物业管理工作情况.docx

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物业管理工作情况

物业管理工作基本情况

沧州市物业管理行业从2000年开始发展起步，2000年6月，沧州市人民政府出台了《沧州市物业管理暂行办法》，对全市物业管理行业的发展，起到了较大的推动作用。

2002年5月原沧州市房主管理局专门成立了物业管理科，负责全市物业管理工作的监督指导。

2003年6月国务院《物业管理条例》颁布后，采取多种形式和渠道，开展了《物业管理条例》和相关法规的宣传贯彻。

按照《物业管理条例》规定，完善行政管理机构，设立了住宅物业专项维修资金管理机构，组建了物业管理行业协会，逐步建立完善了住宅专项维修资金管理制度、物业服务企业资质准入制度、业主大会和业主委员会制度，与物价部门联合制订了我市物业服务标准和收费标准，开展了物业服务市场监督检查、从业人员培训等工作。

一、基本情况

近年来，随着城市建设步伐的加快和住宅建设总量的持续增长，我市物业管理行业得到了迅速发展，在城市管理中的地位和作用日益突显，越来越受到广大人民群众与社会各界的广泛关注和重视。

我市物业管理工作开展以来，物业服务市场从无到有，从不规范到逐步有序发展，物业服务也从单一的住宅小区，逐步向办公楼、写字楼、商业、学校、医院等项目延伸，形成多元化管理服务，专业化、市场化的物业服务初步建立，城市居住条件和居住环境日益改善。

截止目前，全市专业物业管理项目403个、2286万平方米，物业管理覆盖率达到60%，新建商品房的物业管理覆盖率达到100%。

其中市区专业物业管理项目186个、882.82平方米，物业管理覆盖率达到88%。

全市共有物业服务企业235家，从业人员7893人，其中市区物业服务企业94家，从业人员3920人。

全市共有国家级优秀示范项目5个，省级优秀项目29个，市级优秀项目62个。

二、物业管理机构设置及职能

沧州市住房和城乡建设局是全市物业管理工作的主管部门，设物业管理科，正式编制为3人，实际到位2人，系统内借调2人。

新华区、运河区和开发区未设置专职机构，各有兼职工作人员2人，高新区无专职机构和专兼职工作人员。

主要职责：

1、负责物业管理法规政策的贯彻落实，制定全市物业管理规范性文件；

2、对各县（市、区）的物业管理工作进行指导，对全市的物业服务活动实施监督、检查；

3、负责市区住宅专项维修资金的具体管理工作，会同财政部门对各县（市）的维修资金管理工作进行监督指导；

4、负责物业服务企业暂定级和三级资质的核准、颁发证书和管理，以及二级以上资质的申报；

5、负责全市物业服务项目招投标的监管和指导；

6、负责物业管理专家委员会、评标专家库的组织管理；

7、负责全市物业服务从业人员和业主委员会成员培训；

8、负责市区新建项目物业管理用房配置的核准和监管；

9、负责市级物业服务优秀项目评选验收和省级以上物业服务优秀（示范）项目的申报；

10、负责物业服务企业和物业管理师的信用档案管理；

11、负责全市外埠企业的备案管理；

12、负责沧州市物业管理协会的监督指导。

三、2011年以来所做工作

（一）深入开展调查研究，完善配套政策措施。

为了更好解决我市目前存在的物业管理热点、焦点问题,完成了《沧州市物业管理办法》说明的修订工作，起草了《进一步加强我市物业管理工作的意见》、《住宅小区物业服务等级评定标准和收费标准》、《沧州市物业承接查验实施细则》物业管理配套政策，《业主大会议事规则》、《前期物业服务合同》、《业主规约》等示范文本的修订工作正在进行中。

（二）实施全面监督检查，提升管理服务水平。

对各县（市、区）物业管理主管部门和全市物业服务企业（含外阜企业）开展全面监督检查，下达整改通知80份，暂扣资质证16个，对11家物业公司将按照程序注销资质。

对各县（市、区）物业管理行政主管部门检查出的问题，进行了现场总结点评并下达了改进意见书。

（三）规范程序强化监督，加强住宅维修资金的管理和使用。

起草下发了《关于进一步规范住宅专项维修资金管理的通知》，提出了具体要求。

对维修资金管理软件系统进行了全面改版升级，对各县市区相关工作人员进行了集中培训，并到部分县市实地指导。

实施住宅小区维修项目预决算审计，减少了业主负担，保证了资金安全。

与市财政局联合对全市维修资金的归集和管理、使用情况开展专项检查，目前正在进行当中。

（四）组织培训和考察学习交流活动，充分发挥物业协会的作用。

积极与建设部培训中心联系，由协会协办，举办了第319期物业企业经理岗位培训班，共培训199人，全部考试合格，取得住建部颁发的资格证书。

组织协会成员分四批四个方向到物业管理先进的省市参观、考察，学习先进经验。

返沧后组织进行了交流和讨论，提升了经营管理和服务理念。

（五）开展争先创优及物业服务优秀示范项目评选活动。

今年中房协开展的庆祝物业管理改革发展30周年活动中，我市物业管理协会荣获中物协优秀市物业管理协会奖，有三位物业企业经理荣获资深物业服务企业经理人奖，有两位物业从业人员荣获物业管理行业爱岗敬业奖。

共申报国优示范小区2个，省优示范小区2个，市优示范小区4个，已全部通过评定验收。

四、存在的问题

（一）物业服务收费标准低、收费率低，制约物业服务行业的发展。

目前我市住宅物业服务收费还在执行2005年制定的收费基准价，每月每平方米最高0.70元，最低0.12元，而人工费、水电费等与物业服务成本相关的物价指数较之7年前成倍上涨，物业服务收费标准与之极不匹配。

全市235家物业服务企业中，56家盈利，占23.8%；129家亏损，占54.9%，其余为刚成立的及收支平衡的物业服务企业。

亏损的物业公司采取减少人员、低薪用工等措施来降低成本，或依靠母公司的补贴维持生存，进而出现高素质人才流失、服务质量逐渐下滑、收费率降低的恶性循环状况，市区住宅小区物业收费率平均只有61%。

一些亏损较严重的物业公司撤出小区，形成小区物业服务缺失，造成社会不安定因素。

（二）物业服务企业整体水平较低，服务行为不够规范，阻碍了物业服务行业的可持续发展。

全市235家物业服务企业中，一级资质1家（为外埠进沧企业），二级资质7家（外埠进沧企业3家），三级资质及暂定级资质227家，综合实力差，专业化水平低，捆绑搭车收费、降低保洁、秩序维护服务标准、开支不透明、擅自改变绿化带等附属设施改建停车位等不规范行为时有发生。

全市7893名从业人员中，只有972人取得从业人员岗位资格证书，占12.3%，从业人员很多是转制、转岗、转业及农村进城务工人员，专业技术、应急能力、政策水平等都难以适应高水平物业服务的要求，在服务过程中出现服务维修质量差、效率低、态度不好等问题。

（三）老旧小区物业管理成为市区物业服务工作的短板。

由于老旧小区建成较早，建筑规模小，规划设计缺乏前瞻性，停车位（库）、安全监控等配套设施不齐全，部分设备已进入更新淘汰期，公共设施设备得不到及时维修，有些小区还没有实行物业管理，小区停车难、停车乱，房屋多年失修，小区脏乱差。

（四）开发建设单位遗留问题成为物业服务隐患的多发地。

物业纠纷投诉案件有80%以上是由开发商配套设施建设不到位、交接不到位、物业服务用房不具备、建筑档案不完善、保修期内不履行保修义务及住房建筑质量隐患等造成的。

（五）物业管理体制不完善，物业服务缺乏市场竞争机制。

物业管理涉及到规划、住建、城管、公安、市政等多个部门，职责需要进一步明确；街道、社区的综合协调作用尚未充分发挥，行政监管力度不够；普遍存在“重建设、轻管理”的思想，没有形成工作合力，对物业管理中存在的问题缺乏相关的应急机制和有效的管理措施。

物业服务市场还没有真正引入市场竞争机制，开发商下属的物业企业占95％，过于依赖母公司（开发建设单位），不能遵循市场经济发展原则，缺乏竞争意识和责任意识。

（六）业主物业服务消费理念不成熟，小区自治机构不完善。

一些业主对物业服务产品的市场属性缺乏正确的认识，缺乏对物业管理“花钱买服务”的消费意识，同时少数业主自律意识较差，不遵守业主规约，无故拒交物业费、随意停车、私搭滥建现象屡见不鲜。

目前我市很多小区没有成立业主委员会，全市403个物业管理项目中，成立业主委员会152个，占37.7%，其中市区186个物业管理项目中，成立业主委员会46个，占24.7%，业主委员会对小区自治管理、物业服务监督发挥了一定积极作用，但作为没有行政约束力的民间自治组织，同时受知识水平和自身素质等问题的影响，其作用发挥也不够理想，对物业服务公司的监督缺乏有效手段，对物业管理工作的开展难以起到更大、更有效的作用。

三、规范物业管理采取的措施

针对我市物业管理现状，我们将会同有关部门，以规范管理、全面提高服务质量和服务水平为重点，形成制度完善、管理规范、竞争有序的物业管理机制，促进全市物业管理工作持续健康发展。

具体采取以下措施：

（一）建立健全物业管理体制。

一是建立健全物业管理行政新机制，理顺市、县两级主管部门之间的关系，充分发挥县（市、区）区政府住建部门在辖区内的监督管理作用，完善充实工作机构和工作人员，认真履行工作职责。

市区物业管理的行政职能将依法下沉到各区主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）及社区居委会。

与规划、城管、公安、环卫以及供水、排水、供暖、供气等单位加强联系，明确工作职责，建立协调机制，形成工作合力，健全行政管理体系。

二是探索建立物业管理纠纷调处新途径，将物业矛盾纠纷调解和司法调解有机结合起来，通过仲裁机构解决大量物业服务纠纷。

三是解决开发建设单位遗留问题，对辖区内的小区配建物业管理用房、共用部位设施配套、公建配套情况，以及开发建设单位选聘物业服务企业、物业档案移交、维修资金归集等情况进行监督检查，依法查处和纠正违规行为，为后期物业管理服务打好基础。

四是建立房屋质量保证金制度，对保修期内房屋维修故意拖延、推诿等行为及时督促、查处，确保物业在质保期内能及时得到维修。

五是出台《沧州市物业管理办法》等规范性文件，完善物业管理政策法规体系，将物业管理纳入制度化、规范化轨道。

（二）规范物业服务收费，加强监督，建立“质价相符”的服务机制。

协调物价部门重新核定小区服务等级和收费等级标准，规范物业管理服务收费项目，修改《住宅小区物业服务等级评定标准和收费标准》，及时制定与服务等级相适应的政府指导价格。

监督指导各物业服务企业按照指导价格，明确服务项目，确定项目服务等级和收费标准，推行明码标价公示收费制度，将收费项目、收费标准和服务内容向业主公示，真正实现“质价相符、服务标准化、收费公开化”的物业服务，杜绝高级别服务低级别收费的不正当竞争行为和只收费不服务的损害业主利益的行为。

（三）强化市场整顿检查，健全完善企业诚信体系建设。

进一步制定完善考核评议办法，一方面从机构设置、人员配备、政策制定执行、违规行为查处、维修资金归集、管理和使用、基础档案管理等方面，强化对各县（市、区）物业管理主管部门的监督和指导；另一方面，重点加大对物业服务企业监督检查和市场整顿力度，严厉查处不履行物业服务合同、损害业主利益、无资质从事物业服务、擅自改变管理区域内的公共建筑和共用设施用途、擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营、侵占损坏共用部位、绿化带改建车位等违法违规行为，建立健全物业服务企业诚信和经理人信用考核制度，利用网络信息手段公示考核结果。

对考核不达标的物业服务企业，降低或注销资质。

（四）加强队伍建设，全面提高从业人员素质。

抓好物业管理企业关键岗位和服务一线操作人员的培训和教育，提高员工综合素质，培养专业服务技能。

努力建立和完善物业管理从业人员职业资格证书制度，搞好继续教育和专项培训，建立一支物业管理职业经理人队伍。

建立物业管理专家库，造就一批在行业内具有影响力，在物业管理经营管理和理论研究方面有突出成绩的本土物业管理专家和高级人才。

（五）建立物业招投标竞争机制，推进物业服务市场化进程。

尽快建立物业服务一级市场的招投标制度，同时，逐步引导物业服务二级市场（业主大会选聘物业服务企业）招投标制度的建立，制定出台《物业服务招投标管理办法》，指导有关各方按照规定的原则、程序和方法进行有效的招投标活动，推动房地产开发与物业服务的分离，促进物业服务市场的公平竞争，打破原有的谁开发、谁管理的模式，推动物业服务企业的优胜劣汰，将服务优、实力强的企业做大做强。

（六）加强旧住宅小区的治理和改善，扶持旧小区物业管理工作。

以物业所在地政府为主导，加大对旧住宅小区的治理和改善力度，完善旧小区公共配套设施，改变旧小区脏乱差的状况。

由街道办事处（乡镇人民政府）、居民委员会组织指导成立业主大会、组建业主委员会，并选聘物业服务企业，实施物业服务；对不完全具备物业管理条件的小区，由社区居委会牵头，组建物业服务队伍，落实以保洁、秩序维护、公共设施维护为主要内容的基础性自助式管理；对个别不能形成小区的住宅楼，可以采取“栋楼管理”模式，由社区负责组织该住宅楼居民开展简单的保洁服务和公共设施维护。

（七）加强业主大会、业主委员会建设，促进小区自治。

县（市、区）物业管理主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、居民委员会积极引导小区成立业主大会、组建业主委员会。

充分发挥街道办事处（乡镇人民政府）、居民委员会职能作用，及时监督指导业主委员会建立健全各项规章制度，加强业主委员会委员培训，提高业主委员会委员的责任意识、法律意识和服务水平，促进业主委员会主动开展日常工作。

（八）加大宣传力度，引导正确的物业消费观念。

深入宣传有关法律法规和实例，让广大业主和社会各界、各部门正确认识物业服务行业，了解物业服务工作的内容及其重要性，支持、配合、监督物业管理工作，引导业主建立物业管理市场化思想观念自觉遵守物业管理法规和业主规约，为物业管理行业的发展营造良好的舆论氛围。