天津市物业项目经理考试提纲.docx
《天津市物业项目经理考试提纲.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《天津市物业项目经理考试提纲.docx（23页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
天津市物业项目经理考试提纲
天津市物业管理项目经理考试提纲
《物业管理概论》
1、物业管理的定义：
物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
2、物业管理的起源：
19世纪60年代的英国。
3、中国物业管理的起源：
1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司挂牌成立。
这是中国第一家物业管理公司，距今29年。
4、2003年6月8日国务院颁布《物业管理条例》。
5、物业管理的分类：
按照用途划分为：
普通住宅小区物业管理；高层楼宇物业管理；写字楼物业管理；饭店物业管理；商场物业管理；公寓别墅物业管理；工业厂房及仓库物业管理；会所物业管理；停车场物业管理；医院物业管理；
6、物业管理行业的本质是以准公共服务为核心产品的商业活动，特征是：
公共性和综合性；广泛性和差异性；即时性和无形性；持续性和长期性；
7、物业管理的项目管理是在物业管理区域内，物业服务企业运用物业管理专业知识、技能、方法，使用物业管理专用技术设备，为了使物业管理项目能够实现合同所要求的质量标准，在限定的环境、时间和费用等约束条件下，所进行的全面组织、规划、控制和协调。
8、物业管理项目经理是物业服务企业对物业管理项目实施管理和服务的全权代表，是物业管理区域内管理和服务的组织者和责任人，物业管理项目经理是由物业服务企业委派，对具体物业管理项目实施管理的负责人，作为物业管理项目经理是物业服务企业法人派出的代表，在项目上的代理人。
物业服务企业不直接对物业管理项目负责，而由物业管理项目经理在授权范围内对物业管理项目负责。
项目经理是物业管理区域内，物业管理过程中所有工作的主要负责人。
项目经理既要实现约定的物业管理目标，又要承担项目管理的经济目标、安全目标。
10、直线制组织结构的特点：
项目经理亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，只设职能人员和协助主管人员。
优点：
集指挥和管理职能于一身，命令统一，责权统一，行动效率高。
缺点：
横向协调配合困难，不利于沟通信息，有些问题各部门要向直线领导机构和人员请示报告后，才能处理，影响工作效率。
11、直线职能制的优点：
既能发挥职能机构专业管理的作用，有便于领导统一指挥。
缺点：
组织机构较为繁琐，不利于一专多能，人员相对臃肿。
12、如何按需设置机构？
管理对象：
规模、复杂的程度；管理要求：
专业化水平、管理水平；管理原则：
统一领导、分权管理、精干高效；
13、设置机构的组建步骤？
根据物业服务企业中标的管理方案确定管理任务和组织形式；确定项目管理的层次，设立职能部门与工作岗位；确定人员、职责、权限；由项目经理根据“项目管理目标责任书”进行目标分解；组织有关人员制定规章制度和目标责任考核、奖惩制度；
《内外部制度的建立》
1、物业管理制度建立的意义：
1物业管理区域内法治化、规范化建设的需要；2规范服务人员的需要；3规范企业内部各部门的需要；
4规范区域内业主和物业使用人的需要；5协调物业服务企业和社会各组织的需要。
2、物业管理制度制定的原则：
依法守约、以人为本、严肃稳定、创新改进。
3、项目物业管理内部管理制度的内容：
1人力资源；2财务管理；3物资采购供应；4档案管理
4、各类应急预案：
1消防灭火；2防汛抢险；3紧急停电事故；4紧急跑水、漏水事故；5电梯故障（困人）6气体燃料泄漏；7公共卫生突发事件；8地震紧急
《公共法和风险规避》
1、债的分类：
合同之债；侵权行为之债；不当得利之债；无因管理之债；缔约过失之债。
2、侵权行为构成的要件：
侵权行为（事实发生）；损害事实；侵权行为和损害事实之间存在因果关系；过错（故意或过失）
3、合同条款包括的内容：
当事人的名称或者姓名和住所；标的；数量；质量；价款和报酬；履行期限、地点和方式；违约责任；解决争议的方法。
合同法案例：
王某2000年1月入住某小区，自入住之日起只向物业公司交纳了2000年1月至2001年1月的物业管理服务费，从2001年2月至今以物业公司服务不到位为由，拒不交纳物业管理服务费，物业公司能否起诉王某要求其支付物业管理服务费？
物业公司实际可以得到多少物业管理服务费？
业主拒交物业管理服务费，物业公司能否把电梯停运？
不能停运电梯，公共性服务，易激化矛盾
案件结果：
起诉之日前两年内的物业管理服务费获得支持。
起诉时效：
2年
4、保管合同的法律特征：
实践性合同；原则上无偿合同；不要式、双务合同；保管合同仅转移标的物的占有，而非保管人取得所有权和使用权。
5、保管人的义务：
给付保管凭证；妥善保管；亲自保管；不得使用或者许可他人使用保管物；危险通知；返还保管物。
6、寄存人的义务：
付保管费和偿还必要费用；告知义务；声明义务（寄存贵重物品未声明的，保管人只付赔偿一般物品义务）
7、建筑物区分所有权——业主的共有权：
8、共用部分应当由哪三部分构成：
1区分所有建筑物专有部分以外的其余部分；2不属专有部分的建筑物附属物及附属设施；3经区分所有人约定供共同使用的专业部分与其附属物。
9、车位的分类：
可分为规划内（地上、地下车位）和规划外（利用公共区域划分车位）
10、车位费的归属：
1地上：
车位管理事宜是否列入物业服务合同，是否列入“车位管理成本”？
2，地下：
属于开发商所有的车位，收益归开发商，但应缴管理费。
3，楼梯建筑的一层或楼体建筑的一层或某一层、某一部分的，或是一座专门的停车楼。
11、消防法：
第五条：
任何单位和个人都有维护消防安全、保护消防设施、预防火灾、报告火警的义务。
任何单位和成年人都有参加有组织的灭火工作的义务。
12、同一建筑物由两个以上单位管理和使用的，应当明确各方的消防安全责任，并确定责任人对公共的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理。
住宅区的物业服务企业应当对管理区域的公共消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。
13、治安管理处罚的种类：
警告、罚款、行政拘留、吊销公安机关发放的许可证；对外国人，可以附加限期出境或驱逐出境。
6，因扰乱体育比赛秩序被处以拘留处罚的，可以同时责令其十二个月内不得进入体育场馆观看同类比赛；7，违反规定进入体育场馆的，强行带离现场；办理治安案件所查获的毒品、淫秽物品等违禁品，赌具、赌资，吸食、注射毒品的用具以及直接用于实施违反治安管理行为的本人所有的工具，应当收缴，按照规定处理；8，违反治安管理所得的财务，追缴退还被侵害人；没有被侵害人的，登记造册，公开拍卖或者按照国家有关规定处理，所得款项上缴国库。
14、履行保安服务职责，采取措施：
1检查出入服务区域的人员证件，登记出入的车辆和物品；2在服务区域内巡逻、守护、安全检查、报警监控；3在机场、车站、码头等公共场所对人员及其所携带的物品进行安全检查，维护公共秩序；4执行武装守护押运任务，可以根据任务的需要设立临时隔离区，但应当尽可能减少对公民正常活动的防碍。
保安员应当及时制止发生在服务区域内的违法犯罪行为，对制止无效的违法犯罪行为应当立即报警，同时采取措施保护现场。
《物业管理专业法规》
1、物业管理的七个示范文本：
《临时管理规约》《管理规约》《天津市住宅前期物业服务合同》《天津市住宅物业服务合同》《天津市非住宅前期物业服务合同》《天津市非住宅物业服务合同》《天津市业主大会议事规则》
2、国家物业管理条例的新变化：
1街道办新增为成立业主大会指导和备案部门；2将第十一条修改为下列事项由业主共同决定；3改建、重建建筑物程序更严格；4业主可向法院申请撤销侵权决定；5业委会决定违法街道办事处有权撤销；6物业由管理者变成“服务员”。
3、天津市物业管理条例进一步完善原来6项基本制度：
业主大会制度；招投标制度；前期备案制度；双确认制度；专项维修资金制度；物业承接验收制度。
《物业管理招投标》
1、同一物业管理区域内住宅物业建筑面积在3万平方米以下、非住宅物业建筑面积在1万平方米以下的，经物业所在地的区县房地产管理局批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质等级的物业服务企业。
2、物业管理招投标的基本原则：
公开、公平、公正、诚实信用的原则。
3、招标程序：
1编织招标文件；2发布招标公告或投标邀请书；3投标报名及发放招标文件；4组织现场勘查和质疑；5投标确认；6投标申请人资格预审；7接受投标文件；8组成评标委员会；9开标、评标和中标；10签订合同。
4、投标程序：
一、获取招标信息1，公共媒介上采集招标信息2，来自招标方的邀请二、项目评估与风险防范1，项目评估2，投标风险的防范与控制三、投标报名并取得招标文件四、现场勘查五、投标确认六、准备投标文件七、递送投标文件八、参加开标、评标、答辩九、发放中标通知书十、签约并执行合同
5、资信标书：
1物业服务企业营业执照复印件；2企业资质等级复印件；3法人代表授权委托书；4公司介绍、注册资金；5公司管理业绩；6项目经理简介；7专业技术人员情况；
6、技术标书：
1项目的整体设想与构思；2主要工作环节运行程序；3机构设置、人员配备、培训与管理；4管理指标与措施；5内部管理制度的制定；6、档案资料的建立与管理；7前期物业管理服务内容；8常规物业管理服务内容；9各个阶段工作计划；10物资装备与提供方式；11紧急预案；12社区文化。
4、商务标书：
1物业管理服务费收费依据；2收费方式；3物业管理服务费收费标准；4物业管理服务费用测算；5多种经营项目收费标准；6财物制度；7财物分析。
5、标书编制要点：
1针对性；2可操作性；3体现企业的优势和专业水平；4深刻理解业主的意愿；
《物业管理服务费测算》
1、物业费计费方式：
包干制和酬金制
2、物业服务费的构成：
包干制：
物业管理服务成本、法定税费、利润。
酬金制：
物业管理服务支出、酬金。
3、物业管理基本服务费组成：
1综合管理；2清洁卫生；3公共秩序维护；4绿化养护；5公共部位养护。
4、物业管理服务成本支出的构成：
1管理服务人员的工资、社会保障和按规定提取的福利费等；2物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3物业管理区域清洁卫生费用；4物业管理区域绿化养护费用；5物业管理区域秩序维护费用；6办公费用；7物业服务企业固定资产折旧；8物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9经业主同意的其他费用。
5、物业费分4个级：
一级1.20二级0.9三级0.7四级0.5上下浮动20%
《前期介入、接管验收程序》
1、前期介入：
所谓物业管理的前期介入，是指物业公司经招投标或协议选聘，自与建设单位签订《前期物业服务合同》至接管物业期间，从物业管理及业主使用的角度，对开发建设的物业项目提出合理化意见和建议，以使其最大限度地满足业主和物业管理的需求。
2、物业管理前期介入的必要性：
物业企业通过前期介入，将长期积累的物业管理知识与经验应用于功能设计，并且在建设施工销售阶段同步跟进，协助建设单位及时发现和处理建设销售过程中存在的问题，不仅能从源头上堵住漏洞，避免或减少上述阶段问题的发生，而且可以在开发建设期间把不利于物业管理的因素尽可能的消除或减少。
3、物业管理前期介入的作用：
1完善使用功能设计的合理性；2有助于对隐蔽工程等施工情况的了解；3有利于了解物业情况；4有利于了解客户需求；5为前期物业管理作充分准备。
4、物业管理前期介入的阶段划分：
1功能设计阶段；2建设施工阶段；3物业销售阶段；4竣工验收阶段。
5、建设施工阶段的内容：
1与建设段位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案；2配合设备安装，了解设备性能及维修养护要求；3针对材料选用及施工工艺，从使用功能和维护管理角度提出意见；4熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。
6、物业项目接管验收的目的：
1履行相关法律法规规定的义务；2代表全体业主验收共有财产；3确保物业交付工作顺利进行；4为日后的物业服务做好准备；5确定使用功能、施工质量等遗留问题的解决责任及方案。
7、物业项目接管验收程序：
1书面通知验收；2确定接管验收方案；3移交基础资料；4查验共用部位、共用设施设备；5解决查验发现的问题；6确认现场查验结果；7签订物业接管验收协议；8办理物业交接手续。
8、遗留问题的解决：
1，对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同交接人联系补齐，必要时企业领导应当协助进行。
2，对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求交接人在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求交接人在一个月内解决。
必要时企业领导应当协助进行。
3、对于长期解决不了，势必会影响物业管理的问题，物业管理公司应当以备忘的形式将问题登记后交给交接人进行备录。
9、如何办理物业交接手续：
（结合实际口试）
1，在接管验收协议签订后十日内，与建设单位办理交接手续，接收物业管理用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。
2，交接工作应当形成书面记录。
交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。
交接记录应当由建设单位和物业企业共同签字确认。
3，分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。
在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。
《入住、装修管理》
1、入住操作模式：
无论何种模式，都是建设单位向业主移交物业，而不是物业公司移交。
模式一：
建设单位为主，物业企业配合。
业主先与建设单位办理手续领钥匙，然后到物业公司办理物业相关手续，缴纳相关费用。
模式二：
建设单位委托物业企业，物业公司代为办理入住手续。
模式三：
建设单位与物业企业联合办公。
2、入住服务应遵循的原则：
1研读政策提高法律意思，完善管理文件，规避风险防范在先；2熟悉项目情况，便于工作开展；3熟悉流程，关注细节，展示形象；4事前有预案、事发时积极引导、充分沟通，化解矛盾，现场服务优质高效。
3、物资和材料的准备：
物资准备：
1各岗位员工服装。
2办公家具、办公设备、办公用品。
3工程维修、秩序维护、环境保洁和绿化养护需工具及耗材。
4员工宿舍及食堂物品。
5各类标识（物业管理用房、入住现场、空房标识、公共区域）。
资料准备：
1客户资料准备齐全，每户一袋。
2资料回收齐全，便于归档。
建设单位提供资料主要包括：
（1）住宅质量保证书及住宅使用说明书；
（2）入住通知（建设单位向业主发放，约定入住时间、地点等）；（3）验收须知（建设单位告知业主验收的基础知识和注意事项）；（4）房屋验收单（建设单位提供，记录业主对房屋验收情况）；（5）钥匙交接单。
物业企业提供资料主要包括：
（1）业主登记表；
（2）业主手册；（3）物业装饰装修管理服务协议；（4）消防安全责任书
4、物业装饰装修管理的流程：
备齐资料——填写申报登记表——登记——签订管理服务协议——办理开工手续——施工过程巡查——隐蔽工程验收——验收
5、不予登记（装修）
（1）擅自变动建筑主体和承重结构的；
（2）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的；（3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的；（4）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果的；
《业主大会和业主委员会》
1、管理规约：
应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主享有的权利和履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项，依法作出约定。
管理规约经业主大会会议通过后对全体业主具有约束力。
2、物业联席会议召集：
物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责组织召集，由区县物业管理行政主管部门、居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方代表组成。
3、物业联席会主要协调解决的问题：
1、业主委员会不依法履行职责的问题；2、业主委员会换届过程中出现的问题；3、履行物业服务合同中出现的问题；4、提前终止物业服务合同的问题；5、物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题
4、首次业主大会筹备组的组成：
筹备成立业主大会应当建立筹备组，筹备组由业主3至7名，街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会、开发建设单位代表各1名组成。
筹备组负责人由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。
筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告。
开发建设单位和物业服务企业应当为筹备组开展工作提供条件。
5、召开业主大会会议的有效条件：
应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
6、首次业主大会应讨论决定的事项：
1业主大会议事规则；2管理归约；3选举业主委员会；4物业管理服务内容和服务标准（与物业服务企业拟定的物业管理服务内容和服务标准）；5涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。
7、业主大会对业主代表参加会议的要求：
业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。
凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经业主本人签字后，由业主代表在业主大会投票时将业主本人签字后的投票意见如实反映。
8、应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意：
1业主大会决定筹集和使用专项维修资金；2定改建、重建建筑物及其附属设施设备。
9、业主委员会的职责：
1招集业主大会会议；2定期报告有关决定执行情况，提出物业管理建议；3在业主大会会议作出决定后30日内，代表业主大会与物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同；4及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；5督促不交纳物业管理服务费的业主限期交纳；6组织业主对物业共用部位、共用设施的维修、更新、改造方案进行书面确认，并监督实施；7监督管理规约的实施；8组织筹集专项维修资金；9组织业主委员会换届和补选工作；10完成业主大会交办的其他事项。
《合同有关协议的签订》
1、合同的特征：
1合同的具体有平等的法律地位；2合同的主体是公民、法人、其他组织；3合同是以设立、变更、终止民事权利义务关系为目的的民事法律行为；4合同是当事人遗失表示达成一致的一种协议
2、合同的分类：
1有名合同与无名合同；2要试合同与不要式合同；3双务合同与单务合同赠与合同；4有偿合同与无偿合同；5物业服务合同属于要式，双务，有偿合同，有务合同
3、合同一般应具备的内容：
1当事人的名称住所；2标的；3数量；4质量；5价款或报酬；6履行期限、地点、方式；7违约责任；8解决争议方式
4、前期物业服务合同的主要内容：
1合同当事人、建设单位和物业服务企业；2物业基本情况；3服务内容与质量；4服务费用；5物业的经营与管理；6承接查验与使用维护；7专项维修基金；8违约责任；9其他事项。
5、签订前期物业服务合同应当注意的事项：
1物业的承接验收的内容、标准和责任的问题；2物业服务费用的问题；3空置房服务费约定问题；4前期物业服务合同的解除或终止的问题；5争议解决方式的问题；6签字与盖章的问题。
6、物业服务合同与前期物业服务合同的区别：
1订立合同的当事人不同；2合同的期限不同。
7、签订物业服务合同应当注意的事项：
1明确业主大会的权利与义务；2明确物业服务企业的权利与义务；3需明确对于违约责任的约定，特别是损失的计算及赔偿标准，违约责任要具有可操作性；4免责条款的约定，如物业服务是否包含对于业主人身保险、财产保管的内容等；5明确争议解决方式的问题。
《维修资金的使用程序》
1、专项维修资金的性质：
共用、专项、自筹、公共。
2、专项维修资金使用原则：
业主决策、设立专户、专款专用、核算到套、安全透明。
3、专项维修资金的用途：
专项维修资金应当用于商品住宅共同部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
4、专项维修资金的使用范围：
共同部位包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备包括电梯、消防设施、绿地、道路、下水管道、安全防护设施等。
5、《维修和更新、改造方案》应当经专有部分占相关建筑物面积三分之二以上且占相关人数三分之二以上的业主书面同意，并在小区明显位置进行公示。
6、专项维修资金使用管理系统操作流程：
1制定维修方案；2录入征询意见、理使用备案；3录入监理合同、招投标信息、施工合同、申请首期款；4录入验收报告、工程决算、申请尾款。
7、建立房屋应急解危专项资金的意义：
1进一步规范维修资金管理，充分发挥其资金保障作用的需要；2完善专项维修资金管理政策，提升专项维修资金应急保障功能的需要；3建立房屋应急解危专项资金的主要思路；4全是专项维修资金的增值资金除由市财政管理部门核定专项维修资金管理费用外，全部转入房屋应急解危专项资金专户，按照不动用业主个人账户本金和利息、跨年平衡使用的原则，用于建立物业项目的房屋应急解危专项资金；5专项用于物业项目共用部位和共用设施设备无妨正常使用、危及人身安全或者无法界定受益人等紧急情况时的维修；6采取由业主委员会或者委托的物业企业申请，区县房管局现场查勘，施工企业垫资抢修的方式，简化了申请使用程序，解决了“双三分之二”业主确认难的问题，有效发挥了维修资金的应急保障作用。
《建筑识图》
1、建筑材料分类：
按功能与用途分类：
结构材料、防水材料、保温材料、吸声材料、装饰材料、地面材料、屋面材料等。
按化学成分分类：
无机材料、有机材料、符合材料。
1、常用的建筑材料种类：
有人造石材、陶瓷制品、玻璃制品、装饰混凝土、装饰砂浆、金属装饰材料和装饰涂料。
另外还有塑料装饰材料。
2、常用防水卷材有：
沥青防水卷材、改性沥青防水卷材、合成高分子防水卷材。
3、防水涂料有：
沥青基防水涂料、高聚物防水涂料、合成高分子材料防水涂料。
《房屋本体的维修、养护》
1、物业按建筑主要承重结构的材料分为：
1砖木结构；2砖混结构；3钢筋栓结构；4钢结构。
2、按层次和高度划分：
1低层建筑（1-3层）；2多层建筑（4-6层）；3中高层建筑（7-9层）；4高层建筑（10层以上）；5超高层建筑（30层以上）
3、保修期限：
按建设部“工程质量管理条例”有关规定，建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
在正常使用条件下，（最低）保修期限为：
1房屋建筑地基基础工程和主体结构工程：
50年（为设计文件规定的该工程的合理使用年限）；2屋面防水以及有水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏工程为5年；3供热与供冷系统，为2个采暖期和供冷期；4电气管线、给排水管道、设备安装为2年
5装修工程，为2年；6灯具、电器开关损坏为6个月；7管道堵塞为2个月。
4、房屋完损等级的分类：
完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房。
5、物业查勘的分类：
1一般查勘：
日常检查；2定期查勘：
每年进行一次；3季节性查勘：
雨季、汛期、冬季前后；4定向查勘：
对某些指定项目；5突发性查勘：
发生自然灾害或认为损坏后；6专项查勘：
为了某种特殊需要。
6、房屋查勘的内容：
房屋的地点和环境，结构、层数、面积、使用性质、产别和现实情况，房屋的结构、装修、设备部分等各个项目的完损情况，房屋用途的变化、历次查勘记录及修缮情况等。
7、房屋查勘的方法：
一般可分为直观检查法、仪器检查法、计算分析法、载荷试验法、重复观测检查法等。
8、商品房项目共用部位和共用设施设备日常检查的内容：
1房屋共用部位主要包括：
基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、外檐墙面及楼梯间地面面层、门窗、楼梯扶手等。
2房屋共用设施设备主要包括：
电梯、水泵、二次供水、消防系统、排水管道、道路、围墙、大门等。
9、维修计划编制的原则：
应本着实事求是、量力而行、留有余地的原则
10、物业维修计划的编制方法：
1对企业自身条件应有全面正确的了解，有可操作性，在自身具备的条件基础上编制计划；2对物业完损状况统计资料和维修施工中，工料消耗资料要有积累和分析；3在编制计划时，应做好综合平衡工作，协调好各层次、各方面的关系。
11、修缮工程预算造价的费用构成：
1
升级会员 