鹤城华中物流园工程建设可研报告.docx

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鹤城华中物流园工程建设可研报告

鹤城华中物流商贸园建设项目可行性研究报告

（项目申请报告）

前言

改革开放以来,伴随着社会经济的快速发展,中国物流业正经历着一场深刻的变革。

特别是20世纪90年代以来,现代物流业作为一个代表新型经营理念的服务产业,在提高国民经济运行质量,保持国民经济快速发展等方面所起到的积极作用,已经得到社会各界的广泛认同。

按照市委、市政府“构筑商贸物流中心，建设生态宜居城市”的发展战略，坚持“立足全市，辐射周边，融入国际”的发展理念，促进我市现代商贸物流业又好又快发展。

至2020年，全市商贸物流业GDP将达到480亿元，有实力（年销售收入10亿元以上）的大型商贸企业将有20家以上，大型物流企业15家以上。

怀化成为湘、鄂、渝、黔、桂五省（市、区）周边区域性现代商贸物流中心、全国二级物流节点城市、湖南省一级物流节点城市。

至2012年全市GDP及社会货物运输量预计如下：

2010年，全市商贸物流业GDP为144亿元，占全市GDP总量的18.8%，至2012年，按年均15%递增，2012年全市商贸物流业GDP为166亿元，占全市GDP总量的20%。

年份

铁路运量

南站（万吨）

公路运量

（万吨）

水运量

（万吨）

空运量

（吨）

总量

（万吨）

2009

933

5081

255

10

6269

2010

1008

5843

281

10

7132

2011

1088

6719

309

10

8116

2012

1175

7727

340

10

9242

年均递增（%）

8

15

10

总增长%

26

52

33

47

说明：

2009年公路运输量为市交通局提供的数据，同比增长34%，2009年至2012年按15%递增预计。

1.公路物流

怀化市公路货运主要分为两部分：

专业运输，社会运输。

其中，专业运输指的是部、省及市属的大型运输企业运输所承担的货物运输部分，社会运输指其他形式的社会运输企业，包括个体及联户，所承担的运输份额。

近年来，公路货运的发展趋势是专业运输不断萎缩，社会运输得到了极大发展。

2009年公路运输总量5081万吨，其中社会运输达3048万吨，已经占了60%。

2.铁路物流

依托遍布全国的铁路物资储运网络，引入现代物流理念，利用现代信息技术和市场机制，对传统物资进行改造、优化、升华，为社会提供多层次、互动式物流服务。

为电子商务的发展提供装备精良、运作高效的坚实物质基础。

2009年仅仅南站铁路运输量达到933万吨。

3.公铁联运物流模式在怀化还没有很好的利用。

现在的主要运输方式还是以高成本的公路运输为主，而鹤城华中物流商贸园的建立刚好弥补了怀化地区物流在这一方面的不足，并且可以对物流行业的发展起到引导作用。

三、怀化物流业的发展规划情况分析

为加快怀化市物流业的发展，怀化市政府制定了怀化的两个中心即“打造商贸物流中心”的发展战战略和物流发展定位：

以怀化城区为中心向四周形成一个辐射圈，从全国各地（主要是周边地区）聚集商品、资金、人才等要素于怀化城区。

立足城区，辐射周边，以最快速度融入全国现代物流的分工和合作体系中去。

建设物流园区：

建成河西、火车南站、火车东站三大综合型物流园区和一批市域性民营专业型物流中心及配送中心。

构建物流运输平台：

以怀化火车南站和火车东站等枢纽货运站为依托，以航空网、水运网、铁路网、高速公路网为通道网络，以城市主干道为配送道路体系来构建物流运输平台，形成公路、铁路、水路、航空和管道综合运输体系。

鹤城华中物流园铁路集装箱堆场

为了建设好华中物流园项目,华中物流有限公司于2010年12月,委托长沙金智工程咨询有限公司对“鹤城华中物流商贸园建设项目”进行可行性研究报告编制,我们长沙金智工程咨询有限公司接到任务后,通过与业主单位多次沟通,到实地考察,走访调查,根据可行性研究报告编制的要求,对其进行了深入的分析、研究。

本可研报告根据现代物流的发展背景、第三方物流的趋势、物流园的优势、国家物流产业发展规划等背景进行深入分析与研究,结合鹤城工业园鹤城分园的现实与发展情况,对华中物流园建设项目的必要性进行了论证;通过对项目所在区域的经济、社会以及建设优势的分析、研究,确定了项目的工程方案、项目建设进度安排;根据可研报告编制深度要求,对项目的节能、劳动安全、环境保护等方面进行了系统分析,并对保护措施进行了阐述;根据项目建设内容、规模、期限等基础数据,结合铁路集装箱运输优势、怀化工业园鹤城分园园区企业以及周边区域的运输量等进行分析、研究、预测,对项目进行了投资估算和经济综合评价;之后,又对项目可能出现的风险进行了全面分析,提出了相应对策措施,并对项目产生的正负面影响进行了分析与总结,最终完成本项目研究报告的编制。

最近,2010年5月13日国务院颁布了《关于鼓励和引导民间健康发展的若干意见》,这是继前2年以来,中央投资4万亿刺激经济建设复苏之后,又一重大举措,为本项目提供了十分及时的和及其重要的政策支持。

同时,这也展示了本项目建设具有“天时、地利、人和”优势,符合国家产业政策,其发展前景十分广阔。

在编制本报告过程中,得到了怀化市、鹤城区相关主管部门、怀化工业园鹤城分园管委会&园区企业、华中物流公司等单位的大力支持和有关部门积极配合,提供了多方面的帮助,并提出了宝贵的修改意见。

项目编制组对来自上述各个单位的支持和帮助表示衷心地感谢。

第一章总论

1.1项目名称:

鹤城华中物流商贸园建设项目

1.2项目性质:

扩建&新建

1.3拟建地:

怀化工业园区鹤城分园（怀化鹤城区阳塘村，在城东火车站货场的基础上扩建物流园区）

1.4项目单位及负责人:

项目单位:

华中物流有限公司

负责人:

谢永健（法人代表）

1.5项目单位概况

华中物流有限公司成立于2008年9月,注册资金10000万元,位于辰溪县锦滨乡&火马冲镇工业园内,主要经营业务以铁路专线货运储运、水泥销售为主,以物流装卸服务、代理服务、信息服务及汽车物资运输为辅。

华中物流有限公司是怀化市周边地区最大、综合实力最强的物流公司之一。

目前公司拥有三股道铁路专线,全长3.4公里,年运输量达200万吨;同时,拥有承运汽车上百辆,运输收入达8000万元/年;公司已与怀化市煤炭公司辰溪供销站、华诚贸易有限公司、华中水泥有限公司等大型企业签订了长期的合作协议。

2010年公司年经营收入约2.3亿元。

随着怀化火车南站业务量的饱和、怀化工业园区内的企业的数量增加、企业业务范围的扩大,运输量的增加,以及怀化工业园鹤城分园企业的进驻,目前城东火车站的运能及配套设施已经不能满足企业、市场运量日益增长的需求。

因此,经怀化市政府、鹤城区政府、园区管委会、华中物流公司与广铁集团共同研究协商决定,由华中物流有限公司和湖南湘通物流有限公司双方共同合作开发和利用火车东站的资源优势及地理优势，华中物流有限公司与湖南湘通物流有限公司（广铁集团下属湖南省铁路站场货运管理单位）将斥重资在怀化城东火车站货运场的基础上新建华中物流园,扩大货场、新建车站配套用仓库、综合配套设施等设备设施,同时为了提升企业的物流管理水平、综合素质,公司还采取了一系列的措施。

项目建成后,预计年运输物资将达8万个标箱,企业年收益达1.8亿元。

1.6项目编制单位:

长沙金智工程咨询有限公司

受华中物流有限公司的委托,长沙金智工程咨询有限公司编制可行性研究报告（项目申请报告）,我长沙金智工程咨询有限公司立即组织技术人员（专家）,到现场进行调查研究,通过实地调查,广泛征求有关部门的意见,对项目进行认真论证、分析评价,于2011年2月完成本报告的编制,供有关上级部门领导及审批部门决策参考。

1.7编制依据及范围

1.7.1依据:

（1）国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）;

（2）国家现行财税制度和价格体系;

（3）国家经贸委、铁道部、交通部等6部委在2001年联合下发了《关

于加强我国现代物流发展的若干意见》;

（4）根据国务院2009《物流业调整和振兴规（2009~2011年）》;

（5）交通部《关于促进运输企业发展综合物流服务的若干意见》;

（6）湖南省委、省政府《关于加快湘西地区开发的决定》（2004

年6月）;

（7）国家其他各有关专业设计规范及项目建设单位提供的国土、建设规划、供水、供电、资金筹措意向等基础资料。

1.7.2范围:

本次对项目的建设背景及必要性、产业趋势及前景、建设规模、工程方案、环境保护、项目实施进度计划、投资估算和社会效益等方面进行全面论证和研究。

1.8建设规模及内容

根据怀化城东火车站及怀化工业园鹤城分园、怀化市区经济发展需要、广铁集团发展规划等实际需求,以及怀化地区物流商贸市场发展趋势,拟建项目将在城东火车站原有基础上征地1037亩,新建物流园区的相关配套设施和相关配套设备,建成后年吞吐量达8万个集装箱。

具体建设内容如下:

“总体规划、分阶段分目标实现”。

在发展物流业的同时，以促进第三产业为契机；根据怀化火车东站货运场运输的产品和怀化地区市场的特点，整体规划、逐步建立和完善现代物流体系；在满足园区企业生产经营的基础上，以企业发展为主题，以信息技术为支撑，通过组织结构调整和资源整合，发挥规模和集成优势，强化物流的专业化和社会化功能，创新物流机制，立足企业自身，逐步拓展业务市场，扩大物流的辐射范围，努力将华中物流公司打造为湖南省的物流中心组成部分，同时连接怀化周边物流和湖南省内物流，形成西南地区极具竞争力的物流链，最终发展成覆盖大西南地区的综合性第三方物流公司。

一般来说，国外物流园区占地在十几公顷、几十公顷以上，一般在100～200公顷的范围内。

而华中物流园区的区域规划根据国家、省市政策要求、广铁集团规划纲要（园区建成后，怀化地区铁路集装箱的装卸管理、仓储管理、运输管理等物流业务全部从南站移到东站进行），地区物流量、园区企业的业态、园区企业的物流量、以及广铁集团的铁路物流发展需要，根据怀化市交通局相关文件，怀化市政府、鹤城区政府的发展规划文件等政府文件、数据综合分析后将物流园区合理的进行统筹规划、物流量预算和物流量预测后，具体建设规模和建设内容如下：

1.8.1物流转运中心（包括行政商贸区、公共配套服务区、铁路集装箱作业区、理货场区、高速公路集装箱作业区、物流信息交易平台管理中心、停车场等）：

①新建综合办公楼（二层）10870平方米；

②新建货运办公楼二层共计8592平方米（包括物流信息平台中心）；

③新建铁路集装箱堆场&公路集装箱堆场占地面积33350平方米；

④新建“司机之家”五层，一楼餐厅；2楼娱乐；3-5层住宿。

建筑面积5000平方米；

⑤新建停车场&汽车修理厂，建一层占地面积为10000平方米

⑥新建多式联运功能区（主要为公路和铁路联运提供设备保障、暂存等）&理货场区10000平方米

⑦新建120平方米信号楼

1.8.2标准化仓储区

①为满足怀化工业园鹤城分园园区生产企业的需要，建设的零部件、半成品、产成品仓储区新建两层一楼仓储用，二楼办公用）共10万平方米；

②为铁路运输服务的标准化仓储区（包括太阳能设备、电子制品、各种建材、木制品（集装箱运输类木制品）、工业设备及其配件、日用百货等）新建两层（一楼仓储用，二楼办公用）共20万平方米；

③为铁路集装箱运输服务的标准化仓储区（包括怀化地区各种进出口的各种食品、罐头、水果、服装、农产品、纸制品、木制品、湖南云箭集团等的机电设备等）新建两层（一楼仓储用，二楼办公用）共计20万平方米；

④工业设备&配件区、物流流通加工区（为工业企业和流通业提供生产资料&商品的包装、分割、计量、分拣、组装等物流服务，内分流通加工区、仓储区）、再生资源处理区新建两层共10万平方米。

具体物流园区区域规划划分如下图：

园区用地情况一览表

功能区名

2011年占地

2013年占地

百分比

物流转运中心（包括行政商贸区、公共配套服务区、铁路集装箱作业区、理货场区、高速公路集装箱作业区、物流信息交易平台管理中心、停车场、汽车修理厂、“司机之家”、综合办公楼等）

200亩

88.6亩

20%

标准化仓储区（包括园区企业的）原材料、零部件、半成品、产成品等仓储区；太阳能设备仓储街、装饰材料街、水暖电气街、瓷砖街、铝材街、木材制品街、林产品加工交易（集装箱运输类木制品）物流服务区

737亩

310亩

70%

物流流通加工区

30亩

13.3亩

3%

工业设备配件区（主要服务园区及其周边企业）

50亩

22亩

5%

再生资源处理区

20

9.1亩

2%

合计

1037亩

443亩

100

1.8.3各功能区域的设施及其功能

1.8.3.1、物流转运中心

1.8.3.1.1.公共配套服务区

为保障物流园区的正常运营，建设公共配套服务区，包括行政商贸区（包括办公楼、工商、税务、海关办公室等服务园区能为企业提供工商咨询、纳税申报与税务登记、报关等服务）和物流信息平台交易中心、临街商铺等，为入园物流企业和物流服务需求者提供全面周到的服务。

内容主要包括：

综合管理中心、信息平台交易管理中心、综合服务中心、临街商铺及其配套设施、停车场、汽车修理厂、“司机之家”等。

公共配套服务区建设规划

序号

设施

功能

1

综合管理区

物流园区的管理中心、信息中心

信息平台中心

为整个园区的信息中枢

商务、金融、行政区

商务、办公

2

综合服务

住宿、餐饮、商场、公寓

3

停车场及其汽车修理

停放各类车辆

4

辅助设施

配电站、维修车间、洗车场等

5

其他设施

道路、绿化等

6

备用设施预留地

商务办公设施及其他辅助设施的扩建

1.8.3.1.2．铁路集装箱作业区

集装箱堆场区位于火车东站货场内，物流园区将形成以火车集装箱为主体的集装箱堆场；可开展公路运输、铁路运输以及公铁联运，规划在火车东站货场布置堆场用地和以公铁联运交易、物流加工、仓储用地为主的物流用地。

铁路集装箱作业区建设规划

序号

设施

功能

1

空箱堆场、中转联运区

集装箱空箱堆存

2

重箱、拼箱堆场

集装箱重箱堆存

3

拆、装箱库

办理拆、装箱、中转业务和货物短期堆存

4

小型停车场

装卸机械和集卡的停放

5

办公楼

办理有关手续

6

辅助设施

配电站、维修车间等

7

其他设施

道路、绿化等

1.8.3.1.3．理货场区

为货物提供清点、分类、及搬运盘点等理货服务以及为停车检修、货物配载等功能，内分货物分类区、仓储区、停车场。

理货场区建设规划

序号

设施

功能

1

仓储区

货物的暂存

2

分类区

根据客户订单对货物进行分类配货

3

小型停车场

停放各类车辆

4

其他设施

道路、绿化等

1.8.3.1.4、高速路（公路）集装箱作业区

利用集装箱运输及拆拼箱服务为工业企业和物流企业提供货物的集运、配送等物流服务，内分集装箱堆场、仓储区、产品分拨区。

高速路（公路）集装箱作业区建设规划

序号

设施

功能

1

空箱堆场、中转联运区

集装箱空箱堆存

2

重箱、拼箱堆场

集装箱重箱堆存

3

拆、装箱库

办理拆、装箱、中转业务和货物短期堆存

4

产品分拨区&小型停车场

装卸机械和集卡的停放

5

其他设施

道路、绿化等

1.8.3.2．标准化仓储区

提供标准化的各类仓库，为怀化地区流通企业和工业企业提供仓储和配送等物流服务，同时也为园区内的物流企业提供场地，使其共享现代物流基础设施网络，内分仓储区、包装区、配送配货区、运输、物流加工服务、交易于一体的现代物流中心。

主要服务于需要集装箱发送货物的企业、鹤城华中物流园园区生产企业、市区部分流通企业等。

标准化仓储区物流服务区建设规划

序号

规划设施

功能

1

标准化仓储区

鹤城华中物流园园区工厂的原材料、零部件、半成品、产成品等仓储、流通企业建材商品仓储、日用品仓储等！

2

到发货中转仓库&配送配货区

怀化火车东站&及园区企业到发货物的临时储存、中转、配送区

产品交易市场

进行产品交易

物流加工服务区

木地板等产品加工区

包装区

仓储货物的包装车间等

3

小型停车场

停放各类车辆

5

其他设施

道路、绿化等

1.8.3.3．再生资源处理区

对工业生产企业的边角料等废弃原料进行收集、分类、加工、包装等重加工利用，根据调研过程访问的人员估计，生产加工、流通加工过程产生的废弃物和外来的废旧物资物流将达到园区物流量的10％内分处理区、重加工区、仓储区。

再生资源处理区建设规划

序号

设施

功能

1

再生资源处理区

再生处理工厂

2

重加工区

对经仓库周转货物进行加工作业

3

辅助作业区

进行装卸、中转及其他作业

4

小型停车场

停放各类车辆

5

仓储区&其他设施

仓储&道路、绿化及其他辅助设施等

1.8.3.4、工业设备配件区

为工业企业以及园区内的物流企业的机械设备提供日常维护、零部件的配备、安装等服务，以保障企业的正常生产和运作，防止意外事故的发生，内分仓储区、超市配送区、维修区等。

工业设备配件区建设规划

序号

设施

功能

1

仓储区

工业设备&零部件的储存

2

工业设备&配件超市区

进行产品交易

3

维修车间

工业设备的日常维护

6

辅助设施

配电站

7

其他设施

道路、绿化等

1.8.3.5、流通加工区

为工业企业和流通业提供生产资料&商品的包装、分割、计量、分拣、组装等物流服务，内分流通加工区、仓储区。

流通加工区建设规划

序号

设施

功能

1

流通加工区

生产资料&仓储区物资的包装、分割、计量、分拣、组装等

2

仓储区

流通加工产品的暂存

3

其他设施

道路、绿化等

1.9项目建设期限

根据项目建设规模、内容以及怀化工业园鹤城分园整体规划等综合因素,本项目拟定建设期限为1.5年。

1.10项目投资估算

本项目总投资88978.0万元,包括建设投资费、建设期利息和铺底流动资金。

其中:

（1）建设投资费为79848.0万元,占总投资89.74%。

包括:

土建费用,设备及安装费,;物流信息平台费用;工程建设其他费用;不可预见费。

（2）建设期利息:

4212万元,占总投资4.73%利率{7.02%（按5.85％的基准利率上浮20％计算），借期2年，即30,000×7.02%×2年=4212万元}。

（3）铺底流动资金:

4918万元,占总投资5.53%。

1.11项目资金筹措

本项目总投资88978.0万元,资金来源:

申请银行贷款3亿,余下由建设单位自筹。

1.12主要技术经济指标

经计算本项目投资利润率为74.56%,投资利税率为85.18%,全部投资财务内部收益率为56.04%,财务净现值为135780.0万元。

本项目有较强的盈利能力。

投资回收期为2.34年（含建设期1年）（税前）。

投资回收期为2.79年（含建设期1.5年）（税后）。

本项目长期贷款30000万元,贷款年利率为5.94%（1年以上）。

从发生第一笔贷款计起,贷款偿还期为2年（含建设期1年）,该项目有贷款偿还能力。

1.13结论

1、本项目的建设符合国家、省、市县；广铁集团关于发展物流产业的政策,符合当地工业、农业、商业等企业发展要求,也是华中物流有限公司本身发展的需要。

2、本项目的建设不仅能完善当地的物流产业结构、提升物流服务水平,同时,物流园的建设也能完善怀化工业园鹤城分园的功能,为怀化工业园鹤城分园、中方工业园工业企业、城东火车站等的发展提供了一个良好的平台,为怀化市“工业强市、商业旺市”战略目标的实施提供后勤保障,

3、本项目的建设还为完善和优化怀化市、湘西地区乃至全国物流网络奠定坚实的基础。

4、本项目的社会效益、经济效益、生态效益显著,抗风险能力强,建设条件成熟、设计方案周密。

所以,本项目建设具有科学性、可行性。

1.14建议

1）建设工程不可预见的因素很多,工期、质量、资金、成本等都会影响到项目目标的实现。

因此,在工程实施过程中,要加强施工管理,在实施每一道单项目工序时,应预先有充分的准备和计划,切实做到有计划地达到预计的目的。

2）建设单位必须严格执行环境保护“三同时”原则;必须按照国家有关规定,规范废水、废气排污口;应建立、健全环境保护管理规章制度,加强环境管理,杜绝发生污染事故,并严格接受环境保护行政主管部门的日常监督管理。

3）项目牵涉到征地拆迁,因此,为了确保农民的根本利益,应做好被征地户、被拆迁户思想抚慰工作,同时严格按照征地拆迁补偿规定,对被征地、拆迁户做好安置与赔偿。

4）本项目作为怀化工业园鹤城分园的配套建设,建议项目单位争取当地政府和广铁集团的扶持,一步做好远景规划,即在征地、设计、规划上做到长远些,但建设可以根据工业园区的发展情况分步分期建设。

第二章项目建设背景及必要性

2.1项目建设的背景

项目地址位于怀化市鹤城区石门乡阳塘村、金海村区域，东临中方县泸阳镇，西连城东规划区，南接怀化火车东站货场，溆怀高速、绕城高速、S223省道穿境而过。

该项目是湖南省重点发展的八大物流园区之一，也是广铁集团重点建设的区域综合性物流基地。

依托怀化市独特区位、交通及资源优势，承接周边大城市产业转移。

重点发展物流产业，以及机电一体化、电子信息、汽车零部件制造、风电装备制造和太阳能光伏区装备制造等一类科技产业。

以及配套的物流设施设备。

2.1.1物流

物流是指利用现代信息技术和设备,将物品从供应地向接收地准确的、及时的、安全的、保质保量的、门到门的合理化服务模式和先进的服务流程。

物流是随商品生产的出现而出现,随商品生产的发展而发展,所以物流是一种古老的传统的经济活动。

物流是一个控制原材料、制成品、产成品和信息的系统。

“物流”或也可详称为其最终目的之“策略性物流运输”或“策运”。

物质资料从供给者到需求者的物理运动,是创造时间价值、场所价值和一定的加工价值的活动。

物流是指物质实体从供应者向需求者的物理移动,它由一系列创造时间价值和空间价值的经济活动组成,包括运输、保管、配送、包装、装卸、流通加工及物流信息处理等多项基本活动,是这些活动的统一。

（一）物流的主要特征

（1）物流反应快速化。

物流服务提供者对上游、下游的物流、配送需求的反应速度越来越快,前置时间越来越短,配送间隔越来越短,物流配送速度越来越快,商品周转次数越来越多。

（2）物流功能集成化。

现代物流着重于将物流与供应链的其他环节进行集成,包括∶物流渠道与商流渠道的集成、物流渠道之间的集成、物流功能的集成、物流环节与制造环节的集成等。

（3）物流服务系列化。

现代物流强调物流服务功能的恰当定位与完善化、系列化。

除了传统的储存、运输、包装、流通加工等服务外,现代物流服务在外延上向上扩展至市场调查与预测、采购及订单处理,向下延伸至配送、物流咨询、物流方案的选择与规划、库存控制策略建议、货款回收与结算、教育培训等增值服务;在内涵上则提高了以上服务对决策的支持作用。

（4）物流作业规范化。

现代物流强调功能、作业流程、作业、动作的标准化与程式化,使复杂的作业变成简单的易于推广与考核的动作。

（5）物流目标系统化。

现代物流从系统的角度统筹规划一个公司整体的各种物流活动,处理好物流活动与商流活动及公司目标之间、物流活动与物流活动之间的关系,不求单个