海口市商品房买卖合同.docx
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海口市商品房买卖合同
合同编号：
海南省商品房买卖合同
示范文本
（征求意见稿）
海南省住房和城乡建设厅
海南省国土资源厅监制
海南省工商行政管理局
说明
1.本合同示范文本由海南省住房和城乡建设厅、海南省国土资源厅、海南省工商行政管理局共同制定。
为体现合同双方当事人的自愿原则，本合同中部分条款中有供合同双方当事人自行选择的【】以及可自行约定的空白行。
本合同中内容选择、空格填写及补充协议等，均应由合同双方当事人平等协商确定，并应符合相关法律、法规、规定。
2.合同双方当事人应当在签订本合同前仔细协商本合同全部条款，对合同条款及用词理解不一致的，进行充分沟通协商，达成一致意见后，可在合同中明确约定。
合同生效后，合同双方当事人因合同条款及用词理解不一致等发生合同纠纷，由合同双方当事人通过协商解决；协商不成的，可以遵循本合同约定的争议解决途径依法向人民法院起诉或向仲裁机构申请仲裁。
3.签订本合同前，出卖方应向买受方出示《商品房现房销售许可证》或《商品房预售许可证》及其他有关证书和证明文件，并按照装修设计文件设置样板房及产品展示区。
4.出卖人关于商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺应具体明确，对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的销售广告和宣传资料应视为合同内容，出卖人应在签订本合同时向买受人提供，买受人应仔细阅读并了解有关情况。
5.买受人对小区内的车库（位）有优先购买权和使用权，不计算建筑面积的车库（位）出卖人不得出售。
6.为便于合同双方当事人相互告知商品房买卖过程中可能发生的各种事项，合同双方当事人宜填写固定电话号码、移动电话号码、通信地址和电子邮箱地址。
上述通讯方式发生变动时，合同双方当事人应及时相互告知。
因单方通讯方式发生变动未及时告知另一方，所导致的不良后果，责任由未尽告知义务的一方独自承担。
7.合同双方当事人签订本合同后，买受人至少持有1份已生效的合同。
出卖人拒绝提供已生效合同给买受人的，可拨打投诉（当地房地产市场监管部门）电话：
反映。
8.买受人应在合同约定时间内上网查询该合同是否备案。
如未备案应立即向出卖人质询。
9.本合同说明部分，买受人确认已经认真阅读，并签名确认：
（签名）。
专业术语解释
1.商品房现售：
是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为
2.商品房预售：
是指房地产开发企业将正在建设中的取得《商品房预售许可证》的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。
3.法定代理人：
是指依照法律规定直接取得代理权的人。
4.套内建筑面积：
是指成套房屋的套内建筑面积，由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。
5.房屋的建筑面积：
是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。
6.不可抗力：
是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
7.民用建筑节能：
是指在保证民用建筑使用功能和室内热环境质量的前提下，降低其使用过程中能源消耗的活动。
民用建筑是指居住建筑、国家机关办公建筑和商业、服务业、教育、卫生等其他公共建筑。
8.不动产登记：
是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。
9.不动产预告登记：
是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定向不动产登记机构申请登记的行为。
10.不动产转移登记：
是指因不动产权利转移，向不动产登记机构申请登记的行为。
11.不动产登记机构：
是指由县级以上地方人民政府确定的，负责本行政区域不动产登记工作的部门。
海南省商品房买卖合同
（示范文本）
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其它相关法律、法规的规定，买卖双方在自愿、平等、公平及诚实信用的基础上，就【 】（应与备案项目名称、楼栋号、房号一致）商品房（以下简称该商品房）买卖相关内容达成一致意见，签订本商品房买卖合同。
合同当事人：
出卖人：
通讯地址：
邮政编码：
营业执照注册号：
企业资质证书号：
法定代表人：
联系电话：
电子邮箱：
委托代理人：
联系电话：
电子邮箱：
委托销售经纪机构：
通讯地址：
邮政编码：
营业执照注册号：
经纪机构备案证明号：
法定代表人：
联系电话：
电子邮箱：
买受人：
所占产权份额：
【法定代表人】【负责人】：
【国籍】【户籍所在地】：
证件类型：
【居民身份证】【护照】【营业执照】【】
证号：
出生日期：
年月日，性别：
通讯地址：
邮政编码：
联系电话：
电子邮箱：
【委托代理人】【法定代理人】：
【国籍】【户籍所在地】：
证件类型：
【居民身份证】【护照】【营业执照】【】，
证号：
出生日期：
年月日，性别：
通讯地址：
邮政编码：
联系电话：
电子邮箱：
（买受人为多人时，可相应增加）
第一条该商品房项目建设依据
出卖人以【出让】【划拨】【】方式取得坐落于地块的建设用地使用权。
该地块【国有土地使用证号】【】为，土地使用权面积为平方米。
该商品房所占用的土地用途为，土地使用权使用期限为：
年月 日开始至年月 日终止。
经批准，出卖人在该地块上建设的商品房项目核准名称为：
，项目建设相关批准文如下：
1、《建设用地规划许可证》
颁发机关：
；编号：
；
颁证日期：
；有效期：
；
2、《国有土地使用权证》
颁发机关：
；编号：
；
颁证日期：
；有效期：
；
3、《建设工程规划许可证》
颁发机关：
；编号：
；
颁证日期：
；有效期：
；
4、《建设工程施工许可证》
颁发机关：
；编号：
；
颁证日期：
；有效期：
；
5、。
第二条该商品房项目建设主要规划指标
容积率，建筑密度：
%，绿地率：
%，
建筑高度≦米，停车位个，物业管理用房建筑面积平方米。
该商品房所在项目主要规划指标及小区配套详见合同附件一。
第三条该商品房销售依据
买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】【】。
1、该商品房为现房销售，已取得【建设工程竣工验收备案证明文件】【不动产登记证】，【现房销售备案证号】，批准机关:
，房屋销售备案价格。
2、该商品房为在建商品房，已具备《城市商品房预售管理办法》规定的预售条件，已取得《商品房预售许可证》，证号为:
；核发机关为：
，有效期为：
。
第四条该商品房基本情况
1、该商品房的规划用途为【住宅】【办公】【商业】【】。
2、该商品房所在建筑物的主体结构为结构；建筑物总层数为层，其中地上层，地下层。
3、该商品房为第一条约定项目中的【幢】【座】【】单元层号。
房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置。
该商品房位置图及平面图详见本合同附件二。
4、该商品房装修质量及标准
（1）、该商品房套内为【全装修】【】交付标准，全装修质量及标准不得低于《海南省全装修住宅室内装修设计标准》标准，出卖人应在本合同签订前按照装修设计文件设置样板房及产品展示区（鼓励设置装修施工工艺展示）。
（2）、样板房要真实反映装修标准和施工质量，作为房屋交付参照标准，交付的装修质量和标准不能低于样板房标准。
（3）、出卖人未经双方约定增加的设施、设备、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。
该商品房装修质量及标准详见本合同附件三（实物参照样板房）。
（出卖人必须在合同附件三中载明装饰装修主要材料和设施设备的品牌、产地、型号、规格、数量或同等品牌）
5、该商品房的房产测绘机构为，其【预测】【实测】建筑面积为：
平方米，其中套内建筑面积为：
平方米，分摊共有建筑面积为：
平方米。
该商品房分摊共有建筑面积构成说明详见本合同附件四。
6、该商品房室内层高为米，户型结构为房厅厨卫，有个阳台，其中个阳台为封闭式，个阳台为非封闭式。
阳台是否封闭以规划设计文件为准。
7、该商品房有关的抵押情况为【抵押】【未抵押】
抵押类型：
，抵押物：
，
抵押人：
，抵押权人：
，
抵押登记机构：
，
抵押登记日期：
，债务履行期限：
。
抵押类型：
，抵押物：
，
抵押人：
，抵押权人：
，
抵押登记机构：
，
抵押登记日期：
，债务履行期限：
。
抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定详见附件五。
第五条房屋权利状况承诺
1、出卖人对该商品房享有合法权利；
2、该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人；
3、该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况；
4、；
5、。
如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或不动产权转移登记的，买受人有权解除合同。
买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。
出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照【%】（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。
给买受人造成损失的，由出卖人支付【买受人已付房价款双倍】【买受人全部损失】【】的赔偿金。
第六条该商品房计价方式及价款
当事双方约定按下列第【】种方式计算该商品房价款：
1、按建筑面积计算，单价为【 】（币种）【】元/平方米，总金额【 】（币种）【】元（大写：
亿仟佰拾万仟佰拾元）整。
2、按套内建筑面积计算，单价为【 】（币种）【】元/平方米，总金额【 】（币种）【】元（大写：
亿仟佰拾万仟佰拾元）整。
3、按套计算，总金额【 】（币种）【】元（大写：
亿仟佰拾万仟佰拾元）整。
4、整幢出售，按【建筑面积】【套内建筑面积】计算，单价为【 】（币种）【】元/平方米，总金额【 】（币种）【】元（大写:
亿仟佰拾万仟佰拾元整）。
第七条该商品房付款方式及期限
1、签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金【】（币种）元（大写：
亿仟佰拾万仟佰拾元整），该定金在【本合同签订】【交付首付款】【】时【抵作】【】该商品房房款。
2、出卖人同意买受人按下列第【】种方式支付房款：
（1）.一次性付款
买受人应在年月日前支付全部房价款，总金额【】（币种）元（大写：
亿仟佰拾万仟佰拾元整）。
（2）.分期付款
第一期付款：
买受人应在年月日前支付全部房价款的【%】，金额【】（币种）元（大写：
亿仟佰拾万仟佰拾元整）。
第二期付款：
买受人应在年月日前支付全部房价款的/平方米，金额【】（币种）元（大写：
亿仟佰拾万仟佰拾元整）。
第三期付款：
买受人应在年月日前支付全部房价款的【%】，金额【】（币种）元（大写：
亿仟佰拾万仟佰拾元整）。
第四期付款：
买受人应在年月日前支付全部房价款的【%】，金额【】（币种）元（大写：
亿仟佰拾万仟佰拾元整）。
第五期付款：
买受人应在年月日前支付全部房价款的【%】，金额【】（币种）元（大写：
亿仟佰拾万仟佰拾元整）。
。
（3）.贷款方式付款【商业贷款】【公积金贷款】【】
首付款：
自本合同网上签订之日起【】日内（不超过5日）支付全部房价款的【%】，金额【】（币种） 元（大写:
亿仟佰拾万仟佰拾元角分整）。
除首付款外，拟贷款金额【】（币种）元（大写：
亿仟佰拾万仟佰拾元角分整），向【】（贷款机构）申请贷款，并按贷款规定付款。
买受人委托出卖人代办贷款手续的，买受人应在年月日前，将申请贷款需由买受人提供的证件资料交付出卖人或出卖人指定的第三人。
买受人自行办理贷款手续的，出卖人应在年月日前，将申请贷款需由出卖人提供的证件资料交付买受人或买受人指定的第三人。
贷款机构未通过买受人的贷款申请或通过的贷款额度达不到买受人申请额度的，当事双方同意按以下第【】种方式处理：
A一次性补足拟申请贷款额度与实际审批贷款额度之间的差价；
B变更为一次性付款方式；
C变更为分期付款方式；
D解除本合同；
E。
3.其他付款方式：
。
第八条 该商品房预售资金的收存和使用
该商品房为预售的，出卖方应当按照根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》《海南省商品房预售资金监管暂行办法》等有关法律法规使用买受方支付的预付购房款，即在项目竣工验收合格之前，预售房款只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。
为保证预售款按照上述用途使用，防止挪作他用，买受人应将商品房预付购房款按照《海南省商品房预售资金监管暂行办法》的规定支付到指定的商品房预售资金监管账户。
预售资金监管机构：
；
预售资金监管账户开户银行：
；
预售资金监管账户名称：
；
预售资金监管账号：
。
第九条逾期付款责任
除不可抗力外，买受人未能按照约定的时间付款，双方同意按照下列第【】种方式处理：
1、按照逾期时间，分别处理（
（1）、和
（2）、项不作累加）。
（1）.买受人逾期付款在【】日之内，按日计算向出卖人支付逾期应付款【%】的违约金。
（2）.买受人逾期付款超过【】日（该逾期期限起始日期应与本条第1项中的起始日期相同）后，出卖人有权解除合同。
出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。
买受人应当自解除合同通知送达之日起【】日内按照累计应付款的【%】向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已支付全部房款（含已付贷款部分）。
出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款【%】（该比率不低于本条款第
（1）项中的违约金比率）的违约金。
本条所称逾期应付款是指依照第七条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。
2、。
第十条该商品房销售合同登记备案和不动产预告登记
1、出卖人应当自本合同签订之日起【】日内（不超过30日），为买受人办理商品房销售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。
2、出卖人应当在本合同登记备案之日起【】日内（不超过30日），申请不动产预告登记，并将该商品房预告登记证明交付买受人。
出卖人应如实一次性告知买受人为办理合同登记备案和不动产预告登记，需要由买受人提供的证件资料。
出卖人未告知或告知的内容不完备、不准确，致使买受人未能及时提供证件资料的，由出卖人承担责任。
买受人不提供或延迟提供相关资料的，由买受人承担责任。
若出卖人未在规定或者上述约定的期限内为买受人办理不动产预告登记的，买受人可以按照相关规定，单方向登记机构申请办理不动产预告登记。
第十一条该商品房交付条件
该商品房交付时应当符合下列第【】项所列条件：
1、该商品房已完成国家法律、法规、规章规定的建设工程规划验收和环保、公安消防、通讯、园林、防雷等专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证；满足供水、供电、供气等必要居住条件；
2、该商品房已办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。
3、
第十二条 该商品房交付文件
双方进行该商品房验收交接时，出卖人应当向买受人提供有关该商品房的下列资料，并签署交接清单：
1、规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；
2、建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》和《分户验收汇总表》；
3、公安消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；
4、建设行政管理部门出具的《建筑工程竣工验收备案证》；
5、供水、供气、供电、通讯的永久使用证明材料；
6、人防、环保、园林、防雷部门出具的认可文件或准许使用文件；
7、《室内环境检测报告》；
8、《商品住宅质量保证书》；
9、《商品住宅使用说明书》；
10、《临时物业管理规约》或《物业管理规约》；
11、。
上述文件中，第1-7项应现场公开展示原件并向买受人提供原文件的电子扫描件或加盖出卖人公章的复印件；第8-9项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装饰应注意事项和建筑节能等有关内容，出卖人应提供已加盖公章的原件给买受人；第10项应交由买受人填写或签署。
上述文件不全的，视为不符合交付标准，买受人有权拒绝验收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。
买受人拒绝交接的，双方同意按以下方式处理：
1.至出卖人提供齐全上述文件及资料之日起为正式交房日期。
2.。
第十三条 该商品房交付时间及手续
1、出卖人应当在 年 月 日前向买受人交付该商品房。
2、该商品房达到第十一条、第十二条约定的交付条件后，出卖方应当在交付日期届满前【】日（不少于30日）将查验房屋、办理交付手续的时间、地点以及应携带的证件材料的通知书面送达买受方。
出卖方委托物业服务企业或其他中介机构办理交付手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向买受方出示出卖方出具的授权委托书。
买受人没有收到商品房交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地点为办理交付的地点。
交付该商品房时，出卖方应当出示满足第十一条、第十二条约定的证明文件。
出卖方不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件的，买受方有权拒绝接收该商品房，由此产生的逾期交付责任由出卖方承担，并按照第十四条处理。
3、查验房屋
（1）办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。
（2）买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，应在查验后【】日内以书面形式一次性提出异议。
逾期不提出，视为同意接收该商品房。
出卖人在接到买受人异议后，应按有关工程和产品质量规范、标准在【】日内负责修复，并承担修复费用，修复合格后再行交付。
逾期不予答复和处理的，视为买受人异议事实成立，该商品房视为未交付。
屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；
管道堵塞；
门窗翘裂、五金件损坏；
灯具、电器等电气设备不能正常使用；
白蚁防治；
。
（3）由于买受人原因，导致该商品房未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：
买受人必须在出卖人书面通知该商品房交付之日起30日内办理房屋验收交接手续，如买受人在此期间既不办理交接手续也不提交正常合理的书面异议的，视为房屋已经交付；物业管理费从出卖人书面通知买受人商品房交付之日起满30日起计算。
（4）查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。
4、商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以委托工程质量检测机构重新核验。
经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，出卖人应当依法承担赔偿责任。
第十四条逾期交付责任
因不可抗力或政策调整或政府行为等原因导致交付延期，出卖人在事实发生之日起【】日内（不超过5日）书面告知买受人所发生的事实、延误时间，且买受人没有提出异议的，出卖人可据实予以延期。
出卖人未按照本合同第十三条约定的时间将该商品房交付给买受人的，双方同意按照下列第【】种方式处理：
1、按照逾期时间，分别处理（
（1）、和
（2）、不作累加）。
（1）.逾期在【】日之内（该期限应当不多于第九条第一款第1项中约定的期限），自第十三条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款【%】的违约金（该违约金比率应当不低于本合同第九条第1款第
（1）项中的违约金比率，以示公平）。
（2）.逾期超过【】日（该逾期期限起始日应与本条款第1项中的起始日相同）后，买受人有权解除合同。
买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。
出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照【%】（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的【%】（该比率不得低于本合同第九条第1款第
（2）项约定的违约金比率，以示公平）向买受人支付违约金。
买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应按日计算向买受人支付全部房价款【%】（该比率应不低于本合同第九条第一款第1项中的违约金比率，以示公平）的违约金，直至该商品房交付止。
2、。
第十五条面积确认及面积差异处理
商品房交付时，出卖人应向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（简称实测面积）。
合同约定的该商品房面积与用于不动产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。
1、合同约定的该商品房建筑面积与不动产权登记的建筑面积不一致，套内建筑面积增加或者减少的，出卖人与买受人互不增加或减少购房差价。
若建筑面积和套内建筑面积同时增加或减少的，则选择本合同第六条第【1-3】种方式计算该商品房价款的，按以下方式处理：
（1）、套（套内）建筑面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。
（2）、套（套内）建筑面积误差比绝对值超过3％的，买受人有权选择单方解除本合同或继续履行本合同。
买受人要求解除合同的，应书面通知出卖人，出卖人应在收到买受方解除合同通知之日起【】日内（不超过30日）退还买受人已支付房价款并支付利息（利息以买受方付款日起至出卖人退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算）。
买受人同意继续履行合同的，该商品房实测套（套内）建筑面积大于合同约定套（套内）建筑面积的，其中面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受方按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖方负责，所有权归买受方。
该商品房实测套（套内）建筑面积小于合同约定套（套内）建筑面积的，其中面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖方返还买受方，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖方双倍返还买受方。
面积误差比=────────────────────×100%
（3）、因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。
2、选择本合同第六条第4种方式按套计价的，出卖方承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围。
该商品房交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超
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