无线电一厂项目定位.docx

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无线电一厂项目定位

无线电一厂地块定位

2007-12-12

绪论

第一章节项目发展环境

一、发展有利因素

二、发展阻力因素

第二章节典型项目介绍

一、典型项目基本数据

1、大唐龙庭

2、奥林•礼顿

3、大唐长风

4、帝景华府

5、东岸•未来城

6、GOGO5米2

7、学府雅园

8、长岛国际

9、北美新天地•御苑

北美新天地•御苑商业介绍：

1、建筑指标

2、-1层业态

3、1-3层业态

4、4层业态

5、5层业态

二、典型项目域综合分析

1、项目属性分类

2、市场供给特征

1）高端项目

2）中高端项目

3）中端项目

4）特色项目

第三章节项目定位

一、目标客户定位

1、目标客户构成

2、目标客户的身份特征

二、产品功能定位

1、环境及园林绿化

2、装修与设备

3、配套设施建议

三、户型建议

1、户型比例

2、户型设计参考

四、产品价格定位

1、定价方法

2、价格体系

第四章节总结

绪论

《报告》通过分析本项目发展环境，列举、分析周边典型楼盘，在对大势把握的基础上为本项目定位列出了参考依据，在本项目客户定位、产品定位、价格定位三方面展开研讨，为本项目未来开发建设和营销策划提出方向性建议以供参考。

第一章节项目发展环境

一、发展有利因素

长风区域是南城的中心，是最具有经济活力的地区。

长风大街与迎泽大街同属市的世纪干道，也是南城的一条商务绿色景观路，长风区域的土地价格目前已成为市土地市场中的最高价格。

燕莎友谊商城、沃尔玛落户并选址于长风大街与本项目咫尺之遥；省工商局、省计生委等办公大楼相继落成；长风街中段市教委50万平米小区已建成并投入使用；省政府50万平米住宅小区、武警总队住宅小区、岢岚卫星发射基地技术中心的住宅小区相继建成；许多商家、投资者均把发展计划放到了南城，以能够在长风大街区域拥有一席之地做为奋斗目标。

除长风区域本身所具备的优势外，得天独厚的外部环境也为正在建设中的长风东街沿线区域带来了不可估量的价值。

依据市城市总体规划，长风街是城南地区的市级商业中心，在其周围，许多重要工程正在规划或建设中，省政府南迁、大型会展中心、音乐体育广场等七大工程将迅速地带动该区的商业、文化、办公、娱乐等产业发展，使长风区域成为城市的发展热点之一。

本项目所在周边区域经济持续攀升，居民购买力空前提高，房屋价格和价值不断增加，是房地产业发展最具活力的区域。

二、发展阻力因素

增加普通商品房和经济适用房市场供应是未来几年政府调控的重要工作，重点发展普通商品住房和经济适用房合理确定普通商品住房和经济适用房在年度开发用地供应计划中的比例，增加普通商品房和经济适用房市场供应，中小套型、中低价位的普通商品房和经济适用房占有比例应不少于当年开工建设商品房比例的70%。

这一“一刀切”的方针与目前房地产市场发展环境不相适应，房地产市场的买家结构尚未发生根本性改变，也正处中、高档商品房大行其道的有利时机，遭遇此政策调控，让整个市场陷于矛盾的发展状态。

一边让开发商高价拿地，并不得分期付款；一面限制住房供应，调整住房结构；再则紧缩银根，限制需求；为节约能源，减少能耗，又大力倡导节能型住宅。

一而再再而三，开发成本是越来越高，开发风险是愈来愈大。

中、小型房地产商在这样的发展环境下将越发力不从心，资金链淡薄，缺乏开发经验，想打擦边球也难。

很明显一系列的调控政策多是针对各项“能力不足”的中、小型房地产企业和投机型买家而设立颁布，说明大浪淘沙，去伪存真的时代已越来越近，空气虽然很紧，但是会更新鲜。

对于本项目来说，借助流畅的销售回款支持开发建设十分重要，销售回款不畅如登高缺氧，所以开发的一系列环节都应格外谨慎。

我司资金有限，交付土地出让金后难免会陷入窘境，花大钱的事项还在后面，靠什么支撑？

！

更重要的是没有经历过，势必欠缺应对危机出现时的解决方案，这才是致命的关键所在。

借助销售回款支撑开发建设，项目的开发风险已是50%，成功与失败各占一半。

但接下来的是多数开发商为节约资金，寻找建筑设计公司会找个“便宜”的，规划设计公司会找个“便宜”的，……如此等等，所以设计出的产品也会是“便宜”的，买家的态度会是冷漠的，这样又会增加20%的开发风险。

如此一来，项目只有30%的成功机会。

融资渠道的匮乏所带来的风险不可避免，如何提高另外50%的成功机会是本项目应研究的重点，但不管怎样，聘请建筑、规划、代理等服务公司应该选择最好的。

三、区域发展预期

市新城建设、城中村改造及破产国有企业土地改革三项工作的进展正处于起步阶段，北城、东山、西山、南城与交接区域均有大片土地有待开发建设，土地供应强劲，但求大于供，土地价格还将大幅度提高。

预期市中心土地出让均价在未来3年将增至850万/亩（北起府西、府东街，南到学府街，西至千峰路，东止五一、坞城路的围），长风街区域地价不低于800万/亩。

未来住房需求旺盛，尤其在频繁的宏观调控“打压”过后，市场需求迅猛激增，其中非理性购买将大幅度增加（中国灰色收入的有力佐证），价格的涨幅也更加扑朔迷离。

合理估算未来3年市商品住房销售均价将增至6000元/平方米，其中长风街区域商品住房销售均价为9000元/平方米，达到市2004年商品住房价格水平，后劲十足，这也是国大型房地产企业十分看好这个二线城市的原因所在。

第二章节典型项目介绍

一、典型项目基本数据

1、大唐龙庭

开发商

龙之州房地产开发

地理位置

路与王村北街交汇处

占地及建面

占地6亩，建筑面积3万平方米

层数

26层点式高层，1－3层为商铺，地下2层为车库

栋数

1栋

总套数

300套

户型结构

一室一厅、三室二厅

户型比例

55m2的一居占33%，140m2的三居占35%

主力户型

55平米的一居

户型分析

沿街东西方向设计55平米小户型，不沿街南北方向设计140－150平米的大户型。

热销户型

3室2厅

价格（元/m2）

均价4800元/㎡

推广主题

中庭花园式住宅

2、奥林•礼顿

开发商

石林房地产开发

地理位置

路世贸中心对面

占地及建面

占地45亩，建筑面积4万平方米

层数

16层，1－4层为商铺，5层立体车库

层高

层高5.4米

栋数

2栋

总套数

442套

户型结构

50－100平米的2居-4居

户型比例

52m2的2居占45%，80m2的三居占35%，100㎡的4居占20％

主力户型

52平米的楼中楼

价格（元/m2）

均价5800元/㎡

推广主题

一层的价格，两层的用途，都市阔居主义

3、大唐长风

开发商

大唐世家房地产开发

地理位置

路196号

占地及建面

占地40亩，建筑面积7万平方米

层数

15层

层高

层高3米

总套数

286套

户型结构

42－133平米的1居-3居

户型比例

42m2的1居占25%，63m2的二居占25%，73－108㎡的2居占25%，133m2的三居占25%。

主力户型

98平米的2居

价格（元/m2）

均价5800元/㎡

推广主题

地段、品牌、部园林景观

4、帝景华府

开发商

光信房地产开发

地理位置

平阳路原田森超市对面

占地及建面

占地50亩，建筑面积14万平方米

总套数

600套

户型面积

136－160平米

主力户型

136－145平米的三居

价格（元/m2）

均价6000元/㎡

推广主题

配套全，品质高

5、东岸•未来城

开发商

华宏房地产开发

地理位置

东路滨东花园北侧

占地及建面

占地15亩，建筑面积3万平方米

层数

高层，板塔结合

栋数

1栋单元楼

总套数

260套

户型面积

50－157平米

户型

3居为主。

户型种类较多，如50、80、90、110、130、157平米的户型均有

价格（元/m2）

均价4500元/㎡

推广主题

纯水岸生活时代

6、GOGO5米2

开发商

千禧房地产开发

地理位置

亲贤北街和建设南路交汇处

占地及建面

占地110亩

层数

30层

栋数

4栋

总套数

一期418套

户型面积

38－90平米

主力户型

66－90平米的3居为主（上下两层，按单层计算）

热销户型

66平米的3居

价格（元/m2）

5200元/㎡

推广主题

新特区100亩造镇计划

7、学府雅园

开发商

新锦泰房地产开发

地理位置

太榆路与南中环街交汇处附近

占地及建面

占地260亩，1期25万平米

层数

多层、小高层

栋数

一期30栋多层，二期7栋小高层

总套数

两期共1500套

户型面积

90－190平米

主力户型

90－150平米的3居为主

价格（元/m2）

均价4300元/㎡

推广主题

大学城生活本

8、长岛国际

开发商

万洋房地产开发

地理位置

西路

占地及建面

占地55亩，建筑面积8万平方米

层数

30层高层，9层中高层

栋数

4栋高层和中高层

总套数

572套

户型情况

130－246平米

主力户型

130－150平米的3居

价格（元/m2）

均价5900元/㎡

推广主题

地段、品质，高贵

9、北美新天地•御苑

开发商

新弘祺房地产开发

地理位置

路与长风大街东南角

占地及建面

占地20亩，建筑面积10万平方米

层数

25层高层，-1层－5层为商铺，地下2层为车库

层高

层高3.25米

总套数

500套

户型情况

40－500平米

主力户型

130－140平米的3居

价格（元/m2）

均价6500元/㎡

推广主题

地段、层高、开发商品牌

北美新天地•御苑商业介绍：

1、建筑指标

商业建筑面积：

45000平米

商业使用面积：

35000平米

2、-1层业态

餐吧、酒廊、演艺吧

建筑面积:

：

8500平米

使用面积：

6500平米

层高：

5.7米

柱距：

8米

3、1-3层业态

时尚购物基地、主题餐厅、精品SPA

建筑面积：

7000平米

使用面积：

5000平米

层高：

4.5米

柱距：

8米

4、4层业态

量贩式KTV、慢摇吧

建筑面积：

8000平米

使用面积：

6000平米

层高：

4.5米

柱距：

8米

5、5层业态

星级影院、电玩世界

建筑面积：

6000平米

使用面积：

5000平米

层高：

7.8米

二、典型项目综合分析

1、项目属性分类

项目属性

项目名称

特征表现

高端项目

北美新天地·御苑

帝景华府、长岛国际

项目品质高

主力户型偏大

购房人群区域特征不明显

中高端项目

大唐长风、大唐龙庭

东岸·未来城

户型面积适中

购房群体以周边客群和

其他客群相结合

中端项目

学府雅园

项目周边配套不太健全

距离中心城区较远

户型面积多样化

特色项目

奥林·礼顿

GOGO5米2

地段位置较好

产品特色比较突出

消费人群趋于年轻化

2、市场供给特征

1）高端项目

类别

特征

项目品质

项目品质高，以中高层或高层为主，地段位置佳，周边配套完善。

个别项目有多层和别墅产品。

主力户型

130－160平米的3居

次主力户型

2居和4居以上户型。

一些项目有部分300平米左右复式或跃层。

均价区间

5800－6000元/平米

配套

部配套完善，车位或车库充足，项目均有地下车库，车库比例1：

1，沿街一般有1－3层底商。