《物业法律法规汇编》.docx

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《物业法律法规汇编》

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物业法律法规汇编

一.物业管理篇

1.中法人民共和国物权法（节选第六.七章）2

2.物业管理条例4

3.福建省管理管理条例10

4.福州市物业管理若干规定20

二.管理收费篇

1.建设部物业服务收费管理办法24

2.福建省物业服务收费管理实施办法27

3.福州市物业服务收费管理实施细则30

4.福州市普通住宅物业服务等级指导性收费标准33

5.物业服务定价成本监审办法41

三.二装监管篇

1.建设部住宅室内装饰装修管理办法44

2.福建省建筑装修管理暂行办法48

四.物业招投标篇

1.建设部前期物业管理招标投标管理暂行办法52

2.福建省物业管理招标投标暂行办法57

3.福州市房管局关于加强物业管理招标投标管理的通知63

五.业委会成立篇

1.建设部业主大会规程64

2.福建省物业管理区域划分和首次业主大会投票权确定办法69

3.福州市物业管理区域划分暂行办法71

4.福建省建设厅关于加强业主大会制度建设的若干意见74六.物业专项维修篇

1.建设部住宅专项维修资金管理办法78

2.福建省商品住宅专项维修资金使用暂行办法84

3.福州市房地产管理局关于物业专项维修资金收取工作的公告95七.物业企业资质篇

1.建设部物业服务企业资质管理办法96

2.福建省建设厅关于转发建设部《物业管理企业资质管理办法》的通知101八.物业交接篇

1.商品房买卖合同103

2.最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释111

3.商品房交付过程中的法律问题114

4.商品房交付过程中4大问题及其解决方法116中华人民共和国物权法（节选第六.七章）中华人民共和国主席令

第六二号《中华人民共和国物权法》已由中华人民共和国第届全国人民代表大会第五次会议于xx年3月16日通过，现予公布，自xx年10月1日起施行。

中华人民共和国主席胡锦涛

xx年3月16日中华人民共和国物权法（xx年3月16日第届全国人民代表大会第五次会议通过）

第六章业主的建筑物区分所有权

第七条业主对建筑物内的住宅.经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七一条业主对其建筑物专有部分享有占有.使用.收益和处分的权利。

业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第七二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅.经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第七三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。

建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

建筑区划内的其他公共场所.公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第七四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位.车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位.车库的归属，由当事人通过出售.附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第七五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。

地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

第七六条下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建.重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第七七条业主不得违反法律.法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。

业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律.法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

第七八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第七九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。

经业主共同决定，可以用于电梯.水箱等共有部分的维修。

维修资金的筹集.使用情况应当公布。

第八条建筑物及其附属设施的费用分摊.收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

第八一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

第八二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

第八三条业主应当遵守法律.法规以及管理规约。

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾.排放污染物或者噪声.违反规定饲养动物.违章搭建.侵占通道.拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律.法规以及管理规约，要求行为人停止侵害.消除危险.排除妨害.赔偿损失。

业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

第七章相邻关系

第八四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产.方便生活.团结互助.公平合理的原则，正确处理相邻关系。

第八五条法律.法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律.法规没有规定的，可以按照当地习惯。

第八六条不动产权利人应当为相邻权利人用水.排水提供必要的便利。

对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。

对自然流水的排放，应当尊重自然流向。

第八七条不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。

第八八条不动产权利人因建造.修缮建筑物以及铺设电线.电缆.水管.暖气和燃气管线等必须利用相邻土地.建筑物的，该土地.建筑物的权利人应当提供必要的便利。

第八九条建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风.采光和日照。

第九条不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物.水污染物.噪声.光.电磁波辐射等有害物质。

第九一条不动产权利人挖掘土地.建造建筑物.铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。

第九二条不动产权利人因用水.排水.通行.铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。

（2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布根据xx年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订）物业管理条例

第一章总则

第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。

第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修.养护.管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条国家提倡业主通过公开.公平.公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

第四条国家鼓励采用新技术.新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

第二章业主及业主大会

第六条房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约.业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位.共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位.共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（）法律.法规规定的其他权利。

第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约.业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用.公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律.法规规定的其他义务。

第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备.建筑物规模.社区建设等因素。

具体办法由省.自治区.直辖市制定。

第条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区.县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处.乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。

但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会.业主委员会职责。

第一条下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建.重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

（原六项改七项）

第二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本条例第一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。

经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第四条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主.物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

第六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区.县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处.乡镇人民政府备案。

业主委员会委员应当由热心公益事业.责任心强.具有一定组织能力的业主担任。

业主委员会主任.副主任在业主委员会成员中推选产生。

第七条管理