保障性用房棚户区拆迁安置用房建设项目可行性实施报告.docx
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保障性用房棚户区拆迁安置用房建设项目可行性实施报告
第一章总论
一、项目概述
㈠项目名称：
XX市保障性用房棚户区拆迁安置用房
建设项目
㈡项目法人：
XX市国家安居工程开发建设中心
㈢主管部门：
XX市人民政府
㈣法人代表：
张文江
㈤项目选址：
序号
小区名称
小区简称
地址
小区详细地址
1
清流人家
清流东路与上海路交叉口南侧
2
同乐苑
同乐路与金陵路交叉口西北侧
3
飞翔转盘
丰乐大道与清流西路交叉口西北侧
4
创业北苑
创业路与京沪铁路之间，清流路北侧
5
龙蟠小区
丰乐大道与全椒路之间
6
扬子路
淮河路与扬子路之间，市第七中学东侧
7
创业中苑
创业南路与京沪铁路之间，清流南侧
8
西涧路
西涧路与丰乐大道之间，明光路北侧
9
定远路
定远路与明光路交叉口北侧
详见附图。
㈥建设内容与规模：
小区名称
小区用地面积（亩）
棚户区改
造安置房占
地面积（亩）
小区总建筑面积（平米）
棚户区拆迁安置房
拆迁安置房
商铺
合计
㎡
㎡
㎡
清流人家
120.0
107.0
155800
128400
10541.0
138941.0
同乐苑
75.4
67.4
121600
103140
5635.6
108775.6
“飞翔”转盘
42.0
37.7
96800
84420
2422.3
86842.3
创业北苑
69.0
61.6
92400
76460
5977.6
82437.6
龙蟠
240.0
214.5
447000
376800
22795.7
399595.7
扬子路
329.0
292.9
527500
427750
41840.3
469590.3
创业中苑
162.0
145.1
318300
273470
11644.6
285114.6
西涧路
213.0
189.6
329000
266100
26699.0
292799.0
定远路
72.0
64.3
181000
150900
10714.8
161614.8
合计
1322.4
1180.1
2269400
1887440
138270.8
2025710.8
注：
小区总用地面积和总建筑面积包括：
棚户区改造、经济适用房、廉租房建设三个部分
1、项目形成9个居民小区，总用地1180.1亩；房屋总建筑面积2025710.8㎡（棚户区拆迁安置房：
1887440㎡；商铺138271㎡）90㎡以上户型540288㎡，占项目总建筑面积的26.67%
2、项目还将建水、电、路等其它公用和辅助工程。
㈦投资估算及资金筹措：
1、投资估算：
项目估算总投资426691.4万元,其中：
工程基本费用：
363047.9万元,工程其他费用26180.7万元（其中土地征用费14161.1万元）,基本预备费16771.4万元,建设期利息20691.4万元。
投资估算表如下：
单位：
万元
小区名称
总投资
工程基本费
工程其它费
基本预备费
建设期利息
清流
31942.3
26636.2
2316.4
1447.6
1542.0
同乐
22684.7
18969.8
1648.2
969.0
1097.7
飞翔
18717.8
15820.4
1135.0
847.8
914.7
创北
20694.2
17156.2
1594.2
937.5
1006.2
龙蟠
75946.3
64363.3
5106.0
2778.8
3698.2
扬子
103844.5
87887.9
6790.7
4149.3
5016.7
中苑
53774.2
45668.5
3489.7
2015.5
2600.5
西涧
66974.9
59041.2
2216.4
2450.3
3266.9
定远
32112.6
27504.4
1884.1
1175.5
1548.5
合计
426691.4
363047.9
26180.7
16771.4
20691.4
2、资金筹措：
序号
资金来源
金额（万元）
1
省财政出资
25192
2
市财政出资
35620
3
土地出让金
23913.4
4
拆迁户自拿资金
25286
5
银行贷款
316680
合计
42669.4
㈧建设性质：
新建
㈨建设工期：
20个月（2010年5月-2011年12月）
㈩项目建设主要技术经济指标
项目建设主要技术经济指标简表
序号
项目名称
计量
单位
设计
预算
序号
项目名称
计量
单位
设计
预算
1
项目建设总投资
亿元
42.67
7
楼层
层
6～18
2
长期借款
亿元
31.67
8
日照系数
≥
1.25
3
建设期利息
万元
20705.8
9
绿地率
%
36.6
3
借款偿还期
年
10
10
资本金利润率
%
17.2
4
项目总用地面积
亩
1180.1
11
财务净现值
万元
8682.8
5
总建筑面积
㎡
2025711
13
内部收益率
%
11
其中
拆迁安置房
㎡
1887440
14
投资回收期（含建设期）
年
7.2
商铺
㎡
138271
15
总投资收益率
%
5
二、编制依据及研究范围
㈠编制依据
1、XX市发展和改革委员会文件（发改投资[2009]500、501、521、526、522、523、524、528、531号）
2、《XX市城市总体规划》（2008-2020）
3、国家发展计划委员会办公厅《投资项目可行性研究指南》（2002.1）
4、《项目决策分析与评价》（计划出版社2008年版）
5、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
6、《经济适用住房管理办法》；
7、《住宅小区物业管理条例》；
8、《经济适用住房价格管理实施办法》；
9、XX市环境保护局《建设项目环境影响报告表》
10、XX市国土资源局《建设项目选址意见书》
11、XX市规划局《建设工程规划许可证》
12、项目建设相关的有关信息资料
13、建设单位关于编制项目《可行性研究报告》的（委托书）
㈡研究范围
1、项目建设的背景和必要性；
2、建设条件及场址方案；
3、建设内容和规模；
4、工程技术方案；
5、项目实施进度计划；
6、投资估算与资金筹措；
7、项目效益综合分析；
8、结论和建议。
三、建设单位概况
㈠项目法人简介
XX市国家安居工程开发建设中心成立于1997年，当时隶属于建委，2008年9月市房产局成立，调整至XX市房地产管理局，主要从事XX市保障性住房（经济适用住房、廉租住房、拆迁安置房）建设。
中心注册资本20000万元，2009年底总资产36369.2万元,总负债2766.3万元。
有专业技术人员15人，其中高职3人，中职7人，一般助理级5人，主要的管理型，施工队伍由招投标择取。
1997年，全国70个试点城市开始建设安居房，其目的是为了解决中低收入住房困难家庭的住房问题。
安居中心成立当年就利用国家计划下达的商业银行5000万元贷款资金开始启动了两个经济适用住房项目（丰乐山庄、北湖小区，总建筑面积约15万平方米）建设。
截至2005年底，两个经济适用住房小区全部建成，解决了滁城1800多户中低收入家庭住房困难问题，对全市的住房保障工作做出了较大贡献，同时也使自身得到了一定的进步和发展，取得了资本积累和社会效益双丰收，为自己赢得了市场，也取得了市委、市政府的信任。
2005年，市政府决定，再次划拨位于城东创业路土地200余亩，加大我市保障性住房建设，现已开工建设6.5万平方米，810套，完成投资约9000万元。
2008年上年，市委、市政府决定启动“大滁城”建设的战略布置，拉开了滁城建设的新序幕。
市安居中心作为“大滁城”建设的排头兵，承担了所有拆迁安置房的建设任务。
目前，负责建设的龙蟠小区、西涧花园、水银庄、二纺机、创业中苑、创业南苑、凤阳路、城东工业园、新生小区等14个拆迁安置小区均已开工建设，总建筑面积99.74万平方米，概算总投资约17.61亿元。
其中以BT方式投资建设的76.95万平方米，概算投资13.4亿元，以招标方式建设的22.79万平方米，投资4.2亿元。
安居中心自筹资金建设的创业苑经济适用住房二期工程2.7万平方米（432套），已于2009年9月全部交付使用，四百多户居民将喜迁新居。
三期工程1万平方米（96套）经济适用住房也已开工。
此外，还承建了XX军分区经济适用住房、干部公寓及武警支队经济适用住房工程，总建筑面积2.2万平方米，概算投资5000万元。
龙蟠小区、西涧花园中配套建设的876套廉租住房在春节前后陆续竣工交付。
创业苑小区配建的180套（9564平方米）廉租住房也已2009年9月开工建设。
2009年的廉租住房建设工作在全省评比中，名列前茅。
XX市国家安居工程开发建设中心现有职工21人，经历12年的磨砺，形成了一支集智慧、才华、尽责敬业和具有战略意识为一体的核心团队，在经受各种考验和锻炼后，现已成为XX房地产开发市场的一支主力军。
时代和机遇造就了XX市国家安居工程开发建设中心，“把握机遇，快速发展，永无止境地追求”是我们的目标和宗旨，住房保障是中心永恒的主题，市国家安居工程开发建设中心将创造XX房地产开发市场明天的辉煌。
㈡法人代表简介
张文江，XX市国家安居工程开发建设中心法定代表人，男，共产党员，出生于1968年12月，助理会计师、统计师，在读法律研究生。
籍贯安徽省肥东县。
1993年毕业于安徽农业技术师范学院（现安徽科技学院），会计统计专业。
1993年8月分配到皖东水泥厂从事建筑门窗生产、销售工作，1994年底调动工作到XX市节水办公室，从事全市节水管理，任节水办公室副主任。
1995年11月由于工作需要，调至市建委计划财务科，负责城市建设计划、统计工作，任计划财务科副科长。
1998年，同时兼任XX市城市基础设施开发建设有限公司办公室主任。
2005年10月，根据市建委组织安排，任XX市国家安居工程开发建设中心副主任（主持工作），法定代表人。
2008年9月XX市国家安居工程开发建设中心划归XX市房地产管理局，继续任安居中心法定代表人至今。
四、可行性研究结论
1、项目总投资42.67亿元，总建筑面积202.6万平方米，项目总用地1180.1亩，解决棚户区居民拆迁的安置问题。
2、项目建设条件充分，包括投入资金、项目运营和管理，各项基础设施等条件；项目投资规模适中，土建工程每平方米造价2005元，处于同行业小区建设投资的中间水平；90平方米以上户型不超过总建筑面积的30%；各小区商业性投资占总投资比例均不超过10%；土地征地费为总投资的：
3.4%。
项目工程布置合理，工程建筑系数已达25～32%以上，绿地率为36.6%以上（详见附图）
综上所述,市大滁城棚户区拆迁安置房项目建设是非常必要的,非常及时的。
项目确定的建设内容符合实际需要，建设规模适中。
项目的经济效益和社会效益是显著的。
工程的技术方案符合国家有关行业的技术规范标准，设计方案具有超前性，可行性。
第二章项目建设的背景和必要性
一、项目建设的背景
1、中央多项文件提出支持棚户区改造,加强保障性住房建设。
中央经济工作会议提出：
着力保障和改善民生，全力维护社会稳定。
保障和
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