房地产问题.docx
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房地产问题
问题：
请教房地产帐务处理 新手提问
问题状态：
已解决
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提问时间：
2008-10-2913:
52:
10
我手上现有如下票据，要怎么进行帐务处理：
1、07年10月16日交经济局土地交易保证金800万元元，没有付款后的凭据，怎么做帐？
2、08年5月3日，以个人名字汇兑200万元到公司帐上，200万元为投资款
3、08年5月12日，提现200万元
4、08年5月12日，交经济局企业改制拍卖金200万元。
5、08年5月26日，交经济局企业改制拍卖金190.5万元
6、08年5月29日，提现190.5万元
7、测量费7300元
问题分类：
财经会计类-税务业务探讨 提问区域：
-
提问者：
robotAsk
最佳答案（该答案于2008-10-2913:
52:
11被设置为最佳答案）
1、07年10月16日交经济局土地交易保证金800万元元，没有付款后的凭据，怎么做帐？
（1）付款时
借：
其他应收款--土地保证金800万
贷：
银行存款800万
（2）收到发票
借：
无形资产或开发成本--土地成本等科目800万
贷：
其他应收款--土地保证金800万
2、08年5月3日，以个人名字汇兑200万元到公司帐上，200万元为投资款
借：
银行存款200万
贷：
实收资本--XXX200万
3、08年5月12日，提现200万元
借：
现金200万
贷：
银行存款200万
4、08年5月12日，交经济局企业改制拍卖金200万元。
借：
无形资产--土地使用权200万
贷：
现金200万
5、08年5月26日，交经济局企业改制拍卖金190.5万元
借：
无形资产--土地使用权190.5万
贷：
现金190.5万
6、08年5月29日，提现190.5万元
借：
现金190.5万
贷：
银行存款190.5万
7、测量费7300元
借：
管理费用或无形资产等科目7300
贷：
现金（或银行存款）7300
论房地产开发成本及其核算
我国的房地产业在经历了狂热、低迷、大起大落，目前正处于理性发展阶段。
经过这些年的整顿，有关法规制度已比较完善，房地产开发将在有序、规范的道路上运作，房产商要想获得经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出。
笔者根据几年来的工作经历，对房地产开发成本的内容以及在核算中遇到的一些问题谈些粗浅的看法。
一、房地产开发成本的组成
房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。
就其用途来说，大致可分为三大部分：
1、土地、土建、设备费用。
这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80％。
其中最重要的是土地费用。
土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行，是否有预期利润的最主要经济指标。
土地费用主要包括土地出让金、置换成本、批租费用、动迁费用、拍卖佣金、契税等。
房产商在决定是否开发一个项目前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼面地价），以此来进行项目的可行性评估。
2、配套及其他收费支出。
主要是指水、电、煤气、小区绿化和道路、大市政和公建配套费。
学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。
其他收费项目中有些虽然属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但由于种种原因，企业大多难以全部收回。
这类收费项目种类繁多，标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，任意性很强，标准普遍偏高。
配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因表影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10－15％。
房地产开发商通过各种途径，运用各种方法减少这部分费用支出，是降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。
3、管理费用和筹资成本。
房地产开发与其他一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。
因此，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。
如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本、体现经营成果，将起到非常重要的作用。
二、房地产开发成本的核算
房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。
企业进行开发成本核算，除了必须严格执行国家制定的房地产开发企业会计制度和财务制度外，根据笔者的经验，还应该注意解决以下几个问题。
1、成本归集对象。
房地产开发企业在进行成本核算时，象其他行业一样．首先应该确定成本归集对象，即成本核算单位。
对于小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，这个问题比较容易解决，可以将全部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。
但是对大规模的开发，如街坊改造或小区开发，就必须科学地确定成本归集对象。
在这种情况下，笔者认为成本核算对象不能过细（如以单幢为单位），因为这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。
相反，也不能简单地以整个小区为核算单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间，这样做势必使成本核算资料滞后，失去其在管理上的作用。
笔者认为：
应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据。
对大的开发项目应该适当分块，比如将一个小区内不同类型的商品房按不同的开发期进行分块，便于费用的归集和成本结算，这样才能充分发挥成本核算的作用。
2、成本项目的设立。
正确划分成本项目，可以客观地反映产品的成本结构，便于分析研究降低成本的途径。
按现行的房地产开发企业会计制度规定，“开发成本”作为一级成本核算科目，企业应在该科目下，根据自己的经营特点和管理需要，选择成本项目，并据此进行明细核算。
如何确定成本项目？
笔者认为成本项目不能太多，对于发生次数较少，特别是单笔发生的费用，应尽量合并。
如各种配套费用支出，可设立一个“配套费用”明细科目进行核算。
而对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。
如土地费用、土建费用及设备费用，特别是土建费用，如系分合同发包的还应该按合同进行明细核算，以便能随时了解工作量进度和付款情况，并为工程的竣工决算提供资料。
3、间接费用的核算。
企业的间接费用主要包括管理费用、财务费用和销售费用。
按现行房地产开发企业会计制度规定，这些费用应作为期间费用，直接计入当期损益。
笔者认为，这样处理，对部分费用来说，有悖于会计的配比性原则。
比如，为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用，这些费用的特点是数额较大、受益对象明确，如果在受益对象实现销售之前，就将其列入损益类科目进行核算，势必会形成虚假的财务成果，不能客观地反映企业的实际经营情况。
因此，笔者认为，对受益对象明确的贷款利息和前期销售费用应视同资本性支出进行核算。
前者列入“开发成本”，作为成本项目的一个组成部分；后者可在“递延资产”科目下开设明细专户进行核算，待开发产品实现销售后，再转入“销售费用”科目。
4、项目的竣工决算。
房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结出经营利润。
可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而忽视项目决算。
因为工程决算在施工完成后进行，时间性比较明确，而且涉及到工程款的支付，不易拖拉。
而项目决算有可能因为各种原因变得遥遥无期，比如小区个别配套没有完成（不影响销售），计划中的公建设施暂时不能实施，或者押金的收回久拖不决等，都会影响整个开发项目的完全建成，进而影响项目决算。
如何解决这个问题，笔者认为，可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算计入成本，使项目决算能按计划进行，以后待工程完成再按实际支出调整项目成本。
由于这部分工程支出，通常在项目总投资中所占的比例很小，这样做对项目的总成本和单位成本不会造成较大的影响。
论房地产开发成本及其核算
我国的房地产业在经历了狂热、低迷、大起大落，目前正处于理性发展阶段。
经过这些年的整顿，有关法规制度已比较完善，房地产开发将在有序、规范的道路上运作，房产商要想获得经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出。
笔者根据几年来的工作经历，对房地产开发成本的内容以及在核算中遇到的一些问题谈些粗浅的看法。
一、房地产开发成本的组成
房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。
就其用途来说，大致可分为三大部分：
1、土地、土建、设备费用。
这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80％。
其中最重要的是土地费用。
土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行，是否有预期利润的最主要经济指标。
土地费用主要包括土地出让金、置换成本、批租费用、动迁费用、拍卖佣金、契税等。
房产商在决定是否开发一个项目前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼面地价），以此来进行项目的可行性评估。
2、配套及其他收费支出。
主要是指水、电、煤气、小区绿化和道路、大市政和公建配套费。
学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。
其他收费项目中有些虽然属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但由于种种原因，企业大多难以全部收回。
这类收费项目种类繁多，标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，任意性很强，标准普遍偏高。
配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因表影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10－15％。
房地产开发商通过各种途径，运用各种方法减少这部分费用支出，是降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。
3、管理费用和筹资成本。
房地产开发与其他一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。
因此，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。
如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本、体现经营成果，将起到非常重要的作用。
二、房地产开发成本的核算
房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。
企业进行开发成本核算，除了必须严格执行国家制定的房地产开发企业会计制度和财务制度外，根据笔者的经验，还应该注意解决以下几个问题。
1、成本归集对象。
房地产开发企业在进行成本核算时，象其他行业一样．首先应该确定成本归集对象，即成本核算单位。
对于小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，这个问题比较容易解决，可以将全部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。
但是对大规模的开发，如街坊改造或小区开发，就必须科学地确定成本归集对象。
在这种情况下，笔者认为成本核算对象不能过细（如以单幢为单位），因为这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。
相反，也不能简单地以整个小区为核算单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间，这样做势必使成本核算资料滞后，失去其在管理上的作用。
笔者认为：
应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据。
对大的开发项目应该适当分块，比如将一个小区内不同类型的商品房按不同的开发期进行分块，便于费用的归集和成本结算，这样才能充分发挥成本核算的作用。
2、成本项目的设立。
正确划分成本项目，可以客观地反映产品的成本结构，便于分析研究降低成本的途径。
按现行的房地产开发企业会计制度规定，“开发成本”作为一级成本核算科目，企业应在该科目下，根据自己的经营特点和管理需要，选择成本项目，并据此进行明细核算。
如何确定成本项目？
笔者认为成本项目不能太多，对于发生次数较少，特别是单笔发生的费用，应尽量合并。
如各种配套费用支出，可设立一个“配套费用”明细科目进行核算。
而对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。
如土地费用、土建费用及设备费用，特别是土建费用，如系分合同发包的还应该按合同进行明细核算，以便能随时了解工作量进度和付款情况，并为工程的竣工决算提供资料。
3、间接费用的核算。
企业的间接费用主要包括管理费用、财务费用和销售费用。
按现行房地产开发企业会计制度规定，这些费用应作为期间费用，直接计入当期损益。
笔者认为，这样处理，对部分费用来说，有悖于会计的配比性原则。
比如，为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用，这些费用的特点是数额较大、受益对象明确，如果在受益对象实现销售之前，就将其列入损益类科目进行核算，势必会形成虚假的财务成果，不能客观地反映企业的实际经营情况。
因此，笔者认为，对受益对象明确的贷款利息和前期销售费用应视同资本性支出进行核算。
前者列入“开发成本”，作为成本项目的一个组成部分；后者可在“递延资产”科目下开设明细专户进行核算，待开发产品实现销售后，再转入“销售费用”科目。
4、项目的竣工决算。
房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结出经营利润。
可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而忽视项目决算。
因为工程决算在施工完成后进行，时间性比较明确，而且涉及到工程款的支付，不易拖拉。
而项目决算有可能因为各种原因变得遥遥无期，比如小区个别配套没有完成（不影响销售），计划中的公建设施暂时不能实施，或者押金的收回久拖不决等，都会影响整个开发项目的完全建成，进而影响项目决算。
如何解决这个问题，笔者认为，可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算计入成本，使项目决算能按计划进行，以后待工程完成再按实际支出调整项目成本。
由于这部分工程支出，通常在项目总投资中所占的比例很小，这样做对项目的总成本和单位成本不会造成较大的影响。
房地产企业涉税会计
2009-9-2510:
51 颜燕飞 【大中小】【打印】
房地产企业的定义，它与其他行业会计的区别由其产品的特殊性所决定，房地产企业以房屋建筑物的建设，土地的开发，设备安装为主要生产活动。
这些建设产品本身的特点是施工生产的流动性，单件性和长期性。
其生产的房屋作为产成品与一般的商品在核算方法上有所不同。
（一）房地产企业与一般企业帐务处理上最大的差异就是成本的核算；房地产企业的“开发成本其明细科目可以归纳为以下六类：
土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。
房地产企业的“开发成本”与工业企业的“生产成本”内涵相同。
按成本核算对象和成本项目设置明细分类账，对发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等土地开发支出，可直接记入各土地开发成本明细分类账；具体的明细核算如下：
1、发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁的净支出、安置动迁用房等支出：
借：
开发成本—A项目-土地征用及拆迁补偿费
贷：
银行存款等科目
2、发生的规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、三通一平等支出时：
借：
开发成本—A项目-前期工程费
贷：
银行存款，其他应付款等科目
3、以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，和以自营方式发生的建筑安装工程费：
借：
开发成本—A项目-建筑安装工程费
贷：
银行存款，应付帐款等
4、开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
借：
开发成本—A项目-基础设施费
贷：
银行存款，应付帐款等
5、发生的不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
借：
开发成本—公共配套设施费
贷：
银行存款，应付帐款等
6、与直接组织、管理开发项目发生的相关费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
借：
开发成本—开发间接费
贷：
银行存款，其他应付款等
待产品开发完成后，将“开发成本”结转到“开发产品”。
按多个项目进行核算的还涉及到成本的归集和分配。
1、直接成本：
可以直接计入该成本计算对象，如：
某一项目支付的地价款，建安成本，以及能分别核算可资本化的利息费用等。
2、间接成本：
如多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清对象的公共配套设施费（有小区内的幼儿园，医院等），需要按发生地点或者用途加以归集，待结转时选择一定的方法分配后计入有关成本计算对象的费用。
：
最常用的方法有面积分摊法。
3、共同成本：
主要有由多个成本对象共同负担并按一定比例进行分摊的成本，如：
分期开发一次购入的土地所支付的价款。
会计分录：
借：
开发产品－按项目或栋号设置明细
贷：
开发成本—相关明细科目
（二）房地产企业有关收入的帐务处理
通常情况下，房地产开发企业的销售行为在开发产品完工前就已经开始，而且完工后还会继续下去，直到全部开发产品售出完毕。
1、房地产开发企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前，不论是否签订正式购销合同，所收到的均为预售房地产款，一律不确认收入，其款项暂记入“预收帐款”科目；因预收房地产款而交纳的营业税费等暂在“应交税金一应交营业税”等科目核算；房地产开发企业在促销时收到的购房订金在“其他应付款”科目核算。
收到房款时帐务处理：
借：
银行存款
贷：
预收帐款—按房号及客户名称进行明细核算
同时应交纳税金的账务处理
借：
应交税费—应交营业税（按预售房款计税）
贷：
银行存款
2、开发项目完工经验收合格、竣工决算后，房地产开发企业按照购销合同规定将合格的房地产产品移交给购买方，办妥移交手续后可以确认销售收入的实现。
借：
预收帐款“应收帐款”等科目
贷：
营业收入
同时结转经营成本
借：
经营成本
营业税金及附加
贷：
开发产品—相关明细科目
应交税费—应交营业税、应交土地增值税等
几种特殊情况的帐务处理：
1）房地产企业出售周转房时，先按周转房的摊余价值
借：
开发产品
贷：
周转房
再按购销合同中双方签订的价格
借：
银行存款等科目
贷：
经营收入
并结转其销售成本
借：
经营成本
贷：
开发产品
2）旧城改造中的回迁房收入，包括拆迁面积内补偿部分和增加面积部分的价款收入，作为房地产开发企业的经营收入
借：
预收帐款等科目
贷：
经营收入
3）采用分期收款方式销售房地产。
在办妥移交手续后，先将“开发产品”转入“分期收款开发产品”科目。
按购销合同约定的期限收取销售价款或确定当期应收价款时
借：
银行存款”或“应收帐款”
贷：
经营收入
按开发产品全部销售成本占全部销售收入的比率计算确定当期应结转的销售成本
借：
经营成本
贷：
分期收款开发产品
房地产开发企业之间签订项目开发合同，合资开发项目，如果合同规定按投资额分配开发产品的，分出去的开发产品不作为经营收入；如果是分享合资开发项目利润的，对主办企业而言，合资开发的所有开发产品对外出售（包括合资方购买的）均作为经营收入核算；房地产开发企业与其他无房地产开发经营权的单位签订合资开发项目合同，不论合同规定分配开发产品或分享合资开发项目利润，所开发的所有开发产品对外出售或分配给其他合资各方，均作为主办企业的经营收入核算。
房地产开发企业收到出资各方的资金先作“预收帐款”处理。
房地产是一项价值很高的商品，房地产开发企业为顺利售出房盘、地产，尽快回收投资，对不同支付方式规定了不同程度的现金折扣。
这是与企业理财活动相关的费用，应作为企业的“财务费用”，不影响房地产销售收入金额的确认。
购买方出于种种原因对已购置的房地产要求退货，经房地产开发企业同意后，冲减退货当期的“经营收入”。
在房地产竣工验收、办妥移交手续前收到的销售款不符合收入确认条件的，只能作为“预收帐款”。
房地产开发企业在某些促销方式下达成的交易，比如售后回租、售后回购方式的房地产销售，必须判断它是真正的销售交易还是融资交易。
如果是融资业务，与销售的房地产相关的主要风险和报酬仍保留在房地产开发企业，即使已办妥移交手续，也不能确认收入。
又比如购销合同中有销售退货条款的，应分析退货的可能性，估计可能发生退货的，不能确认收入。
在不能确认收入的情况下，若已办妥移交手续
借：
开发产品一已售
贷：
开发产品一库存
（三）房地产开发费用
与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用与一般企业核算方法相同。
不同的地方就是：
房地产开发企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前，计入开发成本。
开发产品完工之后而发生的利息等借款费用，计入财务费用。
（四）房地产企业的往来核算比较繁杂，如建筑安装工程费、基础设施费等因为其工程款金额大而且时间长，一般企业都先通过“预付帐款”等科目。
1、支付工程进度款及备料款时
借：
预付帐款—××公司
贷：
银行存款—××银行及帐号
2、工程竣工结算时再转入“开发成本”（附“建筑安装工程发票”等）
借：
开发成本—××栋—建筑安装工程费－－-土建工程款、安装工程款等
开发成本—基础设施费—道路、供水等
开发成本—公共配套设施费—游泳池、假山等
贷：
预付帐款—××公司
应付帐款—××公司（结算差额）
（五）关于房地产企业的“代建”行为
税法规定房屋开发公司承办国家机关、企事业单位的统建房，如委托建房单位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，且房屋开发公司（即受托方）不垫付资金，同时符合“其他代理服务”条件的，对房屋开发公司取得的手续费收入按“服务业”税目计征营业税，否则，应全额按“销售不动产”计征营业税。
这里所说的“其他代理业务”是指受托方与委托方实行全额结算（原票转交），只向委托方收取手续费的业务。
（这里代建房的条件非常重要）。
例如：
国税函[1998]554号对新疆维吾尔自治区地方税务局提出的：
（关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复如下：
房地产开发企业（以下简称甲方）取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位（以下简称乙方）的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。
甲方的上述行为属于销售不动产，应按“销售不动产”税目征收营业税；如甲方自备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按“建筑业”税目征收营业税。
关于“代建”的有关帐务处理如下：
1、代建成本不需要做专门的帐务处理。
2、收到委托方的款项时
借：
银行存款
贷：
其他应付款
3、支付施工单位时
借：
其他应付款
贷：
银行存款
一。
有发票支出：
餐费，购烟酒，茶叶，的费，高速公路通行费及长途客票（我公司在市内，楼盘在另一个县，但都属于同一个自治州），办公用品，电话费（1个本公司用，另1个销售代理公司用）及领导手机费，复印费，汽车加油（汽车没挂我公司是老板的车），临时办公室取暖费（是收据），代码证，税务，工商等工本费，工行套餐服务费，工行工本费及打对账单费，旅馆住宿费，以上都有发票如何做账。
1、这些费用全部计入“管理费用”科目。
2、按照发票内容计入相关的明细科目。
如，办公用品，电话费、复印费等计入“管理费用--办公费”科目；购烟酒，茶叶等计入“管理费用--业务招待费”科目等。
二。
白条支出如：
购电线、鼓风机，铝芯线，闸刀，充电灯，方管，插头，炮弹炉，炉铲，簸箕，拖把、扫把，抽屉锁，水泵，门帘，地板革，钳子，胶布，挖电缆沟款，（以上用于临时办
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