第12章房地产开发项目的技术经济分析.docx

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第12章房地产开发项目的技术经济分析

第12章房地产开发项目的技术经济评价

能力要求房地产业是投资大、风险高、回报显著的行业，房地产开发成功与否主要取决于对整个开发过程的管理，以及在每一个开发阶段所作出的决策的准确程度。

通过对本章的学习，了解房地产市场调查及预测的方法，掌握房地产项目的投资与成本费用构成，能够运用房地产开发项目的经济评价方法对房地产投资项目进行决策分析。

第12章房地产开发项目的技术经济评价1

12.1房地产开发项目经济评价概述2

12.2房地产项目市场调查和预测3

12.2.1房地产项目按用途分类4

12.2.2房地产市场调查的一般内容4

1、房地产投资环境的调查4

2、房地产市场供给调查4

3、房地产市场需求调查5

4、房地产市场价格调查5

5、客户调查5

12.2.3房地产市场预测6

12.3房地产项目的投资与成本费用构成6

12.3.1房地产项目的投资构成6

1、开发建设投资6

2、经营资金7

12.3.2房地产项目的成本费用构成7

1、土地费用8

（1）土地征用拆迁费8

（2）土地出让地价款9

（3）土地转让费9

（4）土地租用费9

（5）土地投资折价9

2、前期工程费10

3、房屋开发费10

（1）基础设施建设费10

（2）建筑安装工程费10

（3）公共配套设施建设费10

4、开发间接费用11

5、管理费用11

6、财务费用11

7、销售费用11

8、其他费用11

9、不可预见费用12

12.4房地产项目的财务评价方法12

12.4.1房地产项目财务评价的基本概念12

1、现金流量表12

2、损益表13

（1）利润总额的计算13

（2）弥补亏损13

（3）利润分配13

12.4.2财务评价的主要工作内容及其分析14

1、财务评价的主要工作内容14

2、财务盈利能力分析14

3、房地产项目清偿能力分析14

（1）借款利息的计算14

（2）借款偿还期的计算15

4、房地产项目资金平衡分析16

5、房地产项目资产负债分析16

12.4.3房地产项目财务评价方法16

1、静态（传统）评价方法16

2、动态（现金流量）评价法20

本章小结26

12.1房地产开发项目经济评价概述

房地产开发项目（以下简称房地产项目）经济评价，是房地产项目可行性研究的重要组成部分，是房地产项目决策科学化的重要手段。

房地产项目应根据社会经济发展的需要和城市总体规划的要求，运用微观效益分析与宏观效益分析相结合、定量分析与定性分析相结合、动态分析与静态分析相结合的方法进行科学评价。

在进行房地产项目经济评价时，可以按照房地产项目未来获取收益的方式，将房地产项目主要分为以下三种类型：

1、出售型房地产项目。

此类房地产项目以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。

2、出租型房地产项目。

此类房地产项目以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。

3、混合型房地产项目。

此类房地产项目以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。

房地产项目经济评价分为财务评价和综合评价。

对于一般的房地产项目只需进行财务评价；对于重大的、对区域社会经济发展有较大影响的房地产项目，如经济开发区项目、成片开发项目，在做出决策前应进行综合评价。

财务评价应根据现行财税制度和价格体系，计算房地产项目的财务收入和财务支出，分析项目的财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况，判断项目的财务可行性。

综合评价应从区域社会经济发展的角度，分析和计算房地产项目对区域社会经济的效益和费用，考察项目对社会经济的净贡献，判断项目的社会经济合理性。

房地产项目经济评价应在房地产市场调查与预测、房地产项目策划、房地产项目投资与成本费用估算、房地产项目收入估算与资金筹措基础上进行。

同时应注意对房地产项目进行不确定分析和多方案比选。

房地产项目经济评价的结论可以为房地产开发商服务，作为房地产开发商投资决策的依据；可以为政府管理部门服务，作为政府管理部门审批房地产项目的依据；可以为金融机构服务，作为金融机构审查贷款可行性的依据。

12.2房地产项目市场调查和预测

在现代经济条件下，市场信息成为企业竞争致胜的基础，市场调查是企业获得市场信息的重要工具和手段。

房地产市场调查在二级市场和三级市场的房地产活动中都扮演重要色。

开发商和经济评价人员通过对房地产市场调查，了解房地产市场的过去和现状，把握房地产市场的发展动态，预测房地产市场的未来发展趋势，并依此分析房地产项目建设的必要性，从而确定房地产项目的用途、规模、档次、开发时机和经营方式。

12.2.1房地产项目按用途分类

房地产市场调查与预测的内容和方法，应根据房地产项目的用途、未来获取收益的方式及所在区域的具体情况确定。

按照用途可将房地产项目主要分为下列类型：

1、居住用途的房地产项目，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。

2、商业用途的房地产项目，包括商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。

3、办公用途的房地产项目，包括商务办公楼（写字楼）等。

4、旅馆用途的房地产项目，包括饭店、酒店、宾馆、度假村、旅店、招待所等。

5、餐饮用途的房地产项目，包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。

6、娱乐用途的房地产项目，包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、影剧院等。

7、工业用途的房地产项目，包括厂房、仓库等。

8、特殊用途的房地产项目，包括停车楼等；

9、土地开发项目，是指在生地或毛地上进行三通一平等，将其开发成为建设熟地的房地产项目。

12.2.2房地产市场调查的一般内容

房地产市场调查主要包括投资环境、市场供给、市场需求、市场价格和客户五个方面的内容。

1、房地产投资环境的调查

房地产投资环境的调查应在国家、区域、城市、邻里的层次上进行。

主要内容包括：

政治、法律、经济、文化教育、自然条件、城市规划、基础设施等方面，对已经发生的或将要发生的重大事件或政策对房地产项目的影响，要做出充分的了解和估计。

2、房地产市场供给调查

房地产市场具有很强的区域性和产品的多样性，因此需要对房地产市场上供给状况进行专项调查，并对调查的数据进行专门的统计分析。

主要包括：

（1）区域内在售项目推出单位、面积、户型调查；

（2）总体区域房地产市场供给调查；

（3）未来总体供给的预测调查；

（4）片区房地产市场供给调查；

（5）竞争房地产楼盘供给调查；

（6）房地产细分市场供给调查。

3、房地产市场需求调查

房地产市场需求调查分析主要是对往年成交状况描述和今年需求的变化及需求总体特征分析。

主要包括：

（1）房地产需求总量调查及变化趋势分析；

（2）房地产需求总体特征调查；

（3）片区房地产市场需求调查；

（4）房地产细分市场需求特征调查。

4、房地产市场价格调查

价格在很大程度上直接反映供求变化，对价格走势的把握可以判断供求的变化趋势。

仔细研究价格的变化对项目开发投资决策和房地产市场营销活动都有所帮助。

具体主要包括：

（1）区域项目价格调查；

（2）区域总体价格走势；

（3）片区物业价格区间分布；

（4）竞争物业价格走势；

（5）竞争物业价格比较分析。

5、客户调查

通过成交客户的调查可以反馈消费者的一些需求信息，便于作出更有依据的决策。

因此，对客户特征的描述和分析相当重要，可以通过成交客户问卷访问、成交客户特征调查、座谈会等调查方式展开分析。

主要包括：

（1）消费者行为模式调查；

（2）影响购买者行为的主要因数；

（3）购买决策过程调查；

（4）现房和期房选择的影响因数分析；

（5）不同物业类型购买行为影响因数分析。

12.2.3房地产市场预测

房地产市场预测是指运用科学的方法和手段，根据房地产市场调查分析所提供的信息照料，对房地产市场的未来及其变化趋势进行测算和判断，以确定未来一段时期内房地产市场的走向、需求量、供给量以及相应的租金售价水平。

房地产市场预测的方法分为定性预测和定量预测两类。

具体方法参考本书3.2章节的相关内容。

12.3房地产项目的投资与成本费用构成

一个房地产开发项目从可行性研究到竣工投入使用，须要投入大量的资金，在项目的前期阶段，为了对项目进行经济效益评价并做出投资决策，必须对项目的投资进行准确的估算。

投资估算的范围包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费、销售费用及有关税费等项目全部成本和费用投入，各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目之成本费用的构成有一定差异。

12.3.1房地产项目的投资构成

房地产项目总投资包括开发建设投资和经营资金。

1、开发建设投资

开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：

土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。

开发期是指从房地产项目大量资金正式投人工程开始，到开发建设完成的期间。

开发建设投资在开发建设过程中形成以出售和出租为目的的开发产品成本和以自营自用为目的的固定资产及其他资产，应注意开发建设投资在开发产品成本与固定资产和其他资产之间的合理分摊划转。

开发产品成本是指房地产项目产品建成时，按照国家有关财务和会计制度转入房地产产品的开发建设投资。

当房地产项目有多种产品时，可分别估算每种产品的成本费用，但应注意开发建设投资在不同开发产品之间的合理分摊。

经营成本是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本，主要包括：

土地转让成本、出租土地经营成本、房地产销售成本、出租经营成本。

对于分期收款的房地产项目，房地产销售成本和出租经营成本可按其当期收入占全部销售收入和租金收入的比率，计算本期应结转的经营成本。

房地产项目开发建设完成后，可能形成一定比例的开发企业资产，主要包括固定资产、无形资产和递延资产。

（1）固定资产包括开发企业办公用房、开发企业机器设备和运输设备，以及自营的商业和服务业用房等。

（2）无形资产主要包括土地使用权等。

（3）递延资产主要包括开发企业的开办费和租入固定资产的改良支出等。

2、经营资金

经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。

12.3.2房地产项目的成本费用构成

房地产开发项目的成本费用由开发直接费和间接费两大部分组成，如图12.1所示。

1、土地费用

房地产项目土地费用是指为取得房地产项目用地而发生的费用。

房地产项目取得土地有多种方式，所发生的费用各不相同。

主要有下列几种：

划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。

（1）土地征用拆迁费

土地征用拆迁费分为：

农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。

农村土地征用拆迁费主要包括：

土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其他费用。

城镇土地拆迁费主要包括：

地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。

（2）土地出让地价款

土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让地价款。

主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费或征地费等。

例如：

以出让方式取得城市熟地土地使用权，土地出让地价款由土地出让金加上拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成。

土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地的用途以及使用条件、合同条件等许多方面的因素决定。

许多城市对土地制定了基准地价，具体宗地的土地出让地价款要在基准地价的基础上加以适当调整确定。

（3）土地转让费

土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。

依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其他合法使用者。

土地使用权转让时，地上建筑物及其他附着物的所有权随之转让。

（4）土地租用费

土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用。

以租用方式取得土地使用权可以减少项目开发的初期投资，但在房地产项目开发中较为少见。

（5）土地投资折价

房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。

在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要对土地使用权评估作价。

2、前期工程费

房地产项目前期工程费主要包括项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。

项目规划、设计、可行性研究所需费用支出一般可按项目总投资的一定百分比估算，也可按估计的工作量乘以正常工日费率估算。

项目水文、地质勘测所需费用支出根据工作量估算。

土地开发中三通一平（通水、通电、通路、土地平整）工程费用根据实际工作量估算。

3、房屋开发费

（1）基础设施建设费

基础设施建设是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。

一般按实际工程量估算。

（2）建筑安装工程费

建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。

在可行性研究阶段，建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似框算法、概算指标估算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。

具体估算方法的选择应视资料的可取性和费用支出的情况而定。

当房地产项目包括多个单项工程时，应对各个单项工程分别估算建筑安装工程费用。

（3）公共配套设施建设费

公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用，主要包括：

居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。

一般按规划指标和实际工程量估算。

4、开发间接费用

开发间接费用是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。

主要包括：

工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。

当开发企业不设立现场机构，由开发企业定期或不定期派人到开发现场组织开发建设活动时，所发生的费用可直接计入开发企业的管理费用。

5、管理费用

管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。

主要包括：

管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、房地产税、车船使用税、土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用。

如果房地产开发企业同时开发若干房地产项目，管理费用应在各个项目间合理分摊。

6、财务费用

财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。

主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑净损失以及其他财务费用。

7、销售费用

销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。

主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。

8、其他费用

其他费用主要包括：

临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。

房地产项目投资估算中应考虑项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。

主要包括：

固定资产投资方向调节税、土地使用税、市政支管线分摊费、绿化建设费、电话初装费、分散建设市政公用设施建设费等。

在一些大中型城市，这部分税费已经成为房地产项目投资费用中占较大比重的费用。

各项税费应根据当地有关法规标准估算。

9、不可预见费用

房地产项目投资估算应考虑适当的不可预见费用。

不可预见费用占项目总投资概算的2%-5%，有时对大型复杂开发项目也取到10%。

12.4房地产项目的财务评价方法

12.4.1房地产项目财务评价的基本概念

房地产项目财务评价是在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行分析。

应编制的基本财务报表主要有：

现金流量表、资金来源与运用表、损益表和资产负债表。

基本财务报表按照独立法人房地产项目（项目公司）的要求进行科目设置；非独立法人房地产项目基本财务报表的科目设置，可参照独立法人项目进行，但应

注意费用与效益在项目上的合理分摊。

1、现金流量表

现金流量表反映房地产项目开发经营期的现金流人和现金流出，按期编制，用以计算各项评价指标，进行房地产项目财务盈利能力分析。

按照投资计算基础的不同，现金流量表一般分为：

全部投资现金流量表、资本金现金流量表及投资者各方现金流量表。

2、损益表

损益表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算投资利润率、资本金利润率等评价指标。

（1）利润总额的计算

利润总额＝经营收入－经营成本－管理费用－销售费用－财务费用－经营税金及附加－土地增值税

经营收入＝销售收入＋租金收入＋自营收入

销售收入＝土地转让收入＋商品房销售收入＋配套设施销售收入

租金收入＝出租房租金收入＋出租土地租金收入

经营税金及附加＝营业税＋城市维护建设税＋教育费附加

经营成本＝土地转让成本＋商品房销售成本＋配套设施销售成本＋出租房经营成本

（2）弥补亏损

房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在五年内延续弥补；五年内不足弥补的，用税后利润弥补。

（3）利润分配

房地产开发企业交纳所得税后的利润，一般按照下列顺序分配：

①弥补企业以前年度亏损。

②提取法定盈余公积金。

法定盈余公积金按照税后利润扣除前项后的10%提取，法定公积金已达到注册资本的50%时可不再提取。

③提取公益金。

④向投资者分配利润。

另外，资金来源与运用表反映房地产项目开发经营期各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。

12.4.2财务评价的主要工作内容及其分析

1、财务评价的主要工作内容

财务评价主要是通过计算财务内部收益率、财务净现值和投资回收期等主要技术经济指标、对房地产开发项目的盈利能力、清偿能力分析、资产负债率等进行分析。

根据项目的特点和实际需要，也可计算项目的投资（成本）利润率、投资收益率等指标。

2、财务盈利能力分析

财务盈利能力分析主要是考察房地产项目的财务盈利能力水平。

根据房地产项目研究阶段、研究深度以及项目类型的不同，可以通过上述基本报表，有选择地计算下列评价指标：

（1）财务内部收益率（FIRR），

（2）财务净现值（FNPV），（3）投资回收期，（4）投资利润率，（5）资本金利润率，（6）资本金净利润率。

3、房地产项目清偿能力分析

房地产项目清偿能力分析主要是考察房地产项目开发经营期内的财务状况及偿债能力。

（1）借款利息的计算

①按期计息时，为简化计算，假定借款发生当期均在期中支用，按半期计息，其后各期按全期计息；还款当期按期末偿还，按全期计息。

每期应计利息的近似计算公式为：

每期应计利息=（期初借款本息累计+本期借款÷2）×利率

②等额偿还本金和利息总额的计算公式：

A＝IC·i·（1+i）n/[（1+i）n-1]

式中A——每期的还本付息额；

IC——宽限期末固定资产投资和开发产品成本的借款本金或本息与初始经营资金借款本金之和；

i——期利率；

n——贷款方要求的借款偿还时间（由还款期开始计算）。

等额还本付息中各期偿还的本金及利息不等，偿还的本金部分将逐期增多，支付的利息部分将逐期减少，其计算公式为：

每期支付利息＝期初本金累计×期利率

每期偿还本金＝A-每期支付利息

期初本金累计＝IC-本期以前各期偿还本金累计

③等额还本，利息照付计算公式：

A’t＝IC/n+IC·i·[1-（t-1）/n]

式中A、t——第t期还本付息额。

等额还本，利息照付：

各期之间的本金及利息之和是不等的，偿还期内每期偿还的本金额是相等的，利息将随本金逐期偿还而减少。

其计算公式为：

每期支付利息=期初本金累计×期利率

每期偿还本金=IC/n

国外借款除支付银行利息外，还要另计管理费和承诺费等财务费用；为简化计算，可采用适当提高利率的方法进行处理。

（2）借款偿还期的计算

①国内借款偿还期：

具有自营部分的房地产项目应计算国内借款偿还期。

仅含产品租售的房地产项目一般可不计算国内借款偿还期。

国内借款偿还期是指在国家规定及房地产项目具体财务条件下，在房地产项目开发经营期内，使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金，偿还房地产项目借款本息（Id）所需要的时间。

其计算公式为：

pd

Id=∑Rt＝0

t=1

式中Pd——国内借款偿还期，从借款开始期计算；

Rt——第t期可用于还款的资金，包括：

利润、折旧、摊销及其他还款资金。

借款偿还期可由资金来源与运用表或国内借款还本付息计算表直接计算，其详细计算公式为：

Pd=借款偿还后开始出现盈余期数-开始借款期数+（当期偿还借款额÷当期可用于还款的资金额）

以上计算结果是以期为单位，注意将其转换成以年为单位。

②国外借款偿还期：

涉及利用外资的房地产项目，其国外借款的还本利息，一般是按已经明确或预计可能的借款偿还条件（包括宽限期、偿还期及偿还方式等）计算。

当借款偿还期满足贷款机构的要求期限时，即认为房地产项目具有清偿能力。

4、房地产项目资金平衡分析

资金平衡分析主要是考察房地产项目开发经营期间的资金平衡状况。

作为房地产项目开发经营的必要条件，各期累计盈余资金不应出现负值（即资金缺口）。

如果出现资金缺口，应采取适当的措施（如短期贷款等）予以解决。

资金平衡分析一般通过资金来源与运用表进行。

5、房地产项目资产负债分析

资产负债分析是考察房地产项目开发经营期间的资产与负债的情况，可以通过资产负债表进行分析。

各期资产应等于负债和所有者权益之和。

如果资产不等于负债和所有者权益之和，则应检查其他基本报表。

12.4.3房地产项目财务评价方法

1、静态（传统）评价方法

静态评价方法的步骤如下：

（1）、根据容积率、建筑覆盖率等规划指标分析拟购置地块上允许建设的最大建筑面积和可租售面积的比例。

（2）、结合地块周边区域特征状况，分析拟购置地块上规划允许的最佳用途。

（3）、调查当地房地产市场上类似物业的销售价格和租金水平，同时决定拟开发项目的最可能售价和租金。

（4）、估算开发项目所需花费的总开发成本，包括建筑工程费、销售费用，管理费用和其他费用。

（5）、估算土地价格。

（6）、计算房地产开发项目的预期利润，通常以占总开发成本或总开发价值的百分比表示。