商务酒店的定义.docx

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商务酒店的定义

商务酒店的定义

　　何谓商务酒店？

目前还没有一个统一的标准体系。

实际上，商务酒店概念与其内涵与外延的确定本身就是历史的和动态的，它随着商务旅游市场需求的变迁，以与产业供给的创新活动而不断加以修正。

对致力于品牌培育的商务酒店的发展导向，我们还可以从以下几个方面加以大体上的把握。

　　首先是客源导向。

商务客人在酒店总的客源结构中应当占有绝对主导的份额，这是将商务酒店和非商务酒店区分开的一个基本标准。

客源结构的形成离不开酒店经营者的策略的主动引导，比如通过赋予酒店相应的品牌内涵和品牌联想，加上价格和产品策略的配合。

　　其次是产品导向。

酒店的地理位置、建筑装饰风格、设施设备、服务项目以与员工服务能力应根据商务客人的消费需求特征加以配置的集成。

比如商务酒店的商务设施要齐备，如、复印、语言信箱视听设备等；酒店还要提供各种先进的会议设施便于客人召开会议；客房里的设施设备也要符合他们需求，便于办公，如打印机、网络接口等。

　　第三是价格定位。

商务酒店的价格要高于同类型的酒店。

一般商务旅客对价格的敏感度不大，但在住宿、通讯、宴请、交通方面较为讲究，注重酒店的环境和氛围。

商务酒店为了满足客人的物质需求和心理需求上，不论是在酒店设施设备的配备上还是提供服务的质量上都要比一般的酒店要高，所以商务酒店的价格也自然要高于同级别的其它类型的酒店。

　　第四是地理位置。

商务酒店的地理位置要具有优越性。

一般是交通便利，临近商务密集区（如ＣＢＤ），便于参加各种商务活动和会议，能接触到一些潜在的商务合作对象；周围知名的特色餐厅林立，利于宴请宾客；离休闲中心近，有利于商务客人办公结束后的休闲活动。

同样，由于商务客人需要在短时期内完成各种商务活动，地理位置不优越，无异于浪费时间。

　　第五是品牌，即要在消费者市场中具有品牌。

品牌一方面可以节省商务客人的搜寻成本，一旦住过一家某品牌的酒店，客人也就能够熟悉任何地方的这一品牌的酒店。

同时，酒店间可以共享客户档案，可以对商务客人提供个性化的服务，让客人有宾至如归的感觉。

　　最后是人力资源标准。

好的商务酒店应该是产品的各个组成要素都是相互匹配和兼容的。

由于员工行为直接构成了酒店产品的核心成分，所以我们在考察商务酒店的品牌时，还需要看其受过良好训练的员工和职业经理人员占其员工总数的比例。

相对于一般意义上的酒店从业人员而言，这些专业人士更能深入了解商务客人的需求，并拥有丰富的酒店从业的经验。

而商务客人尤其是国际商务客，一般是中年人大多受过高等教育，对服务的要求也比较高，有时还要求酒店提供与其商务活动相关的各种服务，如秘书、管家服务等。

从这个意义上说，一家好的商务酒店也是一家优秀的雇主单位，它更善于挑选、培训和激励那些酒店职业经理人员和专业技术人员为我们的顾客提供尽善尽美的专业服务。

经济型酒店简介

　　经济型酒店又称为有限服务酒店，其最大的特点是房价便宜，其服务模式为“b&b”（住宿+早餐）。

最早出现在上个世纪50年代的美国，如今在欧美国家已是相当成熟的酒店形式。

　　经济型酒店有着巨大的市场潜力，具有低投入、高回报、周期短等突出的优点，“莫泰（motel）”,“如家快捷”，“锦江之星”作为国内经济型酒店的三支主要力量，其扩X速度惊人。

同时，美国的“速8”、法国雅思集团的“宜必思”也相继进入国内。

从沿海到内地，市场份额逐渐扩大。

　　但在其蓬勃发展的光环背后，还存在着许多不乐观因素。

国有宾馆的改制，规X化的政策法规引导，服务软件的提升，管理模式的升级……许多问题不容忽视。

但不容置疑的是，经济型酒店，必将由幼稚走向成熟，将在中国酒店市场上占据特殊的重要位置。

经济型酒店设计和规划要点

　　一、位置与环境

　　●经济型酒店并不是廉价酒店。

投资较少，运营成本低，是经济型酒店的特征之一，但不是本质，也不是绝对目的。

经济型酒店的本质是负担小、回报快，这两个要素使经济型酒店的一般性规模和经营定位相对有了一个X围。

　　●经济型酒店的特点是少花钱快赚钱，但却往往只能在经济发达、人口流动快、密度高、交通方便、市政设施成熟的城市或地区生存。

经济落后的地区很难诞生真正意义上的经济型酒店。

　　●经济型酒店内部以客房为主要经营项目，餐饮、康乐、会议等配套设施很少或没有，所以酒店四周300m半径X围之内应有满足客人综合需要又步行可与的餐馆、酒吧、商店、邮政、娱乐、便利店等设施，交通站点也应较近。

　　●为经济型酒店选址时，要特别注意当地已有的市政条件和通讯条件。

　　二、投资与评估

　　●投资额度与投资目标必须取得合理的平衡。

选址的同时需要对客源结构与其可靠性和持久性进行评估。

　　●投资额的确定基于对建设成本和运营成本两个内容的精确了解，以与对投资回报可行性和周期的客观计算。

　　●房间越多单位造价越低。

　　●设备的实用主义选择。

　　三、规模与功能

　　经济型酒店可大可小，但每层16-20间客房，总层数不超过10层的设定是比较理想的。

恰当的总建筑面积应该限制在6000-10000m2之内。

当然，完全可以再小些。

　　●也可以将经济型酒店建在一个大的商业建筑群体内，让这组建筑的其它功能区（如餐馆、酒吧、剧场、商店等）自然而然地为酒店配套、服务。

　　●也可以将酒店首层的某个区域用来招商租售，比如安排快餐店、洗衣店、旅行社等，既补充了功能，又方便了客人。

　　●“B&B”（BedandBreakfast），客房是经济型酒店的最重要功能，应占酒店建筑总面积的70-80%；其次是一个前厅（大堂）、一个餐厅（或自助餐厅），有时可能会有一个饼店、一个小商品亭、一个小酒吧等等。

经济型酒店并不希望客人在酒店公共区有长时间停留，大堂是精致而实用的。

酒店的运营、调度、监控、财务功能都设在前台区域。

　　●安全、卫生、方便是基本标准。

　　●社会化服务配套系统的支持和保障。

　　●雇工管理模式与应用。

　　四、风格与形式

　　●经济型酒店也有“风格”和“通俗”之分。

风格型更具文化性，追求某种艺术效果和主题内涵，强调人性化环境，利于销售。

通俗型比较简单、廉价，对位置要求极为苛刻，经营不易。

　　●经济型酒店也分为“城市风格”、“度假风格”、“大陆风格”：

不同的规律、不同的定位、不同的效果。

　　●风格的周期性：

经久不衰的酒店风格大多是非“时髦”的，而比较通俗的酒店则必须不断用设计注入大量的文化血液以维持风格的生命。

经济型酒店的经济指标例：

一个120间客房的经济型酒店：

　　1.建筑面积：

6，000m2；2.建筑结构：

钢筋混凝土框架剪力结构；3.投资概算：

1800万元；4.酒店员工：

20人；5.销售收入：

平均600万元/年；6.运营成本：

约180万元说明：

客房越多，则公摊面积越少，单位造价越低，运营成本相对也低。

但经济型酒店一般不宜超过200间客房数量。

酒店式公寓的类别

　　酒店式管理的公寓分为产权式公寓酒店和酒店式公寓。

　　产权式公寓酒店的实质是酒店，其软硬件配套都是按照酒店标准来配置，且纳入酒店行业管理X畴，它所销售的是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房。

产权式酒店的本质在于购买者目的并非自住，而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租，以获取客房利润分红和获得酒店管理公司赠送一定期限的免费入住权。

　　酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，但其本质仍然是公寓

　　酒店式公寓是一种既吸收了星级酒店较好的服务功能和管理模式，又吸收了住宅、写字楼的某些特点；既可居住，又可办公的综合性很强的物业。

　　酒店公寓与普通住宅楼比较起来，其结构和设计均有所不同。

酒店公寓需要配套齐全、高档，能为住房提供星级酒店式的生活环境和物业管理。

　　酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”。

选择酒店式公寓最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。

　　一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。

　　酒店式公寓吸引懒人和忙人

　　酒店式服务公寓，最早始于1994年欧洲，，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。

这些物业就成了酒店式公寓的雏形。

在酒店式公寓既能享受酒店提供的殷勤服务，又能享受居家的快乐，住户不仅有独立的卧室、客厅、卫浴间、衣帽间等等，还可以在厨房里自己烹饪美味的家肴。

早晨可以在酒店餐厅用早餐；房间由公寓的服务员清扫；需要送餐到房间、出差定机票，只需打到服务台便可以解决了，很适合又懒又忙的IT小两口。

由于酒店式服务公寓主要集中在市中心的高档住宅区内,集住宅、酒店、会所多功能于一体，因此今后要是出租，价格一般都不低。

酒店式公寓的特性

　　我国的酒店式服务公寓经过十几年的发展，在原有基础上已经形成自己的特点，具有“自用”和”投资”两大功效。

与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化。

由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受投资人士以与在我国工作的外籍商务人士的青睐。

　　酒店式服务公寓的显著特性在于：

　　1、完善的服务和管理

　　酒店式服务公寓借鉴豪华酒店的服务与管理模式，提供酒店式服务，主要包括家政服务、安全服务、交通服务等，比酒店更进一步的是酒店式服务公寓由于长租客比较多，更体现出一种家庭式服务，例如24小时送餐、社区聚会、幼儿看护等。

酒店式服务公寓融合了酒店式星级服务和家庭式温馨服务，较普通高档公寓更完善，服务内容更多，更加人性化。

　　2、家庭式的居住布局

　　酒店式服务公寓与传统酒店相比，在硬件上毫不逊色，更重要的是它在一定程度上提供了家庭式的居住布局。

与酒店的标房不同，酒店式服务公寓的功能比较齐全，有居家的格局和良好的居住功能，厅、卧室、厨房和卫生间，具备较大的空间，以与比较个人的环境和家居化的家俱。

再加上提供家居式服务，使酒店式服务公寓更增添了家的味道。

　　3、目标市场主要针对居住市场中的较长期外籍居民

　　酒店式服务公寓的目标市场主要以在华从事商务活动，较长期居住的外国人为主，虽然没有特定的标准，较长期居住的定义一般在4天或以上。

这个市场的主要客人有长期在华的商务人士，外企的经营管理者以与正在放长假的家庭来华旅游等。

酒店式公寓的概念

　　酒店式服务公寓的概念最早起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的酒店管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。

　　真正意义上的酒店式服务公寓的出现至今已有约30年时间。

上世纪中叶，一些发达欧美国家的主要城市，尤其是在美国，经历了巨大的社会变革。

这些社会变革带给更多人们以文化和教育的机会，人的流动性更强，家庭结构趋于松散，城市社会居住者的生活方式也产生了很大的变化，随之开始对配有家俱的公寓产生需求。

而当星级酒店式管理的概念被引进时，更受到那些喜欢“流动”者的广泛欢迎。

社会经济飞速发展，人们生活不再拘泥于一个地区。

商旅生活的兴起，造就了“酒店式管理、家居式服务”的公寓住宅功能日趋完善。

国际标准化的酒店式服务公寓，是结合酒店的管理模式和设施标准，采用公寓房型设计的一种物业经营模式。

由于价格低于酒店标准，而服务水准又大大高于普通公寓，因而深受中长期出差的高层人士的欢迎。

我国经济型酒店发展概况

　　经济型酒店的概念产生于上世纪80年代的美国，近几年才在中国出现。

经济型酒店的特点之一是功能简化，它把服务功能集中在住宿上，力求在该核心服务上精益求精，而把餐饮、购物、娱乐功能大大压缩、简化、甚至不设，投入的运营成本大幅降低。

　　2005年，中国入境旅游人数达到12029万人次，旅游外汇收入达到292.96亿美元，国内旅游出游人数达到12.12