郑东新区白沙片区敬业路牟政出199号地块可研报告提纲.docx
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郑东新区白沙片区敬业路牟政出199号地块可研报告提纲
关于郑州市白沙敬业路牟政出〔2016〕199号地块可行性研究报告审查情况的汇报
郑州公司
2017年1月3日
2017年1月3日，山东鲁能亘富开发有限公司组织召开郑州市白沙敬业路地段牟政出〔2016〕199号地块的可研报告审查会，并于2017年1月3日通过亘富公司总经理办公会决策，现将有关情况汇报如下：
一、可研基本情况（详见附件1：
地块可研报告）
（一）基本情况
199号地块位于白沙园区敬业路东侧、玉溪路南侧、龙福街西侧、绿博大道北辅道北侧。
白沙片区功能定位为构建以省级行政服务区、公共文化活动示范区、高端商务区为主要功能的生态智慧的省公共服务核心区。
目前区域热度较高，是郑州市改善居住密集区域，地块属于城市近郊，开发价值较大。
地块所属区域内道路交通路网规划较为完善。
目前城市主干道东四环、郑信路、南康庄路、万三公路、人文路及G220等均已建成通车，且地块临近郑开大道、绿博大道、京珠高速及地铁8、13、20号线。
宗地周边有白沙镇白坟小学、大有庄小学、莆田小学、郑州市第101中学、陆港酒店、洛阳正骨医院、郑州有源中医院。
项目建设用地面积约3.11万平米，用途为居住，规划建筑面积约7.78万平米。
详细规划指标如下：
编号
土地位置
使用权面积（㎡）
用途
容积率
建筑密度（%）
建筑高度（米）
绿地率（%）
投资总额（万元）
出让年限（年）
建筑面积（㎡）
牟政出〔2016〕199号（网）
敬业路东侧、玉溪路南侧、龙福街西侧、绿博大道北辅道北侧
31127.07
城镇住宅
2.5
＜25
＜80
＞30
≥15007.6
70
77817.68
（二）目标地块区位
1、宗地区位图
2、地块四至示意图
（三）挂牌价格及相关要求
1、出让价款
编号
起拍总价（万元）
起拍楼面地价（元/平）
保证金（万元）
最高限价（万元）
地价最高限价楼面价（元/㎡）
综合房价最高限价（元/㎡）
199
23000
5439
23000
34500
4433
12000
2、出让时间
公告时间：
2016年12月24日-2017年1月19日
竞买保证金截止时间：
2017年1月19日
竞拍时间：
2017年1月22日
3、竞拍规则
（1）在整个交易过程中若无竞买人触发熔断地价（最高土地限价），按价高者得的原则确定土地竞得人。
土地竞得人须同时执行该宗地综合房价最高限价规定。
（2）在网上自由报价期内或限时竞价期内若有竞买人报价触发熔断地价,网挂系统自动关闭所有竞买人出价功能并经竞买人确认后转入网上竞综合房价环节。
所报综合房价最低者确定为土地竞得人。
（3）进入网上一次竞综合房价环节的土地竞买人报价不得高于该宗地的综合房价最高限价,否则,视为无效报价。
若2个及以上竞买人所报综合房价相同,以网挂系统记载时间为准,先报价的竞买人确定为土地竞得人,其所报综合房价即为竞得房价,熔断地价即为该宗地成交价。
（四）周边竞品情况及项目定位
区域内主要别墅竞品项目有6个，分别为融创象湖一号、吉地澜花语、南熙福邸、东润城、碧桂园翡翠湾、保利罗兰香谷。
区域主要竞品概况
项目
融创象湖壹号
吉地澜花语
东润城
碧桂园翡翠湾
保利罗兰香谷
南熙福邸
占地面积（万㎡）
25.8
8.05
66
7.6
3.3
7.1
容积率
2.48
2.99
2.5
2.0
3.49
2.49
计容体量
（万㎡）
60
31.4
200
19
15.3
26.1
业态组成
高层、洋房、别墅
高层、小高层、洋房
高层
高层、别墅
高层、别墅
高层、公寓
开盘时间
2016年6月
2016年5月
2015年8月
2016年8月
2016年10月
2015年4月
在售产品
——
——
——
别墅
高层
46-66㎡公寓
销售动态
一期售罄，二期0元入会中
一期房源已基本售罄，二期认筹中，预计推出8号楼和12号楼
一期已售罄，二期待售中，预计近期将开始认筹排号
一期高层已售罄，仅剩部分联排别墅在售，户型面积为390-410平米左右
10月30日首次开盘
仅剩公寓在售，产权为70年，在售户型建面46-66平米，均价17000
主力户型
二期85-150平米高层、洋房，洋房面积待定
104㎡两房
130㎡三房
142㎡四房
90㎡两房
115㎡三房
143㎡四房
110㎡三房
160㎡四房
245㎡六房
128㎡三房
135㎡三房
155㎡四房
46-66㎡一房
88-130㎡三房
131-165㎡四房
2016年1-12月销售额（万元）
137922
39577
56248
86120
23540
42150
精装标准
毛坯
毛坯
毛坯
高层1500元精装标准
毛坯
毛坯
2016年1-12月销售均价（元/㎡）
别墅25000，洋房15000，小高层12500；高层10000
高层8000，洋房14000
高层9200
高层10000，别墅16800
高层8200-9000
公寓17000
目前均价
（元/㎡）
高层
12000
高层11000
高层11000
别墅17500
高层8200-9000
公寓17000
项目整体定位：
城市菁英公园美宅。
借势郑州向东发展的规划利好，未来城市发展潜力地块，针对城市青年精英，打造高端刚需样板社区，通过融入年轻时尚、休闲运动元素，打造社区主题公园，嫁接智能系统，将项目塑造成刚需及首改客户的理想住区。
客户定位：
产品目标客户为品质刚需类客户，客户核心特征为经济实力一般，大多为城市白领阶层，能承受总价范围100-250万，客户的基本要求：
总价能够承受、客厅主卧朝阳。
统一规划的园林景观、配套社区商业中心、社区诊所、优质的物业服务等可提高项目品质及价值。
业态
开盘价
（元/㎡）
全盘均价
（元/㎡）
户型区间（㎡）
总价区间（万元）
建筑面积（㎡）
销售收入
（万元）
住宅
12000
12000
85-160
102-192
75515
90618
地下室
4000
4000
15-20
6-8
5615
2246
车库
24万
24万
35
24万
993个
23832
（五）周边近年成交土地情况
2014年-2016年项目周边成交地块
地块名称
拿地日期
用地性质
占地（亩）
容积率
建筑面积
成交总价
每亩单价（万元）
楼面地价
开发商
（㎡）
（万元）
（元/㎡）
名门地块
2014/7/10
居住用地
60.3
2.5
100493
9019
149.6
897.5
名门
碧桂园地块
2015/8/26
居住用地
54.8
2.5
36526.7
7940
144.9
869.5
碧桂园
保利地块
2015/8/26
居住用地
50.52
3.5
33680
9060
179.3
768.57
保利
正商地块
2016/7/1
批发零售、住宿餐饮用地
38
4
25333.3
18500
486.8
1824
正商
亚新紫藤公馆地块
2016/7/1
居住用地
63.51
2.5
42340
96400
1517.87
9105
亚新
（六）项目投资收益分析
199#地块地价溢价50%
土地溢价率
土地价款（万元）
综合楼面地价
（元/平米）
总成本（万元）
销售利润率
房价（元/㎡）
0%
23000
2954
86471
25.90%
12000
50%
34500
4432
92865
20.42%
12000
50%
34500
4432
87258
15.00%
10140
50%
34500
4432
86257
10.00%
9238
50%
34500
4432
85479
5.00%
8462
50%
34500
4432
84791
0.00%
7775
项目预计整盘住宅均价39984元/㎡,销售周期2017-2018年，项目销售总收入为108550万元（除税）。
按照2439万元/亩地价计算，项目总地价约36115万元，综合楼面价约17337元/平米，利润总额约23831万元，销售利润率为10%。
（七）土地获取建议
本项目对于集团公司布局中原，扩张战略版图和提升品牌影响力具有较大意义。
建议：
1、同意郑州公司参加该项目竞拍。
2、建议在熔断价3.45亿元的基础上，以销售利润率为10%为控制线进行竞拍。
3、同时请集团财务资产部予以资金支持。
二、山东鲁能亘富开发有限公司总办会意见（详见附件2：
总办会纪要）
会议原则同意山东鲁能亘富开发有限公司提报的关于郑州市白沙敬业路地段牟政出〔2016〕199号地块可研报告的汇报，要求做好该项目参加集团投资评审会议的相关准备工作。
建议提交集团投资审查会审查。
附件：
1.郑州市白沙敬业路地段牟政出〔2016〕199号地块可行性研究报告
2.亘富公司总办会会议纪要
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