业主大会和业主委员会活动指导规则.docx

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业主大会和业主委员会活动指导规则

总则

第一条为了规范业主大会、业主委员会的活动，维护业主合法权益，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《省物业管理条例》、《市物业管理条例》等法律法规及有关规定，结合我市实际，制定本规则。

第二条本市行政区域内成立业主大会、选举业主委员会及其活动适用本规则。

第三条业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

第四条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

第五条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

第六条市物业管理行政主管部门负责全市业主大会、业主委员会活动的宏观指导和监督，以及相关制度、示范文本的拟定等工作。

市（县）、区物业管理行政主管部门负责本辖区内业主大会、业主委员会活动的指导和监督。

街道办事处（镇人民政府）负责指导和监督业主大会、业主委员会的成立、日常运作和换届选举；及时处理业主、物业使用人和业主委员会在物业管理活动中的投诉；会同物业管理行政主管部门调处业主、业主委员会与物业服务企业，业主与业主委员会之间的纠纷；开展业主大会、业主委员会活动等相关政策法规的宣传。

社区居（村）民委员会协助街道办事处（镇人民政府）做好业主大会、业主委员会活动的相关工作。

第七条街道办事处（镇人民政府）应当会同市（县）、区物业管理行政主管部门建立由社区居（村）民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业、建设单位等组成的联席会议制度，必要时可以邀请综合治理、信访、司法行政、基层法院、仲裁机构等单位参加。

联席会议由街道办事处（镇人民政府）负责召集、主持，协调处理业主委员会换届选举和物业服务企业交接过程中出现的问题，以及其他重大物业管理纠纷。

有下列情况之一的，应当召开联席会议：

（一）业主委员会不依法履行职责的；

（二）业主委员会选举、换届过程中出现问题的；

（三）履行物业服务合同中出现重大问题的；

（四）提前终止物业服务合同的；

（五）物业服务企业退出和交接过程中出现问题的；

（六）需要协调解决其他物业管理问题的。

街道办事处（镇人民政府）负责整理、保管联席会议的记录或者形成的会议纪要。

联席会议成员单位应当按照会议纪要或者议定的事项落实责任。

第二章业主大会

第一节业主

第八条经依法登记取得或者根据物权法规定取得建筑物专有部分的所有权人为业主。

基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的，可以认定为业主。

第九条业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位和共用设施设备以及相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位和共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第十条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第十一条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。

第二节一般规定

第十二条业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个管理区域只能成立一个业主大会。

只有一个业主的，或者业主较少（低于100人）且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会职责。

第十三条业主户数超过300户的住宅小区，可以由全体业主共同决定是否设立业主代表大会。

业主代表大会履行业主大会职责。

设立业主代表大会的住宅小区不再设立业主大会。

本规则中业主大会和业主代表大会统称为业主大会。

第十四条业主大会自首次业主大会表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。

第十五条业主大会决定以下事项：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

（四）确定物业服务内容、标准及物业服务收费标准和业主费用分摊方案；

（五）选聘、解聘、续聘物业服务企业，决定选聘物业服务企业的方式、方案；

（六）决定依法改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）决定专项维修资金筹集使用、管理事项；

（八）依法对物业管理区域的分立、合并作出决定；

（九）制定、修改利用共用部位和共用设施设备经营所得的收益分配、使用方案，包括收益资金使用额度的授权、管理方式等；

（十）制定利用共有道路或者其他共有场地依法用于停放汽车的车位管理方案、收费标准；

（十一）审议并监督业主委员会工作报告、经费使用情况，审议并监督业主委员会利用物业共用部位和共用设施设备经营性收支使用情况；

（十二）有权撤销业主委员会作出的决定；

（十三）决定物业管理区域内涉及业主共同利益的其他物业管理事项。

决定前款第六项和第七项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定前款第八项的，应当由各自所代表分立或者合并区域的专有部分占建筑物总面积50%以上的业主且占总人数50%以上的业主同意；决定前款其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积50%以上的业主且占总人数50%以上的业主同意。

第十六条管理规约应当对下列主要事项作出约定：

（一）物业的使用、维护、管理，包括物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；

（三）利用物业共用部位和共用设施设备经营所得的收益使用分配，以及收益的管理方式（委托物业服务企业还是由业主委员会自行管理）；

（四）业主共同利益的维护；

（五）业主共同管理权的行使；

（六）业主应尽的义务；

（七）违反管理规约应当承担的责任。

管理规约对全体业主具有约束力。

管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

第十七条业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：

（一）业主大会名称以及相应的物业管理区域；

（二）业主委员会职责；

（三）业主委员会议事规则；

（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；

（五）业主投票权数的确定方法；

（六）业主代表的产生方式；

（七）业主大会会议的表决程序；

（八）业主委员会委员的资格、人数和任期；

（九）业主委员会换届选举、补选办法等；

（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；决定设立业主委员会专职财会人员的，明确聘用方式、职责、薪酬标准；

（十一）是否授权业主委员会聘用法律顾问及其薪酬标准；

（十二）经营性收益使用和分配的具体办法；

（十三）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

第三节首次业主大会会议筹备

第十八条符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

（一）物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上的；

（二）物业管理区域内业主已入住户数的比例达到50%以上的。

第十九条物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的街道办事处（镇人民政府）的要求，报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：

（一）物业管理区域划分资料；

（二）房屋及建筑物面积清册；

（三）业主名册；

（四）建筑规划总平面图；

（五）交付使用共用设施设备的证明；

（六）物业服务用房配置证明；

（七）其他有关文件资料。

第二十条符合成立业主大会条件的，街道办事处（镇人民政府）应当自收到建设单位或者10人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后60日内，组织成立首次业主大会筹备组。

市（县）、区物业管理行政主管部门应当指导筹备组开展工作。

建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作，不得阻挠筹备组正常工作。

筹备召开首次业主大会会议所需的交通、通讯、场地租赁、宣传、文印资料等费用由建设单位承担。

第二十一条街道办事处（镇人民政府）应当按照下列要求和程序组织成立首次业主大会筹备组：

（一）确定筹备组人数，筹备组人数应当为5至11人的单数，其中业主成员不少于筹备组人数的60%；

（二）依法确定筹备组业主成员的推荐产生办法，并在物业管理区域内显著位置张贴公告；征集业主报名参加筹备组的，征集期不少于15日；

（三）组织建设单位、公安派出所、社区居（村）民委员会派员参加筹备组；

（四）筹备组组长由街道办事处（镇人民政府）代表担任，也可由街道办事处（镇人民政府）指定筹备组其他人员担任；

（五）拟定筹备组成员名单，并在物业管理区域内显著位置公示，公示期不少于7日。

业主对拟定的筹备组成员名单中业主成员有异议的，应当在公示期内实名书面向街道办事处（镇人民政府）提出，说明理由并附相关证明材料，由街道办事处（镇人民政府）负责协调解决，并作书面回复；

（六）街道办事处（镇人民政府）可以根据推荐和报名情况，邀请其他热心业主或者业主家庭成员作为筹备志愿者，协助筹备工作；

（七）公示结束后，报市（县）、区物业管理行政主管部门备案；

（八）筹备组经市（县）、区物业管理行政主管部门备案后，在物业管理区域内显著位置公告筹备组成立情况。

公告内容包括筹备组成立时间、成员组成、成员姓名、分工、联系方式以及筹备志愿者的组成，公告期不少于7日。

筹备组自公告之日起成立；

（九）筹备组应当接受物业管理行政主管部门培训，时间不少于半天，并在培训记录上签字；

（十）筹备组自成立之日起7日内召开筹备组会议。

第二十二条筹备组工作原则如下：

（一）筹备组组长负责召集和主持筹备组会议，在筹备组首次会议上确立筹备组的基本议事规范、程序和分工；

（二）筹备组表决事项时，应当经半数以上成员同意；

（三）筹备组成员在进行表决时应当在决议上签字，注明“同意”或“反对”；

（四）筹备组发布公示、公告等书面决定的，应当经筹备组组长签发，并告知街道办事处（镇人民政府）；

（五）筹备组会议应当形成书面记录，并经参加会议的筹备组成员签字确认；

（六）筹备组成员不能委托代理人参加会议，但成员是法人或者其他组织的除外。

街道办事处（镇人民政府）应当协调指导筹备过程中的各项事宜。

筹备组组长不履行前款规定职责的，街道办事处（镇人民政府）应当另行确定筹备组组长。

第二十三条筹备组应当自成立之日起90日内，完成以下筹备工作：

（一）草拟关于本物业管理区域是否设立业主代表大会制度，并据此草拟业主大会议事规则和管理规约草案。

（二）统计本物业管理区域内专有部分建筑面积和业主人数，确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数。

（三）确定首届业主委员会委员候选人产生办法，组织产生业主委员会候选人名单；拟设立业主代表的，组织产生业主代表候选人名单。

（四）制定首次业主大会会议召开方案，确定首次业主大会会议召开时间、召开地点、表决事项、表决规则等。

（五）首次业主大会设立监票人的，确定监票人选产生办法，组织产生业主大会监票人名单。

（六）确定筹备及召开首次业主大会会议费用预算明细和费用结算方案等。

（七）确定筹备组业主成员是否需要回避业主委员会候选人的选举；如需回避的，则增补筹备组成员。

（八）将上述一至七项所列内容在物业管理区域内的显著位置公示，公示期不少于7日。

公示中明确征集业主意见的征集期限以及意见汇总方式。

业主在征集期限内书面提交意见建议的，筹备组应当予以签收。

（九）汇总征集的书面建议，经筹备组会议形成拟提交表决的议案表决稿和建议采纳情况说明。

第四节首次业主大会会议的召开

第二十四条首次业主大会应当按照本规则有关的规定组织召开。

首次业主大会会议内容包括：

（一）表决通过管理规约、业主大会议事规则；

（二）选举产生业主委员会委员、候补委员；

（三）其他需要业主大会会议表决通过的事项。

第二十五条筹备组应当自成立之日起90日内组织召开首次业主大会会议。

因特殊原因超过90日仍未召开首次业主大会的，经街道办事处（镇人民政府）确认后可以适当延长时间，但延长时间不宜超过30日。

超过期限，且未得到街道办事处（镇人民政府）确认的，街道办事处（镇人民政府）应当及时予以指导和协调，并确定是否需要继续召开业主大会。

经确定无法继续召开的，由街道办事处（镇人民政府）公告首次业主大会筹备组解散。

第二十六条管理规约、业主大会议事规则经业主大会通过，但当选的业主委员会委员达到5人及以上但未达到预定人数的，筹备组应当向街道办事处（镇人民政府）书面报告，在街道办事处（镇人民政府）指导下，可延长30日进行补选，对第一轮未选上的候选人进行第二轮补选。

候选人需要调整的，筹备组应当向街道办事处（镇人民政府）书面报告并进行增补；第二轮补选仍未达到预定人数的，可以成立业主委员会，业主委员会人数以最终入选人数的单数为准。

最终入选人数为偶数的，排名最后一位的列为候补委员。

第二十七条管理规约、业主大会议事规则经业主大会通过，但当选的业主委员会委员未达5人以上的，筹备组应当向街道办事处（镇人民政府）书面报告，在街道办事处（镇人民政府）指导下，可以延长30日对第一轮未选上的候选人进行第二轮补选；候选人需要调整的，筹备组应当向街道办事处（镇人民政府）书面报告并进行增补。

经第二轮补选业主委员会委员人数仍未达到5人以上的，本次业主大会召开失败。

第二十八条首次业主大会未能通过法定表决事项，或者参加人数达不到法定条件的，筹备组应当宣布首次业主大会召开失败，并书面报告街道办事处（镇人民政府）。

再次筹备失败的，街道办事处（镇人民政府）根据实际情况可以指导成立物业管理委员会。

第二十九条首届业主委员会首次会议结束后，筹备组将有关资料移交业主委员会后自行解散。

第五节业主大会会议

第三十条业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积50%以上的业主且占总人数50%以上的业主参加。

第三十一条业主委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明本次参加业主大会所委托的事项、委托权限和期限，由业主本人签字，并由委托人转交业主大会。

业主常用联系方式和地址发生变化的，应当及时告知物业服务企业、首次业主大会筹备组或者业主委员会。

因发生变化未及时告知而产生的法律后果，由业主个人承担。

第三十二条采用业主代表大会形式的，应当以幢、单元、楼层（非住宅类）等为单位，推选一到三名业主代表参加业主大会会议。

业主代表应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

业主代表的推荐方法，由业主大会议事规则确定。

业主代表的人数、任期、条件、更换、罢免应当在议事规则中明确，任期应当与同期业主委员会的任期同步。

第三十三条业主代表可以召集所代表区域的业主成立业主小组，业主小组议事由业主代表主持，主要讨论业主大会提交的事项、业主委员会提出的各项管理事项的建议以及业主本人的各项建议和意见。

召开业主小组会议可以采用会议形式，也可以采用书面征求意见形式。

业主小组会议应当做好相应记录。

第三十四条由业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当在参加业主大会会议前15日内，就会议拟表决的事项书面征求其所代表的业主的意见；表决意见经业主本人签字后，由业主代表向业主大会会议呈交。

业主代表因故无法参加业主大会的，应当事先指定所代表区域内的一名业主参加，并出具业主代表本人签字的书面委托书。

第三十五条业主大会会议按照下列程序组织召开：

（一）起草业主大会会议表决的内容、会议召开形式、时间、地点、议题和议程，制定征询意见表或者表决票，核实业主身份、人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况；

（二）会议召开时间、召开地点、表决方式、表决事项、表决规则等内容，于业主大会召开15日前在本物业管理区域内的每个出入口、大堂、电梯厅等人员进出通道进行公告，并以书面形式告知街道办事处（镇人民政府）和市（县）、区物业管理行政主管部门。

有条件的可以在主要媒体上公告；

（三）表决票、选票可通过设立投票箱、上门或者寄挂号信、快递、传真、网络等可追溯方式发放和回收，并在公告要求的时间内完成投票工作。

因客观原因不能按期完成投票工作的，应当在街道办事处（镇人民政府）指导下确定是否延期，并在物业管理区域内公告；

（四）业主大会会议决定应当在物业管理区域内公告，接受业主的查询和监督。

业主委员会应当对业主大会会议情况作书面记录并存档。

第三十六条业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式召开。

采用书面征求意见形式召开的，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内显著位置公告。

需要投票表决的，表决意见应当由业主本人签名。

第三十七条业主大会按照下列方式确认参加会议的业主：

（一）业主到会并在会议签到表上确认；

（二）业主在表决票上或者表决票发放表上确认；

（三）业主大会议事规则以及法律法规规定的其他方式。

业主可以书面委托代理人出席业主大会会议。

物业服务企业工作人员不得以业主代理人身份出席。

第三十八条业主大会确定业主投票权数，按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：

（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

第三十九条业主大会确定业主投票权数，按照下列方法认定业主人数和总人数：

（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算；但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

第四十条业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。

第四十一条一个专有部分面积有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。

业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。

业主为法人或者其他组织的，由其法定代表人行使投票权。

第四十二条业主大会的表决票选项应当明确为赞成和不赞成两项。

未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由业主大会议事规则规定。

但不适用首次业主大会会议的表决，也不适用于业主委员会委员的选举。

已表决的多数票原则上应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积1/3以上的业主且占总人数1/3以上的业主。

第四十三条召开业主大会会议时，应当邀请街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会参加。

街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会应当派员对业主大会会议进行指导、监督。

第四十四条业主委员会应当对业主大会会议进行书面记录并存档；其中社区居（村）民委员会组织召开的业主大会会议记录由社区居（村）民委员会书面记录并存档。

业主委员会应当在业主大会结束后7日内，将业主大会决定在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于10日，并以书面形式告知街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会和市（县）、区物业管理行政主管部门。

第六节业主大会定期会议和临时会议

第四十五条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开，每年至少召开一次，听取业主委员会年度工作报告，表决需要提交业主大会审议的事项。

第四十六条有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）街道办事处（镇人民政府）或者社区居（村）民委员会根据实际情况认为需要召开临时会议并向业主委员会发出书面提议的；

（四）业主大会议事规则或者管理规约确定的其他情况。

属于前款第一项情形的，符合法定人数的业主应当书面向业主委员会提议，并书面报送街道办事处（镇人民政府）和社区居（村）民委员会。

书面提议应当附提议业主本人的签名、联系电话、房号。

业主委员会和社区居（村）民委员会有权核实提议人的业主身份及其专有部分面积，无法核实业主身份的提议人其提议无效。

书面提议未违反相关法律法规的，业主委员会在接到提议后30日内，应当就所提的议题组织召开业主大会会议。

第三章业主委员会

第一节业主委员会的产生和职责

第四十七条业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。

业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守国家有关法律、法规；

（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（五）具有一定的组织能力；

（六）具备必要的工作时间。

第四十八条有下列情形之一的，不宜作为业主委员会委员候选人：

（一）违反国家法律法规，正在被立案侦查，或者曾受过刑事处罚未满三年的；

（二）违反党纪、党规，正在被立案调查，或者曾受过留党察看及以上党纪处分未满三年的；

（三）参与邪教组织，或者非法组织参与集体上访，影响社会稳定的；

（四）利用黑恶势力干预小区业主正常工作和生活的；

（五）采用不正当手段阻挠业主大会、业主委员会会议正常召开、选举及表决的；

（六）在本小区物业服务企业工作，应当回避的；

（七）拒缴或者未按合同约定缴纳物业服务费，或者煽动其他业主拒缴物业服务费的；

（八）拒不执行法院判决被纳入失信被执行人名单尚未及时撤销的；

（九）在小区内存在违法违规搭建、装修等行为被执法部门责令整改且尚未