市场分析房地产市场价格分析报告.docx
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市场分析房地产市场价格分析报告
（市场分析）房地产市场价格分析报告
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未经允许不得引用
房地产市场价格分析报告
（2010年10-11月）
2010.12
章节目录
一、全国房地产市场概况9
（一）房地产政策导向9
（二）主要指数分析11
（三）全国房地产开发投资情况分析12
二、全国房地产增量房市场交易情况分析22
三、重点城市存量房市场交易情况40
（一）11月份存量房房价指数40
（二）重点城市分析：
11个监测城市二手房价格指数全部上涨41
（三）其他分析46
四、重点城市分析50
（一）11月份重点城市房地产市场概况50
（二）2010年重点城市房地产市场状况小结51
五、房价综述和政策导向分析56
（一）政策导向及预测56
（二）房地产市场走势预测58
表目录
表1：
2010年11月长三角地区房屋销售价格指数变化情况22
表2：
2010年11月长三角地区部分城市商品房成交情况22
表3：
2010年11月珠三角地区房屋销售价格指数变化情况25
表4：
2010年11月珠三角地区部分城市商品房成交情况26
表5：
2010年11月环渤海地区房屋销售价格指数变化情况28
表6：
2010年11月环渤海地区部分城市商品房成交情况29
表7：
2010年11月中原地区房屋销售价格指数变化情况31
表8：
2010年11月沿江经济圈房屋销售价格指数变化情况33
表9：
2010年11月东北经济圈房屋销售价格指数变化情况35
表10：
2010年11月西南地区房屋销售价格指数变化情况36
表11：
2010年11月西北地区房屋销售价格指数变化情况38
表12：
房屋销售价格同比增幅前十名的城市39
表13：
房屋销售价格同比增幅后五名的城市39
表14：
新建住房价格同比增幅前十名的城市40
表15：
新建住房价格同比增幅后五名的城市40
表16：
2010年11月全国11个城市二手房价格指数变化情况41
表17：
2010年11月中国主要城市住宅市场交易情报50
图目录
图1：
2009-2010年11月全国房地产开发景气指数11
图2：
2008-2010年1-10月固定资产投资与房地产开发投资增长率12
图3：
2009-2010年1-10月不同用途房地产开发投资构成情况13
图4：
2008-2010年1-10月不同用途房地产开发投资增长率14
图5：
2009-2010年1-10月不同地区房地产投资额完成情况14
图6：
2008-2010年1-10月东、中、西部地区房地产投资增长率15
图7：
2009-2010年1-10月全国房地产开发企业资金来源16
图8：
2008-2010年1-10月房地产开发企业资金来源构成增长16
图9：
2008-2010年1-10月房地产土地购置与开发面积及同比增长18
图10：
2008-2010年1-10月商品房、商品住宅施工面积及同比增长18
图11：
2008-2010年1-10月商品房、商品住宅竣工面积及同比增长19
图12：
2008-2010年1-10月商品房、商品住宅销售面积及同比增长20
图13：
2008-2010年1-10月商品房、商品住宅销售额及同比增长21
图14：
2008年至今北京二手房价格指数及成交量走势41
图15：
2008年至今上海二手房价格指数及成交量走势42
图16：
2008年至今广州二手房价格指数及成交量走势42
图17：
2008年至今深圳二手房价格指数及成交量走势42
图18：
2008年至今天津二手房价格指数及成交量走势43
图19：
2008年至今成都二手房价格指数走势43
图20：
2008年至今杭州二手房价格指数及成交量走势44
图21：
2008年至今武汉二手房价格指数走势44
图22：
2008年至今南京二手房价格指数及成交量走势45
图23：
2008年至今苏州二手房价格指数及成交量走势45
图24：
2008年至今重庆二手房价格指数走势46
图25：
2010年1-11月全国120个城市住宅用地月度供应量52
图26：
2010年1-11月全国120个城市住宅用地楼面均价52
图27：
2010年1-11月全国120个城市月度住宅用地溢价率53
图28：
2007年以来全国房屋销售价格指数（同比）走势54
图29：
2007年以来全国房屋销售价格指数（环比）走势54
图30：
2008年以来一线城市住宅成交面积走势55
图31：
2005年以来重点城市二手房价格走势55
本期要点
政策导向：
本报告判断2011年政策的主基调是反通胀。
这意味着，各项调控政策第一位的决策依据不是房地产，而是CPI，即居民消费价格所代表的社会物价总水平。
也就是说，哪怕房地产业进入萧条期，需要升息时也会升息。
房地产不再是政策的主要决策依据，这一点很重要。
企业要适应这个反通胀为主基调的政策环境，需要在资金、土地等多方面策略上作出与此前不同的安排。
根据目前已经公布的粮食总产量官方数据，2010年中国粮食产量超过2009年，是历史上最大丰收年。
事实上中国的各种农产品都不存在大的供求缺口。
对本次通胀的主因要有正确的估计。
当前中国面对的这个通胀威胁，和上世纪80年代末期、90年代中期所遇到的恶性通胀不同。
引起那两次通胀的主因，都是中国国内的因素。
而本次通胀的主要原因是美国“量化宽松”的货币政策。
道理并不复杂。
全世界包括粮食在内的大宗商品价格都是用美元标价的。
美联储超额增发货币，就是给美元的币值“掺水”，美元贬值，直接表现为这些大宗商品的国际市场价格猛涨。
国际市场价格上涨，传导到国内，就形成了我国目前这种输入型、成本推动型的通胀。
美国恶意地给中国出了个难题，要么人民币升值（人民币升值就可以抵消美元贬值导致的大宗商品价格上涨），要么忍受通胀。
目前中国的选择是，坚决顶住迫使人民币过快升值的压力，用其他反通胀措施来抑制通胀。
但请注意，这并不排除在2011年把人民币一定程度升值作为反通胀措施一部分的可能。
在保障性住房建设方面，已经公布的2011年保障房建设的任务是1000万套。
对此要有充分的认识。
在过去十年，中国城镇住房建设快马加鞭，包括保障房、商品房、居民自建改建住房和大型厂矿集资建房等多种类型合计，平均每年也不过建700万到800万套住房。
但也别以为从此保障房就要取代商品房成为主渠道了。
这个1000万套不过意味着，我们希望在一个不太长的三到五年内，能够形成一个住房保障体系的初步物质基础。
总的来说，2011年是“十二五”开局之年，但从目前迹象看，这个中期规划的开局之年可能不会像以往，铺摊子上项目的规模不会太大。
但快轨等新型基础设施建设仍会呈加速发展态势。
这对城市住房分布的影响正在日益明显加大。
实际上在过去两年内，北京上海等特大城市价格变动率最大的，主要是快轨沿线的项目。
其次，二三线城市成为主战场，这在过去几次报告中已经反复提示。
建议高度关注土地制度的调整，最先突破的地方很可能就是二三线城市。
建议尽早布局。
第三，需注意的是，房地产调控政策的决策权力有可能早于十八大就交接。
房价综述：
从房价走势来看，本轮二次调控被市场短时间内消化，11月各地相继出现楼市回暖迹象，预计2011年楼市将持续高位盘整的态势。
房地产市场运行情况：
国房景气指数：
延续2010年以来总体下跌的趋势；全国房地产开发投资增速依然保持35%以上的快速上涨态势；房地产开发企业资金来源同比增速快速回落；土地开发面积增速迟缓，企业囤地现象依然严重；施工面积增速提升，竣工面积增速呈回升态势；全国商品房成交量环比出现明显上涨，销售额同比回落明显。
增量房市场：
长三角经济圈：
上海楼市回暖，成交均价创2010年调控新高。
南京楼市需求旺盛，成交量高位震荡。
杭州商品房供应量、成交量双双下跌，成交均价上扬。
无锡楼市成交量止跌回升，成交均价平稳。
宁波楼市成交量价齐涨。
苏州成交量、成交均价环比双双大跌。
珠三角经济圈：
福州商品房成交量大幅下跌，成交均价持续上涨。
厦门楼市成交量下跌，成交均价小幅上涨。
深圳量价齐跌。
广州成交量大幅下跌，成交均价居高不下。
东莞成交量、成交均价双双微降。
海口成交量大幅下跌，成交均价继续上涨。
环渤海经济圈：
北京商品房成交量大涨，成交均价上升。
天津商品住宅成交量创新高，成交均价稳中有升。
沈阳楼市成交均价再次上扬。
大连成交量大幅下降，成交均价整体稳定。
青岛成交量、成交均价双双下跌。
唐山成交量大幅下跌，成交均价平稳。
中原经济圈：
郑州商品房成交量稳中有升，成交均价继续上涨。
西安楼市成交量再创新高，成交均价走稳。
沿江经济圈：
合肥住宅销量小幅下跌，成交均价稳步上涨。
武汉量价齐升。
长沙成交量小幅下跌，成交均价持续上扬。
西南经济圈：
重庆住宅销售成交量大幅下跌，成交均价居高不下。
成都商品房供应量急剧下降，成交量再创年度新高。
贵阳商品房新增供应大幅上升，成交量、成交均价比较稳定。
昆明一手楼市成交量继续大幅上涨，成交均价比较稳定。
存量房市场：
（1）存量房房价指数：
2010年11月，11个城市二手房价格指数平均环比上涨1.52%，较上月缩小0.46个百分点，11个城市的指数均有不同程度的上涨，涨幅在0.3%-3.9%之间。
（2）重点城市分析：
北京住宅指数环比涨幅回落1.8%，成交量增长3成，住宅成交量逆势上扬，环比增长30%；上海住宅指数持续微幅上涨，成交量微幅下降，住宅成交面积持续回落，环比降幅3.2%；广州住宅指数涨幅放缓，成交明显回落，住宅成交面积环比增幅维持一成；深圳住宅指数持续小幅上涨，成交量大幅下滑，住宅成交量持续下滑，环比大幅下降近5成；天津综合指数止跌反弹，但环比涨幅未超过1%，住宅新盘持续放量，成交量大幅增加；成都住宅指数小幅上涨，成交量连续三个月走高，成交面积突破160万平米，但仍不及2009年同期；杭州住宅指数稳步上行，环比上涨0.47%，住宅成交面积环比下降1.28%，同比下降35.24%；武汉楼市再度反转，住宅指数继续上涨，新政难阻旺盛需求，成交量再度放大；南京住宅指数微幅下跌，住宅成交量小幅下降，住宅成交量小幅下降，非住宅成交量大幅上升；苏州住宅指数环比上涨1.31%，成交量环比下降超两成，住宅成交面积大幅下滑，环比降幅扩大23.1个百分点；重庆综合指数环比涨幅扩大，市场供给旺盛，成交面积和成交均价环比双双回落。
重点城市分析：
11月，调控步伐尚未停止，新调控政策接踵而来：
月初的停止三套住房公积金贷款，月中的“限外令”，以及央行先后两次上调存款准备金率。
调控政策的叠加效应加剧楼市的两极分化。
（1）11月份重点城市房地产市场概况：
11月一线城市仍受调控影响，多数城市成交量下滑；11月楼市价格走势较为平稳，大部分城市价格涨跌不大。
（2）2010年重点城市房地产市场状况小结：
经济手段和行政措施并用，综合调控力度空前；住宅用地供应量同比增长43%，地价变动频繁；全年房价高位运行，6-8月平稳甚至下跌，但9月以来小幅上涨；2010年1-11月各大城市二手房月均成交面积皆小于2009年，高于2008年。
2010年前11个月重点城市二手房价格指数皆上升，一线城市中北京涨幅最大。
一、全国房地产市场概况
（一）房地产政策导向
1、严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房
为规范住房公积金个人住房贷款政策，住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会近日联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，规定住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。
在部分房价过高、上涨过快的城市，一些缴存职工使用住房公积金个人贷款购买第二套及以上住房，并非完全用于自住，不符合《住房公积金管理条例》规定，影响住房公积金发挥互助作用和制度公平。
为此，通知的出台对提高资金使用效率、维护缴存职工合法权益有较大的监督管理作用。
2、三部门明确允许土地出让净收益等用于发展公共租赁住房
财政部、国家发展改革委、住房城乡建设部三部门已于日前联合发文，进一步明确关于保障性安居工程资金使用管理的有关问题，允许土地出让净收益等多渠道资金用于发展公共租赁住房。
三部门在通知中明确，为切实解决城市中等偏下收入家庭住房困难，从2010年起，各地在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，可将现行从土地出让净收益中安排不低于10%的廉租住房保障资金，统筹用于发展公共租赁住房，包括购买、新建、改建、租赁公共租赁住房，贷款贴息，向承租公共租赁住房的廉租住房保障家庭发放租赁补贴。
同时，按照《住房公积金管理条例》规定，住房公积金的增值收益扣除计提住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用后，作为建设廉租住房的补充资金。
从2010年起，各地在完成当年廉租住房保障任务的前提下，可以将住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金，统筹用于发展公共租赁住房。
本报告认为2010年是保障性安居工程建设任务最为繁重的一年。
在继续推进廉租住房建设和棚户区改造的基础上，2010年上半年国家有关部委又出台了指导意见，提出加快发展公共租赁住房，弥补了长期以来“夹心层”住房政策缺位。
3、两部委联手摸底地方楼市调控
楼市“二次调控”出台接近两月之际，住房和城乡建设部和国土资源部正在组织一轮大规模的联合检查，摸底地方对中央调控政策的落实情况。
上述两部委近日已经组成联合调查组，奔赴全国各地，检查省级政府对住房供地计划、闲置用地清理、保障房建设和查处违规房企的相关情况。
此番检查方式包括实地检查、座谈、查阅资料和网上核查，检查范围除了省（区、市）总体情况外，还将抽取省会城市和1-2个设区市（州、盟）。
此外，与以往不同，此次检查组还将深入到县（区、旗）一级政府开展检查工作。
本报告认为9月底出台的“国五条”明确要求对地方落实房地产调控政策严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。
此次两部委联查重点放在地方落实层面，有望为未来的问责工作提供决策依据。
4、地方调控政策
（1）浙江制度化监管商品房预售资金
浙江省住房和城乡建设厅、中国人民银行杭州中心支行等联合制定的《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》自2010年11月1日起施行。
根据这个办法的规定，批准预售的商品房建设项目要全部纳入预售资金监管对象范围，预售资金须存入专用存款账户，实行封闭管理不得支取现金。
房地产开发企业可以根据实际情况向预售资金监管银行提出使用申请，商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设；未签订商品房预售资金监管协议书的项目，房地产行政主管部门不得发放商品房预售许可证。
此外，该办法还指出，违规者将被停止项目销售，同时被记入企业的诚信档案和人民银行的企业征信系统。
商品房预售资金缺乏监管是导致开发商与业主纠纷的重要原因。
办法的出台就是有针对性地进一步规范商品房预售资金的监督管理，从而防止商品房交易风险，维护购房消费者的利益。
（2）北京市土地出让首设价格上限
北京市土地出让又将推行一种新方式，即挂牌上市土地设定价格上限，达到上限的多个开发商则需靠投报配建租赁房的面积决出赢家。
北京市土地整理储备中心表示，房山区长沟镇南区、北区两块居住用地将截止竞价。
两块用地使用权出让公告中明确规定，在挂牌竞价截止前，最高报价已达到本项目合理地价上限价格，且至竞价截止时仍有两个或两个以上的竞买人要求竞买的；或在现场竞价中最高报价达到上限价格的，则由北京市土地整理储备中心对挂牌出让地块组织现场投报配建租赁房面积活动。
也就是说，这两块地将由政府部门设定价格上限，如果有多个开发商都达到了上限，就不再“价高者得”，而是谁配建的租赁房面积多，谁就拿地。
本报告认为11月是2010年北京土地入市高峰期，而挂牌出让的居住用地价格首次出现了不能超过合理上限的规定，有可能推广到更多的居住用地项目中，在控制地价的同时又增加了租赁供给，能够逐步缓解区域住房需求紧张的情形。
若此新规长久执行，今后居住用地的地王可能逐步减少，未来优势十分明显的居住用地，可能会以配建较多租赁房的面貌入市。
但由于新规刚刚开始实行，土地价格合理上限的制定标准还没有公布，且配建的租赁房在建成后以何种方式供应市场也没有明确规定，因此其效果还有待市场的检验。
（3）上海全面执行新“限外令”
防止境外热钱流向中国的房地产市场，住房和城乡建设部、国家外汇管理局于日前就进一步规范境外机构和个人购房管理联合下发通知。
通知要求，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房，境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。
从沪上各大房产中介机构了解到，目前上海已开始全面执行新版限外政策，在上海购房的境外人士都必须出具一份购房自住承诺书以及相关劳务证明。
不过，由于境外人士的婚姻状况、家庭关系较为隐秘，因此目前的限外政策只能针对个人，而境外人士家庭的购房状况尚难严格限制。
（二）主要指数分析
国房景气指数：
延续2010年以来总体下跌的趋势
11月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为103.20，自10月份出现小幅回升后，又环比下跌0.37点，比2009年同期提高0.42点。
图1：
2009-2010年11月全国房地产开发景气指数
数据来源：
国家统计局
从分类指数看，房地产开发投资分类指数为104.82，比10月份回落0.06点，比2009年同期提高4.22点；本年资金来源分类指数为104.74，比10月份回落1.77点，比2009年同期回落4.78点；土地开发面积分类指数为96.42，比10月份提高1.96点，比2009年同期提高1.06点；商品房待售面积分类指数为103.10，比10月份提高0.06点，比2009年同期提高9.26点；房屋施工面积分类指数为106.25，比10月份回落2.42点，比2009年同期提高3.24点。
11月份国房指数出现下跌，主要是受到房屋施工面积分类指数环比回落2.42点的影响，由于年关将至，一些房地产开发商基本完成年度开工计划，在2011年政策前景不明朗的情形下，他们更多地采取观望态度，这也导致景气指数的环比回落。
（三）全国房地产开发投资情况分析
1、全国房地产开发投资情况：
增速依然保持了35%以上的快速上涨态势
国家统计局发布的数据显示，2010年1-10月全国完成房地产开发投资38069.5亿元，同比增长36.5%，增幅同比提高19.9个百分点，比1-9月提高0.1个百分点，高于同期城镇固定资产投资12.1个百分点。
图2：
2008-2010年1-10月固定资产投资与房地产开发投资增长率
数据来源：
国家统计局
从供应结构来看，以住宅为主的房地产开发投资增长持续高位运行，这主要是由住宅的特性决定的。
在工业化、城市化迅速发展所形成的城镇人口不断增加的背景下，作为居住用途的住宅就成为房地产市场首要的也是主导性的需求。
具体来看，2010年1-10月，在房地产开发投资中，商品住宅完成投资26682.9亿元，同比增长33.8%，增幅同比提高19.7个百分点，与1-9月持平，占房地产开发投资的比重为70.1%；办公楼投资1446.9亿元，同比增长为33.4%，增幅同比提高0.3百分点，比1-9月回落2.6个百分点，所占比重为3.8%；商业营业用房投资4375.3亿元，同比增长33.9%，增幅同比回落1.3个百分点，比1-9月提高0.6个百分点，所占比重为11.5%；其他投资5564.4亿元，同比增长55.2%，增幅同比提高43.2个百分点，比1-9月提高0.6个百分点，所占比重为14.6%。
从保障性住房的供给情况来看，2010年1-10月，90平方米以下住房完成投资8229.4亿元，同比增长27.0%，增幅同比回落4.5个百分点，比1-9月回落0.3个百分点，占住宅投资的比重为30.8%；经济适用房完成投资829.2亿元，同比下降4.7%，降幅比1-9月缩小1.2个百分点，2009年同期为增长19.3%，占住宅投资的比重仅为3.1%。
现有保障性住房的供给数量远远满足不了中低收入居民家庭的巨大需求。
图3：
2009-2010年1-10月不同用途房地产开发投资构成情况
数据来源：
国家统计局
图4：
2008-2010年1-10月不同用途房地产开发投资增长率
数据来源：
国家统计局
从区域分布上来看，房地产开发投资增速表现为东、西部地区领跑中部地区。
具体来看，2010年1-10月东部地区完成房地产开发投资22293.2亿元，同比增长38.3%，增幅同比提高24.8个百分点，与1-9月持平；中部地区完成投资8112.5亿元，同比增长32.6%，增幅同比提高9.3个百分点，比1-9月提高0.5个百分点；西部地区完成投资7663.8亿元，同比增长35.8%，增幅同比提高16.9个百分点，与1-9月持平。
图5：
2009-2010年1-10月不同地区房地产投资额完成情况
数据来源：
国家统计局
图6：
2008-2010年1-10月东、中、西部地区房地产投资增长率
数据来源：
国家统计局
2、房地产开发企业资金来源情况：
同比增速快速回落
在一系列遏制房价过快上涨等宏观调控政策影响下，2010年以来全国房地产开发企业资金来源同比增长速度显现出快速回落态势。
国家统计局发布的数据显示，2010年1-10月全国房地产开发企业到位资金56923.0亿元，同比增长32.0%，增幅同比回落8.4个百分点，比2010年1-9月回落0.5个百分点。
其中，国内贷款10442.9亿元，同比增长26.3%，增幅同比回落12.4个百分点，比2010年1-9月回落0.9个百分点；利用外资539.5亿元，同比增长43.3%，2009年同期为负增长29.6%，比2010年1-9月提高17.3个百分点；企业自筹资金21553.3亿元，同比增长50.7%，增幅同比提高34.2个百分点，比2010年1-9月提高1.0个百分点；其他资金24387.4亿元，同比增长21.0%，增幅同比回落48.0个百分点，比2010年1-9月回落1.3个百分点。
在其他资金中，定金及预收款13949.6亿元，同比增长18.7%，增幅同比回落40.5个百分点，与2010年1-9月持平；个人按揭贷款7101.7亿元，同比增长15.2%，增幅同比回落104.5个百分点，比2010年1-9月回落4.4个百分点。
总体来看，除利用外资和企业自筹资金增速有所提升外，其他各分类资金来源增速与上月相比均呈回落态势。
图7：
2009-2010年1-10月全国房地产开发企业资金来源
数据来源：
国家统计局
图8：
2008-2010年1-10月房地产开发企业资金来源构成增长
数据来源：
国家统计局
3、商品房建筑与销售情况
（1）土地购置与开发情况：
土地开发面积增速迟缓，企业囤地现象依然严重
作为房地产发展的先行条件，土地购置面积和开发面积决定房地产市场的长期供给量。
公开资料显示：
2010年全国30个省市住房用地计划拟供应量约18万公顷，与2009年全国住房实际供地量7.65万公顷、前5年实际供地量平均值5.47万公顷相比呈大幅增加态势，体现了本次房地产行业调控从源头增加供给的决心。
与此同时，在我国宏观经济继续向好以及企业家信心持续增强等因素影响下，2010年以来全国土地市场显著回暖，房地产开发企业土地购置面积一举扭转2009年持续负增长态势并保持30%以上的增长。
但值得注意的是，土地开发面积增速迟缓状况仍然没有改变。
国家统计局发布的数据显示，1-10月全国房地产开发企业购置土地面积32778.1万平方米，同比增长36.2%，增幅比1-9月提高0.6个百分点，2009年同期为负增长18.7%；同期，全国房地产开发企业完成土地开发面积17362.8万平方米，同比下降5.9，降幅同比扩大1.3个百分点，与2010年1-9月相比缩小1.3个百分点，土地开发面积仍然没能扭转2009年以来持续的负增长态势，说明企业囤地现象依然严重。
图9：
2008-2010年1-10月房地产土地购置与开发面积及同比增长
数据来源：
国家统计局
（2）
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