《房屋使用管理维修公约》.docx

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《房屋使用管理维修公约》

北京奥园

《房屋使用、管理及维修公约》

一、物业基本情况

二、公约中涉及各主体基本情况

三、产权人权利和义务

四、产权人大会及物业管理委员会

五、开发企业权利和义务

六、物业管理企业的权利和义务

七、房屋使用、管理、维修的具体规定

八、物业管理服务费与公共维修基金

九、违约责任

十、附则

北京奥林匹克花园

《房屋使用、管理及维修公约》

第一章物业基本情况

物业名称：

北京奥园

座落位置：

北京市朝阳区东坝乡

物业四至：

东至：

北京市计算机工业学校和铁道部十六局、市十六中学、东坝乡政府等四家单位；

西至：

规划中的东五环

南至：

农民用房

北至：

东坝新村农民回迁房

总建筑面积：

239700平方米

土地　用途：

住宅　　　　使用期限（自年月日至年月日）：

国有土地使用权证明文件政府批文号：

　　京计投资字表处理［2001］1459号

共用部位及共用设施设备：

指不为单个产权人所有而为全体产权人所有并共同使用的部位及设施设备，包括房屋的承重结构（包括住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等）、外墙面、屋顶、大堂、公共门厅、走廊、过道、垃圾通道、邮政信箱、避雷装置、照明灯具、楼梯间、电梯系统、消防系统、保安系统、二次供水系统、空调系统、化粪池、自来水分户水表以外计费水表以内的上水管道、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等；物业管理区域内的物业管理用房、空地、道路、绿地、变配电系统、市政排水设施、物业管理区域的外围护栏及围墙等。

第二章公约中涉及各主体基本情况

一、开发企业

名　　　称：

北京置业投资有限公司

注册　地址：

北京市朝阳区石佛营东里105号

邮　　　编：

100025

法定代表人：

注册　资本：

5000万元

联　系　人：

联系　电话：

6549转8

二、产权人：

指拥有全部或部分房屋所有权及相应土地使用权的公民、法人和其他组织。

三、物业管理委员会：

指在本物业管理区域内经产权人大会选举产生的代表全体产权人物业管理权益的法定组织。

四、物业管理企业

1、物业管理委员会（以下简称"管委会"）成立前，开发企业选聘物业管理企业对物业进行管理；管委会成立后，由管委会选聘物业管理企业对物业进行管理。

物业管理企业应具有《北京市物业管理资质合格证书》。

2、目前的物业管理企业

名称：

北京奥园网络物业管理有限公司

物业管理资质合格证书号：

资质等级：

临时

注册地址：

邮编：

法定代表人：

注册资金：

50万元

联系人：

联系电话：

第三章产权人的权利和义务

一、产权人权利

1、对其名下的物业享有占有、使用、收益和处分权；

2、按规定和设置目的使用共用部位和共用设施设备；

3、产权人有权要求召开、参加产权人大会，享有管委会委员的选举权和被选举权；

4、对物业管理的重大事项享有表决权；

5、有权监督管委会、物业管理企业的工作，并向管委会、物业管理企业就物业管理的有关问题提出意见、建议和要求；

6、有权向物业管理行政主管部门投诉；

7、有权按有关规定进行房屋自用部位的装饰装修；

8、有权自行聘请他人对物业自用部位设施设备进行维修、养护；

9、有权根据房屋建筑共用部位及场所、共用设备、设施的状况，建议物业管理企业及时修缮；

10、有权要求管委会和物业管理企业按照规定公布物业管理服务项目及其收费标准；

11、有权要求异产毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任。

对方拒不维修并造成他人损失的，可向管委会投诉直至提请有关部门调解、仲裁或诉讼。

12、有权制止违法行为，对不交纳物业管理费的业主有权制止。

二、产权人义务

1、遵守物业管理法律、法规、规章、政策和本公约规定，违反法规的产权人应当接受物业管理企业的批评、教育和管理；具体规定包括：

1）遵守物业管理企业依有关规定和公约订立的本物业管理区域内的规章制度；

2）不擅自改变一层赠送花园内的土地用途；不得在花园内搭建房屋、凉棚等；

3）不擅自改变房屋配套设施的用途、结构，毁损设施、设备、危及房屋安全；

4）不得在外墙悬挂、张贴广告、招牌或其它物件；

5）如安装空调，应向管理者提出申请，经批准后按指定位置安装；

6）合理、正确使用智能化设备（如可是对讲、紧急报警等）；

7）不得存放易燃、易爆、剧毒等危险的物品；

8）不得利用屋面，并在上面安装太阳能热水器鸟笼等影响房屋外观的行为；

9）不得乱停乱放车辆（自行车、机动车等）；

10）不在房屋共用部位乱堆乱放，随意占用、破坏绿化、污染环境、影响花园景观；

11）不噪声扰民；

12）不得侵害他人的正当权益。

因业主、使用人或与其相关人士（如：

家人、租客、访客、雇佣工人等）的疏忽导致他人人身或财产受损，必须承担相应责任；

13）无权直接惩戒管理者属下的职员，如对某职员不满时，应向管理者提出，由管理者采取其认为适当的行为。

2、爱护并合理使用花园内体育设施（运动器械、艺术雕塑、场馆设施等），积极参与社区组织的各项活动，配合相关各方（发展商、物业管理企业、大厦等）创造并享受一种积极向上，健康、和谐的社区文化氛围。

3、严格按北京市有关规定养宠物，本小区具体规定如下：

1）本小区只限驯养小型犬种；

2）对爱犬的行为负责；

3）驯养人在小区内放养宠物；

4）带宠物出门时请务必将其避免扑、咬、追随他人；

5）带宠物出门时请抱宠物下楼,避免宠物在楼道内随地便溺；

6）对宠物在非绿地处留下的便溺，驯养人应及时、主动清理，以免别人践踏；

7）由于养犬对邻里造成影响的，驯养人应承担责任，必要时驯养人必须将宠物送离本小区（宠物收养所、宠物医院等）。

4、执行产权人大会及管委会决议；

5、以入主时间为准，无论其单元是否空置，必须按规定和约定如期交纳物业管理服务费、房屋公共维修基金及水、电、燃气、有线电视等费用；

6、转让或出租所拥有的物业时

1）应提前30日通知物业管理企业；

2）要求受让人或承租人签署承诺书遵守本公约；

3）遵守本物业区域内的物业管理规定；

4）不得改变物业原有使用功能，不得将原住宅改为经营场所、严格禁止对邻里造成干扰的经营性活动或用作非法、不道德的活动场所；

7、产权人或使用人在行使权力的同时，不得损害相邻人的合法权益。

如因排水、排污、装修损害相邻人的合法权益，必须承担相应的民事责任。

8、由于开发商提供的是精装修,因此产权人在进行房屋自用部位的装饰以及二次装修时应遵守以下规定：

1）应自觉遵守奥园《房屋装饰装修管理规定》；

2）按照装修管理程序，事先向管理者提出书面申请，装修图纸、项目和方案必须经管理者审批后方可施工；

3）施工单位必须是合法的法人，并具有相应的资质。

4）对违反规定的业主,开发商或物业管理企业有权责令其停止侵害、纠正其行为；已造成损失的有权责令其给予赔偿，必要时可以采取法律手段解决。

9、各业主不得将物业管理以外的因素作为欠缴管理费用的原因；

10、产权人或使用人若不履行义务，物业管理企业有权公开催告（公告、函件、电话等），有权纠正行为，有权委派物业工作人员制止侵害行为，有权要求赔礼道歉，恢复原状，有权要求赔偿损失，有权向人民法院起诉。

11、对其家属、房客、代理人、雇工、承租人及其他使用者的疏忽和错误承担相应的责任。

12、法律、法规禁止的其它行为。

第四章产权人大会及物业管理委员会

一、产权人大会的召开与管委会的组建

1、在产权人入住率达到50%及以上时，开发企业或物业管理企业应在当地区县小区办指导、监督下，在规定的时间内，组织召开产权人大会（或产权人代表大会）第一次全体会议，选举产生物业管理委员会。

2、开发企业、物业管理企业逾期不组织召开产权人大会的，区县小区办可以指定产权人代表自行组织召开产权人大会，选举产生管委会。

二、产权人大会职责

1、选举、罢免管委会委员；

2、制定、修改管委会章程和公约；

3、监督管委会的工作；

4、审议、批准物业管理企业的年度工作计划；

5、决定物业管理的其他重大事项。

三、物业管理委员会职责

1、组织召开产权人大会；

2、选聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业签定或解除物业管理合同。

3.监督公共维修基金的使用和管理；

4、审议物业管理企业提出的物业管理服务标准和收费标准以及年度工作计划；

5、审议批准物业管理企业制定的物业管理规章制度；

6.听取产权人、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动。

7、执行产权人大会的决议、决定；

8、协助物业管理企业开展各项工作。

9、履行物业管理合同，监督公约和其他管理制度的执行；

10、对个别产权人、使用人违反公约或损害其他产权人、使用人合法权益的行为，物业管理委员会有权代表产权人提起诉讼；在其他有关本物业的法律诉讼中管委会可作为全体产权人的代表，有关诉讼费用由各产权人分担。

11、公约、会议记录、签到簿、出席委托书及有关文件由管委会保管，产权人或利害

关系人如有书面请求阅览，管委会不得拒绝。

第五章开发企业的权利和义务

一、开发企业对其拥有的物业，享有与其他产权人同等的权利，并履行相应的义务。

二、管委会成立前，开发企业有权选聘物业管理企业对本物业进行管理，与物业管理企业签定管理合同，并依法制定公约和物业管理规章制度。

三、开发企业应按有关规定承担本物业保修期内保修范围的维修责任。

在保修期间，开发企业应及时协调处理有关保修事宜，或委托物业管理企业进行处理，其发生的费用由开发企业负责。

（可以详细列出保修项目和保修期限）

四、有权转让、抵押、出租所拥有所有权部分而无须经其他业主同意，但此项权利的行使不得妨碍其他业主的合法权益。

五、开发企业出售物业时，应向购房人明示经核准的公约，并要求购房人在签署购房合同的同时，签署遵守公约的承诺书。

六、开发商拥有所有权及使用权的部分，包括（但不限于）地面及地下停车场及所有未售出的物业。

七、物业交付使用时，开发企业应当向物业管理企业移交下列材料：

1、新建项目竣工总平面图；

2、单体建筑、结构、设备安装竣工图；

3、附属公建配套设施、地下管网工程竣工图；

4、有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料；

5、各单项工程竣工验收证明材料；

6、房屋质量保证文件和房屋使用说明文件；

7、房屋销售清单和产权资料；

8、公共配套设施的产权及收益归属清单；

9、物业管理所必须的其他资料。

第六章物业管理企业的权利和义务

一、物业管理企业的权利和义务：

1、依照有关法律法规和合同的约定，制定实施物业管理的制度；

2、对接受委托的物业实施管理；

3、依照法规、规章和委托合同收取物业管理服务费用、水、电、煤气等费用，及所有因管理和维修本小区而产生的费用；

4、维护物业公共安全环境和秩序，制止违反物业管理制度的行为，对造成的损害有权要求赔偿；

5、协助有关部门对物业管理区域的治安、交通、消防等事项进行管理；

6、清除任何不符合本公约规定的建筑物及安装物，向应负责的人收取因清除而发生的费用；

7、要求委托人协助管理；

8、履行委托管理合同，提供物业管理服务；

9、听取产权人、使用人的意见和建议，接受产权人及管委会的监督；

10、接受政府有关主管部门的监督指导；

11、重大维护管理事项和年度维护计划应与委托人协商；

12、定期公布代管基金收支帐目，接受质询和审计；

13、节日期间可装饰该小区的入口及外墙（已出售部分除外）、大堂，包括灯光及其它饰物，组织本小区内的文娱活动；

14、管理者因下列原因造成的服务中断无须对业主、使用人负责：

1）对设施设备、装置进行必要的保养及维修，服务中断前将对业主公示。

2）由业主或使用人疏忽行为造成的火灾、漏水或其它意外。

3）水灾、火灾、地震、战争或其它不可抗力的损害、毁灭。

4）管理者所无法控制和预告的其它原因。

14、法律、法规规定的其他权利义务。

二、物业管理服务的基本内容：

1、房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、维修养护、巡视检查；

2、园林绿地的管理养护；

3、环境卫生的管理服务；

4、公共秩序的维护；

5、参与物业竣工交付使用时的验收交接；

6、入住管理；

7、物业装饰及二次装修施工监督管理；

8、车辆行驶、停放管理及其场地的维修养护；

9、物业档案资料的管理；

10、其他。

三、物业管理服务标准：

1、普通居住小区物业管理服务标准执行《北京市居住小区物业管理服务基本要求（试行）》（京房地物字[1999]第187号）。

2、高档居住小区与其他非居住物业的服务标准由开发企业自定。

第七章房屋使用、管理、维修的具体规定

一、产权人、使用人应当遵守法律、法规和规章的规定，按照有利于物业外貌保持、使用安全等原则，妥善处理供水、排污、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

二、物业管理区域内禁止下列行为：

1、未经政府有关部门批准和管委会、相邻产权人同意，擅自改变房屋结构、外貌和用途；

2、占用或损坏物业公共楼梯、扶栏、走道、地下室、平台、屋面等共用部位，擅自移动共用设备；

3、在天井、庭院、平台、屋顶、绿地、道路或其他共用部位、场地搭建建筑物、构筑物；

4、侵占或损坏道路、绿地、花卉树木、艺术景观和文娱、体育及休闲设施；

5、随意倾倒或抛弃垃圾、杂物；

6、堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒害物质或者发出超过规定标准的噪声；

7、私设摊点；

8、在建筑物或构筑物上私开门窗或乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；

9、利用物业从事危害公共利益的活动；

10、法律、法规、规章禁止的其他行为。

三、产权人或使用人装饰装修房屋，应当事先将装饰装修方案报经物业管理企业认可，遵守奥园《房屋装饰及二次装修管理规定》，并与其签订装饰装修管理协议。

物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知产权人或使用人。

装饰装修房屋，不得影响共用部位、共用设备设施的正常使用和维修养护以及相邻产权人的合法权益，因装饰装修导致共用部位、共用设备设施以及其他产权人利益受损，产权人或使用人应当承担修复及赔偿责任。

四、房屋应当按设计用途使用。

因特殊情况需要改变使用性质的，应征得相邻产权人以及管委会的书面同意，并报政府有关主管部门批准。

物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变使用性质。

五、因房屋维修或公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当与管委会或管委会授权的物业管理企业签订书面协议，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，应作相应赔偿。

六、利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相邻产权人、管委会的书面同意后，方可向有关部门办理报批手续。

经批准设置的经营性设施的收益，应当纳入公共维修基金。

七、产权人转让或者出租物业时，应当将公约作为物业转让合同或者租赁合同的必要附件。

当事人应将物业转让或出租情况书面告知物业管理企业。

八、房屋及其配套设施应当定期维修养护，出现危害物业安全、影响外观或妨碍公共利益的情况时，管委会、物业管理企业应督促责任人维修养护。

九、物业管理企业实施对物业共用部位、共用设备设施进行维修养护时，有关产权人和使用人应当给予配合。

产权人、使用人阻挠维修造成物业损坏及财产损失的，应当负责修复或者赔偿。

十、物业管理企业进入产权人或使用人的单元进行维修工作，应事先通知产权人或使用人并取得其同意。

紧急情况下无法通知产权人或使用人的，物业管理企业可在第三方机构的监督下，进入单元内部，但事后应及时通知产权人或使用人。

十一、如房屋因火灾、台风、地震、地陷或其它原因而破坏，以致大部分不能使用，则管委会应该召开特别产权人大会，决定房屋是否修复或重建以及修复或重建费用的筹集办法；如产权人大会决定放弃修复和重建，则管委会应拍卖剩余房产，并将拍卖所得与房屋公共维修基金及产权人其他共有财产按建筑面积比例返还给各产权人。

十二、产权人及使用人应自觉遵守奥园《机动车车辆管理规定》，机动车不得驶入步行区域；不得在小区内鸣笛。

第八章物业管理服务费与公共维修基金

一、物业管理服务费用

1、开发企业出售房屋时，须向购房人明示物业管理收费标准。

2、收费项目、标准如下：

3、物业管理服务费的交纳办法：

4、在同一物业管理区域内，自房屋交付使用之日起，开发企业未曾售出的房屋和产权人空置房屋均应承担相应的物业管理费。

5、收费标准与政府规定不符的，需在报送公约前，将收费标准报市物价局备案。

6、政府有新的规定时，收费应依新的政策进行调整。

二、共用部位共用设施设备维修基金

1、按照《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》（京房地物字[1999]第1088号）的规定，各产权人在其购买房屋时，须按购房款2％的比例缴交共用部位共用设施设备维修基金。

2、共用部位共用设施设备维修基金使用和管理按政府有关文件执行。

3、共用部位共用设施设备维修基金不敷使用时，经房地产行政主管部门或管委会研究决定，按建筑面积比例向产权人续筹。

4、产权人在出售、转让、抵押或馈赠其单元时，所缴交的共用部位共用设施设备维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

第九章违约责任

一、产权人、使用人违反公约和物业使用管理维修规定的，应承担相应的民事责任。

产权人、使用人违反义务中的有关款项规定的，物业管理企业有权制止，并要求限期改正，逾期不改的，物业管理企业可依照公约向物业管理行政主管部门投诉，也可直接向人民法院提起民事诉讼。

造成损失的物业管理企业有权要求赔偿。

二、产权人、使用人违反公约和物业使用管理维修规定的，应承担相应的民事责任。

对违反公约的，管委会、相关产权人及使用人、物业管理企业可依照公约向物业管理行政主管部门投诉，也可直接向人民法院提起民事诉讼。

产权人、使用人未按照公约、物业管理合同交纳物业管理费用的，物业管理企业可以采取一切合法的催交措施，可按每日加收应交纳费用的3‰的滞纳金或按约定加收滞纳金。

对于超过12个月不交纳物业管理费的产权人，管委会、物业管理企业可向房地产行政主管部门申请禁止该产权人所欠费物业的转让、出租和抵押，也可向人民法院申请追缴。

三、产权人大会、管委会作出的决定违反本公约或公共利益的，产权人、物业管理企业可以向政府物业管理行政主管部门申请撤销产权人大会、管委会的决定。

四、开发企业在签订售房合同或售房时不出示公约的，购房人有权解除售房合同，并向开发企业提出违约赔偿。

五、开发企业未履行工程质量保修责任的，产权人可要求其赔偿损失。

六、产权人拒绝物业管理企业对房屋主体设施检查、维修、养护等正常管理活动，由此造成损失的应负责赔偿。

七、产权人或使用人须按物业管理企业的通知要求，停止其违规行为。

在紧急情况下，物业管理企业有权代产权人或使用人履行义务，责任和费用由产权人或使用人承担

八、物业管理企业违反物业管理合同规定或公约的，产权人及管委会可依照合同或公约追究其民事责任。

第十章附则

一、公约的效力：

及于开发企业、产权人和物业管理企业。

二、适用法律：

适用中华人民共和国法律、法规、政府规章有关政策以及北京市法规、政府规章和有关政策。

公约不得与前述法律、法规、规章、政策相抵触，如有抵触，该条款无效，但不影响其他条款的有效性。

三、公约的解释与修改：

管委会拥有对公约的解释权，但在管委会成立前，由开发企业解释。

管委会成立前，不得对已核准的公约进行修改；管委会成立后，可由管委会根据产权人大会决议对公约进行修改。

修改后的公约，应重新申请核准。

四、本公约自北京市国土资源和房屋管理局核准并经当事人签署之日起生效。

五、本公约向市国土资源和房屋管理局报审一式四份，经批准后，市国土资源和房屋管理局备案两份，区县小区办备案一份，开发企业留存一份。

北京置业投资有限公司

年月日