关于促进中心城市城中村改造工作的实施意见.docx

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关于促进中心城市城中村改造工作的实施意见

关于促进中心城市城中村改造工作的实施意见

城区人民政府、XX县人民政府，开发区管委会，市人民政府各有关委、办、局：

为进一步完善和规范城中村改造行为，促进中心城市城中村改造工作，根据国家有关法律法规，结合城市建设发展的实际，提出以下意见：

一、改造范围

XX市中心城市城中村改造的范围包括经市政府批准的城市控制性详细规划范围内的村（社区）以及与规划城市建设用地相邻，且城市基础设施可以延伸配套的村（社区）。

二、改造模式

新批城中村改造项目原则上由县（区）政府（管委会）主导实施改造。

市政府批准项目收益方案后，县（区）政府（管委会）可对项目打包，推行政府购买服务模式实施改造。

三、基本原则

1.政府主导，购买服务，创新机制，政策连续；

2.统一规划，连片改造，整村拆除，货币安置；

3.民主决策，公开透明，积极稳妥，提高效率；

4.确保被拆迁户合法利益不受侵害，确保集体资产不流失，确保社会稳定，确保工程质量和安全。

四、改造程序

（一）民主决策，制定方案

1.开展居民点用地调查。

拟启动改造的村（社区），由所属镇政府（街道办事处）向区（县）城改办提出居民点用地调查申请，区（县）城改办发函区（县）国土资源部门组织进行居民点用地现状调查，调查范围包括与居民点交织在一起的零散国有土地，并提出用地规模意见，出具相关报告。

2.组织编制改造方案。

镇政府（街道办事处）组织编制《城中村改造方案》。

基本内容包括：

①城中村（社区）基本情况。

②旧村（社区）拆迁改造的范围、时序、时限。

③拆迁补偿安置方案（含集体经济补偿方案），要明确拆迁标准、补偿方式（包括货币补偿、原址安置，采取多种方式安置的明确比例）。

④项目资金初步测算，包括拆迁补偿安置成本测算、项目收入测算等。

⑤监督保障机制。

3.行使民主表决程序。

《城中村改造方案》经村（社区）两委集体研究通过后，提交党员大会、村（居）民会议或村（居）民代表会议进行表决，村（社区）两委要形成决议。

表决结果和《城中村改造方案》要进行公示。

（二）提出申请，审核上报

1.组织社会稳定风险评估。

经表决同意进行改造的项目，由所属镇政府（街道办事处）组织社会稳定风险评估后,上报区（县）城改办，上报的资料包括《城中村改造方案》、民主程序资料、表决结果等。

2.区（县）城改办审核上报。

区（县）城改办进行全面审查，重点是对改造方案（特别是安置补偿方案）进行把关，明确旧村（社区）拆迁安置时限等,提出审查意见报所属区（县）政府（管委会）研究批准后，上报市城改办。

3.市城改办组织复审。

市城改办对申请资料复审后，函告市规划局、市国土资源局结合城市控规和土地利用总体规划，对项目是否可行等提出初步意见并复函市城改办。

4.市城改领导组提出审核意见。

根据年度工作安排计划，市城改办提交市城改领导组研究。

市城改领导组对改造方案研究同意后，由市城改办分别函告市规划局、市国土资源局启动相关工作。

（三）修规编制，政府批准

1.核定城中村改造用地规模。

国土部门根据村（社区）人口及实际建设用地情况，核定城中村改造用地规模（交织在一起的零散国有土地一并纳入），要求明确城中村改造用地、超出改造用地由市政府收回的建设用地等情况。

2.出具初步选址意见。

市规划局根据国土部门核定的城中村改造用地规模，出具初步选址意见，加盖公章后函告国土部门。

由国土资源部门核实城中村改造用地是否符合土地利用总体规划、占用耕地等情况，并函告市规划局。

3.提出地块规划条件。

市规划局根据控制性详细规划要求，提出地块规划条件。

4.城中村改造规划方案设计。

镇政府（街道办事处）依据选址意见及规划条件，委托具有相应资质的规划编制单位，进行《城中村改造规划方案》的设计，要明确改造用地地块的编号、位置、时序、面积、功能、容积率等规划内容。

5.编制土地利用方案。

国土部门依据规划部门出具的城中村改造规划初步意见或规划图件（盖市规划局公章），编制土地利用方案，提出城中村改造用地处置意见。

6.改造规划方案论证、审核。

方案符合要求后（符合用地规模、土地利用方案、规划条件及方案报审深度要求），报市规划局论证、审核。

7.编制项目收益方案。

区（县）政府（管委会）城改办根据《城中村改造规划方案》和土地利用方案，编制项目收益方案，努力实现项目资金收支平衡。

收益方案要包括改造成本测算、项目收益测算、资金筹措计划等。

成本测算可委托有相应资质的工程咨询单位进行，财政部门要出具审核意见。

成本测算范围限定在政府应承担的棚户区改造征地拆迁服务以及安置住房筹集、公益性基础设施建设等方面。

8.市政府常务会议研究审查。

由市城改办牵头组织将上述《城中村改造规划方案》、土地利用方案、项目收益方案等一并提交市政府常务会议研究审查。

审查通过后，《城中村改造规划方案》由市规划局履行审定程序。

（四）优选模式，确定主体

1.优选城中村改造模式。

区（县）政府（管委会）根据项目实际情况、财政承受能力、市场形势等因素，确定城中村改造模式。

可以通过成立项目部直接组织实施，也可以采取政府购买服务模式实施。

2.确定项目实施主体。

采取政府购买服务模式项目，区（县）政府（管委会）要按X市政办〔201X〕73号文件程序要求确定项目实施主体。

实行“省级统贷、市县采购”方式筹集改造资金的城中村项目，采取单一来源采购方式，确定省城投公司为承接主体。

（五）履行合同，实施改造

1.鼓励货币化安置。

实施主体依据与政府签订的改造合同，保质保量完成改造任务。

货币化安置是今后城中村改造工作的一项主要渠道，通过收购房源安置、政府搭建平台提供居民选购商品住房安置、居民自由支配补偿款三种方式，加大货币化安置力度。

2.原址新建安置房。

《城中村改造规划方案》中的安置房地块采取“限房价、竞地价”方式出让，安置房、集体用房的建设标准、面积、价格等作为土地出让前置条件，招标确定的开发企业要与项目实施主体签订购买（监管）协议，确保拆迁居民和集体利益。

五、支持政策

（一）规划政策

1.城中村改造规划要在符合城市总体规划、控制性详细规划和其它相关城乡规划，坚持连片规划、合理布局、综合开发、配套同步原则，统筹考虑村民安置、劳动就业、就近入学、城市景观和经济社会发展等因素，既要严格控制容积率，又要兼顾项目平衡因素，充分利用现有建设用地，努力提高土地节约集约利用水平。

2.打破村（社区）与村（社区）、集体土地与国有土地的界限，按照城市规划，以城市路网、街区为界，整体设计，连片规划，地块要按组团、街区道路进行切割，规划部门在审定《城中村改造规划方案》时，一并核发各地块规划条件，国土部门可按规划条件分期分块供地。

3.城中村改造有空地或易拆迁的土地，编制规划时要优先考虑中小学、幼儿园、医疗、便民市场等公共服务设施。

缺乏绿地、广场、停车场、菜市场、体育活动场地等基础配套的老旧小区及现状建筑密集、用地紧张的城中村，暂未启动改造的，区域内的现有空地或易拆迁的集体土地，原则上为城中村改造项目预留，不予房地产开发。

4.城中村改造项目按照有关规范要求，合理配建幼儿园、中小学、便民市场、社区医疗服务中心、文化活动中心、体育活动中心、社区办公场所、社区警务室等公共服务设施和水暖电气讯、公厕、垃圾收集等市政基础设施，与村民安置房同步建设、同步投入使用。

鼓励城中村改造项目规划建设多功能、高效率的城市综合体，发展商业、办公、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等服务业。

5.涉及重要文物保护、大遗址保护、大景区保护及园区规划范围内的村庄，采取异地改造安置。

涉及一般文物保护的，规划编制要提前与文物部门沟通，符合文物保护相关要求。

6.城中村改造项目因特殊原因确需调整主要规划指标的（如用地规模、容积率等），应首先由所在区（县）政府（管委会）进行认真核实提出意见，并制定具体调整方案报市城改办。

市城改领导组研究同意后，规划、国土部门按照有关规定履行调整程序。

调整后的土地规模和规划方案要及时抄报市城改办备案存档。

（二）土地政策

1.区（县）国土部门结合户籍主管部门认定的本村（居）委人口数据和居民点调查确定的相关数据，按人均120平方米核定用地规模；改造范围内的零散国有土地，按实际占地面积一并纳入改造。

现有建设用地不足用地规模的，按实有建设用地面积核定；现有建设用地超出用地规模的，按确定的用地规模核定，剩余建设用地由改造主体负责将附着物拆除，由政府征为国有并收购储备，按城市规划用途安排使用。

2.城中村改造范围内的集体土地全部征为国有，涉及农用地转用的，国土资源部门要优先安排用地指标，优先办理报批手续。

改造范围内的原国有土地，一并纳入改造范围进行处置。

3.改造范围内住宅用地及商业服务业设施用地，全部采用公开出让方案供应，竞买申请人达到三家及以上的，以公开拍卖方式供应，不达三家以挂牌方案供应。

4.城中村改造要严格按照先安置后开发的基本原则，确保被拆迁人及早回迁入住。

土地供应要优先保证回迁安置用地；安置地块以外的建设用地，统筹考虑房地产市场形势、城市建设需要等因素科学供应。

5.城中村改造范围内的土地按规定征为国有并按规划完成建设后，由国土资源部门进行确权登记，依法办理不动产登记手续。

（三）资金政策

1.城中村改造资金由区（县）政府（管委会）筹集，根据改造进度予以审核拨付。

区（县）政府（管委会）要加强管理，制定具体办法，对资金的专款专用、安全使用负总责。

2.城中村改造纳入城市棚户区改造范围，积极争取中央、省棚户区改造补助资金、中央预算内资金和国家政策性贷款资金支持，享受棚户区改造相关审批下放及税费优惠政策。

已批准城中村改造项目具备申请国家政策性贷款资金条件的，区（县）政府（管委会）要积极推进。

3.区（县）政府（管委会）要依法依规控制改造成本，科学规划城中村改造用地，推进产业发展，努力实现改造资金收支平衡。

城中村改造用地的出让收入计提相关资（基）金后，由区（县）政府（管委会）安排使用，优先用于城中村改造，并确保按合同约定及时偿还开发银行、农业发展银行等金融机构的贷款。

4.现有建设用地超出确定用地规模的建设用地，除市政府明确规定的区域外，仍由市政府收回国土收益，统筹用于市政配套基础设施建设。

5.鼓励银行业金融机构按照风险可控、商业可持续原则，创新金融产品，改善金融服务，向符合条件的城中村改造项目提供贷款支持。

（四）拆迁补偿政策

1.批准实施的《城中村改造方案》中要明确旧村拆除计划和村民安置房建设计划。

旧村拆除原则上实行一次性整村拆除（6个月内），确实难度较大的村（社区），经区（县）政府（管委会）审核同意后，可分两期拆完（期限最长不超过1年）；安置房必须在两期建设计划内全部完成，第一期村民安置房面积不得少于安置房总面积的60%。

2.镇政府（街道办事处）要根据区域差别自行制定拆迁安置补偿方案，拆迁安置补偿方案应载明拆迁住宅房屋的具体补偿方式和标准，供被拆迁人选择。

鼓励村民以安置房置换商业经营性用房。

3.对历史原因形成的违法建筑、超期临时建筑，原则上不予安置补偿；本意见下发之日后违法新建、改建、扩建的建筑要严肃查处，一律不予安置补偿。

4.在制定安置补偿方案过程中，区（县）政府（管委会）要及时进行合理引导，杜绝漫天要价。

安置补偿方案应先由区（县）城改办把关后，再经民主程序确定，由区（县）政府（管委会）发布实施，且不得再随意调整。

各区（县）可将批准的方案面向社会公布，接受群众监督，形成正确导向。

（五）其他政策

1.城中村改造项目核准、环评审批等权限按照省政府X政发〔201X〕22号和市政府X市政发〔201X〕15号文件执行，并根据今后行政审批权限的进一步取消和下放及时进行调整。

西北片整体开发改造区域、巴公区、北石店区等已经明确下放审批权限的区域，由所在区（县）政府批准启动城中村改造，规划、国土等行政部门按照下放权限的具体规定执行。

2.鼓励和支持村（社区）集体经济组织改制成立股份制公司承接城中村改造任务。

3.市直各职能部门、各区（县）政府（管委会）要按照创新社会管理的原则，在“有形改造”的同时，同步加快户籍制度、管理体制、社会保障、经济组织形式等的“无形改造”，积极探索推行“五转”，即：

农民转市民、集体转公司、村民转股民、村委转居委、村庄转社区，逐步实现与城市居民同等待遇。

市直各职能部门要按照加快推进新型城镇化的相关要求，尽快制定出台具体的村改居、农转非、集体经济组织改制、社会保险、教育医疗、就业扶持等政策，并积极推进实施。

4.启动整村拆除的城中村所涉及的市政基础设施，属于市政府建设的，优先列入城市年度建设计划，优先安排建设资金。

因项目改造新增的就业岗位，要优先安排城中村改造村（社区）村（居）民。

改造后的市政公用设施维护和市容环卫管理，及时纳入城市管理范畴。

5.针对改造后居民户籍地址发生改变，由属地公安机关户政管理部门统筹做好新旧址的变更确认和管理登记工作。

6.新批准实施的城中村改造项目安置房地块不配建公共租赁住房。

7.在XX市中心城市范围内承接城中村改造的房地产开发企业，在旧项目完工前不得承接新项目。

六、保障措施

（一）明确职责、强化监管。

市城改领导组负责领导、部署中心城市的城中村改造工作，制定城中村改造的政策措施、规划、计划，批准启动城中村改造，督促、协调、考核各区（县）和市直各有关职能部门城中村改造工作，研究解决城中村改造中的重大问题。

市城改办作为市城改领导组的日常办公机构，负责具体的管理工作，对中心城市城中村改造项目进行统一管理，年初根据区（县）城改办上报的具备改造条件名单确定年度城中村改造计划，平时协调、监督各区（县）城中村改造进展，及时调研、汇总相关情况，指导各区（县）城改办的工作；市规划、国土、住建、发改、环保、财政、园林、人防、消防、地震等行政管理部门应当责成专人，具体负责办理城中村改造的相关审批工作；市民政、公安、农业、人社、教育、卫生等部门应当按照各自职责，协同做好城中村改造管理的相关工作。

城区政府、XX县政府、开发区管委会是各辖区城中村改造的责任主体，对本辖区城中村改造工作负总责。

各区（县）要把城中村改造作为开放招商的重要载体，从发展策划、规划设计、商业开发、连片改造等方面着手，力求引进先进的理念、团队、品牌、资本、设计，全面提高我市城中村改造和城市建设的水平。

（二）加快启动、明确时限。

市城改办依据区（县）申报的意见，及时制定公布市政府城中村改造年度计划名单。

凡列入年度计划名单的项目，在市规划局出具基本意见后，即可委托具有相应资质的编制单位提前开展城中村改造规划方案的编制工作。

在编制《城中村改造方案》中，要重点明确改造时限，包括旧村拆迁安置时序和建设时序；在完成启动程序、确定实施后，各实施主体在服务合同中必须明确项目具体的开工、完工时间及具体进度计划。

在市政府批准实施改造后一年之内没有开工建设的，或者不能按预定计划推进改造的，区（县）城改办要及时报请区（县）政府（管委会）和市城改办进行研究处理，必要时可作废相关手续。

（三）简化程序、限时办结。

区（县）政府（管委会）、市城改办、区（县）城改办在受理各类常规申请后应在7个工作日内做出答复处理，比较复杂的审核类申请应在15个工作日内做出答复处理。

规划部门根据市城改领导组批准启动改造的意见，在接到项目单位编制的修建性详细规划后，应在一个月内论证、审核完毕，上报市政府常务会审查，并在接到村（社区）组织规划编制单位按市政府常务会审查意见修改的规划后，7个工作日内履行完成审定程序。

国土部门在出让土地具备相应条件后，应在一个月内安排出让；其它办理各类审批手续的时限都要按规定的最低时限执行。

市发改、财政、住建、国土、规划、环保、园林、人防、消防、地震等相关职能部门都要积极主动履责，进一步优化、简化城中村改造项目的审批程序，公布具体流程，开辟绿色通道，实行并联审批，加强部门联动，即报即办，限时办结，严禁推诿扯皮、敷衍拖拉。

（四）严格指标、规范推进。

城中村改造项目要严格按照国土部门批复（准）的城中村改造土地利用方案和规划部门审定的城中村改造修建性详细规划及建筑设计方案进行施工建设，不得擅自变更。

对因特殊客观原因确需调整相关指标的，要首先由所在区（县）政府（管委会）深入现场进行认真核实提出意见，报规划、国土部门按照有关规定履行程序，制定具体调整方案，报市政府研究批准。

（五）落实责任、加强考核。

市政府对城中村改造推进情况实行目标责任制，按改造年度工作计划，对各区（县）计划落实情况进行考核。

各区（县）都要成立城中村改造工作领导组和领导组办公室，明确机构和人员，加强对改造推进工作的日常管理，定期汇总进展情况，按季度向市城改办报送书面报告。

市城改办要及时汇总，定期通报相关情况。

本意见下发前已经市政府常务会议审查同意启动实施的城中村改造项目，仍未实质性实施的需重新批准；市政府同意启动前期工作，但仍未开始编制修建性规划的不再实施；已实质性实施的城中村改造项目，仍可按X市政发〔201X〕17号文件执行。

本意见自下发之日起施行，过去规定中与本意见有冲突的，按本意见执行。