物业工程体系文件.docx
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物业工程体系文件
维修操作间管理程序
1、适用范围：
适用于公司范围内的维修工作现场管理。
2、内容
工作现场要求
2.1.1维修工作房（现场）内应保持良好的通风和照明，地面干净，各类物品摆放整齐；
2.1.2电线、电缆按规范敷设，插座要有良好接地和漏电保护，严禁乱拉电源；
2.1.3工作时按作业要求穿戴配用相应的劳保用品；
2.1.4作业完及时清理工作房,做到“工完料尽场地清”；
2.1.5每日进行一次环境卫生打扫。
作业要求
2.2.1使用沙轮机、切割机时应将防护罩放下；
2.2.2电动工具的电源插头插座应符合安全要求，接地良好；
2.2.3使用台钻、手电钻，电动机具时不能带棉纱手套；
2.2.4工作时严禁嬉戏打闹，违规作业，以免发生安全事故。
2.2.5工作完毕及时清理地面及工作台的废料、铁屑和油污等；将可回收垃圾、有害垃圾，分别放入相应的存放点；
2.2.6乙炔气瓶、氧气瓶须有固定架防止倒落，不使用时关闭阀门，压力表指针回零；
2.2.7动火做业的八不、四要、一清
1）八不
①防火、灭火措施不落实不动火；
②周围的易燃杂物未清除不动火；
③附近难以移动的易燃结构未采取安全措施不动火；
④凡盛装过油类等易燃液体的容器、管道，未经洗刷干净，排除残存
的油质不动火；
⑤凡盛装过气体受热膨胀有爆炸危险的容器和管道不动火；
⑥凡储存易燃、易爆物品的房间、仓库和场所，未经排除易燃易爆危
险的不动火；
⑦在高空进行焊接或焊割作业时，下面的可燃物品未清理或未采取安全防护措施的不动火；
⑧未配备相应灭火器材的不动火。
2）四要
①动火前要指定现场安全负责人；
②现场安全负责人和动火人员必须经常注意动火情况，发现不安全苗头时立即停止动火；
③发生火灾，燃炸事故时，要及时扑救；
④动火人员要严格执行安全操作规程；
3）一清
①动火人员和现场安全负责人在动火后,应彻底清理现场火种，确保火种完全熄灭，留守现场15-30分钟后才能离开现场。
电梯维保分包方监督管理程序
目的：
对小区内电梯维保分包方的工作进行有效监管，为每年的电梯维保服务分包方评价提供资料。
适用范围：
适用于为小区提供电梯维修保养服务的分包方。
职责：
工程班每月对电梯服务分包方的维修保养过程进行监督检查及评定。
工程部每年年底对电梯服务分包方进行复评。
内容：
4.1.1电梯维保分包方对电梯按照合同约定及国家有关行业规定进行保养；
4.1.2每次保养完毕后,由管理处维修班长对其保养进行确认，并在电梯维保工作记录上签字认可；
4.1.3维修班每月根据电梯分包方服务情况对电梯分包方进行评定，填写《电梯分包方检查评定表》。
4.1.4公司每年对电梯分包方进行一次复审，复审结果与尾款结算挂钩。
支持记录：
《电梯分包方检查评定表》
设备房管理
规程
适用范围：
小区设备房（含水泵房、风机房、高压配电室、水箱间、电梯机房等）。
职责：
维修班按照本程序对各类设备房进行管理
要求：
所有设备房必须悬挂设备保养、操作程序；
所有的设备巡查记录、保养记录、维修记录、运行记录放于现场；
设备房每月至少清洁一次，保证室内清洁、整齐、无杂物、无积水，所有物品按标识分类放置固定位置；
设备房内均须按要求配备足够消防设施并保证消防设施的完好；
所有设备房应上锁，非设备管理人员若需进入，需经工程主管、班长以上职员批准；
设备房必须做好防护（防毒、防破坏）措施。
水泵房管理制度
水泵房内机电设备由工程班负责管理，其他人不得进行操作；
各水泵均应处于自动运行状态，所有操作标志简单明确；
生活水泵每周至少轮换使用一次；
泵房每周打扫一次，水泵及其周围管道每月检查擦洗一次；
水泵房内应悬挂管网走向图；
最高环境温度不超过摄氏40度；
每日对水泵房设备运行情况进行巡查，频次不得低于每天1次；
自动运行的水泵，巡查时水泵若为自动停机状态，不必每次都启动检查，但是一周内必须有一次试运行检查，并记录运行参数。
风机房管理制度
5.１．机房内照明应保持完好，线路整齐，无临时接线；
5.２．机房内应保持环境清洁，通风良好，门窗完好；
5.３．机房内应备有灭火器，放置在易取之处；
5.４．机房钥匙由专人保管，任何无关人员不得进入机房；
5.５．严禁在机房内吸烟；
5.６．每日对机房内的设备进行一次检查，确保设备运行正常；
5.７．做好机房巡检记录，维保记录；
5.８．在台风暴雨来临之前，做好机房的防风、防雨准备，并在风雨后及时进行检查。
高压配电室管理规定
．配电室所有设备由维修班长负责管理，停送电由值班电工操作，非值班电工禁止操作，无关人员禁止进入高压配电室，非管理处人员须经管理处维修班长同意并办理书面许可证才能进入。
．保持良好的室内照明和通风，墙上配挂温度计，室温控制在35℃以下。
．建立运行记录，每天至少巡查一次，每月组织检查一次，查出问题及时修理，不能解决的问题及时上报管理处和工程部。
．供电线路操作开关设明显标志，停电拉闸、检修挂标志牌。
．房内严禁乱拉乱接线路，供电线路严禁超载供电，设备及线路改变要经管理处主任和工程部经理同意批准。
．节约电能消耗、降低成本，维修班长每天负责向管理处主任报告电表运行数一次。
．严禁违章操作，检修时必须遵守操作规程，使用绝缘工具、鞋、手套等。
．防止小动物进入配电房。
风机房管理制度
1．除管理处领导和维修操作人员外，其他人员不得进入，机房日常加锁。
2．机房除适当放置工具和制冷物品外，严禁存入易燃易爆等危险品。
3．维修操作人员对机房系统运行负全部责任，并认真做好巡检。
定时对机房设备运行进行监测，按运行情况做好记录。
4．风机房开、停机必须由维修操作人员操作，其他人员不得操作或乱动，对停机检修机要及时挂检修牌，防止因未挂牌造成事故。
5．操作人员必须严守岗位，服从指挥，严守操作规程，认真填写运行记录。
开、停机时间、检修时间、原因、恢复正常状态时间并在记录上签名。
6．保持机房内卫生清洁，严禁吸烟。
水箱间管理规定
1．水箱间由维修班值班人员负责检查，定期检修保养及清洁清扫并做好巡查记录，其他人员不得进入。
2．根据环保和卫生防疫部门的要求，定期对生活水箱进行清洗消毒，每年进行两次。
3．水箱间钥匙由专人保管，任何无关人员禁止进入，严禁在水箱间内存放无关物品等。
4．保证水箱间照明正常，保持卫生清洁，通风良好，每日对水箱间巡查一次并记录水位情况。
支持性工具
《水泵房日巡查记录》
《公共设施周检记录》
阀门保养程序
１.0目的：
保证阀门能灵活开闭，无渗漏、无锈蚀。
２.0适用范围：
本公司所属小区主要管路阀门。
３.0职责：
由维修班实施保养工作。
４.0内容：
每半年对小区主要管路阀门进行全面保养一次；
对阀门阀体外表的脱漆或锈蚀部分进行除锈，并及时补刷油漆；
对阀门连接铜阀芯的传动杆加注黄油，做好防腐，以确保阀门开闭自如；
对阀门上的螺母进行防腐除锈，加黄油；
对阀门漏水部分加盘根，堵漏；
检查阀门与管道法兰连接部分有无漏水、胶垫有无老化现象，如有则需紧固螺丝或更换胶垫；
保养时填写保养记录。
5支持性工具
《阀门保养记录表》
防避雷系统保养程序
目的：
保证避雷系统的正常使用。
职责：
由各项目工程班实施定期保养，并进行记录。
保养内容：
检查避雷针、避雷线、避雷带及引下线有否锈蚀，及时除锈并刷银粉漆。
对于锈蚀程度严重，截面锈蚀达1/3以上的必须更换；
用小锤轻敲引下线的导电接触部件，检查接触是否良好，焊点连接有否脱焊，有问题要及时解决；
检查接地引线和接地装置是否正常，接地螺母是否牢固可靠，如发现问题要及时改正及紧固；
各紧固件及支架是否有松动或损坏的紧固并加强；
避雷系统检查清理，严禁在避雷针架构上架设通信、广播及电力网路，不得装设无线电和电视线及其他线路；
每年雨季来临前，用摇表测试避雷系统的接地电阻（R≤10Ω）。
内容
每季度
每年
1、检查避雷系统除锈、刷银粉漆
※
-
2、检查导电接触部件，焊点
-
※
3、各连接件、支架紧固、加强
-
※
4、避雷系统检查清理
-
※
5、接地电阻测试（夏季、秋季）
－
※
公共设备设施管理程序
目的：
保证所有为业主（住户）提供服务的公共设备设施（含机电、消防、清洁、秩序维护等）及满足服务要求。
适用范围：
公司管理范围内所有的公共设备设施。
设备设施分级：
根据设备设施对业主服务的重要性将其分为二级：
Ⅰ级设备设施：
电梯、生活水泵、水箱、消防泵、喷淋泵、消防稳压泵、
低压配电柜、火灾报警控制系统、消防联动控制柜、高压开关柜、变压器。
Ⅱ级设备设施：
除Ⅰ级以外的所有公共设备设施。
如正压风机、对讲监
控系统、交通道闸、排烟风机、小型控制箱（配电箱）、维修机具、潜水泵\
防火门、健身器材、冷水机组、冷却泵、冷冻泵、盘管风机等。
职责：
维修班长负责编制本小区设备设施维修保养计划,并组织维修员按计划进行设备设施的保养、维修并填写记录表格；
工程维修部（职能部门）负责审核；
公司总经理批准后实施.
设备设施的编号由以下四部分组成。
第一部分表示设备设施类别：
用字母Ａ－Ｚ表示；
第二部分表示设备设施的管理等级：
用罗马数字Ⅰ、Ⅱ表示；
第三部分表示单位设备设施序号：
用数字１.２.３...表示；
例：
Ｃ－（Ⅰ）－１
1号电梯
Ⅰ级管理设备
电梯
设备设施的建档及资料管理：
设备设施的建帐：
对所管理项目的所有设施设备都应建立设备设施清单及设备设施档案，
设备设施档案应包括设备设施的基本情况（随机资料等）、档案卡、维修（包括大中修）记录、保养记录、运行记录（可另存）及相关的文件和资料。
设备设施的资料管理：
6.2.1.对设备设施资料原件或复印件由各项目统一建档保管；
6.2.2.设备设施的定期保养记录、维修记录、运行记录等由各项目管理人员将其归入相应的设备设施档案内。
设备设施的使用、运行、维修、保养、检修、检查：
7.１工程维修部（职能部门）根据实际情况，对维修班的设备管理给予技术指导及建议，意见分歧较大的情况报请公司经理决定。
主要设备设施每日巡查，非重要设备设施每月巡查。
具体内容见各设备设施日巡查记录表及公共设备设施月巡查表。
公共设备设施出现故障或损坏，由维修班长填发《派工单》，派工进行维修。
维修班不能处理的故障及重大故障，工程维修部（职能部门）负责指导、协助处理；
对于公司不具备条件自行维修的设备设施故障，视情况进行外委维修。
维修班每年12月份组织制订本小区下一年度的公共设备设施保养（检修）计划、更新改造计划和大中修计划，报工程维修部（职能部门）审核，总经理批准后，由维修班具体实施保养、检修并记录，工程维修部（职能部门）负责对各计划落实情况进行检查。
公共设备设施的检定
公司监督电梯维保分包方进行认真的自检，并按规定报送政府有关部门检定。
8.２二次供水系统的必须按照国家规定进行清洗消毒，并送水样进行检测，保证水质达标；
测量监控装置由维修班于每年12月份编制下一年度的《测量监控装置检定计划》，报工程维修部（职能部门）审核，公司总经理批准后实施；
新增公共设备设施的申请、采购、验证、入库建帐。
入库建帐：
建帐规定同６.１。
封存公共设备设施的管理：
封存的公共设备设施由由各项目自行贮存保管，并报综合办公室备案。
封存地点应是干燥、干净、安全的室内场所。
对于封存的公共设备设施，应贴封存标记。
封存公共设备设施重新启用时，上报综合办公室，并增加保养一次。
持文件及记录
《公共设备设施分类及代码》
《公共设备设施清单》
《公共设备设施档案卡》
《公共设备设施保养（检修）计划表》
《公共设备设施大中修计划表》
《公共设备设施更新改造计划表》
《公共设备设施维修记录表》
《派工单》
《公共设施月巡查记录表（停车场）》
《水箱、水池清洗消毒记录》
公共设备设施分类
适用范围：
小区内所有公共设施设备。
分类一览表
分类
设备类别名称
A
水泵（生活水泵As、污水泵Aw、消防水泵Ax）
B
风机
C
电梯
D
发电机
E
变压器
F
中央空调（包括冷水机组、风机盘管）
G
消防设备（包括控制联动柜、报警控制器（屏）、防火卷闸门、巡检箱）
H
对讲监控系统（包括对讲主机、视频监视器、红外探测、录像系统等）
I
电气柜（箱）（包括高压开关柜、低压配电柜、控制柜（箱）、照明配电箱、电表箱等）
J
维修机具（包括潜水泵、电焊机、气泵等的维修用机具）
K
交通设备（包括道闸、伸缩门、路牌、地下车库灯光指示牌等）
L
避雷系统
M
防火门（包括高层消防通道、地下车库防爆、防化门）
N
窗
O
水箱（包括天面生活水箱、消防水箱、地下蓄水池）
P
其它
消防系统检查保养程序（高层）
目的：
保证消防系统正常工作。
适用范围：
公司所管辖小区消防系统。
职责：
由工程班按计划实施保养工作并记录，确保系统工作正常。
内容：
区域报警器
4.1.1每月对所有区域报警器进行保养；
4.1.2外观检查，区域报警器无破损，对安装部位有松动的进行紧固；
4.1.3导线及连接情况检查，保证连线无破损，连接牢固，接触良好；
4.1.4检查各探测器及报警回路，按下自检按钮，观察显示情况，保证所有回路均指示正常；
4.1.5检查区域报警器消音、复位等其他功能。
中央报警控制器
4.2.1每月对中央报警控制器进行检查保养；
4.2.2外观检查，各部件无目视损坏，
4.2.3各插接件及接线端子检查，紧固；
4.2.4控制柜内除尘清理；
4.2.5备用电源检查，保证蓄电池电压、连接导线及备用－常用电源转换功能正常；
4.2.6对控制器进行自检、消音、复位、报警及打印等功能试验；
探测器
4.3.1每月抽取约探测器总数10％进行检查、保养，保证每年所有探测器检查一次；
4.3.2探测器安装应该牢固可靠，有松动的进行紧固；
4.3.3取下探测器探头，检查探头与底座接触金属片，有氧化现象的应对接触面进行处理，保证接触良好；
4.3.4检查底座接线端子与馈线连接牢固，视情况进行紧固；
4.3.5将探头防尘罩进行除尘，清理后装回；
4.3.6进行感烟探测器喷烟实验，将香烟点燃，对探测器探头喷烟，距离保持１０－２０厘米（不宜太近），保持几秒针，探测器报警指示灯由闪烁变为常亮，火灾报警系统报火灾信号，表示该探测器正常，否则应该进一步检查；
4.3.7进行感温探测器加温实验，用热源如电吹风等（注意不可温度过高）对探测器加温，时间不宜过长，报警指示灯亮的即为正常。
4.3.8探测器喷烟、加温实验时，同时验证防排烟系统联动控制各项功能；
手动报警按钮
4.4.1现场检查，保证安装牢固，无破损缺失；
4.4.2按下报警按钮，消防中心报火灾信号，即为正常；
4.4.3每月约抽取总数的１０％进行检查试验，保证每年覆盖所有报警按钮；
通讯系统
4.5.1现场声光报警器检查，安装牢固；
4.5.2试验探测器或手动报警按钮时，同时验证相应区域声光报警器是否正常；
4.5.3对消防广播现场音箱进行检查，消防控制中心试播进行功能检验；
4.5.4每月对消防对讲机进行功能抽验，保证全年覆盖所有消防对讲机；
联动灭火、防排烟控制系统
4.6.1消防中心控制柜外观目视无缺件、破损；
4.6.2整理控制柜内连接导线、接线端子，视情况进行紧固、理顺，保证接触良好、线路走向清晰；
4.6.3控制柜内各元器件外观检查、清理除尘，保证安装牢固，柜内无灰尘杂物；
4.6.4检查水流指示器安装及接线情况；
4.6.5检查干式（湿式）报警阀，实验机械部位机构灵活性及手动动作是否良好，适当添加润滑油，检查报警阀导线连接情况，保证导线完好，绝缘无破损，连接牢固无松动，接触面无氧化；
4.6.6对喷淋系统进行末端放水实验，确认水流指示器、报警阀、水力警铃等工作正常，同时验证喷淋系统联动控制启停等各项功能；
4.6.7检查建筑物顶层消火栓，压力不应该小于０.０７ＭＰa，开启消火栓，按下现场消火栓泵启动按钮，进行消火栓泵联动控制功能实验；
4.6.8消防中心进行电梯消防迫降、停非消防电源等功能实验，并确认信号反馈正常；
4.6.9探测器喷烟、加温实验时，同时验证防排烟系统联动控制各项功能；
消防应急灯、消防疏散指示标识
4.7.1检查消防应急灯、消防疏散指示标识外观，无破损缺件；
4.7.2对安装松动的进行紧固；
4.7.3进行通电、断电实验，保证消防应急灯、消防疏散指示标识能够正常照明；
4.7.4消防应急灯、消防疏散指示标识每月断市电运行一次，对蓄电池进行放电实验（应连续供电２０min），蓄电池蓄电量不够的，及时进行更换；
注意事项
消防系统保养应该提前通知业主，避免保养实验时的报警信号引起住户恐慌；
联动功能实验时，应该注意现场环境及设备状况，避免因联动功能实验造成设备损坏或人员伤害；
电梯迫降实验时，应确认电梯无人乘坐，并应避开用梯高峰；
进行停非消防用电的实验要提前通知业主，并尽量避开用电高峰，必要时可只做控制功能的实验；
支持性工具
《消防系统检查保养记录》
消防检查内容
适用范围：
公司管理的所有小区消防管理
供电系统检查要点
配电房供消防系统的线路和开头是否完好。
消防系统的各配电箱是否完好。
供水系统检查要点
消防泵、喷淋泵能否手动、自动。
消防泵、喷淋泵有无定期点动.
消防泵、喷淋泵运行状态是否良好，有无损坏。
消防水箱有无定期检查，水位是否符合要求。
消防阀门、管道是否完好。
疏散系统检查要点
疏散标志是否齐全完好。
疏散楼梯、通道是否畅通，有无占用现象。
消防电梯是否完好。
应急照明系统是否完好。
各防烟、防火门保持关闭。
楼层照明是否完好。
排烟系统检查要点
排烟机能否就地和远控开机和停机。
送排烟压力是否充足。
送排烟管道是否畅通。
排烟机是否打到自动。
排烟系统有无损坏，改动。
灭火系统检查要点
消火栓是否完好，配件齐全。
消防栓箱内器材是否摆放合理便于操作。
防火卷闸门系统能否联动。
灭火器材有无定期测试、补充更换。
报警系统检查要点
消防按钮能否正常报警。
火灾探测器有无定期保养。
分线箱有无定期检查，是否完好。
报警器、联动控制柜是否定期保养。
消防中心是否按规定做值班记录。
通讯系统检查要点
报警电话有无占用现象。
楼层通讯对讲系统是否良好。
通讯系统有无定期测试。
其它检查要点
易燃易爆危险物品的贮存、使用是否符合安全要求。
贮存容器、管道有无定期测试，有无跑、冒、滴、漏现象。
对烟头、遗留火种是否注意和处理好。
仓库内货物、物资分类及存放是否符合安全规定，库房内灯泡规定６０Ｗ以下，灯距、堆距、堆放高度、通风、室温是否符合防火安全要求。
电气设备运行是否正常，有无超负荷运行，电线、电缆的绝缘有无老化、受潮、漏电、短路等。
电动机有无空转现象，防雷设备是否完好，有无乱拉电线情况。
使用多种可燃、易燃油类是否符合安全操作要求，以及残油、废气的处理情况;
危险场所动火是否按规定办手续，焊工操作是否达到“八不.四要.一清”要求。
9.6.1“八不”
9.6.1.1防火、灭火设施不落实不动火。
9.6.1.2周围的易燃杂物未清除不动火。
9.6.1.3附近难以移动的易燃结构未采取安全防范措施不动火。
9.6.1.4凡盛装过油类等易燃液体的容器、管道，未经洗刷干净、排除残存的油质不动火。
9.6.1.5凡盛装过气体受热膨胀有爆炸危险的容器和管道不动火。
9.6.1.6凡储存有易燃、易爆物品的仓库和场所，未经排除易燃易爆危险的不动火。
9.6.1.7在高空进行焊接或切割作业时，下面的可燃物品未清理或未采取安全防护措施的不动火。
9.6.1.8未有配备相应的灭火器材不动火。
9.6.2“四要”
9.6.2.1动火前要指定现场安全负责人。
9.6.2.2现场安全负责人和动火人员必须经常注意动火情况，发现不安全苗头时要立即停止动火。
9.6.2.3发生火灾、燃炸事故时，要及时补救。
9.6.2.4动火人员要严格执行安全操作规程。
9.6.3“一清”（动火后）：
动火人员和现场工作负责人在动火后，应彻底清理现场火种，才能离开现场。
使用有毒有害物品的场所是否有防毒的安全措施。
消防器材及消防系统的完好情况。
各部门的消防器材有无管理好、使用好和到期更换，保证完整好用。
秩序维护员对出入人员是否进行严格检查，对携带易爆危险物品的人员是否把关控制等。
防火安全“三级”检查制度
适用范围：
适用于公司管理小区的防火安全检查
一级检查
维修班每月对消防设施设备进行保养以及功能试验，填写《消防检查（保养）记录》；
秩序维护部每月组织对公共区域内的灭火器、消火栓进行检查，并填写相关记录；
公司每个员工每天应对本岗位、本地段进行一次火情安全检查，排除本身能够排除的一般不安全因素，上报本人不能解决的火情隐患及不安全因素；
发现问题应及时报告，及时处理，否则发生事故则由本岗位当班人员负责；
值班的员工接班时应提前至少10分钟进入岗位，向交班人了解安全情况，对交班人提出的问题应及时检查处理并作好现埸工作记录，值班记录应该有消防安全的内容。
二级检查
二级检查由秩序维护部组织实施。
各小区秩序维护队每月应组织各班组长对小区内的消防情况进行一次检查。
检查班组一级防火安全工作的执行情况。
组织处理小区内的火险隐患及整改，对员工进行教育及表扬或批评。
秩序维护部负责对各岗位员工消防知识的培训情况进行检查。
按规定填写《消防检查（保养）记录》。
形成书面的消防安全检查报告。
检查报告提交公司经理审阅后交由行政部门存档。
三级检查
三级检查由公司职能部门组织实施。
每半月由公司职能部门组织一次公司安全检查,每季度在公司范围内进行一次消防设备设施检查或抽查。
检查各小区贯彻防火安全的执行情况，检查要害部位防火安全管理及制度的执行情况。
检查结果作为小区考评依据之一。
按规定检查《消防检查（保养）记录》并同时在《消防检查（保养）记录》上签字。
形成书面的消防安全检查报告。
检查报告提交公司经理审阅后存档。
风机保养程序
目的：
确保风机正常运行。
职责：
维修班负责实施保养。
周期：
每半年进行—次保养。
保养内容：
断开风机控制箱主回路电源，取下控制保险熔断体并确认电源已经断开；
机身、机座清扫、除尘；
轴承检查，视情况加油润滑；
电动机主回路接线检查，接触面有氧化层的，用细砂纸打磨。
接触面烧灼凹凸不平的，用细锉刀修平，氧化严重的，需更换接线端子或接线鼻。
对接线松动的，进行紧固；
用500v摇表检测电动机的绝缘情况，电机对地绝缘电阻不小于0.5MΩ；
检查接地线，并测量接地电阻，阻值不得大于10Ω；
防火阀加油润滑，螺丝紧固，动作实验并保证动作（手动、电动）灵活、可靠、准确；
风机座、风管及支架等紧固；
风机座
升级会员 