贵州省盘县房地产市场调研报告1201.docx
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贵州省盘县房地产市场调研报告1201
贵州省盘县城市房地产市场调研报告
一、盘县概况………………………………………………………………………1
二、盘县经济发展现状……………………………………………………………3
三、盘县城市发展规划……………………………………………………………5
四、盘县房地产市场分析…………………………………………………………7
五、后市预判………………………………………………………………………13
成都意高行房地产投资顾问有限公司
2012年12月
一、盘县概况
1、基本概况
盘县地处滇黔桂三省区结合部，是贵州西大门，隶属中国凉都六盘水市，国土面积4056平方公里，辖37个乡镇、450个行政村、49个社区（居委会），人口118万，境内聚居着汉、彝、苗、白、回等27个民族，有着独特的区位、交通、资源和大企业集中等优势，被誉了“滇黔锁钥”、“川黔要塞”，“金三角下的一颗明珠”。
2、交通
盘县交通便利，自古以来就是由黔入滇的交通要道，商贾云集，古风犹存，320国道、国家高速公路G60镇胜段横穿东西，212省道和在建的水盘调整公路纵贯南北，“一横一纵一环线”公路网和100分钟县域经济圈基本建成，长昆快速铁路客运专线、毕水兴高速公路加快建设，贵昆铁路盘西支线、南昆铁路、水红铁路在盘县县城红果交汇，已成为贵州省西部重要陆路交通枢纽，商贸物流发展快速。
3、自然资源
盘县特产丰富，现已探明的矿产资源有煤、铁、铜、黄金等20多种，其中煤炭资源以储量大、品种全、质量优等特点著称，现已探明储量105亿吨，远景储量380亿吨，储量分别占全市、全省的60%和15%，境内有盘江精煤公司，盘县电厂、盘南电厂、盘南煤矿、松河煤矿等大中型煤电企业及200余家地方煤炭企业，是贵州省的重点产煤县和“黔电送粤”重要电源点，被誉为“煤电之都”。
4、文化
盘县文化底蕴深厚，润泽后世，距今约20至30万年前的古人类文化遗址“盘县大洞”扬名中外；被誉为佛教八小名山的“丹霞山”孤峰耸立；“碧云洞”喀斯特溶洞景观千奇百怪；历经六百年历史洗礼的“双凤古城”独具魅力；红二.六军团盘县会议会址以及众多的历史文化遗迹绽放异彩，有彝族火把节、回族古尔邦节、布依族歌节等民族节日，深受国内外人士青睐；文化繁荣发展，为经济社会发展提供动力和支撑，被誉为“文运盘县”。
5、气候条件
盘县自然气候舒适宜人，山川秀美，风光旖旎，气候凉爽，雨量充沛，年平均气温15.2C，全县森林覆盖率达39%，有大洞竹海、古银杏、坡上草原三个省级旅游风景名胜区，区内景观集险、奇、秀于一体，自然风光与人文景观交相辉映，特别是有“活化石”之称的千年古银杏树群，银杏在盘县广泛分布，被誉为“银杏之城”。
二、盘县经济发展现状
1、全市经济发展综合测评概况
盘县在全省县级中综合经济水平排第2位，西部经济第19强县，全国100强县之一。
特别是以工业发展见长，工业增加值全省第一，同时旅游业的发展速度较快，进一步巩固了地区的财政、税收收入。
但金融发展水平较低。
2012年上半年六盘水市各县区在全省经济发展综合测评情况
类别
指标
全市
钟山区
六枝特区
水城县
盘县
数据
排名
数据
排名
数据
排名
数据
排名
数据
排名
综合排名
4
15
22
32
2
经济总量（季报）
地区生产总值（亿元）
273.5
4
88.84
6
27.32
32
37.04
25
124.44
4
地区生产总值增长速度（%）
16
2
15.9
50
16.7
36
16.6
38
16.7
36
投资规模
固定资产投资（亿元）（50万元以上）
293.9
4
69.4
17
28.78
39
87.75
10
106.81
5
固定资产投资增长速度（%）
66.9
4
59.6
55
87.6
22
78.1
32
87
25
工业发展
全部工业增加值（亿元）
154.6
4
44.15
4
12.01
27
22.3
15
87.89
1
工业增加值增长速度（%）
15.1
4
17.1
49
16.5
57
16.8
54
17
50
旅游发展
旅游总收入（亿元）
37.4
9
21.34
13
5.82
58
4.29
70
5.9
57
旅游总收入增长速度（%）
386.3
1
342.9
10
732.2
1
260.7
18
509.2
4
税收收入
税收收入（亿元）
60.8
4
11
8
3.57
38
7.12
19
30.96
2
税收收入增速（%）
10.7
9
20.8
61
91
2
-6
83
16.9
66
金融发展
个人储蓄存款余额增速（%）
18.8
7
21.3
56
19.2
66
贷款余额增速（%）
16.1
9
31
24
11.2
70
就业
城镇新增就业人数增速（%）
60
3
59.993
45
59.987
48
60.028
9
60.004
23
财政收入
公共财政预算收入（亿元）
49.2
4
7.79
9
3.76
28
6.34
18
22.75
1
公共财政预算收入增长速度（%）
45.3
4
48.5
42
105.6
3
38.5
61
63.3
19
2、盘县地区生产总值及增长率
2011年地区生产总值达266亿元，五年年均增长17.54%,保持着良好的增长势头。
3、固定资产投资水平
近一年来，区域内房地产固定投资热度较高。
众多开发商加大投资力度，加之跨行业投资较多（以煤炭为主营业收入开始拓展房地产开发业务）。
2012年1－8月，全社会固定资产投资累计完成202.21亿元，同比增长71.06%。
其中：
基本建设投资完成46.74亿元，同比增长19.43%，更新改造投资完成16.72亿元，同比增长146.34%；其他投资完成31.1亿元，同比增长121.37%；房地产开发投资同比增长97.05%。
4、产业发展结构
随着经济的不断发展，产业结构不断优化，已经形成以第二产业为绝对主导，第三产业为辅的产业发展格局。
三、盘县城市发展规划
1、城区总体规划：
总体规划的中心城区还将形成“双城一带”的总体布局结构。
双城一带：
指红果新城、城关老城及两者中间形成的产业拓展带，同时广义的一带也指城市整体形成的带状发展形态。
红果新城结合红果火车站及铁路线调整、行政中心搬迁、沙坡产业新城等建设，积极打造综合服务、商务会展、教育科研功能，注重城市品质及区域服务能力的提升；城关老城联合西冲、板桥、刘官，强调旅游休闲功能及面向县域东南部服务功能的打造；产业拓展带以两河工业园区为起步区，结合冯家庄高铁客货枢纽地区的打造，形成远近结合、发展有序、分区合理的产业带。
2、交通规划：
中心城区道路交通规划构建“五横、五纵”骨架路网，形成带状组团结构城市综合交通走廊格局，形成多联、多通骨干道路交通网络。
五横：
东西向形成的五条骨架路网，包括320国道局部外迁形成的货运干道、连接干沟桥-沙坡-花家庄-冯家庄-吴官-刘官的干道、连接平头山-沙坡-冯家庄-城关的50米大道、南部连接红果-板桥-城关的干道、连接高速路西出口-沙陀-蛾螂铺至盘兴高速公路南出口的干道。
五纵：
南北向之间构建的四条新城组团纵向骨架路网和一条老城组团纵向骨架路网，包括连接平头山-平川-九头山-亦资孔-上西铺的干道、连接平头山-月亮山-红果-亦资孔-火铺的干道、连接沙坡-干沟桥-蛾螂铺至上西铺的干道、连接花家庄-旧铺-毕水兴高速下道口的干道、老城组团原212省道外迁形成的连接刘官-城关-板桥的干道。
3、城市人口及规模规划
2011年城市人口约12万人，规划2015年中心城区人口约20万人左右，2020年约30万人左右，2030年约50万人左右。
规划中心城区人均建设用地指标控制在110平方米/人以内，按50万人计，则2030年城市建设用地应控制在55平方公里以内,主城区达62平方公里，城市范围350余平方公里。
四、盘县房地产市场分析
1、房地市场板块化。
目前房地产市场分为两大组团，分别为干沟桥组团和红果新城组团构成。
红果新城组团开发氛围较热，开发量占据整个市场90%以上，在很长一个时期，该片区将成为市场供应的绝对主力军，区域价值随着新城的开发而不断提升；
干沟桥组团由于城市面貌差、土地资源稀缺，新的生活配套难于进入，短期内该组团的房价难于提升；致使两大组团间的差距愈发扩大。
3500元/㎡
2850元/㎡
红果新城组团
2、房地产市场特征分析：
1）行业现状：
一方面,盘县房地产由于进入门槛低，众多非房地产行业投资进入，导致市场处于较为混乱的局面，目前市场正进入快速发展的阶段。
另一方面,整体市场开发水平较低，建筑风格大致相同，普遍高容积率，总体品质感较弱，产品同质化较严重。
2）产品方面：
目前市场主要高层、小高层供应为主，缺乏产品创新；园林、外立面用材都较为普通；车位配置较少，大多项目车位比小于1:
0.5，不能满足购房者的车位需求；户型设计简单，赠送率较低，仅以阳台和飘窗为赠送空间。
附件一：
区域内在售或潜在项目静态指标
项目名称
占地面积（㎡）
建筑面积（㎡）
商业面积（㎡）
容积率
绿化率
总户数（套）
车位数
建筑形态
电梯配置
浅水湾
80000
300000
5000
3.76
40%
4000
1900
多层、小高层、高层
1梯2、2梯4
宝湖家园
5065
24675
1769
4.5
37%
88
75
小高层
2梯4
东湖国际
68304
220000
160000
3
30%
500
高层
东湖半岛
4393
40635
900
10
35%
296
149
高层
2梯4
半山世家
9000
80000
1000
8.8889
35%
500
250
小高层、高层
2梯4，2梯5
恒丰园
9400
50836
3000
6
35%
348
150
高层
2梯6户
观月商业广场
9705
85123
13390
6
35%
309
412
高层
2梯4
德悦园
6000
30817
8952
5
35%
/
/
恒瑞惠友大厦
4000
44943
2700
10
30%
232
80
高层
/
华泰丽景大厦
1360
16659
1500
11.08
30%
120
20
高层
/
竹海园
2472
37241
4395
13.04
35%
222
116
高层
2梯4
金江园
4187
29300
3478
6.9979
35%
161
150
小高层、高层
1梯2、2梯4
红成大厦
1680
23523
/
12.45
35%
/
49
高层
2梯4
宏财商业广场
5257
54988
28362
10.46
35%
216
147
高层
2梯4
瑞迪大厦
2806
38321
2300
12.13
35%
290
145
高层
2梯4
蓝山一品
52661
306000
84000
5.9
45%
1646
1510
小高层、高层
2梯4，1梯2
盘龙花园
33334
81000
0
2.43
38%
980
/
高层
1梯4
金泽芳庭
8031
84000
11200
9.2
37%
580
290
高层
3梯10,2梯6
统计
312272
1594298
335193
/
/
10866
5443
/
/
2、市场供应分析
未来一年内市场将聚集放量，必然会导致激烈的市场竞争压力。
目前市场在售项目7个，潜在项目10个（全新项目），单位集资建房4个（不作说明）。
潜在商品房供应量120万方，其中住宅的潜在供应量为约90万方，商业潜在供应量为30万方。
按照目前市场120㎡的主力需求户型，可以为7500个家庭，大约2.3万人提供住房。
3、需求量分析
通过对上月在售楼盘消化量的分析，可以看出，各项目的月均消化量为25套，（其中东湖半岛为开盘期，不作为月均消化量计算），区域市场月总消化量为200套，合计月消化量为2.4万方，经过推算年消化量大约28万方。
（也就是说，目前市场供应包括潜在供应量在内，正常情况下需要3年零2个月的时间才能被消化）。
注：
由于市场发展水平较低，项目的成交量，只用通过实际走访了解得到。
4、成交价分析
目前盘县在售楼盘的成交均价区间在2800-4500元/㎡之间，其中大多项目的成交均价控制在3500元/㎡。
5、客群分析：
1）客户喜好方面：
盘县购房者普遍喜欢多层和小高层，但随着市场上供应的产品形态趋势变化，客户对高层产品的接受度开始不断增强。
注：
竖轴数字越大表明接受度越强。
2）购房需求方面：
购房客户以自住为主，极少用于投资；同时改善性需求成为市场主要需求面。
注：
数据来源于当地销售人员。
3）客户群体类别：
目前在盘县置业的客户主要包括,矿企业小老板、盘县当地生意人、泛公务员、盘县当地居民，周边经济强镇以及在外务工返乡置业群体。
4）购房区位划分：
该市场的需求主要来自于盘县县城及周边乡镇客户。
对区域以外的客户吸引力较弱。
注：
数据来源于当地销售人员
5）客户购置成本调查：
通过对盘县少量客户的询问，目前客户能接受的总价范围在25-50万之间，其中30-40万为目前市场客户主要接受范围，大约占75%。
6、产品户型分析
1）面积控制分析：
整个市场
套二户型
套三户型
套四户型
套四以上
85-330㎡
86-100㎡
95-136㎡
110-160㎡
140-330㎡
整个市场空间大，但缺乏85㎡以下的户型。
主要以舒适性套二为主
包括了套二可变套三户型及舒适性套三
包括了套三可变套四及标准套四。
以跃层和楼王户型为主
通过数据分析表明：
市场主要面积控制在95-136㎡之间，以功能性套三或套四为主。
2）户型功能分析：
目前盘县房地产市场的户型的功能性涵盖了套二到套四户型，其中功能性套三（即套二可变套三和标准套三）的市场占有率最大，占据市场60%以上的份额。
注：
户型的统计主要体现其功能性；套三包括套二可变套三、套四包括套三可变套四
3）户型创新性分析：
整个市场户型的设计中规中举，缺乏创新，得房率低，仅以阳台和飘窗为赠送空间，缺少卖点。
附件二：
典型项目户型配比
项目名称
大致户型配比
套二
（面积区间）
套三或可变套三
（面积区间）
套三可变套四
（面积区间）
套四以上
（面积区间）
浅水湾
28%
86-95㎡
70%
116-130㎡
0%
/
2%
180-300
宝湖家园
0%
/
100%
125-130㎡
0%
/
0%
/
东湖半岛
20%
93-96㎡
50%
125-130㎡
30%
123-160㎡
0%
/
半山世家
0%
/
15%
94㎡
80%
110-120㎡
5%
140-150㎡
恒丰园
17%
94-100㎡
83%
110-130㎡
0%
/
0%
/
盘龙花园
0%
/
100%
102-114
0%
/
0%
/
金泽芳庭
25%
87-90
75%
110-136㎡
0%
/
0%
/
五、后市预判
1、从经济发展趋势看，盘县是一个资源驱动型县，丰富的矿产资源、得天独厚的旅游条件以及不断完善的交通环境，经济发展空间较大，为房地产行业的发展提供客观有利的条件。
2、从市场发展趋势看，规模化项目开始出现，它们以完善的配套、优美的景观园林、专业的物业管理等吸引着追求品质生活的购房者。
而缺乏优势的单体建筑项目生存空间不断缩小，而这些项目为了不在激励的市场竞争中所淘汰，不排除采用降价促销的手段，以保全自己，同时在一定程度上增加市场的不确定性因素。
3、从供需方面看，随着市场的不断推新，市场竞争压力逐渐增大，供求关系改变（供大于求），购房者成为市场的主导，企业必须按照购房者的喜好来进行产品打造，也就是说谁掌握客户心理谁就掌握了市场的主动权。
4、从产品方面看，传统的产品设计已经过时，企业既要注重产品的实用性，又要考虑到户型配置的合理性，既要考虑到项目外立面的可观赏性，又要考虑到内部交通组织、园林景观的均好性。
产品决定价值，总而言之，随着市场的发展，企业需要创新，只有好的产品才能打动消费者，才能在市场中获胜。
2012年12月1日
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