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别墅群项目管理策划书

项目管理策划书

项目名称：

XXX苑（A012-0085）

编制日期：

2011.02.10

编制：

审核：

批准：

编制说明

1、项目策划工作分投标和实施两个阶段分别进行：

是编制投标文件和编制项目预算的依据，是项目实施的纲领性文件，也是公司为项目进行资源调配和提供服务、支持的依据。

2、投标阶段项目策划是实施阶段《项目管理策划书》编制的基础和依据；实施阶段的《项目管理策划书》是投标阶段项目策划的深化和细化。

3、投标阶段的项目策划由市场部组织，应包括但不限于项目概况及总目标、总进度计划、现场管理人员配置方案、分包采购方案、施工机械配置方案和技术方案等内容，由主管领导审批。

4、实施阶段《项目管理策划书》由项目管理部门组织编制，主管领导审批。

5、对于分阶段招标的工程，《项目管理策划书》可按招标标段进行编制。

6、《项目管理策划书》由项目管理部门分发和保管。

7、《项目管理策划书》为企业保密文件，由公司（分公司）项目管理和合约成本管理部门、项目经理、项目商务（或预算）人员严格控制，其他人员在传阅过程中不得复印，不得外传。

一、编制依据

1.1工程总承包合同

1.2施工图纸

1.3招、投标文件（报价、答疑文件）

1.4投标技术方案

1.5其他文件

二．工程概况

2.1工程建设概况：

深圳XXX苑（A0012-0085宗地）工程位于深圳市XX区XXXX路东侧、与西侧的XX二期别墅区隔路相邻。

本工程共有27栋联体别墅和1栋管理用房，按施工现场情况及施工机械的布设为三个施工区：

1区（1栋、2栋、3栋、5栋、6栋、7栋、8栋、9栋、10栋、11栋、12栋、管理用房）；2区（15栋、16栋、17栋、18栋、19栋、20栋、21栋、22栋）；3区（23栋、25栋、26栋、27栋、28栋、29栋、30栋、31栋）。

总建筑面积38695.67万m2。

建筑层数：

2-3层。

本工程由深圳XX房地产开发有限公司投资建设，中国建筑技术集团有限公司深圳设计院设计，深圳现代建设监理有限公司监理，中国建筑第四工程局有限公司总承包施工

2.2其他需要说明的内容：

三、工程项目管理目标

3.1质量目标

基本质量目标：

无重大质量事故，达到国家合格验收标准，满足合同约定要求；

创优目标：

□市优□省优□国优。

3.2工期目标

总体目标：

按合同工期完成；

主要节点工期目标：

（根据具体项目确定）

3.3安全目标

足额提取安全措施费（满足当地有关规定要求）：

；

项目安全生产目标：

无重大工伤事故，杜绝因工死亡事故；

重伤率在无以下；

轻伤率在2‰以下。

3.4文明施工目标

文明施工目标：

满足地方基本要求；

□市级安全文明□省级安全文明工地。

CI达标目标：

□满足企业基本要求□局级达标□总公司级达标。

3.5环境保护目标

不发生重大环境污染破坏事故；

噪声、粉尘、污水、有毒有害气体的排放满足相关法律法规及其它要求。

3.6成本效益目标

预算成本元（详见项目成本测算书），成本降低率：

%；

暂定责任成本元。

3.7资金回收率

合同规定收款比例的

3.8主要材料及周转材料控制目标

主材：

钢筋节约比例不低于；

商品混凝土节约比例不低于；

……

3.9科技管理目标：

科技成果：

（□局□总公司□省部级以上）科学技术奖.

四、项目管理组织结构

4.1项目部的组建

项目部的组织形式应根据施工项目的规模、结构复杂程度、专业特点、人员素质和地域范围确定，

4.2项目部的编制

项目经理部岗位人员配备既要做到精干高效，又要满足项目各项业务系统管理的要求。

□本项目以劳务分包方式为主，项目部定员标准：

□特大型项目，60人以上。

□大型项目，36-60人。

□中型项目，11-35人。

□小型项目为5-10人。

□本项目以工程分包为主，项目部配备项目经理、技术负责人、质安工程师、物资工程师、财务人员等，定员标准控制在5-10人。

□本项目为安装、装饰专业承包，项目经理部定员标准：

□特大型项目，16-25人；

□大、中型项目，10-15人；

□小型以下项目，5-10人。

（说明：

项目类型按《项目管理手册》的划分标准执行）

4.3项目部管理岗位设置：

项目部领导层：

□项目经理、□项目书记、项目副经理（□生产经理、□项目总工、□商务经理等）、□安全总监、□质量总监等。

项目部执行层：

□计划管理工程师、□内业技术工程师、□机械工程师、□材料工程师、□劳务管理工程师、□成本工程师、□合约工程师、□安全工程师、□质量工程师、□环保工程师、□试验工程师、□测量工程师、□信息管理工程师、□设计师、□公共关系主管、□后勤保卫主管、□出纳、□会计，以及□施工片区工程师人和专业工程师人。

项目部职能部门设置：

□工程部、□技术部、□质量部、□安全环保部、□机电部、□财务部、□合约部、□器材部、□综合部等。

4.4项目部主要管理人员名单

序号

岗位设置

姓名

职称

1

项目经理

工程师

2

项目执行经理

工程师

3

项目生产经理

助理工程师

4

项目总工

工程师

5

综合工长

/

6

综合工长

/

7

综合工长

/

8

施工员

9

施工员

10

施工员

11

测量工长

/

12

测量员

/

13

测量员

14

质量主任

工程师

15

安全主任

工程师

16

安全员

专职安全员

17

资料员

/

18

商务经理

造价师

19

材料设备主管

20

材料员

21

保安队长

/

4.5项目部管理人员工资核定表

序号

姓名

岗位

批准额度

备注

1

项目经理

15000

2

项目执行经理

12000

3

项目生产经理

9600

4

项目总工

6000

5

综合工长

4333

6

综合工长

4333

7

综合工长

4333

8

土建施工员

3940

9

土建施工员

3940

10

土建施工员

3940

11

测量员

3940

12

测量员

3940

13

质量主任

3940

14

质量员

3940

15

安全主任

4800

16

安全员

3940

17

资料员

3940

18

预结算负责人

6000

19

材料设备主管

3500

20

材料员

4800

21

保安队长

2700

4.6项目部的运行

4.6.1项目部运行程序

（1）项目中标后，企业确定项目经理及项目部领导层，并组建项目部。

（2）项目经理与企业签订《项目部管理目标责任书》。

（3）项目部根据企业制定的《项目管理策划书》编制详细的实施性《项目部管理实施计划书》。

（4）进行开工前的施工准备工作。

（5）企业组织工程分包、材料采购、施工机械租赁，选择或批准分包施工队伍、租赁商，签订工程分包、机械租赁合同。

（6）施工期间按《项目部管理实施计划书》进行严格管理，强化指导、监督、检查等过程控制。

（7）组织项目交工、工程资料移交工作。

（8）组织竣工结算、分包结算工作，清理各种债权债务。

（9）进行经济活动分析，写出项目管理工作总结和项目审计申请报告，接受项目审计、考核。

（10）项目部解体和善后工作。

4.7项目部组织机构图（附组织机构图）

五、施工部署

5.1施工总体分区划分

根据本工程的建筑结构特点、现场施工条件及工期要求等情况，在满足规范与设计要求、确保工程质量的前提下，将工程施工流水合理划分如下：

（示意图如下）

5.2施工总平面布置图

（示意图如下）

六、施工进度控制计划

6.1总工期目标：

合同工期：

700天，计划工期：

586天。

6.2工期目标分解：

主要节点工期目标：

主要节点

最早开始时间

最晚完成时间

备注

桩基工程

2011.4.20

2011.9.11

土方工程

2011.4.22

2011.10.4

主体结构封顶

2011.10.1

2012.5.10

砌体工程

2011.11.7

2012.5.30

内墙抹灰工程

2011.12.7

2012.6.20

外墙抹灰工程

2012.1.6

2012.7.20

外架拆除

2012.5.15（实际根据外墙甲指分包完成情况定）

2012.9.10

七、主要技术方案

土方、基坑支护、桩基施工

根据本工程特点，采用先土方开挖至约地下室结构板面标高，再进行管桩施工的方式。

管桩施工完成后，进行底板及独立基础或承台土方开挖。

根据地质勘察报告，基坑采用放坡支护，自然放坡坡度1：

1.25，对土质较差部位，拟采用挂钢丝网+土钉+喷砼护面。

本工程采用静压管桩，拟采用1台桩机。

承台、底板施工

土方（基层保护土层、承台及桩间土）采用人工配合机械开挖，承台、外墙（底板上500）外侧模均采用砖胎模，砖胎模完成后及时回填，回填土采用粘土，人工分段、分层夯实。

±0.00以下结构施工

地下室结构均采用普通木模，门架、钢管支设，地下室竖向墙柱与梁板结构（除高支撑部分）采取一次浇筑砼的方法施工，以减少外墙上的施工缝，满足防水要求；对砼标号不一致的地方，采用快易收口网进行拦截。

钢筋在现场加工制作，砼采用商品混凝土，由砼搅拌运输车运至现场，在现场由砼输送泵进行水平运输。

外脚手架采用落地式双排钢管脚手架。

地下结构施工完毕后即进入±0.00以上主体结构施工，待外墙干燥情况达到要求后迅速完成外防水施工及土方回填工作。

±0.00以上结构及装修施工

主体结构均采用普通木模，门架支设，竖向墙柱与梁板结构采取一次浇筑砼的方法施工，以减少外墙上的施工缝，满足防水要求；对砼标号不一致的地方，采用快易收口网进行拦截。

钢筋在现场加工制作，砼采用商品混凝土，由砼搅拌运输车运至现场，在现场由砼输送泵进行水平运输。

外脚手架：

均采用落地式双排钢管脚手架。

钢筋：

均在现场制作，采用塔吊进行垂直运输。

混凝土：

采用商品混凝土，梁板柱墙混凝土采取一次浇砼的方法施工（首层及局部地下室若层高较大，拟先浇筑墙柱，后浇筑梁板），采用配合输送泵进行砼混凝土的运输、布料。

砌体：

在结构施工完成后插入，砌体采取由下至上进行施工。

室内粗装修等施工：

室内抹灰随砌体之后顺次施工。

外装修施工：

在顶层砌体完成后由上至下进行施工，外架随着外装修的完成由上至下逐层拆除。

室内公用部分精装修及毛坯房收尾：

随外装修由上至下进行施工。

水电通风安装施工

安装工程的预埋预留工作，与主体结构同步向上进行施工。

防雷接地、焊接与钢筋施工同时进行；地下室底板中的预埋预留在底板底筋绑扎后即插入施工；对剪力墙中的预埋预留在钢筋绑扎完模板支设前施工；梁板中的预埋预留在底筋绑扎后砼浇筑前施工。

给排水、消防、电线管等的安装敷设随砌体工程之后进行施工，在抹灰之前完成；开关插座盒、灯具、配电箱等紧随抹灰之后安装；外墙立面排水管、空调冷凝水管等随外装修之后进行安装。

电梯等机电设备在主体结构封顶后由专业分包开始施工。

主要机械设备选定

大型施工机械设备的配备、选型、配置数量，必须保证实施施工方案所需设备能力的全面满足。

塔吊：

在桩基施工阶段，A地块安装三台塔吊。

砼输送泵：

采用“天泵”，视现场情况随时从租赁站调度。

八、现场临时设施与办公设备配置策划

8.1现场临时设施策划

序号

临建名称

规格/型号/做法

数量

单位

使用时间

来源

1

办公室（业主/监理）

3.6*5.4活动板房

12

间

2011.3

项目采购

2

办公室（总包自用）

3.6*5.4活动板房

24

间

2011.3

项目采购

3

办公室（分包）

3.6*5.4活动板房

2

间

2011.3

项目采购

4

会议室

3.6*5.4活动板房

2

间

2011.3

项目采购

5

试验用房

3.6*5.4砖砌房

1

间

2011.3

现场制作

6

厨房及食堂

3.6*5.4

3

间

项目采购

7

卫生间及淋浴

4*5活动板房

1

间

项目采购

8

仓库

3.6*16

1

间

项目采购

9

混凝土搅拌站/机用棚

4*4

1

现场搭设

10

钢筋加工棚

20*12

3

间

现场搭设

11

工具房

3.6*4.5

3

间

现场搭设

12

保安及门卫用房

3*5

1

间

现场制作

13

临时道路

砼硬化

500

米

现场制作

14

围墙含出口及大门

砖砌

200

米

现场制作

15

临时化粪池

6*3*3

1

个

现场制作

16

工人宿舍

3.6*5.4

60

间

项目采购

8.2现场办公设备配置策划

`序号

办公设备名称

规格型号

单位

数量

进场时间

设备来源（打√）

固定资产

内部编号

内部调配

公司购买

项目购买

分包提供

一、固定资产类

1

汽车（轿车）

汽车（面包车）

汽车（小货车）

2

空调（窗式）

志高1.5P

台

32

5月14日

√

空调（立式）

志高3.0P

台

3

5月14日

√

3

计算机

神舟Z200

台

12

6月20日

√

4

打印机

佳能

台

2

3月份

√

5

复印机

理光2035

台

1

4月中旬

√

6

传真机

松下

台

3

4月初

√

7

电视机

台

1

3月份

√

8

电冰箱

美菱

台

1

5月中旬

√

9

数码相机

松下

台

2

3月份

√

其他：

二、低值易耗品类

1

电话机

　中诺

　台

　5

　6月中旬

　√

2

办公桌

铁质和木质

　张

16　

　4月中旬

　√

3

办公椅

皮质

把

4

4月份

√

4

文件柜

铁质

个

10

4月份

√

5

会议桌

木质

套

1

3月份

√

6

文具纸张

√

7

饮水机

汇力

台

11

7月份

√

8

其他：

九、分包策划

9.1劳务分包策划

序号

分包

内容

工程量

主合同情况

分包工程合同情况

主、分包合同差额

招标

时间

拟进场时间

推荐单位

主要负责人

备注

单价

（元）

合价

（元）

单价

（元）

合价

（元）

项目

公司

1

主体结构

45327.96

1197

54262672

465

21077501

33185171

2011.2

2011.4

√

刘兆伟

2

9.2劳动力需要量计划

工种

2011年

2012年

（月份M）

20112月

20113-4月

20115-6月

7-8

9-10

11-12

1-2

3-4

5-6

7-8

9-10

11-12

压桩机操工

0

8

8

8

8

0

0

0

0

0

0

0

土方机操工

20

20

20

20

10

0

0

0

0

0

0

0

钢筋工

0

0

20

50

80

100

100

20

10

0

0

0

木工

0

0

20

100

110

150

150

30

20

0

0

0

砼工

0

0

10

30

40

40

40

5

5

0

0

0

架子工

0

0

0

30

40

30

30

40

40

30

瓦工

20

20

40

20

30

50

50

120

120

100

安装工

5

5

10

20

20

30

30

80

80

80

防水工

0

0

10

10

20

20

20

20

20

20

普工

30

30

30

30

40

40

40

30

30

30

焊工

2

10

12

8

12

12

12

8

8

8

塔吊工

0

9

9

9

20

20

20

20

20

20

0

电工

6

6

6

8

8

8

8

8

8

8

6

4

测量工

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

2011-2月

2011-3-4月

2011-5-6月

2011-7-8月

2011-9-10月

2011-11-12月

2012-1-2月

2012-3-4月

2012-5-6月

2012-7-8月

2012-9-10月

2012-11-12月

合计

86

111

198

346

441

503

503

384

364

299

0

0

（备注：

分别按基础、主体、安装及装饰装修阶段编制）

9.4工程分包策划

序号

分包

内容

工程量

主合同情况

分包合同

主、分包合同差额

招标

时间

拟进

场时间

推荐单位

主要

负责人

备注

单价

（元）

合价

（元）

单价

（元）

合价

（元）

项目

公司

业主

1

土方

108000

44.85

4844000

21.3

2300000

2544000

2011.1

2011.1

√

2

地下室防水

59716

65.25

3896200

37.6

2245321.6

1650879

2011.2

2011.5

√

3

屋面室内防水

40830

48.74

1990000

37.6

1535208

454792

2011.2

2011.5

√

4

5

6

7

8

9

10

11

9.5甲方指定分包策划

序

号

指定分包

工程名称

分包

范围

分包造价

（万元）

分包单位

名称

总包服务

费的比例

收取总包服务费时间

分包合同签约方式

我方职责

进场时间安排

主要

责任人

总责

任人

备注

燃气工程

A地块

222.5

2.5%

提供水电

电梯工程

A地块

666

2.5%

提供水电

供电水系统

A地块室外给排水管网

560

2.5%

提供水电

电视电话系统

A地块

1764

2.5%

提供水电

游泳池设备及循环过滤系统

A地块

405

2.5%

提供水电

室外照明灯具供应及安装工程

A地块

187.6

2.5%

提供水电

室外人工湖工程

A地块

678.9

2.5%

提供水电

永久围墙工程

A地块

103.7

2.5%

提供水电

太阳能供应及安装工程

A地块

216

提供水电

9.6、甲指分包的协调策划

9.6.1、做好同步协调工作的方法

1、充分认识同步协调工作的重要性

作为工程的建设的管理者，从设计、监理到施工的各单位首先要从对业主负责的角度认识问题，要从履行合同中自己的责任义务的角度，认真对待协调问题。

同时，施工和管理水平上讲，做好各专业的同步协调工作也是十分必要的。

作为有关的技术管理人员首先要认识到协调工作的重要性，才有可能真正做好协调管理工作。

2、加强管理，建立科学的管理模式

加强管理，是指在现有管理水平的基础上，针对影响工程质量、安全、工期、现场文明、品质的一些关键问题，从技术、人事制度上建立更有效的、更加科学的管理体制，明确每一个施工人员的目标责任。

从而达到进一步提高管理水平的目的。

1）总承包人对专业承包和直接承包工程同步实施的组织措施

成立总承包同步协调小组，小组长由总承包部副项目经理担任，小组成员由总承包部各部门负责人和各专业承包和