物业管理风险评估与防范.pptx
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物业管理风险防范与服务案例,导读,划分,主观风险客观风险,按形成风险内在原因,一、物业管理风险类别,按形成不同风险内在因素,按造成风险损失类型,项目客观风险经营管理风险人为责任风险,划分,财产风险损失人身风险损失责任风险损失,划分,导读,二、风险来源,过度依附房地产开发商。
各行政部门、专业服务部门服务不到位。
业主、住户、业委会对物业服务消费观念不成熟和不规范运作。
外部风险,内部风险,企业领导追求短期利益。
物业服务人员素质偏低。
内部管理不科学、不规范。
风险来源,导读,三、风险防范的对策物业管理公司要学法、懂法和守法。
加强物业内部管理。
妥善物业管理管理活动相关主体间的关系。
重视宣传，树立良好形象。
适当引入市场化的风险分担机制。
提升防范意识，建立危机管理机制。
要注意研究风险的发生规律，加强控制和防范风险的能力，把握风险的规律性，应建立事先科学预测，事中应急处理，事后妥善解决的风险防范和控制的机制，把握风险的规律，引入先进的风险防范技规避转移和控制风险。
目录,第一章物业管理项目承接风险,第一章物业管理项目承接风险,一、招投标过程中的风险防范,存在的风险,防范措施,背景调查,可行性分析决定,了解开发商的资信情况、历史产品质量等。
了解新项目所在地物业项目中的层次和地位、同类物业的物业服务费标准和物业服务费的收缴率情况。
了解新项目所在地的地方性物业管理政策法规、地方性财税政策、地方性劳动用工政策等。
了解新项目所在地的公共事业费结算处理方法等其他物业服务相关的环境因素。
通货膨胀风险,经营风险,自然条件,其它风险,第一章物业管理项目承接风险,二、签订合同过程中的风险防范,存在的风险,防范措施,合同应当对物业管理服务范围内容、服务质量、服务费用、双方的权利和义务、专项维修资金的使用和管理、物业管理用房、合同期限、违约责任以外，一定要注重免责条款的约定。
缺乏对另一方合同签订主体的资质及资信的审查,承诺的服务内容和水平高于与收费标准对等的服务内容和水平,合同内容约定不明或是条款有疏漏,物业管理合同中存在不平等条款,物业管理收费问题不明确,物业管理责任范围不明确,第一章物业管理项目承接风险,三、接管验收中的风险防范,存在的风险,防范措施,交接双方应当严格按照标准进行验收。
验收不合格的，双方协商处理，由责任单位返修，再约定时间复检，直至验收合格。
注意保存验收资料的完整性及真实性。
对验收资料，要有交接双方的签字认可，以明确相关责任。
对遗留问题或发生的争议不能解决的，由当地政府房地产行政主管部门进行协调解决。
物业共有部位、共有设施设备有明显或者暗藏的质量问题,开发商或者前物业管理企业与业主之间的遗留问题没有得以处理和解决,第一章物业管理项目承接风险,四、新旧物业交接中的难点与对策,1、新旧物业管理交接难的表现,2、解决新旧物业交接纠纷的对策处理好三方面关系；处理好与业委会的关系；二家物业管理公司之间的主动沟通；处理好与政府的关系；老物业公司要确立市场心态；新物业公司要加强企业团队建设和规避风险的意识。
A、小区相关设施物业管理用房、公共设施等移交难。
B、物业资料移交难。
C、物业管理费支出、欠费问题处理难（物业管理费账目管理杂乱；代收费用的差额问题；物业管理费欠交。
其它费用）,第一章物业管理项目承接风险,案例一、如何认定委托抄表读数及滞纳金的法律效力？
2007年A物业公司与景苑小区业主委员会签订物业管理服务合同，合同约定管理费2.2元每平米。
业主水费由A物业公司代收代缴，同时与供水部门签订供水委托代收代缴协议，并按业主实际用水量向业主收取水费。
业主应按月向A物业公司缴纳管理费及水费，逾期支付按日万分之五标准计算带纳金。
2008年4月20日，原告与景苑小区业主委员会达成补充协议，约定小区物业管理费上调至至2。
6每平米。
广森公司是景苑小区的业主，从2007年11月至2009年8月，无正当理由共拖欠管理费人民币1800元、水费418元，滞纳金118元。
A物业公司提起诉讼要求被告缴清管理费、水费和根据物业管理合同的约定滞纳金。
被告认为：
1、原告关于水费的诉讼请求依据不足，原告主张拖欠水费的证据是自已打印的，没有经过被告确认，原告应当承担举证不能的法律效果；2、物业管理合同中关于滞纳金的约定没有法律效力。
滞纳金带有公权性质，不是平等主体可以约定，因此物业管理合同的约定的滞纳金为无效约定；3、原告与业主委会签订的补充协议未经业主大会表决通过，对全本业主没有法律约束力。
问题：
一、如何确认原告水费抄表打单的证据效力？
二、被告关于滞纳金的抗辩理由是否成立？
三、你认为补充协议是否有力，对补充协议诉效力，原告应当提供哪一些证据？
四、如果你是原告你会采取哪一些风险防范措施？
第一章物业管理项目承接风险,案例二、维修资金档是否属于物业公司所有？
A物业公司于1998年8月开始管理晶品小区，2000年3月，晶品小区业主委员会与物业公司签订晶品小区物业管理协议，合同期为3年。
2003年9月，双方解除协议。
2004年3月，晶品小区业主委员会和物业公司就晶品小区进行财务移交，但物业公司未将公共维修资金的收支明细及相应的财务凭证进行移交。
之后，经多次交涉无效。
晶品小区业主委会诉至法院，原告：
要求物业公司移交有关公共维修资金的明细及相关财务凭证。
被告辩称：
晶品小区不具备诉讼主体资格，并且诉讼请求没有任何事实和法律依据。
问题一、晶品小区业委会是否具备诉讼主体资格？
二、晶品小区业委会的诉讼请求是否能获得法院支持？
三、如果你是被告你会采取哪一些风险防范措施？
第二章治安风险,第二章治安风险,入室盗窃,抢夺、抢劫,故意杀人等,由于外界第三人的过错和违法行业，给物业服务范围内的业主或非业主造成人身损害和财产损失导致物业管理服务风险。
治安风险,故意伤害,第二章治安风险,治安风险防范措施明确物业管理公司的法律地位和职责。
支持业主自防，提高业主安防意识。
完善区域内安全防范设施。
完善执行管理制度。
安排护卫巡逻，坚持对巡逻工作进行监督检查。
充分挖掘护卫人员的防范能效。
委托给专业护卫公司。
做好群防群治工作。
突发事件应有应急预案。
第二章治安风险,案例、物业管理放行条制度是否违法？
2009年11月上午，业主朱某租用一辆轻货车到湾畔花园小区搬运一大二小旧沙发。
到小区出口处遭保安阻拦，称无“放行条”不放行，朱某称“放行条”于法无据，妨碍、侵害了公民的自由出入权，是违反宪法的违法行为。
“放行条”作为物业管理一种手段不具有强制性。
如果你怀疑我偷盗他人物品，你可以报警。
但门卫保安不听朱某的劝说，仍然要求朱某出示“放行条”才能放行。
无奈之下，朱某不得不将沙发又运回到家。
此后，朱某将物业公司告上法庭。
原告称：
被告以安全为借口、擅自立私法，强逼原告遵守，其行为侵犯了原告的自由出入权，并使原告蒙受租车损失。
被告的行为违反了物业管理条例第47条第2款已构成侵权，请求被告书面道歉并赔偿原告经济损失800元。
问题一、被告制定的放行条制度是否合法？
二、被告是侵害了原告的自由出入权？
三、如果你是被告你会采取哪一些风险防范措施？
第三章消防事故和隐患风险,第三章消防事故和隐患风险,由于消防设施直接影响到广大业主生命财产安全，消防设施的日常维护和养护直接关系到火灾发生时，消防部门处理事故效果。
消防设施的维护保养不善、无消防用水供应、消防报警系统失灵都可能导致重大人身和巨大财产损失，物业管理企业面临如此的风险不仅要承担经济赔偿的民事法律责任，直接责任人和企业主要负责人还可能因此而承担刑事法律责任。
第三章消防事故和隐患风险,风险防范措施,接管时确认是否有消防验收合格证,业主装修时要做好防火工作,监督消防隐患的整改,物业公司消防组织建立。
确定区域防火责任人。
签订区域防火责任协议书。
积极开展消防宣传和培训,做好消防档案的管理,加强消防检查巡查,建立消防组织，全员参与消防工作,定期开展消防演习,物业公司消防组织建立。
确定区域防火责任人。
签订区域防火责任协议书。
明确消防设备巡查的内容及频次；巡查内容一般包括烟温感、风机、排烟、消防栓、防火卷帘门、应急广播、花洒喷淋。
确定消防设施安全检查的责任人及要求。
要求做好消防检查记录。
第三章消防事故和隐患风险,组织消防演习的相关步骤,2.Descriptionofthecompanyssubcontents,制定消防演习方案,申请批准,消防演习实施通知,消防演习前的培训和宣传,做好消防设备设施器材等的准备,准备工作落实情况的检查,消防演习实施,消防演习相关记录生成与存档保管,第三章消防事故和隐患风险,案例、高空坠物致人死亡物业公司是否承担责任？
2007年10月10日下午，李某的母亲准备带两岁半大的孙子陈义（化名）下楼散步，在9楼欲坐电梯下楼时走散，陈义不知去向，后发现其已坠至一楼不幸死亡。
经法医鉴定为“高坠死亡”。
李某向将物业公司和开发商告上了法庭。
原告称：
所居住的小区存在严重的安全隐患，离电梯口不足一米的楼道通风窗户太低且没有任何防护措施、安全消防通道的通风窗口离地面高度不足50厘米。
该走道及安全消防通道窗户根本无法关闭。
作为被告一开发商，应当保证其开发出售的房子能适合人体居住并能保障人体安全而且杜绝明显的安全隐患；被告二物业公司作为小区的管理单位应尽到责任保护好每位住户及其家庭的生命财产安全，物业公司拥有先进的安全监控设备，应当合理地预见可能在安全事故并在预可能发生的安全事故时尽力避免。
一个刚二二岁的，身高不过1米的小孩独立在电梯里时，被告物业公司使用的监控设备应当能够发现并应当立即派人保护，可是，被告不仅没有发现且在原告的母亲去寻找孩子时也不能提供准确地点，故二被告应承担此次事故的责任，请求赔偿各项损失60万。
第三章消防事故和隐患风险,（接上页）被告一开发商辩称：
在原告之子死因未明的情况下，由被告承担责任没有依据；涉案小区是通过国家主管部门验收合格的商品房，被告不存在过错，不应承担任何责任。
被告二物业公司辩称：
1、原告之子的死亡是由于原告监护过错造成，理应自己承担责任。
2、监控录像示发现陈义独自在电梯的踪迹。
被告在实施物业管理的过程中没有过错行为，不应承担法律责任。
3、根据物业管理法律规定，被告物业公司无权自己决定改造小区的物业设施，涉案的楼梯口用于通风的窗户，物业公司只能维系现状，无权改造。
法院查明：
9楼电梯间窗户从窗台到地面的高度为21.5厘米，窗台上安装有护栏，护栏高度为78厘米；楼梯间窗户从窗台到地面的高度为64.5厘米，没有安装护栏。
问题：
一、陈义的父母是否承担责任？
二、开发商的抗辩理由是否成立？
三、物业公司应否承担责任？
第四章装修管理风险防范,第四章装修管理风险防范,装修引起的风险问题,相邻关系处理,安全隐患,建筑外观形象,侵占他人利益,违规装修,环境卫生,施工噪声,施工人员管理,第四章装修管理风险防范,重视有关装修管理文本的拟订,进行多方沟通、寻求深度合作,与相关行业进行合作,制定完善的装修管理方案,四,一,二,三,风险防范措施,集中装修期组建小区大厦装修办公室,五,第四章装修管理风险防范,在装修的各阶段都加以精细化管理,六,装修前的准备工作。
材料、工人进场进的管理。
水、电线路施工管理。
结构改造管理。
地板、地砖铺设。
下水管道、烟道的施工管理。
木工施工管理。
油漆施工。
装修工程的收尾及验收。
违规装修的工程管理。
装修三个阶段,装修巡检要点,装修手续办理（装修手续图）装修施工过程装修验收,第四章装修管理风险防范,违规装修的工程管理,七,线路改动以及房屋外观改变,结构改动,改变房屋用途,在承重墙上开门、开孔、做壁橱。
改变室内楼梯位置。
在室内砌砖墙。
在天花板上安装很重的物品。
在室内安装阁楼。
拆除卧室窗下墙体。
在外墙上随意打孔开门开窗等。
注：
坚决制定这一类违规装修，和要时采取一些非常手段，同时上报相关管理部门共同处理。
破坏环境卫生,第四章装修管理风险防范,案例、室内空调水管爆裂致邻居财产损害赔偿案。
2005年4月28日，乐德公司与第三人签订一份租赁合同，约定原告向第三人租赁某大厦6层0106单元。
2006年6月23日凌晨3时左右，大厦615房水管破裂，致水大量流出蔓延至外部，通过楼道浸泡了乐德公司的办公室。
乐德公司要求：
称自己的装修工人于凌晨5时左右发现该事故后就立即找到物业公司的保安人员，但物业公迟至上午9时才来处理该事故。
物业公司未及时解决水管爆裂导致的积水问题，造成了乐德公司重新装修及装修材料报废的损失35.2万，物业公司应当全部赔偿损失，将物业公司告上法庭。
物业公司辨称：
1、本案属于侵权纠纷，原告的财产损失是因615房的使用人琥珀公司装修不慎导致615房间内空调冷却水管爆裂漏水浸泡而造成。
琥珀公司是侵权人，因此不应当成为本案的被告。
2、被告收到原告装修工人的报告后即派巡逻人员上楼组织抢险，并于6时30分清洁完毕，被告已履行了自己的职责，不存在过错，不应承担赔偿责任。
问题：
一、被告的第一项抗辩理由是否成立？
二、针对第二项抗辩理由，被告应当提供哪一些证据？
三、此案对于我们有何提示和启发？
第五章高空坠物风险防范,第五章高空坠物风险防范,高空坠物两种情况一是建筑物上的建筑物或其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落，尤其是玻璃幕墙。
一是高空抛物。
民法通则第126条规定：
“建筑物或其它设施及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落的，它的有所人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。
高空抛物由抛物者或抛物楼层群体负责民事赔偿。
高空抛物的危害：
A）卫生保洁难维护；B）小区居民挑起矛盾；C）事故赔偿风险难免。
建筑物上的坠物,高空抛物,第五章高空坠物风险防范,风险防范措施,建筑物及附着物风险防范,承接项目时考虑建筑新旧及外墙面材质。
就幕墙的养护、维修与开发做出相关约定交接时要谨慎。
加强外墙面维护和保养的监督力度。
按照玻璃幕墙工程技术规定，在竣工验收后一年时，书面通知书玻璃幕墙的施工单位对其进行一次全面检查，此后每五年要求检查一次，并做好相关记录。
定期排查隐患。
购买适当的保险。
高空抛物风险防范,高空抛物发生后，物业公司积极处理,随意乱抛垃圾。
尽量不给业主乱扔垃圾的机会。
装修阶段明确责任。
学校、居委会、街道办共同合作，加强社会宣传。
无事故损失的处理。
发生损失的事故处理。
认真对待居民投诉。
第六章物业服务收费风险及预防,第六章物业服务收费风险及预防,物业服务收费是物业公司因提供管理及服务向业主或使用人收取的报酬，是物业公司收入的主要来源，也是物业公司开展正常业务，提供物业管理服务的保障，目前我国物业管理市场不规范，乱收费现象严重，也成为投诉的热点，并影响了业主和物业公司的关系。
一、物业服务收费纠纷的表现：
部分业主拒交或拖欠物业服务费。
二、物业服务收费纠纷产生的原因：
对服务不满，对受约束不满。
对收费标准、项目、方式等不满。
业主认为物业费太高。
业主不了解物业管理的实际含意。
建设单位遗留问题所致。
企业内部管理问题。
邻里关系等问题引起的。
对外部大环境不满。
无支付能力。
第六章物业服务收费风险及预防,三、物业服务费纠纷风险防范措施：
多走访业主、多做沟通工作。
借助业主公约和业委支的力量。
自觉增加物业管理费用的透明度。
改进服务、计费方式和收费方法。
完善物业管理服务合同，严格依约行事。
分析业主拖欠的原因。
选择恰当的收账策略。
A）收款方法。
B）催款要注意预防超过诉讼时效。
对欠费业主保持足够的压力。
建立应收账款坏账制度。
在必要的催缴程序后通过法律途经解决。
第六章物业服务收费风险及预防,案例、物业服务合同终止后的管理费是否应支付？
A公司与华融大厦建设单位签订前期物业服务合同，合同期为三年，从2005年1月1日至2007年12月31日，2007年3月，华融大厦成立业委会，同时经业主大会决议，华融大厦业委会通过公开招标的方式重新选聘B公司，并与B公司签订了为期三年的物业服务合同，同年12月，华融大厦业主委会员书面通知A公司，要求其于2008年1月1日退出物业管理区域。
A公司认为华融大厦业主委会员组织召开的业主大会违反法律规定，拒绝退出物业管理区域。
在政府主管部门协调下，A公司于2008年3月31日退出。
2008年10月，A公司将华融大厦业主陈某告上法庭，原告：
要求其支付2005年3月至2008年3月的管理费4200元。
陈某称：
原告的合同期限至2007年12月31日届满，其无权收取2008年之后的管理费；原告服务质量差无权收费，大厦经常停电停水，电梯无法正常运行，而且原告的财务管理混乱、拖欠水电部门费用，业主缴纳的各项费用不知去向；原告主张2005年3月至2006年10月的管理费已超过法定的诉讼时效。
问题：
一、原告是否有权向被告收取2008年的管理费？
二、被告以服务质量差作为免交管理费的理由是否成立？
三、被告关于诉讼时效的抗辩理由是否成立？
四、如果你是原告你会采取哪一些风险防范措施？
第七章公共设施设备风险防范,第七章公共设施设备风险防范,物业本身及公共设备和设施的管理不善都有可能导致业主或非业主使用人的人身和财产安全，同于物业内公共设备设施的多样性和分布分散性特别，随之而来的风险频频发生。
第七章公共设施设备风险防范,一、无过错责任原则的概念也称无过失责任原则，是指没有过错造成他人损害的，依法律规定由与造成损害原因有关的人承担民事责任的归责原则。
适用这一原则，主要不是根据行为人的过错，而是基于损害事实的客观存在，根据行为人的活动及所管理的人或物的危险性质与所造成损害后果的因果关系，由法律规定的特别加重责任。
民法通则第106条第3款规定：
“没有过错，但法律规定应当承担责任的，应当承担民事责任。
”这是我国民法对无过错责任原则的承认。
无过错责任原则适用于法律有特别规定的情况。
第七章公共设施设备风险防范,二、无过错责任的构成要件1、损害事实的客观存在。
2、特殊侵权行为的法定性。
包括侵权行为的法定性和免责事由的法定性。
没有法律条款的明文规定，不能构成无过错责任；同时，没有法定的免责事由不能免责。
3、特殊侵权行为与损害事实之间存在因果关系。
4、行为人不必过错。
是指责任的承担不考虑行为人是否具有过错，在认定责任时无需受害人对行为人具有过错提供证据，行为人也无需对自己没有过错提供证据，即使提供出自己没有过错的证据也应承担责任。
第七章公共设施设备风险防范,三、无过错责任的法律特征
（一）法定的适用范围：
无过错责任原则必须在法律规定的范围内适用，不能随意扩大或者缩小其适用范围。
民法通则规定的典型的适用无过错责任的案件有：
缺陷产品的侵权行为、高度危险作业的侵权行为、环境污染的侵权行为、地面施工引起的侵权行为、饲养的动物引起的侵权行为、国家机关工作人员执行职务中的侵权行为、无民事行为能力或限制民事行为能力人的侵权行为、法人工作人员的侵权行为、因建筑物等物件引起的侵权行为致人损害的赔偿案件。
（二）法定的免责事由：
适用无过错责任的特殊侵权行为的免责条件由法律规定，但各特殊侵仅行为的法定免责事由并不是完全相同的。
专项管理委托给专业公司,加强设备运行管理,购买保险,事件和损害发生后，应积极面对,双击添加标题文字,交接过程中要进行查验,应明确自己的管理责任范围,第七章公共设施设备风险防范,风险防范措施,重点部位设置警示标识、定期检查消除隐患,应明确自己民法通则第126条规定，建筑物或其它设施及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或管理者人应承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。
这种损害发生后，不是由受害人向法庭证明损害发生的原因，受害人只需要证明损害结果和该结果是由建筑物或设施导致的。
而物业公司在法律上有义务证明自己在管理过程中没有过错或者损害结果是由受害人的故意行为造成的，如果能证明这一点，法庭将依法推定管理人和所有权人负有过错责任。
的管理责任范围,建立完善标准体系预防性措施；技改组织措施（加强员工培训，开班会，加强协调）,第七章公共设施设备风险防范,案例、公用雨水管堵塞引起雨水倒灌造成损害应否赔偿？
李某是湾畔花园204号业主，2008年1月李某外出办事，其间小区物业管理公司于1月7号电话通知其楼下房屋渗水，希望尽快回家处理。
李某以为是自来水管问题，没太在意。
此后物业公司又数次联系李某，李某仍未予理会。
2月1日，李某从外地返回家中，发现房因雨水倒灌受损严重。
李某当即找到邻居黄某与管理处一起查看现场，并私自将现场各方谈话内容录音。
李某认为公用雨水管堵塞是引起雨水管倒灌造成其财产损失的根本原因，于是将物业公司告上法庭，原告：
要求物业赔偿各项损失15万元。
被告辩称：
1、原告不能证明水浸是雨水倒灌引起的，原告在阳台上私自安装了自来水龙头，水浸有可能是自来水龙头漏水造成的；2、事情发生后，被告工作人员从雨水管掏出大量装修垃圾，而此前只有原告进行过装修，雨水管堵塞很有可能是原告自己造成的，原告的损失应由自己承担。
李某为支持其水浸原因的主张，向法院提交了黄某的证人证言和现场的谈话录音。
被告未提交相应证据。
问题：
一、李某向法院提交的证据是否以证明水浸的原因？
二、物业公司的两项抗辩理由是否成立？
三、李某的损失应当由谁来承担？
四、如果你是被告你会采取哪一些风险防范措施？
第八章公共环境风险防范,第八章公共环境风险防范,公共环境风险,卫生保洁风险,绿化管理,占道管理,共它（显性和隐性）,第八章公共环境风险防范,风险防范措施,一、保洁管理机构设置及职责划分,第九章车辆管理风险防范,第九章车辆管理风险防范,车辆外表被儿童包括其他第三人用器具划伤。
车辆停放风险,车辆乱停乱放，造成交通堵塞。
被其他停放车辆有意或无意碰撞而损坏。
在停放期间被盗窃或抢劫。
四、制定车场意外应变预案,第九章车辆管理风险防范,一、加强交通的管理,划出停车位。
建立安全措施。
制定、健全停车场管理制度。
制定车场各岗位工程程序。
进出车辆严格控制。
进行车辆检查、巡视。
停车卡的办理。
制定收费制度。
风险防范措施,三、严格停车卡的办理和收费管理,二、完善停车管理措施,第九章车辆管理风险防范,案例一：
车辆在消防通道上丢失物业公司应否赔偿？
亚洲花园业主李某，2006年3月1日购买一台丰田小汽车，价值21万元，自购车之日起，李某每月向某物业公司交纳停车费100元，每日将车停在小区内，2009年3月9日凌晨左右，李某驾车回小区，刷卡进入停车场寻找车位，因车位不够，又刷卡驶出停车场，将车停在小区大门内消防通道上，当时李某问值班的保安员王某“将车停在此处有无关系”，王某回答说“一般没事”。
3月10日下午二点，李某发现车辆被盗，当即报警。
事后，双方多次协商赔偿事宜未果。
李某将物业公司告上了法庭。
原告认为：
其按月向被告交纳停车费，被告为原告办理了停车卡，双方已构成了车辆保管合同关系。
现原告的车辆在被告的停车场损失，被告应赔偿车辆被盗损失21万元。
被告辩称：
被告从未承诺为原告车辆提供保管服务，原告交纳的是停车费而非车辆保管费。
被告已在停车场入口公示仅供车辆停放，不负责车辆的保管。
原告将车辆停放在消防通道上丢失，应当自行承担损失。
法院查明：
小区停车场有车辆出入的道闸，小区出入口无道闸，车场外公开张贴停车场管理规定第5条提示规定：
车辆必须停放于指定的车位上，不得乱停放，人行通道、消防通道及非停车场严禁停车。
问题：
一、被告对停放在消防通道上的车辆是否有管理的义务？
二、原告是否应当自行承担车辆丢失的责任？
三、此案例对你有何启法和提示？
第九章车辆管理风险防范,案例二、电动三轮车被盗物业公司应否赔偿？
2008年2月1日凌晨二点，小区业主徐某的电动三轮车被二个不明身份的人撬掉防盗锁，从小区内盗走。
徐某称，自小区入住以来，从未拖欠物业管理费，而物业管理公司在二个不明身份的人盗走其电动三轮车时，未履行其门卫义务，因双方协商未果，徐某将物业公司告上法庭。
原告：
请求法院判令物业公司赔偿其购车款4800元。
被告称：
其多次要求原告将电动三轮车停放到指定车棚内并签订保管合同，但原告置之不理，本次失窃与被告无关，不同意原告的诉讼请求。
原告提供了：
交管理费的单据，小区物业管理合同及购车单据和公安机关调取的监控录像证实相应事实。
法院经审查明：
2008年1月1日，原告
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