超级市场店址选择策略.docx

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超级市场店址选择策略

超级市场店址选择策略

超级市场店址选择策略

    超市的选址是否正确是超级市场经营成败的一个关键，因为店铺开发最重要的问题是设备投资能否在预定的期限之内顺利回收，而店址选择的好坏直接影响到投资的收益，所以要开办一家超市，放在首位的工作便是挑选一个合适的店址。

超市的地点选择有其内在的客观规律性，只凭借感觉和经验往往不能得出正确的结论，无论是改造旧店址成为新超市还是重选新址，都必须应用科学的方法，认真地进行分析与研究。

    超级市场的店址确定的原则与实施

    超市的地址如何确定？

繁华区是店铺的最佳位置，但对超市而言，并非理想之地。

城郊及居民区商业不很发达，但超市却能生存和发展。

为了衡量超市地点的优劣，需要先了解超市的立地条件。

    超级市场的立地条件

    1、城市商业条件

选址首先应从大处着眼，把握城市商业条件，包括：

（1）城市类型。

先看地形、气候等自然条件，继而调查行政、经济、历史、文化等社会条件，从而判断是工业城市还是商业城市？

是中心城市还是卫星城市？

是历史城市还是新兴城市？

（2）城市设施。

学校、图书馆、医院、公园、体育馆、旅游设施、政府机关等公共设施能起到吸引消费者的作用。

因此了解城市设施的种类、数目、规模、分布状况等，对选址是很有意义的。

（3）交通条件。

在城市条件中，对店铺选址影响最直接的因素是交通条件，包括城市区域间的交通条件、区域内的交通条件等。

（4）城市规划。

如街道开发计划、道路拓宽计划、高速公路建设计划、区域开发规划等，都会对未来商业产生巨大的影响，应该及时捕捉、准确把握其发展动态。

（5）消费者因素。

包括人口、户数、收入、消费水平及消费习俗等。

（6）城市的商业属性。

包括商店数、职工数、营业面积销售额等绝对值，以及由这些绝对数值除以人口所获得的数值，如人均零售额。

    2、店铺位置条件

包括：

（1）商业性质。

规定开店的主要区域以及哪些区域应避免开店。

（2）人口数及住户数。

了解一定的商圈范围（例如1000米）内现有的住户人数。

（3）竞争店数。

了解一定的商圈范围内竞争店的数量。

（4）客流状况。

调查估计通过店前的行人最少流量

（5）道路状况。

包括行人道、街道是否有区分，过往车辆的数量及类型，道路宽窄等。

（6）城市的商业属性。

包括商店数、职工数、营业面积销售额等绝对值，以及由这些绝对数值除以人口所获得的数值，如人均零售额。

（7）场地条件。

包括店铺面积、形状、地基、倾斜度、高低、方位、日照条件、道路衔接状况等。

（8）法律条件。

在新建分店或改建旧店时要查明是否符合城市规划及建筑方面的法规，特别要了解各种限制性的规定。

（9）租金。

（10）必要的停车条件、顾客停车场地及厂商用进货空间。

（11）投资的最高限额。

以预估的营业额或卖场面积为基准来规定。

（12）员工配置。

以卖卖面积为基准来规定，如每人服务面积不得低于20平方米。

    超市立地选择的基本原则

    超市的立地条件在于便利。

超级市场经营的商品基本是日常用品，包括每天生活必需的食品、洗漱用品、卫生用品、文具用品等等。

消费者一般每周至少购买一次，有的主妇会两天甚至一天光顾超市一次，因此超市所处位置必须很容易地达到，或是距离顾客比较近，或是交通很便利。

    我国目前尚处于超市发展的初级阶段，针对超市的经营内容以食品和杂品为主的特点，超级市场店址选择的原则应是：

1、超市的店址以选择在居民区为主。

2、超市的目标

3、顾客应以稳定的居民为主，

4、以店址附近的企事业单位上下班职工为主。

5、选择在交通枢纽开设超市，

6、其经营内容必须视流动顾客的不同

7、特点做出确定。

8、选择在商业中心或老城区开设超市，

9、其经营内容必须同

10、商业街上其它业态的商店的经营内容有一个互补作用。

    商业网点规划部门在新居民区商业网点的规划上，应以超级市场为先来规划建设新居民区的商业网点，以此来取代传统的菜场、粮店、杂货店和百货店，为用新的零售模式——超市来提高居民的生活质量创造条件。

    开办超市前的立地调查

    立地调查的主要目的

    1、了解优良立地的基本三条件是否具备。

三条件是：

（1）开店十年以上持续力如何？

是否人未来性、可持续经营十年以上；

（2）足够的集客能力；

（3）进出容易的超市腹地（卖场有停车场）。

    2、确定立地条件的三要素是否具备。

三要素是：

（1）户数、人口数的支持——至少支持一家店的人口数。

（2）道路、交通工具——可抵达店铺购物的方法。

（3）卖场面积大小——吸引顾客的能力。

    3、估算营业额是否准确度高、误差小。

    4、经营计划拟定的依据，这是最后的决策。

卖场的投资多少，会影响损益平衡点、营业额及回收年限。

同一立地条件也会因不同的投资策略，影响日后的经营成本，故需有立地调查结论，而后再有经营计划，并以此为开店的根据。

    调查的基本种类

    1、预备调查

    虽然立地调查作业非常重要，但它本身并不会产生任何效果。

所以初期应先从地图或政府公布的资料中加以筛选立地的过程称为预备调查。

    预备调查时，收集的资料至少应有下列几种：

（1）某预定地区的人口数、住户数资料。

（2）都市计划、都市建设指定用图。

（3）竞争店分布图。

（4）竞争店或未来大型店的预定计划。

（5）竞争店销售实绩。

    取得资料的来源如表3-1所示：

    人口数、户数应与行政区划状况配合，但同时应预测3～5年后的人口变化。

    都市计划、交通建设图是预测将来环境变化的主要资料，特别是人口增加快速的都市近郊、新兴住宅、大型社区等，可说是超市业者的最大目标。

    竞争店分布状况可从超市协会或零售杂志取得，也可采取实地调查的方法，了解地区内或近邻是否有竞争店。

                     表3-1  取得资料的来源

资料类别                 来源

人口数、户数资料               都市政府 

都市计划、建设指定用图         城市政府 

竞争分布图                     实地调查、行业协会  

竞争店或未来大型店预定计划     政府工商部门 

竞争店销售业绩          实地调查、商业同仁口碑

然后再将上述资料，做成竞争店分布图，方法如下：

（1）以1/10000比例地图，记入人口数、户数。

（2）以预定地为中心，半径500米、1000米，若是大型店也可以2000米、3000米为半径划圆，并在圆圈内把调查过竞争店的点予以标示，并标出面积。

     最后要确认将来环境变化的因素，尤其应注意下列几点，因为这些因素会造成销售占有率的成长、衰退或阻碍。

（1）人口数、户数是否有大幅度变化的可能性。

例如：

空地的延伸、大量住宅的兴建等，若属新盖完成的住宅区，应了解何时搬入住户、住满。

（2）交通建设体系是否有大幅度变化的可能。

例如：

捷运系统的通过、巷道的打通、道路拓宽、河道上搭桥等等。

（3）竞争店特别是比本店大2倍以上的大型店，是否在重要地点有设立的可能。

    进行上述调查了解时，应掌握详尽和准确资料，加以整理，更重要的是要了解这些变化是何时结束、影响多长时间，最后再根据这些资料，决定提前或延后开店时间。

    2、现地调查

现地调查作业相当困难，可先假定商圈范围，在范围内收集所需资料。

大致可分为下列三点：

（1）交通道路网确认：

对于某地区人们日常生活最常使用的道路作流量调查。

（2）竞争店调查确认：

对某地区内超市店数多少予以了解，来明确本店可达到多少商圈市场占有率，有什么样的销售效果。

（3）消费者调查：

本调查是所有调查最耗费时间、资金的工作，执行起来也最为困难，并易为一般人所疏忽。

但是这项调查绝对不能省略，因为可从中获得许多消费者情报，而且店铺差别化的启示也来自于此项调查。

    超市商圈设定

    商圈的组合种类

    一般而言，超市的商圈可分为中小商圈、大商圈、超大商圈3种：

1、中小商圈约500～1500米，顾客以徒步或自行车可达，以出售便利商品、生活必需品为主。

2、商圈约5000米，顾客来店以坐车较多，而且大多数以购物为目的，大部分是以出售日常选购品为主。

3、超大商圈是指高速公路或捷运系统所形成的广大商圈，主要出售特殊器材。

    商圈的设定方法

    在实际动作中，超市主要可以通过实施来店顾客问卷调查的方法来设定商圈。

1、顾客调查的主要项目：

（1）住址：

（2）来店频率（次/周、次/月）；

（3）大型店利用频度；

（4）竞争店利用频度。

    2、将约100～150份问卷所收集的住址在地图上标示画线即使商圈的范围自然展现。

    3、商圈确认后，利用住户资料算出户数。

    4、户数乘以每月生活费用支出（食品、饮料及日用百货），即为一家超市店铺营业额。

    5、商圈的范围一般可按销售额与市场占有率指标分为三个层次，即第一商圈，市场占有率在30%以上，占本店销售额的75%；第二商圈：

市场占有率在10%以上，占本让销售总额的25%；第三商圈：

市场占有率在5%以上，占本店销售额的5%。

     超市商圈营业额的计算

     超市营业额外负担的估算应考虑商圈范围内常住居民的购买量、商圈范围企事业单位的购买量、流动顾客群的购买量、超级市场在商因范围内的市场占有率。

    假定商圈内常住居民食杂品的每月购买量，第一商圈为1000元×1000户=100万元，第二商圈为1000元×2000户=200万元，第三商圈为1000元×3000户=300万元，假定商圈内流动顾客群食杂品的购买量每月为120元，假定商圈内企事业单位食杂品的购买量每月为180元，假定某超市的市场占有率分别为：

第一商圈30%，第二商圈10%，第三商圈5%，企事业单位及流动顾客群各10%，可推算出超市销售额：

第一商圈：

100万元×30%=30万元；

第二商圈：

200万元×10%=20万元；

第三商圈：

300万元×5%=15万元；

企事业单位：

180万元×10%=18万元；

流动顾客群：

120万元×10%=10万元；

总销售额：

30万元+20万元+15万元+18万+12万元=95万元

    超市商圈的特征

    1、从业态比较看，超级市场商圈偏小

    超市奉行小商圈主义，地处社区或居民区，商圈人口7万～12万人；以经营食品为主的超级市场的商圈更小，商圈人口公为3.5～5万人。

据对某地区的调查，人们对肉、鱼、蔬菜、水果的经常性购物距离录足2公里，而服装、化妆品、家具、耐用消费品为4～5公里。

    2、从超市本身来看，商圈范围不同

    超级市场由于所处位置、规模大小、购物出行方式及购物频率的不同，有不同的商圈范围，需要进行具体的分析。

（1）超级市场所处位置不同，商圈范围不同。

从一般情况看，位于都市中的超级市场商圈要大大小于位于城郊的超级市场的商圈范围。

          表3-2   日本某超级市场位置与商圈范围、

位置徒步商圈范围      自行车商圈范围         小汽车

都市300～500米        700～800米          --

城郊500米        1500米         3公里

（2）超级市场规模不同，商圈范围不同。

从一般情况看，超级市场规模越大，商圈范围越大，反之则越小。

（3）顾客购物出行方式不同，超级市场商圈范围不同。

出行方式越现代化、机械化，商圈范围越大，反之则越小，例如，表3-2中，郊外超级市场的徒步范围是500米，自行车为1000米，而小汽车达3000米。

              表3-3  法车超级市场规模与商圈