办公楼管理方案.docx

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办公楼管理方案

办公楼管理方案

物业管理方案

一、办公大楼管理模式设想及管理方式___办公大楼物业形态较杂，主要以办公、会议、基层来员开会办事三种现状，对物业管理的需求也会呈多样化，它不同于写字楼，因此我们认为，在分层的管理服务中，应根据不同的需求特点，有针对性地开展工作。

根据办公楼需要安全、高效、便利、安静的特点。

精心设计了办公楼将管理模式与管理方式。

管理模式之一：

质量成本双否决

我们实施质量成本双否决的机制已多年，管理成本持续下降，服务品质稳步上升。

“一张纸两面用”“人走灯灭，随手关水”等，早已成为我们日常工作中的固定思维。

成本管理理念体现在具体行动上的事例在我们所管辖的物业项目举目可见。

公司对管理处经理职务及管理处职员年终奖金进行双否决。

在___办公大楼的物业管理中，我们将紧密围绕“质量成本双否决”的运作核心，以“预算管理”为基础，提供“质价相符，合理取酬”的优质服务。

管理模式之二：

两大管理体系

我们将在___办公大楼的管理服务中全面导入质量管理、环境管理两大体系，这两个体系几乎涵盖了物业管理及企业管理的所有范畴，通过推行“流程再造”工程，不断优化管理服务流程、确保管理体系运作效能得到根本的提升。

管理模式之三：

客户服务中心

强大的服务平台和先进的服务___是提供规范客户服务的前提。

在服务形式上，我们拟在___办公大楼建立客户中心的运作体系，即将管理处的内部管理和对外服务分为后台和前台操作，从而保证管理处对外形象的统一化。

客户服

务中心是管理处的指挥调度中心及信息枢纽，业户及客户所有的服务需求申请及投诉建议都将汇总到客户服务中心，由中心负责在第一时间内分类处理：

而管理处所有需公布的管理服务信息，亦通过该中心反馈到客户及业户。

通过服务中心的有效运作，带来以下便利：

第一，可保证管理处对外信息传播口径的统一化；第二，建立首问负责制，所有业户及客户的投诉和需求都有专人负责跟踪到底，决不推诿；

第三，管理资源集中，统一调度，能够最大程度满足客户需求；

第四，全天候服务，保证业主及客户的需求即时得到受理及解决。

二、管理制度

___办公大楼管理处实行经理负责制

管理处经理负责指挥和协调各项工作。

管理处与公司签订管理目标责任书。

内部采用直接职能制，减少中间管理环节，提高工作效率，保证信息渠道的畅通。

___作为管理处的信息平台，综合处理各种信息，对管理处所设置各班组及人员进行统一调度；同时负责客户关系，大楼商务、大楼文化宣传等；并负责行政事务、后勤、资料档案管理和费用申报等；为职能班组正常运行提供申报物料配备的服务。

环境绿化组负责大楼内外的保洁和绿化，对___办公大楼实行专业化服务。

安全管理组负责大楼内外治安交通管理、营造安全氛围。

工程组负责大楼内外的设备设施日常巡视、运行、检修、保养、分包方管理以及客户维修服务。

严谨的逐级考核制度

通过签订《___办公大楼管理处经营目标责任书》，明确责任和权利，明确考核方式，明确考核结果，在公司范围的平台上对整个管理处形成有效的激励。

通过建立和实施绩效考核体系，管理处每月对各项目组实施考核，考核结果用以调整项目组报酬。

通过制订《___办公大楼管理处管理体系执行考核办法》，督促职员按标准提供有效工作过程和结果，使职员行为趋于规范。

（范本）建立《___办公大楼管理处主管巡检制度》，根据管理处管理体系文件的标准，各项目组主管是该项目组的品质责任人，对所负责范围内工作实施现场管理，并根据检查结果和整改情况调整职员报酬，达到激励作用。

科学的考核方式

激励实施主要以考核绩效为基础，任何的考核都同被考核方充分沟通，被考核方对于考核有任何不同意见，均可在事前、事中、事后及时申诉，明确事实，达到公正、公开科学考核的目的。

计划控制机制

管理处将在工作进行前，对工作内容和过程进行设计，形成工作的进度计划和财务预算，提交到相关项目组审批后再实施。

并根据实施中的实际情况进行计划内容调整，使计划目标能充分实现。

三、管理服务内容

1前期接管

提要

☆展开业主需求调查，使管理方案更加切合实际；

☆组建项目工作小组，依托总部技术力量，提交专项建议

书；

☆接管验收严格把关，注重后续维修保障体系的建立。

我们将根据甲方提供的项目施工进度表、接管计划安排，分别制订前期接管、接管期工作计划；并依据目标，制订正常接管期的对内、对外达标计划以及常规性工作计划。

我们将力求务实、高效，并积极协助“___”有关部门做好服务，实现双方多赢的目标。

2前期管理的思路

前期管理是现代物业管理的一项基础性工作，其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工过程中，使物业最大限度地满足使用的需求。

我们对物业管理前期的基本思路是。

通过组建专案工作小组介入本物业的前期管理，提前对本物业进行全面深入的了解，为即将开始的物业接管验收掌握第一手原始资料，为将来的物业管理工作顺利开展打下基础；以专业的物业管理视角和立场，依据专业调研人员对房地产、物业管理等相关市场调研结果，提出一系列基于最大限度发挥本物业各项配套设施使用功能，满足客户群体的使用需求的合理化建议；并力臻制定出定位准确、内容完善、有效适用的符合___办公大楼特点的物业管理方案。

3组建“项目前期物业管理组”

我们将依托公司总部强大的技术力量以及与我们合作多年、极具专业见解及工作经验的相关专家，组建“项目前期接管组”对___办公大楼的土建、给排水、电气、智能化、园林等项目，在最短的时间内提交《___办公大楼专项建议书》，使物业能够更加满足业户以及使用人的需要，同时力求节约与实用，省去不必要的开支和重复建设。

4根据物业特点，提出合理建议

根据目前高档大楼的发展趋势及本物业市场定位，客户群体具有较高的共性，对工作环境和生活品质均有着极高的

需求。

“项目前期顾问组”将依据我们已建立并有效运作的管理体系，对大楼区的给排水、电力供应、电梯、消防、安保、园林绿化、停车场智能化系统、标识系统、供暖系统、公共配套设施、管理用房等的规划及施工，从物业管理的专业视角提出科学合理的建设性意见，并提交《___办公大楼物业管理规划建议书》。

5维修养护范围

共用部位是指主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板等）、外墙面、屋面、楼梯间、通道等。

6提供6“一站式服务”：

客户服务中心

结合___办公大楼的情况，我们将在大楼设置客户服务中心外，还将为办公楼的管理单独另行设立客户服务中心，构建“一站式”客户服务体系，设置客户助理___小时服务，日常事务即时受理即时解决，作为办公楼服务平台的客户服务中心，对外采用酒店式接待全方位面向客户；对内协调各项目组，构建成为信息中心和指挥中心，一站式解决客户需求。

针对大楼提供超常规服务（如酒店式服务）的设想物业管理超常规服务，是指超出了客户所期望的服务质量和服务项目的部分，预见和满足客户的需求，是服务行业的基本职责。

针对___办公大楼的特点，除了提供常规物业管理服务项目以外，管理处将提供：

a.针对办公物业，提供好助理服务

办公区域室内保洁。

办公区域常用装修材料一般较高档，客户也比较注重办公室的形象，管理处将专为客户办公区域保洁提供个性化服务，比如清洗地毯、地毯吸尘、刮擦玻璃、家具保养等。

另外，管理处还拟为大楼客户提供办公区域室内维修、洗车代理服务、临时看护及保管服务、出租时花、盆景和园艺摆设、大件物品短期储存或保管等客户日常

篇二：

办公楼物业管理方案

第一章提高物业管理服务水平的整体设想及策划

一、认识与定位

（一）全国战略___重点

（二）项目定位

二、工作重点和零风险工程

（一）三个重点

（二）零风险工程

三、指导思想、管理模式、管理目标

（一）指导思想：

真诚合作、专业保障、长远承担

（二）一种模式：

[经营型]物业管理模式

（三）管理目标两项承诺

四、四大优势

（一）观念优势：

满意只是起点（以服务客户为最高原则）

（二）技术优势：

楼宇设备管理技术支持

（三）配套优势：

提供综合性物业管理服务

（四）经验优势：

外接项目管理服务的实践

五、八项措施

第一章管理方式、工作计划和物资装备

一、管理方式

二、工作计划

三、物资装备

第二章管理人员配备、培训与管理

一、管理人员的配备

（二）管理处人员配置

（三）各部门人员素质要求

二、管理人员的培训

三、管理人员的管理

第三章管理规章制度和档案的

建立与管理

一、管理规章制度的建立

二、档案资料的建立与管理

第五章指标的承诺及其措施

第六章管理成本测算和管理费标准

一、物业管理费标准

二、对物业管理处财务管理的认识

三、管理处控制成本主要措施

四、机关新大院物业管理有关费用测算

第七章办公大楼物业管理的前期介入和后续工程的前期介入

一、物业管理的前期介入

（一）施工期的物业管理

（二）办公大楼设施设备调试期物业管理

（三）办公大楼施工验收期及物业接管验收的物业管理

二、办公大楼后续工程的前期介入

三、处理办公大楼与周边施工现场之间各类矛盾的措施

第八章社区文化和便民服务

一、社区文化与物业管理关系的再认识

（一）开展社区文化活动是文化需求的重要手段。

（二）社区文化是实施物业管理的润滑剂。

（三）社区文化在内容和形式上应和物业管理相联系。

（一）社区环境特点

（二）社区总体目标

（三）保证社区文化总体效果的主要措施

三、便民服务

第九章机电设备设施的管理

一、系统的日常运行

二、设备系统的应急处理方案

（一）设备故障处理规程

（二）发生火警处理规程

（三）电梯困人救援规程

（四）供电电源停电故障处理规程

（五）停水及故障处理规程

（六）空调故障处理规程

三、系统的维护保养

（一）维护保养工作方式

（二）日常维护保养、定期维护保养的质量控制

（三）主要系统定检工作要点

（四）设备维护保养检修计划和标准

四、节能管理

五、技术改造、更新

六、技术资料的收集、管理、使用

第十章物业维修养护计划和实施

一、房屋本体及公用设施维修养护范围

二、房屋本体及公用设施维修养护运作

三、房屋本体及公用设施维修养护周期

四、房屋本体部分维修计划、标准

五、公用设施维修养护计划及标准

第十一章日常物业管理的综合服务

一、事务管理

三、保安及消防管理

五、设施管理

第一章提高物业管理服务水平的

整体设想及策划

零风险工程——解除后顾之忧

一种模式——[经营型]物业管理

二项承诺——示范大厦、满意率

三个重点——整体形象、设备管理、配套服务

四大优势——观念、技术、经验、配套

八项措施——精锐骨干、整体形象、设备管理、综合服务、

质保体系、成本控制、远程网络、服务创新

一、认识与定位

（一）全国战略___重点

岳麓山下，群英聚会，橘子洲头，百舸竞流。

作为历史名城的___，

___省政治、经济、文化中心，在改革开放的进程中，又是敢于竞争、善于竞争、人才辈出的活跃城市。

即将在新世纪之初全面启用的___市委市政府机关新大院，项目占地___万平方米，一期工程___万平方米，座落在___市山清水秀的岳麓区，建筑规模宏大，形象现代、壮观，配套完善，属于综合型现代办公物业，___市委、市政府为了推进政府机关后勤事务社会化改革，为该项目在全国范围内公开招聘专业的物业管家，充分体现了___市委、市政府领导进一步改革开放的魄力和长远眼光。

___市中航物业管理有限公司（caticproperty

management，以下简称cpm）的发展战略是。

以___为基地，以内陆经济、文化发达的中心城市为辐射，以综合性写字楼物业为业务重点，以社会效益、经济效益和环境效益统一为目标，创造市场，引导消费，主动地拓展业务规模。

近年来，按照这一发展战略，我们已经成功承接全国各地多项大型综合物业管理项目，积累了丰富的异地管理服务宝贵经验。

cpm将机关新大院项目作为跨世纪业务