电商综合金融产业园 P集团 新.docx

电商综合金融产业园 P集团 新.docx

《电商综合金融产业园 P集团 新.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《电商综合金融产业园 P集团 新.docx（33页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

电商综合金融产业园P集团新

电商综合金融产业园

目录

第一章总论4

一、综合金融优势4

一、项目建设背景4

二、项目建设的必要性7

三、主要投资方背景8

第三章市场分析12

一、市场现状12

二、市场前景分析14

第四章项目规划运营18

一、项目定位18

二、项目规划理念19

三、项目功能规划20

四、项目主要运营板块24

1.电商运营板块运营24

2.综合金融服务板块运营24

3.电商配套服务板块运营25

4.供应链与城市配送服务板块运营25

五、P集团主要电商合作伙伴26

第五章项目建设方案32

一、项目建设条件32

二、建设内容32

三、拟入驻企业安排35

四、建设周期36

第六章项目投资估算与资金筹措37

二、资金来源与筹措38

三、资金的使用和管理38

第七章财务估算39

一、园区运营公司经营收入39

二、入园企业经营收入测算40

三、园区经营总收入估算40

四、税金及附加税计算41

五、项目投产后前5年园区总经营收入及税收估算：

42

第八章社会评价42

一、项目对社会的影响及互适性分析42

二、社会风险分析43

第九章优惠政策诉求44

一、地价44

二、规费减免44

三、市政配套建设需求44

第十章可研性研究结论45

第一章总论

一、综合金融优势

P集团拥有强大的综合金融优势，创新供应链金融服务，通过线上与线下结合的方式，可以为企业提供产业全链的综合金融服务解决方案，采用“1+N+N”的模式，包括：

核心企业电子供应链金融服务方案、供应商电子供应链金融服务方案、经销商电子供应链金融服务方案、物流企业电子供应链金融服务方案和电子商务企业电子供应链金融服务方案。

通过综合金融的杠杆作用，可以为客户提供质高价优的服务来赢得客户。

第二章项目建设背景及必要性

一、项目建设背景

国内电子商务市场发展迅速，2013年中国网购额达到1.85万亿元，超越美国坐上头把交椅，网购用户达3亿，人均消费超6000元，年人均快递费支出106元。

全球消费者调研机构凯度近来数据显示：

2013年中国家庭从电商渠道购买快速消费品的比例达到30%，比2010年增长了18%。

这预示着国内快消品的分销渠道逐渐由实体零售转向了电子商务。

以此同时，跨境电商发展势头迅猛，增长强劲。

商务部数据显示，2013年中国进出口总值首次突破4万亿美元，其中出口2.21万亿美元，进口1.95万亿美元。

值得注意的是，跨境电商进出口交易额达到3.1万亿元（约5057亿美元），同比增长31.3%；每年有近4亿个快递包裹通过跨境电子商务出口，有10亿件商品通过跨境电子商务销往海外。

跨境电商相关法规不断完善。

随着跨境电商的高速发展，国家出台跨境电商相关政策并完善相关流程规范，支持跨境电子商力出口健康发展。

2013年8月26日，《关于实施支持跨境电子商务零售出口有关政策意见的通知》颁布实施，这是国家第一次将跨境电商提高到国家政策扶持的高度。

2014年第一季度，国务院颁布了《关于支持外贸稳定增长的若干意见》，首次明确出台跨境电子商务贸易便利化措施。

对于跨境电商出口在海关、检验检疫、税务以及收付汇等方面提出具体措施。

2013年10月1日起,除已开展跨境贸易电子商务通关服务试点的上海、重庆、杭州、宁波、郑州等5个城市外，跨境新政将在全国有条件的地区推开。

随着电子商务市场的不断发展，全国包括义乌在内的电商产业园区，园区之间的竞争已逐渐发展成线上和线下的双线竞争模式。

天津津南电子商务金融产业园预备打造一个协同发展的电子商务全供应链的综合型服务平台，建设一个线上与线下互相结合可持续发展的电商谷，集聚大批的电商企业，利用电子商务O2O集群效应，整合服务商和电商渠道资源，集中为传统产业的转型升级提供配套支撑服务。

园区预备首先引入大的平台服务商，进行电子商务供应链打造，将电子商务软、硬载体建设完善；其次吸引全省、乃至中部地区优质中小电商集聚，占领中部电商销售、配送的产业链顶端；最后以区域电商定价权吸引国内外顶级电商平台区域总部入驻园区。

通过打造集电子商务研发、办公、服务、展示、仓储、培训、商务配套、生活配套等综合功能于一体的电子商务全产业链综合服务体系，构建以OTO为核心模式的电子商务交易平台。

帮助津南区域经济突破空间束缚，加快津南商贸流通领域产业结构调整和经济增长模式转变，推动现代商贸产业高端化发展。

园区重点发展电子商务供应链服务平台，先建设物流后吸引商流，促使中部地区电商企业群聚发展，依靠平台建设使得电子商务企业入驻后，借助园区高效的物流仓配体系，同步实施网店和实体店铺的线上线下双重渠道营销，依托商品库存、统一发货等售后服务支持，减少电子商务的物流、仓储、售后服务等繁杂的事务环节和成本费用。

做到电商集中发展企业经营，金融、仓储、分拨、配送、信息等支撑环境配套高效，社会分工明确、生产要素集约。

在此背景下，天津津南电商综合金融产业园应运而生，天津津南电商综合金融产业园将综合金融与产业结合起来，为电商企业提供更完善的服务，使其不断增强市场应变能力和实现产业链的不断升级。

二、项目建设的必要性

1.公司业务发展的需要

基于P集团业务发展的战略需要，近年大力推进金融与产业的融合发展，大力发展互联网金融和电商平台建设，在全国范围内布局产业全链金融服务网点，为P集团开展电商业务和拓展综合金融服务打造承载的平台，目前已与众多客户建立了长期的合作关系，业务不断扩大。

投资建设综合金融电商服务产业园，是P集团业务发展的实际需要和战略布局的需要。

2.发展的需要

（1）充分发挥产业互补的导引作用，提高企业的市场竞争力。

项目是从全产业链的角度出发来构建，以产业链金融服务为核心驱动力，按规划的方向有选择地物色可以实现产业互补效果的企业入驻，在中心构建一条完整的产业链，提高产业的效率，降低成本，使企业融入产业链，以“产业链”的形式参与市场竞争，提高市场竞争力，从而有力地支持电子商务产业园实体经济的发展。

（3）使电子商务产业园中小企业享受到强大的资源支持，获得新的发展契机。

P集团与与中国互联网协会互联网金融工作委员会合作，双方将在中央网信办、国家工信部、商务部的指导下，协同推动“中小企业电子商务服务示范工程暨中国互联网金融百万中小企业成长助力计划”，项目作为一个重要服务节点，将使电子商务产业园中小企业享受到集团丰富的金融和电子商务资源支持，在一个更大的平台上获得新的发展契机。

三、主要投资方背景（略）

P集团不动产的工业物流地产业务致力于在不同的市场为客户提供高端物流仓储设施网络平台，通过高品质的物业及综合金融服务，与客户建立长期合作关系，成为物流地产领域的领导者。

它拥有功能齐全的部门设置，包括投资、工程设计开发、资产管理、物业管理、法务、研究以及财务等职能，拥有50多位业内顶尖的优秀项目管理人和20多位专业资产管理人,不乏多位具备20多年物流运作经验或10多年物流地产开发经验的职业经理人，深谙高端物流地产设计和建造。

P集团不动产携手专业、经验丰富的开发、设计、建造、监理机构，以最好的团队、最值得信赖的合作伙伴建设物流园区。

P集团不动产公司依托集团在金融服务等方面的优势，通过不动产与金融业务板块（如银行、保理、融资租赁等）协同，形成客户资源、资金流、物流信息流的“三合一协同”，形成区别与其他物流地产开发商的差异化竞争优势。

截至2014年底已投入运行成都、武汉、嘉兴、济南4个物流园区。

2015年陆续投入上海松江、上海青浦、扬州、南京、湖州、沈阳、大连、西安、北京、天津、青岛、张家港、重庆、南昌、广州、东莞等物流园区。

第三章市场分析

一、市场现状

近年来，我国的电子商务发展突飞猛进。

2014年上半年，我国电子商务继续保持快速发展的势头，市场规模不断扩大，网上消费群体增长迅速。

根据研究机构初步测算，上半年我国电子商务交易额约为5.66万亿元，同比增长30.1%，网络零售市场交易规模约1.1万亿元，同比增长33.4%，半年度环比增长7.9%，相当于上半年社会消费品零售总额的8.4%。

在新技术和模式创新驱动下，电子商务通过各种渠道广泛渗透到国民经济的各个领域，已成为我国重要的社会经济形式和流通方式，在国民经济和社会发展中发挥了日益重要的作用。

据国家商务部报告显示，跨境电商市场的增长远远大于传统电商，2014年的一份大数据报告勾勒出未来全球贸易格局。

传统外贸年均增长不足10%，跨境电子商务却保持30%以上的增速。

我国20多万家小企业在各类网络平台上做买卖，年交易额超过2500亿美元。

中国正在和美国一起成为全球跨境电子商务的中心。

但在电商迅猛发展的同时，市场现状也暴露出种种问题，主要体现在：

中国多数网商多数依然聚集在各种分散的低端园区中或一些住宅小区中，并无成熟的产业园区可以提供商务办公、展示及相关电商配套服务；资金周转困难，融资极其困难；物流配送中心建设滞后，分布不合理，造成物流成本高；电商运营摆脱了传统的商业配套条件，而新的配套没有建立起来，电商依然是一个个独行客，单打独斗，不能形成统一的服务平台。

同时，各地区的电子商务发展也极不平衡。

如从全国范围来看，陕西省的电子商务发展指数较低，虽然发展势头良好，但总体依然落后于其它地区。

电子商务发展过程中遇到的种种问题，严重制约着电商产业的发展。

但另一方面，恰恰为解决这些问题的企业提供了广阔的市场发展空间，地区间发展的不平衡也为相对落后的地区提供了一个高起点后来居上的发展机会。

二、市场前景分析

中国电子商务市场从历年发展的情况和增长率来看，未来还将呈高速增长和模式不断创新的势头：

一是电子商务将覆盖各行各业，没有哪个行业和哪个企业离得开电子商务；二是电子商务向移动端发展；三是跨境电商发展势头迅猛；四是线上线下O2O模式等电商创新模式越来越多；五是基本大数据开展业务等等。

电商依托网络信息技术优势，正在以改变社会存在的方式，全面、彻底地改变着原来的经济、商业和贸易格局，改变着人们的工作生活方式，电商市场以前所未有的发展速度释放出巨大的市场能量，发展前景非常广阔。

（来源：

2014年中国跨境电商行业报告）

未来电商因运营的需要，将采用线上与线下结合的方式（O2O模式），将网上营销、推广、销售、支付，与网下展示、体验、服务、物流配送结合起来，这个趋势将催生一大批新型的电子商务产业园。

【注：

O20电商产业园，将线上网商online集聚在园区，又在园区内集聚大量网商展示、物流等平台的电商服务供应商（offline）】

跨境电商发展方面，据商务部预测，2016年中国跨境电商进出口额将增长至6.5万亿元（1.1万亿美元）。

（来源：

2014年中国跨境电商行业报告）

随着电商市场规模井喷式的增长，综合了多种服务功能的电子商务物流产业园也将飞速扩张和发展。

能提供良好办公运营环境的电商产业园，与传统的商务办公场所不同，而是综合了多种配套服务功能于一体，非常便利，且此产业园的租金水平远低于传统的商业办公楼，成本降低，将受到日渐壮大的电商的欢迎，市场前景广阔。

在电商高速发展的过程中，资金始终是一个瓶颈问题。

因为电商绝大多数都是轻资产的企业，且往往是呈加速度和爆炸式增长，在短时间需要大量资金支撑其发展，而在缺乏可以用于抵押融资的固定资产的情况下，按传统的方式进行融资的难度极大。

这种情况下，通过参与电商业务过程掌握业务大数据来提供综合金融服务，将金融业务切入电商业务链中去，将产生一个巨大的金融服务市场。

电商的运营强调货物的快速采购、配送，要求物流设施必须形成网络化覆盖，要求配送服务迅速及时。

这种情况倒逼着对物流配送提出了更多、更高、更快、更好和更低成本的要求。

可以说，与电子商务网上业务必须保持同步的物流配送将成为电子商务的另一条腿，这一条腿是否迈得好，真正决定着电子商务发展的水平。

因此，在电商高速发展的情况下，电商物流必然迎来一个发展的高峰期。

此外，电商的飞速发展还引发了对商品展示、培训、技术支持等多种综合服务的需求，满足此类需求也将产生一个巨大市场。

电子商务产业在我国拥有巨大的发展前景，P集团不动产在集团三大发展方针的引领下，即“金融与产业结合”战略、“互联网金融”战略、“综合金融”战略，着眼于打造高端电商结算及配送平台，并以此为基础充分引入高新科技互联网技术，全面为广大中小电商企业提供仓储、配送、结算及综合金融服务。

第四章项目规划运营

一、项目定位

电商综合金融产业园，是集团基于国内电商行业发展和资源整合型电商产业园缺乏的现实，打造的一个以品牌电商服务网、小微电商孵化网和综合金融配套网为内容，汇集信息流、物流、资金流于一体的新型电商综合金融产业园。

P集团电商综合金融产业园综合多种产业服务功能于一体，可以提供综合金融服务、跨境电子商务展示与交易服务、采购交易服务、仓储配送服务、创业辅导服务等，将金融资源与产业企业进行深度合作，为产业企业提供非生产领域的一条龙服务。

地方产业通过全国物流产业网进入全国产业分工之中，通过进行不断产业调整、转型、升级，建立起地方产业优势，增加市场竞争力。

同时，园区融入“众创空间”的模式，为小微电商成长和个人创新创业提供低成本、便利化、全要素的开放式综合服务平台，为入驻企业提供的包括基本的办公空间、创业技能培训、创业辅导、天使融资等。

P电商综合金融产业园商业模式（三网合一）架构

二、项目规划理念

1、两大导向：

市场导向、金融服务导向

P集团紧跟区域性电商发展形势，以全国范围内电商总体市场需求为导向，打造一个综合性的综合性产业服务平台，一个电商服务的专业化平台，一个电商产业链的载体；以产业链金融服务为特色，为电商产业集群提供综合金融服务，打造具有强大生命力的创新型产业园区。

2、多功能组合式“一体化”

P集团在电商大发展的背景下，所建设的综合金融电商服务产业园，将突破单一的功能，融入多样化、多领域的产业元素，补充相配套的电商产业服务、互补完善，形成一个集多种功能于一体化的电商产业服务平台。

3、综合金融优势

P集团拥有强大的综合金融优势，创新供应链金融服务，通过线上与线下结合的方式，可以为企业提供产业全链的综合金融服务解决方案，采用“1+N+N”的模式，包括：

核心企业电子供应链金融服务方案、供应商电子供应链金融服务方案、经销商电子供应链金融服务方案、物流企业电子供应链金融服务方案和电子商务企业电子供应链金融服务方案。

本项目通过综合金融的杠杆作用，可以为客户提供质高价优的服务来赢得客户

三、项目功能规划

电商综合金融服务产业园，将建设成为一个集“电子商务、供应链服务、结算中心、物流配送、客户服务、大数据中心、创业孵化、综合金融服务”为一体的复合功能型电商服务产业园区。

1.本项目主要功能规划为四大板块：

（1）电商运营板块：

设大型电商平台区域运营中心、本地电商平台运营中心、跨境电商运营中心、电商创业孵化中心。

（2）电商配套服务板块：

设电商展示体验中心、客户服务中心、技术数据中心、电商培训中心等。

（3）综合金融服务板块：

设综合金融服务中心、结算中心、保险服务中心。

（4）供应链与城市配送板块：

设供应链销售分拨中心、供应链配送中心、城市配送中心。

2.规划功能说明

（1）电商运营板块

1）大型电商平台区域运营中心

大型电商平台在中部地区的运营中心，将依托现代信息技术，设立电商办公、电子商务管理、智能物流及订单生成、售后服务、技术支持、综合服务等功能中心，满足集团战略合作的大型电商平台建设综合性电商区域运营平台的需要。

2）本地电商平台运营中心

为本地电商企业提供一定比例的设施空间，引进本地有代表性的成长性好的电商企业，作为电商总部运营中心，为其提供以综合金融服务为支撑的一体化服务。

3）跨境电商运营基地

为跨境电商设立“跨境电商运营基地”，引入本地跨境电商和集团合作跨境电商入驻。

包括跨境进口电商、跨境出口电商和为跨境电商服务的相关机构。

4）电商创业孵化中心

设立“电商创业孵化中心”，为新兴电商提供创业孵化服务，以设立电商创业孵化基金等多种方式支持投资地区电商创业和发展壮大。

（2）电商配套服务板块

1）商品展示体验

作为电商运营基地的配套设施，设立电商商品线下展示体验区，供电商企业展示企业形象、展览、采购与交流，将线上与

线下结合起来。

2）电商配套服务

设立客户服务中心、技术数据中心、电商培训中心及一定比例的配套办公区。

（3）综合金融服务板块

综合金融服务区设立综合金融服务中心、结算中心、保险服务中心等功能，全方位导入多项金融服务业务以及互联网金融服务，落地运营，保障入园企业及周边企业的相关服务需求。

（4）供应链与城市配送板块

1）供应链销售分拨中心

为P集团战略合作伙伴提供在地区的商品销售分拨中心。

包括：

进口汽车售后备件地区销售分拨中心、日化产品地区销售分拨中心、电器电子产品展销体验中心等。

同时，为本地生产企业提供供应链配套的仓储配送服务，一是为产品出厂销售提供第三方仓储配送服务；二是为生产企业供应商提供库存管理（VMI）服务。

2）配套仓储配送中心

为大型大型企业提供商品采购、简易加工、包装、集货、分拣、配送服务。

3）城市配送中心

为本地和进入市场的零售商家、批发企业、销售企业如电器、服装、日用品、药品等商家提供高标准的仓储设施及物流配送服务。

四、项目主要运营板块

1.电商运营板块运营

此板块设大型电商平台区域运营中心、本地电商平台运营中心、跨境电商运营中心、电商创业孵化中心。

2.综合金融服务板块运营

此板块设综合金融服务中心、结算中心、保险服务中心。

P集团为电商提供丰富的综合金融服务，为轻资产和快速扩张的电商解决一切后顾之忧，使电商专注于自身业务的发展。

综合金融服务中心可以提供的服务有：

仓单质押、保理、金融租赁、保险等多种服务。

运营举例如下：

3.电商配套服务板块运营

电商展示体验中心、设客户服务中心、技术数据中心、电商培训中心、配套办公区等。

电商体验中心，实现020线上线下结合模式：

4.供应链与城市配送服务板块运营

设供应链、销售分拨中心、城市配送中心、配套通用仓储配送中心。

供应链销售发拨业务模式示意：

城市配送中心业务模式示意：

供应链销售分拨中心以及城市配送中心，都是满足本地市场为主要出发点，为生产制造企业、销售商、电商提供支持性的配套服务，使他们专注于主业的发展。

五、P集团主要电商合作伙伴

合作电商

供应链

传统

行业

第三方

物流

部

分

合

作

伙

伴

eBay

（跨境电商）

欧莱雅（L'Oreal）

TOLL

DHL

天猫

金佰利（Kimberly）

YUM!

顺丰

唯品会

飞利普（PHILLIPS）

中粮

荣庆物流

当当网

汉高（Henkel）

TCL

郑明物流

京东

不凡蒂（Perfetti）

海尔

百世物流

中粮我买网

安利（Amway）

云南白药

惠尔

兰亭集势

（跨境电商）

上海庄臣

白云电器

中外运

蜜芽宝贝

（跨境电商）

上海家化

许继电器

中国钢铁网

宝马

徐工集团

佐卡伊

奔驰

寿光蔬菜

红木交易中心网

捷豹路虎

凯立德

一达通

天津物产

正大电商平台

（跨境电商）

中国农资

台湾银行

（跨境电商）

P集团将发挥其与众多世界知名厂商、供应链企业、电商和第三方物流企业达成的合作关系，在本投资区内打造一个综合金融电商和供应链服务平台，为厂商、供应链服务商、电商、第三方物流企业提供新型的服务。

目前，已经对本项目有明确入驻意向的企业如下：

（需求面积约30,000平米）

1号店电子商务型网站，2008年7月11日，“1号店”正式上线，开创了中国电子商务行业“网上超市”的先河。

成立以来，1号店持续保持高速的增长势头，2013年实现了115.4亿元的销售业绩。

1号店已成为国内最大的B2C食品电商。

全国布局：

1号店在现有北京、上海、广州、成都、武汉、泉州、济南七大运营中心的基础之上，再在广东洪梅开建华南地区最大的自动化B2C电商仓库，在上海推出“准点达”，并推出“全国包邮”政策。

P集团是1号店最大消费客户之一。

1号店与P集团不动产达成战略合作协议，在未来3-5年时间内，P集团不动产将为1号店在全国提供电商仓储配送选址、物业开发、运营管理服务，长期为1号店进行实体物业的投资及管理。

（需求面积约10,000平米）

尚品优货作为中国电商业的领先企业，拥有国内规模最大的代理运营商、物流合作网络以及市场份额。

2014年，尚品优货人均单价2000元，位列亚洲第六、全球第四，持续年居国内电商界领先位置，国内唯一电商超速发展奖年进入亚洲增值速度前30位，安全管理水平在国内、国际均处于领先地位。

（需求面积约25,000平米）

上海P汽车电子商务有限公司（简称“P好车”）于2013年3月在上海注册，是隶属于P集团旗下的全资子公司，作为中国P集团三大门户战略之一的汽车门户，采用O2O电子商务模式，是全国最大最专业的车辆交易平台。

配合全国布局的线下门店，P好车以线上竞价平台集合全国品牌优质商户，针对意向交易车辆进行线上竞价拍卖，从检测到过户的全流程免费，还提供车险、车贷等金融服务。

P好车已在上海、苏州、南京、宁波、温州、北京、深圳、广州、天津、成都、东莞等11个城市开设实体门店，为客户提供车辆检测、在线竞价等汽车交易服务。

未来更多P好车门店将陆续开业，范围将覆盖全国主要城市。

P好车希望成为一个为汽车生活所有相关服务提供整体解决方案的平台，好车未来战略定位是一个融交易服务、金融服务、车主服务三大支柱为一体的O2O个人综合金融电子商务平台，以交易达规模、以金融促利润、以车主服务增强客户粘度。

将交易服务、金融服务和车主服务的线上、线下流通融合起来，交易服务为二手车交易用户提供线上车源信息搜索和线下交易、置换、寄售等服务；金融服务为车主、经销商等提供车险、车贷等与汽车相关的一站式金融服务；车主服务则囊括车主日常汽车生活的一切所需，包括汽车用品购买，车辆保养及维修等。

在规划中，P好车还将是一个大数据平台，为平台的参与者提供各类数据服务。

（需求面积约5,000平米）

上海家化作为国内化妆品行业首家上市企业，是国内日化行业中少有的能与跨国公司开展全方位竞争的本土企业，拥有国际水准的研发和品牌管理能力。

目前，上海家化是P集团“医、食、住、行”布局中重要的日用快消品战略企业,双方已签订战略合作协议，由P集团不动产全方位为上海家化提供配送中心选址、建设、运营及管理事宜。

（需求面积约12,000平米）

韵达快递”品牌创立于1999年8月，总部位于中国上海，现已成为集快递、物流、电子商务配送和仓储服务为一体的全国网络型品牌快递企业，服务范围覆盖国内31个省（区、市）及港澳台地区。

公司目前为客户提供快递、物流及电子商务等一系列门到门服务，为大客户订制物流解决方案，并形成了到付、贵重物品、同城区域当天件、国内次晨达件、国内次日达件、代收货款等特色服务。

继顺丰之后，韵达快递现已加入跨境电子商务大军。

其跨境电子商务平台优递爱（UDA）网上购物商城平台已经正式上线。

优递爱定位全球中高端消费者，其汇合全球知名大中型品牌商、生产商，整合国内外优质产品资源，依托于韵达速递现有全球服务网络，能为全世界品牌零售商提供基于互联网的全球整合供销仓储服务