衢州地块报告.docx

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衢州地块报告

第一部分、江城大道地块简介

1.1、地块位置及简介

目标地块位于东迹大道与江城大道的交汇处，地块方正，四面临街。

地块被江城大道分隔成两块，单块用地面积为63.9亩（折合42600平米），总用地面积达127.8亩（折合85200平米）

分析：

（1）、衢江区随着大量中高档住宅楼盘和4S店集群的入驻，未来发展潜力巨大。

项目周边聚集着铂金府邸、南苑御景湾、君悦东方、府东苑等大量中高档住宅楼盘以及宝马、奥迪、马自达等多家品牌4S店。

大量中高端人群的导入，必将带来大量中高端消费的需求，区域商业未来发展潜力巨大。

（2）、东方广场引领区域商业升级。

目前项目周边商业配套不足，区域现有的商业基本以沿街商铺为主，档次相对较差，区域缺少一个聚集“吃、喝、玩、乐、购”的一站式商业广场，东方广场集五星级酒店、购物中心、金融、商务、办公、文化娱乐、休闲等功能于一体，打造目前衢州市规模最大、功能最全的商业业态，必将引领衢江商业的全面升级！

（3）、整车市场经营良好，区域缺少一个聚集汽车、汽配、汽饰的一站式市场。

从汽车汽配产业集群来看，衢江的整车市场发展速度较快，浙西汽车城吸引了宝马、奥迪、东风标致、别克、马自达、雪弗兰等多个品牌，但汽车用品较为薄弱，区域缺少一个汇集汽贸、汽修和汽车用品的一站式交易服务市场，与现有的整车市场形成一个完整的汽贸产业链，辐射浙、闽、赣、皖四省边际周边地区。

1.2、地块四至

项目东面：

汽车4S店集群，聚集了宝马、大众、标致等众多4S店；

项目西侧：

和谐家园地块；

项目北面：

为衢江区行政中心，聚集了公安局、检察院、法院、衢江区政府等；

项目南侧：

南至东迹大道，路对面目前为空地。

1.3、地块SWOT分析

1、S（项目优势）

Ø地处主干道，紧邻衢江行政中心和新兴的高端居住区，具备较大发展潜力；

Ø地块方正，便于规划设计；

Ø随着东方广场、君悦东方等中高端楼盘的进驻，不仅会完善周边的生活配套，且将提升周边楼盘的品质，拉升周边楼盘的价格；

Ø衢江区作为一个新区，区域拥有较大的发展潜力。

2、W（项目劣势）

Ø目前项目周边商业配套不足，成熟商圈的形成尚需要一定时间积累，短期内难以引发市场共鸣；

Ø项目南侧为闲置地块（且有浙赣铁路线在此通过），无法与本案形成互动。

3、O（项目机会）

Ø衢州经济发展较快，投资需求旺盛；颐高、凯利等项目商铺销售火爆；

Ø目前区域竞争商业项目较少，必将给项目带来绝佳的发展机会；

Ø4S店集群和中高档楼盘，必将带来大量的中高档消费客群，区域发展潜力巨大。

4、T（项目威胁）

Ø目前中国经济处于动荡期，未来走势不明，不确定的经济因素以及政策因素给项目带来不可预测的风险；

Ø商业零售业市场份额的争夺，是后续经营必将面对的首要难点。

第二部分、市场背景分析

2.1、衢州地区宏观背景分析

2.11、城市简介

衢州位于浙江省西部，钱塘江上游，金华衢州盆地西端，南接福建南平，西连江西上饶、景德镇，北邻安徽黄山，东与省内金华、丽水、杭州三市相交，是闽浙赣皖四省边际中心城市，浙西生态市，国家历史文化名城，国家化学工业基地。

也是一座有一千八百年历史的江南重镇。

衢江之畔，素有“四省通衢”之称，也是历代兵家必争重镇。

1994年衢城被国务院命名为国家级历史文化名城。

2.12、交通状况优势（陆海空运输四通八达）

衢州市位于中国浙江省西部，地处浙江、福建、江西、安徽四省交界，素有“四省通衢”之称，是沿海经济发达地区和内陆腹地的结合部。

1、公路

衢州公路网布，横穿衢州的主要公路有杭金衢高速、黄衢南高速、杭新景高速、龙丽温高速等。

另有横向的320国道、纵向的205国道和46省道等。

2、铁路

浙赣铁路电气化复线穿境而过；衢州至九江铁路衢常段也已通车。

境内设龙游站、衢州站、江山站三个主要站点。

3、航空

衢州机场位于衢州市区东郊，是经国务院、中央军委批准的军民合用机场。

衢州民航坐落衢州机场内，距离市中心3.08平方公里，先后开辟了杭州、厦门、温州、上海、广州、北京、南京、青岛、深圳等国内航线，缩短了衢州与上述各地的时空距离，方便了衢州及周边地区同沿海发达地区的经济文化交流和人员往来。

4、水路

衢江发源于开化莲花尖，是钱塘江的源头，水运自古即为浙西重要交通方式。

近年来，衢江航道的航道日趋成熟，浙赣运河也正在酝酿中。

富春江船闸改扩建工程，从杭州市区沿钱塘江、富春江直到衢州，届时，水运将成为杭州西南、金华、衢州等浙江中西部沿江地区的重要运输方式。

分析：

（1）、素有“四省通衢”之称的衢州，承东启西，通南联北，占据浙、闽、赣、皖四省物流、人流、信息流集散中心之地利，区位优势可谓是得天独厚

（2）、横向的320国道、纵向的205国道在境内交汇；杭金衢高速、黄衢南高速、杭新景高速、龙丽温高速等穿境过；浙赣铁路、衢州至九江铁路是东部沿海发达地区辐射内陆的桥头堡和货物集散地。

衢州强大的交通枢纽，给本案打造一个巨型商业航母、提升城市集聚辐射能力，提供了前提条件；

（3）、富春江船闸改扩建后，从杭州畅通无阻航行到衢州仅200多公里，未来的衢州将成为浙江东部发达地区与浙江中西部地区货物往来的中转站。

2.13、衢州经济发展状况

城市

GDP总量（亿）

人均生产总值（元）

财政收入（亿）

城市居民可支配收入（元）

农村居民可支配收入（元）

社会消费品总额（亿）

衢州

890.29

35344

95.02

24900

9635

344.34

金华

2447.7

52317

328.35

28593

11877

1088.9

丽水

784.37

37044

100.09

23391

7809

315.9

上饶

1110.6

16813

151.54

17698

6134

378.2

数据来源：

2011年中国统计信息网

分析：

（1）、从GDP总量来看，衢州经济略高于丽水，但明显滞后于浙江的金华和江西的上饶，说明衢州经济有较大的发展空间和潜力；

（2）、从城市居民可支配收入来看，衢州城市居民可支配收入要高于上饶和丽水，说明衢州人民购买能力相对较强，商业发展潜力较大。

2.14、产业状况

当前，衢州发展的主要产业可以概况为：

四个中心、十个基地，简称“410”产业。

产业基地名称

年产值

备注

四个

中心

全国氟化工材料制造中心

近50亿

其中：

含氟ODS替代品20亿元、含氟聚合物及制造加工15亿元，含氟精细化学品10亿元、无机氟化物5亿元。

全国有机胺产品制造中心

超50亿

主要生产甲胺、二甲基酰胺、对硝基苯胺和邻硝基苯胺等有机胺系列产品。

矿山风动机械制造中心

超50亿

主要生产空气压缩机凿岩机和矿山液压支柱三大系列产品。

国内市场占有率在70%。

硅材料制造中心

20多亿

单晶硅产品主要是硅单晶、研磨片、抛光片等，国内市场占有率在25%

十个基地

新型干法水泥制造基地

30多亿元

全市水泥年生产能力1740万吨，产量占全省的15%左右。

电光源制造基地

10亿元

主要生产节能灯管、荧光灯、磁芯、灯丝等产品

高档纸制造基地

38亿元

包括水松原纸、描图纸、医用包装纸、复合原纸等，全省特种纸重要生产基地之一。

金属制品制造基地

47.5亿元

钢坯、钢材、管件、轴承、紧固件、汽配、五金件等

输变电设备制造基地

30亿元

生产高、低压开关及成套设备、变压器、电线电缆等

精细化工制造基地

30亿元

生产硝基化合物、吡啶衍生物、食品和饲料添加剂、涂料等

钙产品制造基地

10亿元

生产重质碳酸钙、普通轻质碳酸钙、活性轻质碳酸钙等

竹木制品制造基地

54亿元

生产水煮笋、竹胶板、竹地板、竹炭、细木工板等

消防器材制造基地

20亿元

生产灭火器、消防药剂、防毒面具、消防栓、防火门等

蜂产品制造基地

10亿元

生产蜂蜜、蜂王浆、蜂花粉、蜂蜡及其深加工产品等

分析：

目前的衢州拥有氟硅新型材料和金属制品深加工两大百亿主导产业，以及工程装备机械、高压特种输配电、高档特种纸、汽车零部件、绿色食品、特色轻工六个特色产业。

依托于衢州雄厚的产业基础，柯城区上洋出现了以家居建材装饰材料和五金机械为主的专业市场城，商品辐射到四省边际周边地区，2011年专业市场城交易额达105亿，这给本案的定位提供了参考。

2.15、衢州城市发展规划

1、城市总体发展规划

衢州市区主要分为衢城片区、西区片、衢化片区和衢江区。

Ø衢城片——由老城及城南新区组成，其功能发展传统商业、文化、闲游及居住等功能；

Ø西区片——发展行政办公、商业、金融、文化教育、居住等功能；

Ø衢化片——以化工园区为主，保留居住功能，结合西侧的高新技术园区，用地向西、向南发展；

Ø衢江区——北侧以行政办公和居住为主；南侧以加工工业为主。

2、衢州商贸业发展规划

（1）、衢州商贸业发展定位

构筑以大中型购物中心、仓储式商场、超市、专业街、百货店、专卖店、专业店、星级宾馆为主线，以综合性市场、专业性市场、现代物流园区为基础，以集贸市场、便利店、工厂直销中心为辅的市场体系，建造功能定位准确、设施布局科学、业态结构合理、信息化程度高的现代商贸业体系。

实现传统商贸流通业向现代商贸流通业的转变，做到工业与商贸业的协调互动发展。

（2）、衢州商业发展目标

到2020年，将衢州建成"四省边际物流中心"，形成以衢州为中心的四省边际商业网络，通过现代商业业态的发展促进中心城市的繁荣，满足人们日益增长的物质和文化需求，商贸发展总体上接近中等发达城市商贸水平。

（3）、衢州商业网点规划

根据《衢州市城市总体规划》确定的"一城四片"的中心城市空间布局和衢州市商贸流通业的发展趋势，衢州商业网点分为市级商业中心和市级商务中心、片区商业中心及社区商业（包括重点乡镇商业网点）三个层次；在规划期内，在中心城市建设市级商业中心和市级商务中心、三个片区商业中心、两个物流基地（含重点专业市场群）和八条商业特色街，以及符合社区服务半径的集中商业网点布局。

划分

组成部分

备注

市级商业中心

老城区商业中心

到2020年，基本商业面积14万㎡，主要由环十字街商圈、环南湖、环坊门街三个传统商圈组成

西区商务中心

总规划面积30平方公里，，包括白云路东侧，花园路南侧和衢江西侧，考虑行政办公、金融中心、商业步行街、购物中心、写字楼等。

片区商业中心

衢江区商业中心

商业中度集中，经营服务功能比较完善，服务范围广的地区商业中心。

南区商业中心

衢化商业中心

社区商业中心

居住区商业

以超市和农贸市场为骨干，同时设有小型生活服务及金融、邮政等，以满足居民日常生活的多方面需求。

街坊商业

专业市场

百家塘专业市场区

重点发展适应农业产业化要求的农副产品批发市场，控制发展家居装饰材料市场。

城郊

分析：

（1）、传统的商业中心商业因子沉淀深厚，商圈发展成熟，是衢州最繁华的商业场所，但商业业态相对发达城市落后、商品交易市场功能退化；

（2）、南区商贸圈专业市场发达，但业态较单一、缺乏综合性的“一站式”现代化商品交易场所；

（3）、衢州商业发展的目标是，将衢州建成"四省边际物流中心"，形成以衢州为中心的四省边际商业网络。

从商业网点规划看，在强化传统的商业中心的同时，城市向西、向南、向东（衢江区）发展，西区是衢州的行政、经济、文化中心；南区和衢江区同属衢州未来的三大片区商业中心，未来发展潜力巨大！

2.2、衢州市区（柯城+衢江）商圈及业态调研分析

2.21、商圈调