第二章拟采取的管理方式工作计划和物资装备情况 2doc.docx

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第二章拟采取的管理方式工作计划和物资装备情况2doc

中标服务方案

内容提要

Ø设备维保服务方案

Ø保洁服务方案

Ø消防巡检、秩序维护服务方案

Ø客户服务（会议服务、招待所服务）方案

Ø绿化服务方案

Ø其他服务方案

二次装修管理服务

智慧平台服务方案

节能方案

第一部分设备维保服务方案

提要：

Ø工程服务内容、标准和要求

Ø专业、高效、节能、环保的设备管理维护

Ø严格执行四零标准,以保证机电设备安全、规范、有效运行

Ø智慧物业系统化管理模式：

实现网络化、动态化管理

Ø坚持预防重于补救的理念，将预防维修与日常急修相结合

Ø设施设备“五定”的检查养护，维修人员必备的八项素质

Ø根据管理经验对设备管理的重点区域进行重点管理

1）第二部分保洁服务方案

提要：

Ø管理方案

Ø实施措施

Ø管理流程

Ø保密管理

Ø扫雪应急预案

一、保洁服务内容及需求

服务内容

1.石材、地毯、木地板、办公家具等材料物品的清洗与护理。

根据石材、地毯等材料的特殊属性，进行日常和周期性清洗、养护，每三个月需对石材结晶养护，一年一次打蜡养护。

每三个月对地毯进行清洗和除螨作业。

地下车库每月用水清洗一次，遇恶劣天气，要适时增加清洗次数.

2.保洁范围包括：

所有公共区域，办公区域。

门前“三包”庭院的清扫，冬季按有关部门要求及时做好扫雪除冰等工作。

一年两次外墙清洗。

3.投标人承担保洁工具和基本耗材，如：

墩布、条帚、擦布、小便池清香球、洗涤用品等，必须保证分离使用上述材料。

制定清洁工具、设施设备清单及设施点位图;垃圾容器分类配置；清洁工具、设施设备保持清洁；保洁员岗位分配和保洁负责区域明确；制定保洁工作计划、巡视检查记录；制定重点部位的定期消毒计划并有记录;清洁剂、药剂符合环保要求，有专人管理；制定垃圾清运记录消毒灭杀计划并有记录；制定灭鼠、除虫点位图、管理有记录;制定租户卫生管理记录等。

要求

1、公共区域和办公区域卫生保洁

公共区域和办公区域包括大堂、大门、楼道、楼梯、停车场、电梯间、卫生间、地下室通道、办公平台及7人以上办公室等。

标准：

（1）地面光亮无水迹、污迹、地毯、地面无杂物、无卷边开裂，雨雪天对地毯及地面防滑采取必要措施；

（2）楼梯、走廊、指示牌、门牌、通风窗口、地角线、墙壁、柱子、顶板无尘、无污物；

（3）垃圾桶内垃圾不超过1/3，并摆放整齐，外观干净;

（4）花盆外观干净,花叶无尘土，花盆内无杂物;

（5）玻璃、门窗无污迹、水迹、裂痕,有明显安全标志；

（6）厅堂无蚊虫；

（7）灯饰或其它饰物无尘土、破损;

（8）地台、梯级、墙壁表面、玻璃门窗及设施无尘土，石材墙面光亮、无污迹、水迹；

（9）天花板无尘埃；

2、卫生间保洁

标准：

（1）门窗隔板无尘、无污、无杂物；

（2）玻璃、镜面无水迹；

（3）地面墙角无尘、无污、无水迹、无杂物、无蛛网；

（4）面池、龙头、弯管、马桶座、盖、水箱无尘、无污、无杂物，电镀件明亮；

（5）便池无尘、无污、无杂物，小便池内香球及时更换；

（6）垃圾桶内垃圾不超过1/2，及时清理；

（7）设备（烘手器、灯、开关、通风口、门锁）无尘、无污；

（8）空气清新、无异味；

（9）墩布间干净、整洁、无杂物、无私人物品，物品码放整齐、不囤积；

（10）保证卫生纸、洗手液正常供应,烘干器正常使用；

3、电梯间保洁

标准：

（1）电梯门表面、轿箱内壁、指示牌无尘土、印迹，表面光亮，地毯保持清洁;

（2）电梯天花、门缝无尘土；

（3）电梯厅、走廊地面洁净、明亮;

4、外场保洁

外场保洁主要包括庭院、大门前、室外停车场、通道、绿地等的卫生管理工作。

标准：

（1）庭院地面清洁无废弃物;

（2）地面遗弃烟头、废纸等随时捡拾入桶；

（3）垃圾清运及时，垃圾站定期消毒,无蚊蝇孳生；

（4）扫雪及时,地面无积雪，符合市扫雪办要求；

5、外墙、外窗保洁（2次/年）

是指大厦、建筑物的外墙、外窗卫生管理。

标准：

（1）外墙清洗、保养后光亮、防风化，无遗漏清洗部位;

（2）外窗清洗后，清洁透明，清洁时室内不进水，保持经常性清洁。

第三部分消防巡检、秩序维护服务方案

一、服务内容和服务标准

在光明日报物业服务中心及保卫部门的指导下，做好职责范围内与报社整体安全管理相关的工作,妥善处置相关安全事件。

负责消防设施的日常检查、维护和管理、保养，消防泵的定期检修、调试和养护等；建立重大突发事件应急预案，做好重大突发事件预想和应急准备工作，做到早发现、早报告、早处置。

做好火灾、防汛、防震等防灾救灾的宣传、防范、处置等工作。

做好维修、巡视、检查等记录工作，安全警示标志要齐全。

◆第一办公区消防中控服务范围、服务标准

●范围:

中控室、消防室运行维护、控烟。

●标准：

负责监控火灾报警系统运行情况，遇有探测器报警及时到报警点确认,并按规定程序妥善处理；每2小时利用监控对消防安全进行1遍巡检，并详细记录巡检情况；负责突发火情的处理工作，并协助和参与突发事件应急处理工作;负责24小时对监控区域进行监控。

协助和参与突发事件应急处理工作，夜间负责办公楼内突发事件的先期处置工作.

◆第一办公区保安服务范围、服务标准

●范围:

院区安保、人员、车辆、物品检查，秩序维护；

●标准：

各岗位均为24小时岗位，各岗位严格落实责任制及相应的操作规

程；前门岗设2人，主要职责配合前台服务人员作好来访人员的接

待工作，检查出入人员证件，严格控制无证人员进入及报社内物品

的出入;后院岗东西门各设1个岗位,主要职责，对出入车辆、人

员进行检查，无证车辆、无证人员未经批准不得入内，控制报社物

品外出;融媒体1岗,光明网1岗;保安人员管理,保安人员进驻项目后，保安人员应设负责人，全面负责工作安排、人员管理工作。

业务管理接受采购人保卫处直接领导；除岗哨在位人员外,最少有8人处于待命状态,以便处置突发事件并作为微型消防站机动力量.

◆第二办公区中控服务范围、服务标准

●范围：

中控室;

●标准：

执有国家颁发的职业资格证书上岗，熟练掌握报社所用消防、监控设备,熟悉楼内布局、灭火器位置；每两小时楼内巡更一次，每月检查一遍消防设备、器材，进行一次消防试水，不定期进行烟感检测，要求值班人员三分钟必须到位。

24小时有人在岗。

◆第二办公区保安服务范围、服务标准

●范围:

院区秩序维护；

●标准：

各岗位均为24小时岗位，各岗位严格落实责任制及相应的操作规

程；主检查出入人员证件,严格控制无证人员进入及报社内物品

的出入。

1、中控安全：

（1）熟悉监控室各个系统的操作程序，及时上报、检修故障设备,确保设备正常运行和安防无死角；

（2）认真监视监控屏幕,并不定时切换监控镜头，查找监控异常点，发现可疑点应立即上报报社保卫处、保安人员和公司领导,按照制定的紧急事件处理流程，定期进行消电检,确保避雷系统等设备符合规范要求；妥善处置监控中遇到的各种问题。

（3）做好岗位值班记录，并有齐全的相关物品交接手续.

2、消防安全

（1）根据中华人民共和国公共安全行业标准（587-2005）《建筑消防设施的维护管理》制定各物业区域建筑设施设备的消防安全防护方案，制定每日、周、月、季、半年、年度的防护检查计划.

（2）每周进行一次消防设备维护安检工作；定期检查消防栓、试水末端等器材情况；配合报社保卫部门做好消防安全检查工作。

（3）对安全通道巡视检查，发现问题及时解决，保证通道畅通。

（4）保证消防自动报警系统、门禁系统等运行正常，各系统工作稳定；保证消防自动报警设备灵敏可靠.

（5）一般性故障立即排除，维修合格率达到100％，暂时不能处理的通知有关部门采取应急措施,应急措施得当有效。

（6）及时发现并处理各种安全事故隐患，确保不发生责任安全事故，能迅速有效处置突发事件。

3、防汛工作

（1）协助甲方做好防汛工作，对房屋漏雨部位、院内排水口状况掌握清楚，做好有关记录；雨天加强巡查，发现险情,立即汇报并积极妥善处置。

（2）做好防汛设施设备的维护保养，及时提出更新计划，确保防汛可用。

（3）遇有雨雪天气及时组织清除雨水和积雪。

4、各类灾害和重大突发事件防范处理

建立防止各类灾害和重大突发事件应急预案,做好防灾减灾和重大突发事件预想和应急准备工作,做到早发现、早报告、早处置。

第四部分客户服务（会议服务、招待所服务）方案

内容提要:

Ø客户服务范围、服务标准

Ø前台服务方案

Ø会议服务方案

Ø招待所服务（健身房、洗衣房）服务方案

Ø客户意见处理方案

◆前台接待范围与标准

●范围：

前台接待服务；

●标准：

人员登记、联络、引导.

◆会务服务范围与标准

●范围：

会议室日常保洁，会前布置，会后清理，会议过程中所需的服务（不含音响操作），高端办公室日常保洁,用品消毒

●标准:

办公楼所有会议服务，会议室的清理、整理、摆放；高端办公室服务,按采购人要求时间进行办公室日常保洁,（服务人员进入办公室进行保洁时,必须有两人以上服务员方可进入，在清扫办公室期间，服务人员不得私自翻阅文件或其它物品）需按采购人要求定期更换、清洗床上用品和卫生间用品等.并对每间办公室更换下的用品进行单独清洗、消毒；客房服务，负责客房及床上用品的清洗、保洁和日常值班；会议服务人员需与采购人签订保密协议。

第五部分绿化服务方案

内容提要：

Ø绿化管理思路、原则、内容、标准

Ø绿化人员配置与管理

Ø年度绿化工作计划

一、绿化管理思路、原则、内容、标准

（一）管理思路

光明日报绿化主要是屋顶绿化及租摆绿植：

在绿化日常管理上，采取“亲近自然，生生不息"的绿化养护方针，制定长远生态环境计划,有步骤、分阶段地营造自然、清新、美丽、和谐的、温馨的工作环境。

（二）绿化原则

1.创建优美环境

通过对草坪、乔灌木、绿篱、时花、景观小品的日常维护，和对特定区域摆放鲜花的养护，来体现人文精神、净化人们心灵，为广大业主营造一个舒适的工作环境。

（1）以树木和草坪净化空气和环境。

（2）不一定要有高贵的植物,而应该拥有高尚的环境。

（3）以养护为主,通过对草坪、乔灌木、绿篱、时花、水生植物、景观小品的日常维护,和室内鲜花摆放的更换，保持绿色植被清新、整齐.

2。

注重作业安全

（1）实施安全操作教育.

（2）对草木实施季节维护,以减少意外枯萎。

（3）使用农药时，选用无毒、无刺激性药物，并避开人流高峰时间，注意风向和风速。

（4）乔木修剪时摆放警示及隔离，以防落枝伤人.

3。

作业效率提高

（1）大面积作业采取人员和机器的相互配合，尽量发挥机器的作用。

（2）设计科学方案、使用合理方法、提高员工技能、高效完成目标。

4.树立良好形象

（1）选用高素质作业人员，注重人员行为规范,加强日常培训。

（2）严格着装、规范用语、良好礼节、健康面貌。

（三）服务内容：

公用绿地、花木、建筑小品等养护与管理及公共场所绿植的摆放、养护和管理。

并做好养护和管理工作;逢重大节日、重要会议和活动时，在现场临时摆放绿植；对大院内花草树木以及1号楼楼顶花园、配楼楼顶进行及时养护和管理;对残缺、病害及影响观赏效果的租摆花木应及时更换。

1、重大节日应进行鲜花租摆，营造节日气氛。

2、落实大厦内部、天台、屋顶等绿化管理措施。

3、符合二级养护标准，花草树木长势良好,修剪整齐美观，无病虫害，无斑秃.

4、建立绿化档案,绿化药剂、肥料使用管理有记录;对院（楼）内花草树木摆放种植的种类、数量等情况有登记。

5、绿地无纸屑、烟头、杂物等。

第六部分其他服务方案

内容摘要

Ø二次装修管理服务方案

Ø智慧物业平台管理方案

Ø节能方案

Ø其他服务方案