资产评估自考重点中的重点.docx
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资产评估自考重点中的重点
第一章总论
资产评估是指由专门机构和人员，根据国家规定和关于资料，依照特定目，遵循合用原则，选取恰当价值类型，按照法定程序，运用科学办法，对资产价值进行评估和估算过程。
资产评估特点
（一）现实性
（二）市场性（三）预测性（四）公正性（五）征询性
资产评估与会计计价区别资产评估有广义和狭义之分，广义资产评估涉及所有涉及资产价值行为。
但是，理论界定和实践运用中，咱们所称资产评估是狭义，反映是在产权变动、资产流动等资产特定行为下估价过程。
因而，资产评估与会计计价具备明显区别，体当前如下几种方面：
（一）发生前提条件不同
（二）目不同（三）执行操作者不同固然，资产评估与会计计价也是有联系，会计计价有时需要以资产评估价值为根据。
但资产评估与会计计价毕竟是两个不同经济范畴，无论在理论上还是实际工作中都必要明确区别。
资产评估特定目1、资产转让2、公司兼并3、公司出售 4、公司联营5、股份经营6、中外合资7、公司清算8、抵押 9、担保 10、公司租赁 11、债务重组
价值类型是指评估价值含义，是评估价值质规定。
将价值类型分为现行市价、重置成本、收益现值和清算价格，这是国内理论界比较早具备代表性观点。
1、重置成本是指现实市场条件下，重新构建一项全新资产所耗费货币支出2、现行市价是指资产在公开市场上售卖价格。
3、收益现值是依照资产将来预期获利能力大小，以恰当折现率将将来收益折现为现值。
4、清算价格是指在非公开市场上限制拍卖价格。
市场价值定义为：
自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常市场营销之后所达到公平交易中某项资产应当进行交易价值预计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何逼迫压制。
1、在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者价值，该价值类型重点反映了作为公司构成某些特定资产对其所属公司可以带来价值，而并不考虑该资产最佳用途或资产变现所能实现价值量。
2、投资价值是指资产对于具备明确投资目特定投资者或某一类投资者所具备价值。
4、持续经营价值5、清算价格保险价值是指也许因危险导致损失实体项目重置和（或）重建成本。
6、保险价值是指也许因危险导致损失实体项目重置和（或）重建成本。
7、课税价值是指依照税法中规定与征纳税收有关价值定义所拟定价值。
决定和影响价值类型因素 1、评估特定目（经济行为）2、市场条件； 3、资产功能及其状态。
资产评估原则是调节资产评估委托者、评估业务承担者以及资产业务关于权益各方在资产评估中互有关系，规范评估行为和业务准则。
资产评估原则 一、资产评估工作原则
（一）独立性原则
（二）客观性原则（三）科学性原则（四）专业性原则二、资产评估经济原则
（一）贡献原则
（二）代替原则（三）预期原则
资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行系统性工作环节。
资产评估程序 1、明确资产评估业务基本领项；2、订立资产评估业务商定书；3、编制资产评估筹划；4、资产勘查与现场调查；5、收集资产评估资料；6、评估估算；7、编制和提交资产评估报告书；8、资产评估工作档案归档。
资产评估程序重要性
（一）资产评估程序是规定资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力重要保证
（二）资产评估程序是有关当事方评价自查评估服务重要根据（三）恰当执行资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩重要手段之一。
资产评估程序内容
（一）明确资产评估业务基本领项
（二）订立资产评估业务商定书（三）编制资产评估筹划（四）资产勘查与现场调查（五）收集资产评估资料（六）评估估算 （七）编制和提交资产评估报告书 （八）资产评估工作档案归档
第二章资产评估基本办法
资产评估基本办法市场法市场法当前是最简朴、最有效办法。
成本法是指在评估资产时按被评估资产现时重置成本扣减其各项损耗价值来拟定被评估资产价值办法。
市场法评估资产程序及其优缺陷市场法是资产评估中最简朴、最有效办法。
其长处体当前：
1、可以客观反映资产当前市场状况，其评估参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；2、评估成果易于被各方面理解和接受。
市场法缺陷体当前：
1、需要有公开及活跃市场作为基本，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用；2、不合用于专用机器、设备、大某些无形资产，以及受地区、环境等严格限制某些资产评估。
市场法评估资产环节1、明确评估对象；2、进行公开市场调查，收集相似或相类似资产市场基本信息资料，寻找参照物；3、分析整顿资料并验证其真实性，判断选取参照物；4、把被评估资产与参照物比较；5、分析调节差别，做出结论。
成本法评估资产环节 ①拟定被评估资产，并估算重置成本；②拟定被评估资产使用年限③估算被评估资产损耗或贬值；④计算拟定被评估资产价值。
成本法评估资产程序及其优缺陷1、比较充分地考虑了资产损耗，评估成果更趋于公平合理；2、有助于单项资产和特定用途资产评估；3、在不易计算资产将来收益或难以获得市场参照物条件下可广泛地应用；4、有助于公司资产保值。
采用成本法缺陷1、工作量较大；2、以历史资料为根据拟定当前价值，必要充分分析这种假设可行性；3、经济性贬值不易全面精确计算。
收益法收益法中各项指标拟定
（一）收益额
（二）折现率和资本化率（三）收益期限
收益法评估资产程序及其优缺陷 1、收集验证关于经营、财务状况信息资料；2、计算和对比分析关于指标及其变化趋势；3、预测资产将来预期收益，拟定折现率或资本化率；4、将预期收益折现或资本化解决，拟定被评估资产价值。
（二）收益法优缺陷1、收益法长处
（1）能真实和较精确地反映公司资本化价值；
（2）与投资决策相结合，应用此法评估资产价值易为买卖双方所接受。
2、收益法缺陷
（1）预期收益额预测难度较大，受较强主观判断和将来不可预见因素影响；
（2）在评估中合用范畴较小，普通合用公司整体资产和可预测将来收益单项资产评估
重置成本估算1、重置核算法2、物价指数法3、功能价值法4、规模经济效益指数法
功能性贬值是由于资产技术相对落后浮现新技术资产而导致某些贬值
经济性贬值是由于国家政策因素或宏观调控因素影响这个资产，该资产往往体现为闲置、使用价值不能较好发挥。
资产评估办法之间关系
（一）资产评估办法之间联系。
评估办法是由互有关联、内在有关不可分割技巧和程序构成，其目的就是获得令人信服可靠评估价值。
成本和市场销售数据分析普通是收益法运用中不可缺少某些；同样，折现和资本化运用也时常运用于市场法和成本法中。
例如，市场法中分析和调节参照物价格与被评估资产价格差别因素，会用到折现和资本化技巧；在成本法中，对功能性贬值等拟定也要采用折现和资本化办法。
普通来说，成本法、收益法运用都是建立在现行市价基本之上，只是它们运用不像市场法运用体现得那么直接而已。
（二）市场法与成本法区别
（1）从买者和卖者角度考虑不同样；
（2）市场法市价和成本法价格包括内涵不同样；（3）市场法和它原始成本没有直接关系，而成本法和它历史成本是有直接关系；（4）成本是按照它重置成本（全新重置成本），全新重置成本就是重新购买一台全新资产所耗费所有支出扣减各项损耗来拟定，而市场法是按照它选定一定参照物进行功能价值因素调节，而得到评估值一种办法。
资产评估办法选取1、资产评估办法选取必要与资产评估价值类型相适应。
2、资产评估办法必要与评估对象相适应。
评估对象是单项资产还是整体资产，是有形资产还是无形资产等，往往规定有不同评估办法与之相适应。
3、评估办法选取还要受可收集数据和信息资料制约。
第三章 机器设备评估
机器设备是指由金属或其她材料构成，由若干零部件装配起来，在一种或几种动力驱动下，可以完毕生产、加工、运营等功能或效用装置。
机器设备特点：
1、单位价值高、有效期限长；2、价值高低与所处地区不具备直接关系；3、机器设备中依附着无形资产；4、机器设备更新换代较快。
机器设备评估特点1、普通不具备独立获利能力；2、整体性机器设备评估时应当考虑互相对价值影响；3、个体贬值差别性较大，拟定贬值时应单台单件进行；4、考虑其功能性贬值和经济性贬值。
机器设备评估程序1、明确评估目；2、清查机器设备，明确评估对象；3、对机器设备进行鉴定，拟定其合用性、可用性及重要技术参数；4、研究拟定评估办法，收集有关信息资料；5、评估估算，撰写评估报告。
机器设备核查
（一）逐项清查
（二）抽样核查
机器设备评估成本法是指通过估算机器设备重置成本，然后扣减其各种贬值来估测机器设备评估值办法。
机器设备重置成本构成总体来说涉及购买费、运送费、安装调试费。
机器设备评估市场法市场法是通过市场找到相似或类似资产交易案例，对被评估资产和市场上找到参照物资产进行比较，调节它们之间差别，最后拟定评估值一种办法。
市场法评估机器设备基本环节
（一）对评估对象进行鉴定，获取评估对象基本资料
（二）进行市场调查，获取市场参照物（三）因素比较（四）计算评估值
第四章建筑物评估
房地产特性1、位置固定性2、耐用性3、影响因素多样性4、投资大量性5、保值增值趋势
房地产评估程序 1、明确评估基本领项2、拟定评估工作方案3、实地勘查收集资料4、选用评估办法评估估算5、拟定评估成果，撰写评估阐明和报告
第五章土地使用权评估
土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资权利。
土地资产价格类型 1、基准地价2、标定地价3、土地使用权出让底4、转让价格5、出租价格6、其她价格（土地交易成交价格、抵押价格）
影响地产价格因素1、行政因素2、社会因素3、经济因素4、其她普通因素
土地使用权评估原则
（一）代替原则
（二）最有效使用原则（三）变动原则（四）供需原则（五）贡献原则
土地权属类型
（一）土地所有权
（二）划拨土地使用权（三）出让土地使用权（四）集体土地所有权土地权属处置方式 1、出让方式2、直接投资入股方式3、租赁方式
成本法评估环节 1、估算土地获得费。
2、估算土地开发费。
3、估算税费。
4、估算利息。
5、估算利润。
6、估算土地增值收益。
7、估算土地使用权评估值
建筑物是指与土地组合建设成果，总体上划分为房屋和构筑物两大类。
建筑物评估特性
（一）建筑物价值内涵复杂性特点
（二）建筑物产权受土地使用权年限制约（三）建筑物功能、用途及评估办法
建筑物评估时需考虑因素1、物理因素这是建筑物价格决定因素。
2、环境优劣影响外部环境条件优劣是影响其价值一种重要因素。
3、经济地理因素在国内政治经济文体发展极不平衡。
4、新旧限度土地不存在实体陈旧贬值问题，而建筑物会随着建筑年代久远而陈旧。
5、用途6、产权7、政策因素国家经济政策每个时期均有一定重点和方向。
8、供需状况9、其她因素如住房制度改革、长期投资贷款利率变化等都直接影响建筑物价格。
建筑物评估原则
（一）代替原则
（二）最有效使用原则（三）供需原则（四）房地合一原则
建筑物成本构成1、建筑安装工程费2、前期费用3、其她费用4、间接费用5、合理利润6、资金成本7、税金
市场法评估建筑物程序1、资料收集。
2、选取作比较交易实例。
3、交易行为补正。
4、交易日期修正。
5、区域因素修正。
残存估价法运用办法原理是是一方面得到房地合二为一价值，减去土地价值得到建筑物价值，再细分在建筑物评估过程中，一方面得到房地合二为一收益，减去土地收益，得到建筑物物收益，建筑物收益通过一定折现方式折现，拟定建筑物质价格。
第六章无形资产评估
无形资产特点1、无形资产具备非流动性，并且有效期较长。
2、无形资产没有物质实体，但将来收益较大。
3、无形资产单独不能获得收益，它必要附着于有形资产。
影响无形资产评估价值因素
（一）无形资产成本
（二）机会成本（三）效益因素（四）有效期限（五）技术成熟限度（六）转让内容因素（七）国内外该种无形资产发展趋势、更新换代状况和速度（八）市场供需要状况（九）同行业同类无形资产价格水平
无形资产评估程序
（一）明确评估目无形资产评估详细目有：
1、市场上无形资产转让；2、无形资产投资；3、股份制改造、清算资产；4、法律诉讼中作为诉讼标；5、纳税需要；6、保险需要及其她目。
（二）鉴定无形资产（三）拟定评估办法，收集有关资料（四）整顿和报告，做出评估结论
无形资产功能特性 1、附着性2、共益性3、积累性4、代替性
无形资产成本特性1、不完整性 2、弱相应性3、虚拟性。
专利权是国家专利机关依法批准创造人或其权利受让人对其创造成果，在一定期间内享有占权或专有权。
专利权特点1、独占性，也称排她性。
2、地区性。
3、时间性。
4、可转让性。
专利权评估程序
（一）证明和鉴定专利权存在
（二）拟定评估办法，收集有关资料（三）完毕评估报告，并加以详尽阐明
专利权评估最惯用办法是收益法，有时也会用到成本法。
专有技术特点 1、实用性。
2、新颖性3、价值性。
4、保密性。
专有技术，又称非专利技术、技术秘密，是指未经公开、未申请专利知识和技巧。
重要涉及设计资料、技术规范、工艺流程、材料配方、经营决窍和图纸、数据等技术资料。
影响专有技术评估值因素分析 1、专有技术有效期限。
2、专有技术预期获利能力。
3、分析专有技术市场状况。
4、专有技术开发成本。
专有技术评估办法与专利权评估办法基本相似。
商标权及其特点商标权是商标注册后，商标所有者依法享有权益，它受到法律保障，未注册商标不受法律保护。
商标权评估程序
（一）明确评估目
（二）市场调研和分析（三）拟定评估办法，收集拟定关于指标（四）计算、分析、得出结论，完毕评估报告
商标权评估采用办法普通为收益法。
计算机软件特点独创性（即原始性）、无形性、复制性及复杂性计算机软件价值评估办法普通用成本法评估如果是购进软件，可参照购进价估价；如果是为了销售，能计算销售收益，可用收益法进行估价。
收益法评预计算机软件环节1、拟定评估基准日和评估目。
2、界定软件评估范畴。
3、计算软件销售收益。
4、拟定软件经济寿命，预测寿命期内各年收益。
商誉普通是指公司在同等条件下，能获取高于正常投资报酬率所形成价值。
商誉评估办法割差法割差法是依照公司整体评估价值与各单项资产评估值之和进行比较拟定商誉评估价值办法
第七章流动资产评估
流动资产评估特点1、流动资产评估是单项评估。
2、必要选用准流动资产评估基准时间。
3、即要认真进行资产清查，同步又要分清主次，掌握重点。
4、流动资产周转速度快，变现能力强。
流动资产评估程序1、拟定评估对象和评估范畴。
2、对有实物形态流动资产进行质量检测和技术鉴定。
2、对有实物形态流动资产进行质量检测和技术鉴定。
3、对公司债权、票据、分期收款发出商品等基本状况进行分析。
4、合理选取评估办法。
5、评估估算流动资产，产生评估结论。
在产品评估
（一）成本法
（二）市场法
第八章长期投资和递延资产评估
长期投资是指不准备在一年内变现投资，涉及股票投资、债券投资和其她投资。
长期投资评估特点1、长期投资评估是对资本评估。
2、长期投资评估是对被投资公司偿债能力和获利能力评估。
债券是政府、公司和银行等债务人为了筹集资金，按照法定程序发行并向债权人承诺于指定日期还本付息有价证券。
分为金融债券、政府债券和公司债券。
债券具备如下特点：
1、收益稳定性。
2、投资风险小。
债券价格1、票面价格，是指股份公司在发行股票时所表白每股股票票面金额。
2、发行价格，是指股份公司在发行股票时出售价格，重要有面额发行、溢价发行、折价发行。
普通同一种股票只有一种发行价格。
3、账面价格，又称股票净值，是指股东持有每一股股票在公司财务账单上所体现出来净值，是证券分析家和财会人员运用一种概念。
4、清算价格，是指公司清算时，每股股票所代表真实价格。
5、内在价格，是一种理论根据，是依照证券分析人员对将来收益预测而折算出股票现时价格。
6、市场价格，是指证券市场上买卖股票价格。
上市股票是指公司公开发行，可以在股票市场上自由交易股票。
股权投资评估办法普通都应选用收益法。
对于合同、合同明确商定了投资报酬，可将按规定应获得收益折现为现值，计作评估值。
对到期收回实物资产，按商定或预测出收益折为现值，再加上到期收回资产价值，计算评估值。
其她资产是指除流动资产、长期投资、固定资产、无形资产以外资产，如长期待摊费用
其她资产评估基本原则是只有在评估基准日后能为新产权主体产生利益，才干界定为其她资产评估对象
第九章公司整体资产评估
公司特点：
1、赚钱性。
2、整体性。
3、待续经营性。
公司价值1、账面价值。
2、市场价值。
公司价值评估重要体现为：
1、公司整体价值；2、股东所有权益价值；3、股东某些权益价值。
公司价值评估程序
（一）明确评估目和评估基准日
（二）明确评估对象（三）制定比较详尽评估筹划（四）对资料加以归纳、分析和整顿，并加以补充和完善（五）依照资产特点、评估目选取适当办法，评估估算资产价值（六）讨论和纠正评估值（七）产生结论，完毕公司价值评估报告
公司价值评估应考虑因素
（一）公司所有资产价值
（二）公司获利能力
（三）公司外部环境涉及市场、政府政策法规等。
公司价值评估中财务分析
（一）公司偿债能力
（二）公司运营能力可采用如下指标考察。
1、存货周转率。
（1）存货周转次数。
（2）存货周转天数。
存货周转率是衡量公司营销能力强弱和存货管理效果指标（三）公司赚钱能力投资报酬率。
反映公司每元投资所能带来利润。
重要有
（1）资产报酬率（资产利润率）。
公司一定期期内实现利润与资产总额比率。
（2）净资产利润率。
税后利润与净资产之间比例。
比例越大，阐明收益越强。
收益法应用于公司整体评估形式有两种。
1、年金资本化法。
2、分段法。
净收益与钞票流量既有差别，也存在密切联系，重要体当前如下方面：
1、净收益是预测将来钞票流量基本。
2、钞票流量与净收益差别可揭示净收益品质好坏。
净收益与钞票流量之间随着关系越强，表白公司净收益品质越好；即净收益与钞票流量之间差别（数量上、时间分布）越小，阐明净收益收现能力越强。
收益品质越好，公司资产流动性和财务适应性就越强。
公司收益预测办法1、综合调节法2、产品周期法3、当代记录法
公司价值评估其她办法资产基本法也称为成本加和法，是指采用一种或一种以上基于公司资产价值评估办法。
是以资产负债表为导向评估办法。
市盈率乘数法 市盈率本为是上市公司每股股票价值与其年收益额之比。
第十章 资产评估准则与行业管理
资产评估报告是指评估机构按照评估工作制度关于规定，在完毕评估工作后向委托方和关于方面提交阐明评估过程和成果书面报告。
资产评估报告作用1、为被委托评估资产提供作价意见2、是反映和体现资产评估工作状况，明确委托方及关于方面责任根据 3、对资产评估报告进行审核，是管理部门完善资产评估管理重要手段。
4、是建立评估档案、归集评估档案资料重要信息来源。
资产评估报告基本内容1、拥有被评估资产公司或权利人名称2、资产评估对象和范畴3、评估目和基准日4、定义价值类型5、列出评估办法及其重要参数拟定根据和过程6、评估结论7、重要声明
资产评估报告编制1、评估资料分类整顿2、评估资料分析讨论3、评估资料汇总和评估报告编排4、评估报告先由项目经理审核，再报评估机构经理审核签发。
资产评估报告书重要是由委托方来使用。
资产评估准则内容从总体上来说，涉及业务准则和职业道德准则
业务准则是指资产评估业务活动中涉及评估对象、评估根据、评估办法、评估程序等一系列规范总称。
职业道德准则是指与人们职业活动紧密联系并具备自身职业特性道德准则和规范。
产评估职业道德是指人们在从事资产评估职业时应当遵循道德准则和规范。
资产评估管理模式1、政府管理模式2、行业自律管理模式3、政府监管下行业自律管理模式五）有一待估宗地，剩余使用年限为45年，土地还原利率为7％，现收集到A、B、C三个宗地交易实例，详细状况见下表：
宗地
成交价（元/M2）
交易时间
交易状况
区域因素
个别因素
容积率
剩余年限
待估宗地
1月
0
0
0
1.7
45年
A
2150
1月
-1%
0
-1%
1.6
40年
B
2400
1月
0
+2%
0
1.8
45年
C
2100
1月
-2%
0
-1%
1.6
40年
表中交易状况、区域因素和个别因素都是参照物与待估宗地相比较，以待估宗地为基准拟定数值，容积率每增长0.1，宗地地价比容积率为1.5时增长3％，该都市从到每年地价上升1％，试依照上述条件评估待估宗地在1月价格（计算成果以元为单位，取整数）
解：
A修正值=2150×
×
×
×
×
=2150×1.01×1.01×1.01×1.03×1.02=2326元/㎡
B修正值=2400×
×
×
=2311元/㎡
C修正值=2100×
×
×
×
×
=2100×1.02×1.02×1.01×1.03×1.02=2318元/㎡
宗地评估值=（2326+2311+2318）÷3=2318/㎡
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