广州市产业用地政策实施工作指引.docx

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广州市产业用地政策实施工作指引

广州市产业用地政策实施工作指引

（2019年版）

第一章总则

第一条（产业用地政策含义）

广州市产业用地政策是指广州市政府及相关部门的规范性文件中制定的适用于特定行业的用地政策。

上述特定行业不包括房地产业。

国家产业用地相关政策，详见自然资源部发布的《产业用地政策实施工作指引（2019年版）》；广东省产业用地相关政策，详见广东省自然资源厅发布的《广东省产业用地政策实施工作指引（2019年版）》。

本指引引用的相关文件清单详见附件1，并可在广州市政府门户网站（

第二条（产业用地涉及的内容）

本指引重点对上述特定行业涉及的国土空间规划、土地利用计划安排、土地供应方式、土地供应价格、用地申请报批、不动产登记转让等涉及的政策要点予以归纳说明。

第三条（产业用地基本原则）

各区应当遵守有关法律法规规章和广州市产业用地政策规定，落实国土空间规划的管控要求，在保障产业发展用地中坚持规划确定用途、用途确定供应方式、市场确定供应价格的原则。

第四条（平等对待各类用地主体）

各区在执行产业用地政策时，应当坚持公平、开放、透明的市场规则，对产业用地中各种所有制经济一视同仁、平等对待，防止排除、限制市场竞争等不规范行为。

第二章土地供应计划与用途

第五条（土地利用计划安排与用地保障）

各区政府和市相关部门应当根据国家、广东省产业政策、广州市各层级国土空间规划和产业发展情况，统筹使用新增和存量建设用地，合理安排用地计划指标，优先支持符合产业政策的项目用地，服务民生设施建设，促进产业创新发展。

（一）依据《广州市提高工业用地利用效率实施办法》（穗府办规〔2019〕4号））的规定，严格新供应工业用地产业准入和用地标准。

强化产业项目准入管理，严禁向禁止类工业项目供地，从严控制限制类工业项目用地。

对投资规模、投资强度未达到规定要求的项目，原则上不单独供地，引导进入标准厂房。

依据《广州市工业转型升级攻坚战三年行动实施方案（2015-2017年）》（穗府〔2015〕14号）的规定，工业增量项目和扩大再生产项目不入产业园，原则上不安排用地。

（二）依据广州市相关政策文件（详见附件2），对以下产业空间、建设项目、企业用地等予以优先保障：

（1）产业类型。

包括战略性新兴产业、先进制造业、IAB产业、重点工业机器人产业、港航业、农产品加工业、农村新产业新业态、符合循环经济的产业；

（2）产业空间类型。

包括价值创新园区、科技创新园区、电子商务和移动互联网总部区、集聚区和产业基地；（3）企业类型。

包括总部企业、高新科技企业、大型骨干和行业领先培育企业、生物医药企业、自主创新示范区内科技企业；（4）项目类型。

包括重大基础设施、重大民生项目、优质技改项目、纳入年度市重点建设项目计划的民间投资项目、台资企业项目、我市重点产业项目总部、“广州市创新标杆企业”重大发展项目、科技企业孵化器项目、文化创意和设计服务项目、广州市汽车产业重点发展目录内汽车项目、跨境电子商务物流仓储项目、农村电子商务公共仓项目、三大战略枢纽、一江两岸三带等重大功能片区产业项目、落户空港经济区的重大项目。

第六条（土地用途的确定）

自然资源主管部门在组织产业用地供应时，以出让方式供地的，应按照《城乡规划法》的规定，依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为出让合同的组成部分。

依据《广州市人民政府关于加快科技创新的若干政策意见》（穗府〔2015〕10号）的规定，利用新增工业用地开发建设科技企业孵化器，可按一类工业用地性质供地。

依据《广州市提高工业用地利用效率实施办法》（穗府办规〔2019〕4号）的规定，工业用地包括普通工业用地和新型产业用地（M0）。

普通工业用地是指《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137－2011）规定的一类工业用地（M1）、二类工业用地（M2）和三类工业用地（M3）；新型产业用地（M0）是指为适应创新型企业发展和创新人才的空间需求，用于研发、创意、设计、中试、检测、无污染生产等环节及其配套设施的用地。

依据《广州市国土资源和规划委员会关于印发明确我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》（穗国土规划规字〔2018〕2号）的规定，经认定的新产业工业项目用地，配套行政办公及生产、生活服务设施建筑面积占项目总建筑面积比例不超过15%的，可仍按工业用途管理。

依据《广州市规划和自然资源局广州市农业农村局关于贯彻落实市委市政府工作部署实施乡村振兴战略若干规划用地政策措施（试行）的通知》（穗规划资源字〔2019〕70号）的规定，乡村旅游项目中除永久基本农田外的未改变农用地和未利用地用途及功能、未固化地面、未破坏耕作层的生态景观和栈道用地，按原地类管理。

休闲农业和乡村旅游项目中属农牧渔业种植、养殖用地的，可不办理征收（收回）和农转用手续，按农用地管理。

在不占用永久基本农田的前提下，宽度小于8米的农村道路用地，以及服务于农村且建成后恢复为农用地的分散式农村生活污水处理设施，按农用地管理。

第七条（改变土地用途）

依据《广州市提高工业用地利用效率实施办法》（穗府办规〔2019〕4号）的规定，工业用地出让的国有建设用地具备以下全部条件的，可通过补缴土地出让金的方式调整为新型产业用地（M0）：

（1）已取得国有建设用地使用权；

（2）不涉及企业原因闲置土地或存在违反供应合同约定的违约行为；

（3）已取得新型产业用地（M0）的规划条件；

（4）已取得《广州市提高工业用地利用效率实施办法》（穗府办规〔2019〕4号）第十九条规定的新型产业用地（M0）产业准入审查意见。

第三章土地供应方式与相关要求

第八条（办理划拨国有建设用地使用权）

（一）依据《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）的规定，原划拨土地经城市更新改造开发后用途仍符合《划拨用地目录》的，可继续按划拨方式使用。

（二）依据《广州市人民政府办公厅关于加强土地管理的实施意见》（穗府办规〔2018〕7号）的规定，凡列入《划拨用地目录》的建设用地项目，无论使用原有建设用地或新增建设用地，均可按划拨方式供地。

对《划拨用地目录》未明确的下列项目可以划拨方式供地，其中“非营利性”“公益性”机构和项目的认定标准应由市教育、医疗、文化等相关行业行政主管部门认定：

（1）立项批文及规划文件明确的非营利性的地下综合管沟、空中连廊、人防工程等；

（2）城市道路、市政广场、公共绿地等开放性的、为社会公众提供服务的公益性项目用地；（3）经省级或省级以上发展改革部门立项，或政府投资的能源、交通、水利等基础设施用地项目；（4）政府及公益类事业单位投资建设的各类社会保障性住房项目，包括廉租房、经济适用房、公共租赁住房、安置房、复建房项目，政府部门、公益类事业单位投资建设的人才公寓、周转房等项目，持有效批文的部队保障性住房、离退休干部住房、营房等项目；（5）住宅配套的非营利性独立用地公共服务设施项目；（6）按照外交对等原则，经市或市以上外事部门认定的外事用地；（7）经市民族宗教管理部门认定，专门用于宗教活动的寺庙、道观、教堂等宗教场所；（8）使用国有土地建设的农村村民住宅、农民拆迁安置房，以及有留用地指标返拨给村集体经济组织的村经济发展用地项目。

（三）依据《广州市人民政府办公厅关于加强土地管理的实施意见》（穗府办规〔2018〕7号）的规定，使用国有土地建设的农村村民住宅、农民拆迁安置房可按划拨方式供地。

第九条（办理协议出让国有建设用地使用权）

（一）依据《广州市人民政府关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的实施意见》（穗府〔2017〕3号）的规定，符合《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）等相关文件规定的，轨道交通项目中的车站、轨道线路，驻车换乘停车场及其他公益性公共停车场，非营利性的医疗、养老、教育、文化、体育设施等属于可按划拨方式供地的项目，经社会投资人申请可按协议出让方式供地。

（二）依据《广州市人民政府关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的实施意见》（穗府〔2017〕3号）的规定，鼓励土地使用权人利用自有土地实施项目建设。

企业利用自有划拨用地上已建房屋吸引社会资本，兴办营利性的医疗、养老、教育、文化、体育设施，在符合城乡规划的前提下，可按协议出让方式补办土地有偿使用手续。

（三）依据《广州市人民政府关于落实广东省降低制造业企业成本若干政策措施的实施意见（修订版）》（穗府〔2019〕9号）、《广州市人民政府关于加快工业和信息化产业发展的扶持意见》（穗府规〔2018〕15号）、《广州市工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让实施办法》（穗府规〔2019〕2号）、《广州市提高工业用地利用效率实施办法》（穗府办规〔2019〕4号）的规定，实行先租赁后出让、弹性年期出让方式供应的工业用地，租赁期满达到合同约定条件并通过绩效评估，可按有关规定以协议出让方式续期；依据《广州市提高工业用地利用效率实施办法》（穗府办规〔2019〕4号）的规定，经批准以自主改造或合作改造方式实施改造的工业用地，可以协议出让方式供地；

（四）依据《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）的规定，城市更新改造开发土地需办理有偿使用手续，符合协议出让条件的，可依法协议出让。

（五）依据《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）的规定，属于同一企业集团、涉及多宗国有土地上旧厂房改造的（总用地面积不低于12万平方米），可整体策划改造，应将不少于42.5％的权属用地面积交由政府收回；剩余非商品住宅规划用地可以协议出让、自行改造。

（六）依据《广州市人民政府办公厅关于加强土地管理的实施意见》（穗府办规〔2018〕7号）的规定，出让国有土地使用权不须公开出让且同一地块只有1个意向用地者的，可采取协议方式出让。

具体包括：

（1）非国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；

（2）符合我市城市更新政策并可以协议方式供地的项目；（3）企事业单位利用自有土地建设的公共租赁住房项目用地（4）划拨土地使用权申请办理有偿使用手续经依法批准同意协议出让的；（5）国家相关政策明确规定可以协议方式供地的其他情形。

（七）依据《广州市人民政府办公厅关于加强土地管理的实施意见》（穗府办规〔2018〕7号）的规定，使用国有土地建设的农村村民住宅、农民拆迁安置房，经村民会议或经授权的村民代表会议通过，可申请按协议方式供地、缴交土地出让金。

（八）依据《广州市提高工业用地利用效率实施办法》（穗府办规〔2019〕4号）的规定，利用存量房产进行制造业与文化创意、科技服务业融合发展的，经发展改革、行业主管部门审核符合投资和产业要求的，5年期满涉及转让需办理相关用地手续的，可按新的用途申请调整规划条件，办理协议出让手续。

第十条（办理招标、拍卖、挂牌方式出让国有建设用地使用权）

（一）依据《广州市人民政府关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的实施意见》（穗府〔2017〕3号）的规定，综合交通枢纽一体化项目用地，在招标确定项目一级开发主体，完成一级开发，达到公开出让条件后，按程序公开出让。

（二）依据《广州市人民政府关于印发广州市申请使用建设用地规则的通知》（穗府〔2015〕15号）、《广州市人民政府办公厅关于加强土地管理的实施意见》（穗府办规〔2018〕7号）的规定，公开出让方式包括招标、拍卖和挂牌，优先采取挂牌或拍卖方式。

除出让合同或划拨决定书已有约定外，须以公开方式出让的用地包括：

（1）工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地；

（2）可以协议出让但有两个以上意向用地者的用地；（3）限价商品房用地，社会力量投资建设的使用新增用地的公共租赁住房项目；（4）营利性邮政设施、教育设施、体育设施、公共文化设施、医疗卫生设施、社会福利设施等社会事业用地和营利性科研设计用地；（5）已划拨用地或已出让的非居住用地，规划用途经批准改变为商品住宅的用地；（6）已取得用地文件、尚未供地且不属于闲置土地的前置审批用地，或已被认定为闲置土地但按闲置土地处置决定需在期限内以公开出让方式完善出让手续的前置审批用地。

（三）依据《广州市工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让实施办法》（穗府规〔2019〕2号）的规定，工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让方式依照国有建设用地使用权出让方式，采用招标、拍卖、挂牌等公开交易方式。

（四）依据《广州市人民政府办公厅印发关于促进广州市服务业新业态发展若干措施的通知》（穗府办〔2014〕7号）的规定，对服务业新业态企业用地，在符合产业方向，明确产业用地类型的前提下，可采用挂牌方式出让，实现“以项目找土地”，提高土地资源开发效能。

（五）依据《广州市人民政府办公厅关于加强土地管理的实施意见》（穗府办规〔2018〕7号）的规定，商业服务业用地可采取“限地价、竞配建公共设施”方式出让。

第十一条（以租赁、作价出资<入股>方式供应国有建设用地使用权）

（一）依据《中共广州市委广州市人民政府关于加快空港经济区开发建设的意见》（穗字〔2017〕17号）的规定，空港经济区内试行非出让为主的土地开发模式，采取租赁、作价出资或者入股等多种方式利用土地。

在土地出让受到限制的情况下，广州空港经济区管委会可以利用空港经济区政府储备用地适时开展临时利用。

（二）依据《广州市人民政府关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的实施意见》（穗府〔2017〕3号）的规定，支持探索租赁方式供地。

营利性养老设施和体育设施用地可采取租赁方式供应。

（三）依据《广州市人民政府办公厅关于促进全市经济技术开发区转型升级创新发展的若干意见》（穗府办〔2017〕39号）的规定，鼓励全市经济技术开发区实行工业用地长期租赁。

第十二条（以先租后让、租让结合、弹性年期方式供应国有建设用地使用权）

（一）依据《广州市人民政府关于加快先进制造业创新发展的实施意见》（穗府〔2016〕15号）、《广州市人民政府关于修订广州市建设“中国制造2025”试点示范城市实施方案的通知》（穗府〔2018〕7号）、《广州市人民政府办公厅关于印发广州市先进制造业发展及布局第十三个五年规划（2016－2020年）的通知》（穗府办〔2017〕3号）、的规定，要求大力推动产业用地使用权“先租后让、租让结合”的弹性供应方式。

（二）依据《广州市工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让实施办法（2019年修订稿）》（穗府规〔2019〕2号）、《广州市人民政府办公厅关于加强土地管理的实施意见》（穗府办规〔2018〕7号）的规定，我市供应的工业用地，除按国家规定的工业用地使用权最高出让年限出让外，可按先租赁后出让、弹性年期出让等方式供应。

中华人民共和国境内外的个人、法人和其他组织均可以通过先租赁后出让、弹性年期出让方式取得工业用地使用权，法律、法规另有规定的除外。

工业用地使用权租赁是指国家将一定年限的工业用地使用权出租给土地使用者使用，由承租人与规划和自然资源行政主管部门签订国有建设用地使用权租赁合同，并支付国有建设用地使用权租金的行为。

工业用地使用权弹性年期出让，是指国家将工业用地使用权在法律规定的最高出让年限以内，根据产业发展要求和意向用地单位经营情况合理确定工业用地使用权出让年限，出让给土地使用者使用，由土地使用者与规划和自然资源行政主管部门签订国有建设用地使用权出让合同，并支付国有建设用地使用权出让金的行为。

第十三条（土地供应前置条件）

（一）依据《广州市工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让实施办法》（穗府规〔2019〕2号）的规定，应从注册资本、投资强度、产业类型及产出贡献等方面综合评价，严格先租赁后出让和弹性年期出让工业项目用地准入。

规划和自然资源行政主管部门牵头会发展改革、工业和信息化、商务、生态环境等行政主管部门共同制定拟先租赁后出让和弹性年期出让工业地块的产业要求、投入产出标准、用地规模、环保要求等出让条件，但不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。

（二）依据《广州市工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让实施办法》（穗府规〔2019〕2号）的规定，工业用地使用权先租赁后出让在出让条件中应明确租赁年限、出让年限、租金收取标准及收取方式、出让后的出让金标准、租赁期满的绩效评估指标；工业用地使用权弹性年期出让应明确弹性出让年限、出让金标准。

（三）依据《广州市工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让实施办法》（穗府规〔2019〕2号）的规定，工业用地使用权实施先租赁后出让和弹性年期出让后，应将开发建设、产业类型、投资强度、产出效率和节能环保等要求纳入土地出让合同。

（四）依据《广州市人民政府办公厅关于加强土地管理的实施意见》（穗府办规〔2018〕7号）的规定，要求明确土地利用准入条件，凡列入现行《广州市产业用地指南》禁止用地项目目录的建设项目，投资管理、国土规划等部门一律不得办理相关手续；凡列入现行《广州市产业用地指南》限制用地项目目录的建设项目，未经市土地管理委员会审议通过，投资管理、国土规划等部门不得办理相关手续。

工业项目、现代服务业项目、基础设施项目和社会事业项目的用地原则上不得突破现行《广州市产业用地指南》设定的限值。

（五）依据《广州市人民政府办公厅关于加强土地管理的实施意见》（穗府办规〔2018〕7号）的规定，工业用地，营利性科研设计用地，营利性邮政设施、教育设施、体育设施、公共文化设施、医疗卫生设施、社会福利设施等社会事业用地，经国土规划部门明确为城市重大标志性建筑、大型城市综合体和大型产业项目用地以及产业集聚区用地，可设定产业类型、注册地址、行业排名等竞买资格要求。

对产业类型的要求需竞买人参与竞买时已经具备，对注册地址的要求可由竞买人承诺竞得地块后办理。

（六）依据《广州市提高工业用地利用效率实施办法》（穗府办规〔2019〕4号）的规定，对于拟通过设立项目公司取得工业用地使用权或竞得土地后拟成立新公司进行开发建设的，应在参与公开出让申请文件中明确项目公司或新公司的出资构成、股权结构等内容，且项目公司或新公司的经营范围、资质等必须符合土地出让公告中的出让条件。

（七）依据《广州市提高工业用地利用效率实施办法》（穗府办规〔2019〕4号）的规定，新型产业用地（M0）原则上在市级核心区、区级核心区、轨道交通站点周边500米范围以外选址；优先在存量工业用地、村级工业园、珠三角（广州）国家自主创新示范区、广深港澳科技创新走廊广州段核心创新平台或节点、各类科技创新平台和产业集聚区周边等区域选址。

第十四条（土地供应年限）

（一）依据《中共广州市委广州市人民政府印发<关于促进民营经济发展的若干措施>的通知》（穗字〔2017〕19号）、《广州市人民政府关于落实广东省降低制造业企业成本若干政策措施的实施意见（修订版）》（穗府〔2019〕9号）、《广州市工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让实施办法》（穗府规〔2019〕2号）的规定，工业用地使用权出让最高年限为50年。

工业用地使用权先租赁后出让的租赁年限不得超过10年，与后续出让年期之和最高为50年。

弹性年期出让的土地使用权出让年限不得超过20年。

对于国家、省重大产业项目、战略性新兴产业项目等超过20年以上出让年限的，由各区人民政府核定出让年期，最高不超过50年。

先租赁后出让和弹性年期出让具体年限由相关区根据项目所属产业、企业自身实力、企业意愿及发展计划等情况确定。

先租赁后出让方式供应的工业用地，需在出让公告中明确租赁年限和出让年限；弹性年期出让的，需在出让公告中明确出让年限。

工业用地使用权出让年限届满前3个月内，原土地受让人可提出续期使用申请。

（二）依据《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快生物医药产业发展若干规定（试行）的通知》（穗府办规〔2018〕5号）的规定，对本市生物医药产业项目实行工业用地先租赁后出让、弹性年期出让制度。

工业用地使用权租赁权年限不超过10年，弹性年期出让的土地使用权出让年限不超过30年。

第十五条（产业监管协议纳入土地供应文件的要求）

依据《广州市提高工业用地利用效率实施办法》（穗府办规〔2019〕4号）的规定，组织供应工业用地时，各区政府、广州空港经济区管委会应组织拟定包含产业门类、投产及达产时间、投资强度、投资总额、产出效率、总产值（含达产年产值）、税收以及违约处置办法等内容的投入产出监管协议，并将投入产出监管协议报送市工业和信息化部门。

土地竞买人在报名竞买时需提供已签署的投入产出监管协议，该协议纳入土地供应文件。

第十六条（配套设施建设纳入土地供应条件的情形）

依据《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）、《广州市深入推进城市更新工作实施细则》（穗府办规〔2019〕5号）的规定，城市更新和“三旧”自行改造属于经营性项目的（“工改工”除外），原土地权利人应将不低于该项目用地面积的15％用于城市基础设施、公共服务设施或其他公益性设施建设，改造主体建成后无偿移交政府指定的接收部门；涉及市政道路的，经区政府（广州空港经济区管委会）同意，可由改造主体拆平后无偿移交政府。

移交的用地不需缴交土地出让金。

根据控制性详细规划，公益性用地面积不足15％的（含改造地块面积较小，无法提供有效的公益性用地的），将不足部分用地按政府批准的控制性详细规划容积率（整宗用地平均毛容积率）计算建筑面积，按办理土地有偿使用手续时整宗用地国有土地上房屋市场评估均价（不含土地出让金）折算土地价款，纳入应缴交的土地出让金范围上缴财政。

第十七条（产业用地使用权出租或转租）

（一）依据《广州市工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让实施办法》（穗府规〔2019〕2号）的规定，承租工业用地使用权期满，经绩效评估通过的，承租人可申请与出租人签订出让合同，承租人应当最迟于承租年限届满前1年向出租人提出。

出租人同意将土地使用权出让的，双方签订出让合同，由受让人支付出让金等土地有偿使用费和相关税费。

未申请出让或者虽申请出让但验收评估不合格、未达到合同约定要求的，承租土地使用权由出租人按照合同约定无偿收回，对地上建筑物的补偿，可根据合同事先约定采取残值补偿、无偿收回、由承租人恢复原状等方式处置。

（二）依据《广州市人民政府关于加快工业和信息化产业发展的扶持意见》（穗府规〔2018〕15号）、《广州市工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让实施办法》（穗府规〔2019〕2号）的规定，以使用权弹性出让、先租后让方式供应的工业用地及地上建筑物，在土地租赁期间不得办理转租。

第十八条（土地使用权有偿收回）

依据《广州市提高工业用地利用效率实施办法》（穗府办规〔2019〕4号）的规定，工业用地在土地出让期内申请调整为商业、办公、商品住宅、旅游等非工业用途经营性用地的，须由土地出让人收回土地使用权，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的价值和剩余年期国有建设用地使用权的评估市场价格及经评估认定的直接损失给予土地使用者补偿。

第十九条（土地使用权无偿收回）

依据《广州市工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让实施办法》（穗府规〔2019〕2号）的规定，存在下列情形之一的，按照合同约定，工业用地出租人（出让人）可无偿收回土地使用权：

（1）除不可抗力外，因承租人自身原因未按时开工、竣工、投产或终止项目投资建设或运营的，或未按时缴交土地租金，或改变土地用途，或进行土地使用权转租的；

（2）除不可抗力外，因受让人自身原因未按时开工、竣工、投产，超过合同约定最长时限的；（3）在达产评估、过程评估阶段，经区政府相关部门或园区管理机构评估认定不符合绩效评估要求，按合同约定应