纺织服装产业园标准厂房建设项目可行性研究报告.pdf

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中国西部西安（温州）纺织服装产业园标准厂房建设项目可行性研究报告目录第第一一章章总总论论.1.1项目背景.-1-1.2项目概况.-2-1.3结论与建议.-5-第第二二章章项目项目建建设背设背景景及及必必要要性性.-7-7-2.1项目建设背景.-7-2.2建设必要性.-12-第第三三章章市场市场需需求求分分析析.-15-15-3.1国内服装市场发展现状和预测.-15-3.2未来中国服装产业的发展趋势.-20-3.3西安市服装市场发展现状和预测.-21-第第四四章章建建设设地址地址及及建建设设条条件件.-26-26-4.1项目建设地址.-26-4.2建设条件.-26-第第五五章章建建设设方案方案.-31-31-5.1总图布置.-31-5.2项目建设内容及规模.-33-5.3建筑设计方案.-34-5.4结构设计方案.-39-5.5公用工程及配套设施.-43-第第六六章章环环境影境影响响评评价价.-5050-6.1环境评价依据.-50-6.2项目建设期环境影响分析及保护措施.-52-6.3项目运营期环境影响分析及保护措施.-61-6.4环境影13向评价.-65-第第七七章节能节章节能节水水分分析析.-66-66-7.1用能标准和设计规范.-66-7.2能源消耗种类和数量分析.-67-7.3能源供应分析.-71-7.4节能措施.-73-7.5结论.-76-第第八八章章劳动劳动安安全卫全卫生生和和消消防防.-77-77-8.1劳动安全卫生.-77-8.2消防.-80-第第九九章章组织组织机构机构及人力及人力资资源源配置配置.-84-84-9.1项目组织机构.-84-9.2项目人员配置.-85-9.3劳动制度.-86-9.4人员培训.-86-第第十十章章项目项目招标招标与与实施实施进进度度.-87-87-10.1项目招标.-87-10.2项目实施进度安排.-89-第第十一十一章章总投总投资资估估算算及及资金筹资金筹措措.-91-91-11.1投资估算.-91-11.2资金筹措.-93-第第十二十二章财章财务务评评价价.-94-94-12.1财务评价原则.-94-12.2财务评价基础数据的测算.-94-12.3项目财务基本指标.-96-12.4不确定性分析.-97-12.5财务评价结论.-99-第第十三十三章社章社会会评评价价.-100-100-13.1社会评价的原则和要求.-100-13.2项目对社会的影响分析.-101-13.3项目对社会的互适性分析.-102-13.4项目对公平的影响.-103-13.5社会风险分析.-103-13.6结论.-103-第第十十四四章风险章风险分分析析.-104-104-14.1风险分析概述.-104-14.2风险因素识别.-104-14.3风险评估与分析.-105-14.4风险防范对策.-107-14.5本项目风险应对措施选择.-108-第第十五十五章章研究结论研究结论和和建建议议.-110-110-15.1研究结论.-110-15.2建议.-110-附表附表：

财务评价表附附件件：

营业执照组织机构代码证税务登记证附附图图：

总平面布置图中国西部西安（温州）纺织服装产业园标准厂房建设项目可行性研究报告第一章总论1.11.1项目背景1.1.11.1.1项目名称及工作阶段项目名称：

中国西部西安（温州）纺织服装产业园标准厂房建设项目研究阶段：

可行性研究1.1.21.1.2项目建设单位概况建设单位：

陕西创圆实业发展有限公司陕西创圆实业发展有限公司，成立于2009年，前期注册资金两千万。

公司是一家集地产开发、工程建设、物业管理、投资管理、销售、酒店管理为一体的综合性、多元化、产业化经营的大型集团性公司。

创圆实业为西安温州商会常任理事会单位，以其强大的股东背景,拥有广泛的人脉资源和融资平台，公司建设过多个商业项目，目前均已投入运营，保持良好的社会及经济效率。

公司一贯秉持温商“取利于社会，服务于社会”的经营理念。

1.1.31.1.3可研报告编制依据1、纺织工业“十二五”发展纲要；2、纺织工业调整和振兴规划；3、产业结构调整指导目录（2011年本，2013年修订）；-1-中国西部西安（温州）纺织服装产业园标准厂房建设项目可行性研究报告4、陕西省十二五规划纲要；5、西安市十二五规划纲要；6、临潼区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；7、原国家计委印发的投资项目可行性研究指南；8、国家发改委和建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；9、项目规划设计方案；10、项目建设单位提供的相关资料。

1.1.41.1.4可研报告研究范围根据国家有关法律、政策法规及规范，对中国西部西安（温州）纺织服装产业园标准厂房建设项目建设背景及必要性进行分析、进行市场分析及预测，对项目建设地址及外部建设条件进行考察，对项目建设的总体方案进行论证，对项目节能节水进行分析，对项目和周围环境及相互影响进行评价，对项目劳动安全及卫生消防进行论述，对项目机构设置、人力资源配置及培训进行分析论证，对项目招标及实施进度进行安排，对项目投资进行估算及资金来源进行论述和安排，对项目经济效益进行分析，对项目社会评价以及风险分析进行论述等。

1.21.2项目概况1.2.11.2.1项目选址本项目建设地址位于西安市临潼区斜口街办岳沟村。

-2-中国西部西安（温州）纺织服装产业园标准厂房建设项目可行性研究报告1.2.21.2.2主要建设内容及规模本项目总用地面积135765平方米（203.65亩），总建筑面积361440.6平方米，其中地上建筑面积333542.6平方米，地下建筑面积27898平方米。

具体的建设内容见表1-1。

本项目主要建设服装加工厂房、孵化研发中心、仓储厂房、物业管理用房、员工宿舍楼等各类管理用房共50栋。

其中：

6层加工厂房37栋；5层加工厂房5栋（每栋包含4层加工厂房裙楼）；4层仓储加工厂房1栋；12层研发中心1栋（包含6层裙楼）；6层孵化中心1栋（其中一二层为商业）；8层研发、孵化中心1栋（其中有6层孵化中心裙楼，一二层为商业）；16层宿舍楼2栋；2层物业用房2栋。

表L1L1建设内容一览表序序号号名名称称数据数据单位单位备注备注11总用地面积135765n?

约合203.65亩22总建筑面积361440.6n?

33地上建筑面积333542.6n?

3.1服装加工厂202097n?

3.2仓储、厂房65202.4n?

3.3研发中心、孵化中心27385.8n?

3.4商业用房5078.2n?

3.5物业用房972.8n?

3.6员工宿舍楼32806.4m2入驻园区企业职工宿舍44地下建筑面积27898m2包含设备房和车库，设置于高层下55建构筑物占地面积57268.6m26绿化面积20366m27容积率2.460.888建筑密度42.18%99绿化率15%1010机动车位1202个1111非机动车位3714个-3-中国西部西安（温州）纺织服装产业园标准厂房建设项目可行性研究报告备注：

计算容积率时，不计入地下建筑面积。

1.2.31.2.3项目建设工期根据项目的实施内容、规模和建设单位的实际情况，建设期初步安排为48个月，艮2015年3月起至2019年2月截止。

1.2.41.2.4总投资及资金来源11、项目总投资本项目总投资为85009万元，其中建设投资76716万元；建设期利息5293万元；铺底流动资金3000万元。

22、资金来源企业自筹35009万元，申请银行贷款50000万元。

1.2.51.2.5经济效益情况经计算，本项目各项财务评价指标较好。

年平均营业收入13528万元，年平均营业税金及附加744万元，年平均总成本费用为5425万元，年平均利润总额7359万元，年平均所得税为1840万元，年平均净利润为5519万元，年平均息税前利润8516万元。

项目总投资收益率为10.18%；项目资本金净利润率为13.14%；投资财务内部收益率分别为13.35%（所得税前）和10.94%（所得税后），高于本项目设定的基准值；项目投资财务净现值分别为5952万元（所得税前）和4643万元（所得税后）；全部投资投资回收期（pt）-4-中国西部西安（温州）纺织服装产业园标准厂房建设项目可行性研究报告为税前9.78年（含建设期4年），税后10.97年（含建设期4年）；项目盈亏平衡点58.33%O1.31.3结论与建议1.3.11.3.1主要结论本项目符合国家政策要求，项目的建设有助于维护区域的社会稳定，改善城市面貌，为经济发展提供空间。

同时，本项目对西安市临潼区纺织服装行业的聚集效应，还会衍生一定的经济效益，进一步加快投资的步伐，推动城市基础设施建设，促进房地产及纺织服装行业发展。

该项目所在地区具有良好的投资环境和机会，具有良好的投资回报；开发该项目，能够有快速和良好的投资回报。

不仅可为公司开发做出一定规模的贡献，更为公司的盈利创造了新的增长点。

1.3.21.3.2建议根据评价过程中对本项目的认识，项目实施提出如下建议：

1、建议建设单位抓紧时间完善项目前期手续，以保证项目尽快建设并运营；2、建议建设单位做好资金的管理和筹措，以免造成后期的资金链断裂等；3、建议建设单位严格执行设计标准，积极推广标准设计，及时对工程进度进行偏差分析以调整后续工作；按照工程质量保证标准在工程各个阶段进行工程质量管理；严格对各阶段的造价进行控制，避免“三超”的出现；-5-中国西部西安（温州）纺织服装产业园标准厂房建设项目可行性研究报告4、本项目建成后，后期的招商引资工作非常关键，项目的建设开发单位做好招商引资前期准备工作，严格招商引资过程中的审查监管程序，尽快组织专业的招商引资队伍；5、建议建设单位培养管理服务的队伍，为项目运营后的管理服务做好充足的准备。

-6-中国西部西安（温州）纺织服装产业园标准厂房建设项目可行性研究报告第二章项目建设背景及必要性2.12.1项目建设背景2.1.12.1.1国家政策背景11、纺织工业“十二五”发展纲要纺织工业“十二五”发展纲要指出：

发展现代产业集群，科学规划纺织产业园区布局，完善纺织产业园区准入门槛，培育优势主导产业，引导同类及关联度高的企业入园集聚发展。

加强纺织产业园区基础建设，营造良好的招商引资环境，提高土地集约使用效率，提高污染集中治理和资源循环利用能力。

加快建设与主导产业相关的生产服务体系、公共服务体系、纺织原料和产品专业市场，提高专业配套服务能力和效率。

推动产业集群升级，根据区域资源禀赋和产业基础优势，依托特色产业集群，建设一批主导产品突出、竞争力强的纺织产业区域品牌。

在纺织产业集群内部，以龙头骨干企业和知名自主品牌为纽带，以中小企业“专、精、特、新”的专业化分工为依托，建设体现纺织行业大中小企业协作发展优势的新型工业化产业示范基地30个。

东部地区产业集群在加速产业升级的同时，促进形成以一站式采购中心、国际商贸中心、总部基地等为主体的产业集群新组织形式，建立10个以总部经济为主导的国际化创新型纺织产业集群。

促进创意产业集聚发展，形成10个具有创意功能的纺织服装园区。

-7-中国西部西安（温州）纺织服装产业园标准厂房建设项目可行性研究报告西部地区发挥资源、能源、劳动力、民族文化等优势，抓住西部大开发战略机遇，适度发展棉纺、毛纺、丝绸、民族文化产品等特色产业。

新疆积极提升棉纺产业，坚持高起点，建成优质棉纱、棉布和棉纺织品生产基地，并适度向产业链下游延伸。

大力吸引民营资本和东部资金投资纺织业，推动产业优化升级。

边境口岸地区结合周边市场需要，建设一批纺织服装加工基地。

本项目主要就是通过建设纺织工业园标准厂房，提供完善的配套服务，吸引纺织服装企业入驻，形成纺织服装产业集群，改善目前西安市纺织服装企业散乱发展现状。

另外园区建设有研发、孵化中心，配套服务中心，能够为入园企业提供完善的公共体系服务，促进西安市纺织服装产业升级，提高纺织服装产业的专业配套服务能力和效率。

因此，本项目符合我国纺织工业“十二五发展纲要的要求。

22、纺织工业调整和振兴规划纺织工业调整和振兴规划指出：

鼓励中西部地区发挥资源优势，积极承接产业转移，发展纺织服装加工基地，形成东中西部优势互补的区域布局，严防低水平产能的转移和扩张。

完善公共服务体系，建设30个面向中小企业、功能完善、服务能力较强的公共服务平台，提供信息咨询、产品设计开发、社会责任推广、市场开拓、人才培训等方面的服务；加快产品质量检测体系建设，提升实验室和装备水平,完善检测标准和手段。

支持纺织企业巩固和开拓国内外市场；支持面向中小企业的公共服务平台建设，完善环保、检测、信息等公共服务-8-中国西部西安（温州）纺织服装产业园标准厂房建设项目可行性研究报告体系，推进纺织企业园区化、集群化发展；加大对纺织应用基础研究及技术创新的支持力度。

本项目为纺织服装产业园标准厂房建设项目，符合我国纺织工业调整和振兴规划的要求。

33、陕西省十二五规划纲要陕西省十二五规划纲要指出：

重点发展高档面料、功能性面料、床上用品及家用装饰、服装等产品，提高印染和后整理等配套能力，增加产品门类和附加价值，实现多元化、复合型发展。

加快建设西安现代纺织产业园，推动建设咸阳纺织服装、安康丝绸加工等产业基地，支持发展传统手工纺织产品，努力振兴纺织业。

项目建成后能够很好地把目前分散在陕西省各地区的小型纺织服装生产企业集中起来发展，有利于延长陕西省纺织服装产业链，完善产业结构。

因此，本项目的建设符合陕西省十二五规划纲要要求。

44、西安市十二五规划纲要西安市十二五规划纲要指出：

加快产业结构优化升级，构建现代化产业体系。

以优化产业结构为重点，推进经济结构战略性调整,加快发展方式转变。

坚持大集团引领、大项目支撑、集群化推进、园区化承载战略，增强自主创新能力，完善体制机制保障，强化政策导向，提升质量强市水平，优化发展环境，加快构建以旅游业、文化产业、战略性新兴产业、先进制造业和现代服务业为主体的具有西安特色的现代产业体系。

重点发展食品饮料、纺织和服装加工等产业。

建-9-中国西部西安（温州）纺织服装产业园标准厂房建设项目可行性研究报告设西安纺织产业园、西北家具工业园、台湾企业聚集区，食品科技产业园等。

本项目的建设是民间资本投资纺织服装产业园的先驱，项目建成后能够很好地把目前分散在西安市各地区的小型纺织服装生产企业集中起来发展，在西安、咸阳纺织产业园纺织、印染产业基础上，向下游延伸，有利于延长西安市纺织服装产业链，完善产业结构。

因此,本项目的建设符合西安市十二五规划纲要要求。

55、临潼区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要临潼区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要指出：

按照建设西安国际大都市现代产业接续扩展区和聚集区的要求，采取面向西安城区对接合作、引导大企业入驻和原有产业集群扩张等方式，加快新型工业化步伐。

依托渭北（临潼）现代工业新城、阎良航空产业扩展区和临渭经济协作区建设，加强与西安经济技术开发区、西安高新技术产业开发区、阎良经济技术开发区、渭南高新技术开发区等的合作，加快对接引导一批有外迁意向的企业入驻。

重点建设标准化厂房，加快实施建设11万平方米标准化厂房及配套设施的渭北工业新城标准化厂房、18.81万平方米标准化厂房及配套设施陕西装备工业基地标准厂房等项目。

本项目的建设为临潼区标准化厂房的建设起到了促进性作用，实现了临潼区纺织服装产业与西安市总体产业体系的完美对接，项目的实施将会对西安市临潼区纺织服装行业产生聚集效应，因此项目的建设符合临潼区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要要求。

-10-中国西部西安（温州）纺织服装产业园标准厂房建设项目可行性研究报告2.1.22.1.2我国纺织服装行业背景轻纺工业是劳动密集型产业，对人力资源的要求比较高。

中国是人口大国，轻纺产业是中国最具国际竞争力产业。

发展轻纺产业，将极大解决中国的就业问题。

可以预见，轻纺产业在中国大有市场，是重点发展的行业之一。

随着西部大开发政策的延续，西北地区的纺织、服装等产业将会得到更多的优惠政策，西北地区服装的产量将进一步大幅提高，服装产业也会不断向前发展，西北地区出口到世界各地的服装将会越来越多。

中国是世界上生产服装的大国，但不是强国。

世界知名品牌还比较少，产品附加值不高。

在从大国走向强国的过程中，中国服装业存在重大机遇。

随着中国管理水平的提高，品牌意识不断加强，依托人力成本的核心优势，中国轻纺产业潜力无限。

建设单位在此背景下提出建设本项目是非常有必要的。

2.1.32.1.3陕西省纺织服装行业背景陕西是纺织服装原料的重要产地，也是东部纺织服装产业向中西部地区转移的重要承接地。

预计在2015年，陕西服装行业工业总产值将达到365亿元。

近年来通过产业升级和技术改造，我省服装企业装备水平和生产能力空前提高，全省服装产业连年保持30%的增长，工业总产值增长了3.5倍。

但创新能力不足，经营管理理念和企业发展模式滞后等问题严重制约着陕西服装产业的发展。

“建立配套的服装产业链是关键疽陕西只有形成一条从棉花种植、纺织印染、服装设备制造、服装加工、服装配饰以及辅料的生产、服装商贸平台、服装研究和市场调研、大众媒体等一体的产业链，才能为服装产业制造-11-中国西部西安（温州）纺织服装产业园标准厂房建设项目可行性研究报告发展机会，让陕西服装企业在全国创出名堂。

陕西省服装企业大都采用加工型为主的商业模式，下一步需要尝试探索商业终端新模式以及跨界商业合作的可行性。

着力推广应用现代化、信息化的企业管理理念和技术，推进产业升级服务平台的建设。

目前陕西省的纺织行业现状就是以织布企业为主，缺乏下游服装企业，产业链不完善，生产能力较分散，国有企业占有比重大，设备水平落后，创新水平低下等。

本项目的建设能够改善陕西省纺织行业以织布为主的现状，完善纺织服装的产业链，将为小型服装生产作坊提供一个大的生产平台和服务体系，将对陕西省和西安市的纺织服装产业的发展起到促进性作用。

2.22.2建设必要性2.2.12.2.1项目的建设是改变陕西纺织服装产业现状的需要陕西是纺织服装原料的重要产地，也是东部纺织服装产业向中西部地区转移的重要承接地。

陕西省纺织服装产业缺乏现代化、信息化的服务平台。

本项目的建设，可以形成一条从棉花种植、纺织印染、服装设备制造、服装加工、服装配饰以及辅料的生产、服装商贸平台、服装研究和市场调研、大众媒体等一体的产业链。

目前散落在西安市的小型的服装生产作坊存在着场地小、不规范、脏乱差、无配套服务设施、多以加工为主、创新不足、多分布在城中村等问题，很大程度上遏制了陕西省纺织服装产业的发展。

本项目的建设能够完善纺织服装的产业链，为小型服装生产作坊提供一个大的生产平台，让分散的-12-中国西部西安（温州）纺织服装产业园标准厂房建设项目可行性研究报告小型服装加工企业集中发展，拥有属于自己的研发孵化中心等，将对陕西省和西安市的纺织服装产业的发展起到促进性作用。

因此本项目的建设是必要的。

2.2.22.2.2项目的建设是临潼区实施总体规划建设新区的需要临潼区区委、区政府提出了临潼城市“东连西进、南抑北拓的未来空间发展模式，确定了临潼的城市布局为“11个中心、33个片区、66个组团、多层绿化的空间形态，树立了启动新区建设，同步实施旧城改造，“新旧分治，景城分离等新的发展思路。

所有这些的目的就是要“跳出风景保护区和文物保护区局限，开辟新区和工业集中区，发展支柱产业，形成以现