营改增后房地产开发企业的税务筹划初稿.docx

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营改增后房地产开发企业的税务筹划初稿

摘要

2016年召开的第十二届全国人民代表大会上，政府工作报告时指出，将从2016年5月1日起全面实施“营改增”，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业。

房地产企业“营改增”对房地产企业税负的影响无疑是值得研究的重大问题，“营改增”后税负的变化将决定其是否达到预期减税目标，也将影响“营改增”试点的平稳推进。

房地产行业是国民经济的重点行业，对整个经济的发展起着至关重要的作用。

而税收作为国家宏观调控的手段，对全行业的发展产生巨大影响。

在可以预见的将来，房地产行业“营改增”会对整个行业大洗牌，对整个行业进行分化及优化。

房地产开发公司要想扩大经营，增强实力，对“营改增”不容忽视。

提前了解政策，尽早做好筹划，做好应急预案，对房地产行业的发展有极大的促进作用。

同时积累经验并形成优秀典型案例，也对丰富和发展整个税制，提升税收筹划水平有积极影响。

关键词：

营改增；房地产开发企业；税务筹划

Abstract

The2016meetingoftheTwelfthNationalPeople'sCongress,pointedoutthatthegovernmentworkreport,fromMay1,2016thefullimplementationof"replacingbusinesstaxwithvalue-addedtax（VAT）",thepilottoexpandthescopeoftheconstructionindustry,realestate,finance,lifeserviceindustry.Effectofrealestateenterprises"replacingbusinesstaxwithvalue-addedtax（VAT）"ontherealestatetaxisamajorissueworthyofstudy,"replacingbusinesstaxwithvalue-addedtax（VAT）aftertaxchangeswilldeterminewhethertheexpectedgoaloftaxcuts,willalsoaffectthesteadyadvanceofreplacingbusinesstaxwithvalue-addedtax（VAT）pilot".Therealestateindustryisthekeyindustryofthenationaleconomy,whichplaysanimportantroleinthedevelopmentofthewholeeconomy.Asameansofnationalmacro-control,taxhasagreatimpactonthedevelopmentofthewholeindustry.Intheforeseeablefuture,therealestateindustry,campchangedtoincreasetheindustrywillbeabigreshuffle,theentireindustrydifferentiationandoptimization.Realestatedevelopmentcompaniesinordertoexpandoperations,enhancethestrengthofthecampchangedtoincreasecannotbeignored.Advanceunderstandingofthepolicy,asearlyaspossibletodoagoodjobplanning,contingencyplansforthedevelopmentoftherealestateindustryhasagreatroleinpromoting.Atthesametime,theaccumulationofexperienceandtheformationofexcellenttypicalcases,butalsotoenrichanddeveloptheentiretaxsystem,improvetheleveloftaxplanninghasapositiveimpact.

Keywords:

CampChangedToIncrease;RealEstateDevelopmentEnterprises

一、引言

税务筹划指的是纳税主体通过借助经营、投资、理财等方式实现少缴税、延迟缴税的合法筹划。

对于纳税人主体而言，其是一种维护自身正当经济权利的手段。

我国近几年房地产行业发展迅速，大量房地产企业顺着政策“春风”获得了快速发展。

但是，房地产的快速发展使得房价上涨过快，从而极大的影响人们的正常生活。

政府为了引导房地产行业健康持续发展，相继出台了诸多调控政策，如2009年出台的“国四条”，2010年出台“国十条”，2011年出台的新“新国八条”，2012年出台的“禁墅令”，2013年出台的新“国五条”、2015年出台的“330新政”等等，这些调控打击了房产的投资需求，对房价过快增长起到了抑制作用，但同时也让房地产企业遭遇严峻的考验。

房地产行业和其他行业相比，房地产行业有其特殊性。

首先，房地产企业属于我国资金密集型行业之一，从立项、建造到销售整个过程耗时长，同时投资回报回收周期长，造成了房地产企业经常处于资金短缺的状态。

其次，许多房地产由于自有资金不足，通常多依靠负债方式经营，资本负债率高，并且每天需要支付巨额的利息，资金链状况更加紧张。

再次，房地产企业涉税范围广泛，国家为了防止房地产企业偷漏税，多采用预交提前征收方式，这些税收构成了房地产企业成本的主要部分。

故对于房地产企业而言，利用税收筹划节约资金，保证收益尤为重要。

本节内容将对论文“营增改后房地产开发企业的税务筹划”这一论题的来源及意义进行概述分析，从而指明本文研究的重心。

二、“营增改”后房地产企业税务筹划的意义

（一）房地产开发企业主要涉税险种

大型房地产企业涉税险种较多。

本文参照李鹏飞（2016）在《L房地产有限公司“营增改”税收筹划研究》中对L房产公司涉税情况进行了分析，本文对其公司在“营增改”前后涉税情况进行归纳，得到房地产开发企业在营增改前后涉税情况进行了总结。

1.“营增改”前房地产企业涉税情况

房地产企业在“营增改”前涉税情况主要为营业税、增值税、土地增值税、房产税、土地使用税、企业所得税、契税、印花税以及流转税附加税费等。

如下表2.1所示。

表2-1涉税项目一览表

征税环节

税种

计税依据

税率

房地产开发

增值税

法定增值额

11%

印花税

交易合同价

0.05%或0.03%

耕地占用税

耕地面积

1-10/平方米

房地产交易

增值税

法定增资额

11%

土地增值税

增值额

四级累进

契税

交易合同价

2%或4%

印花税

交易合同价

0.05%

土地使用税

土地面积

0.5-10/平方米

房地产占用

房产税

房产原则或租金收入

1.2或12%

城市房产税

房产原值

1.20%

房地产所得

企业所得税

企业收入

25%

2.“营增改”后房地产企业涉税情况

在“营增改”后，房地产企业的涉税情况发生了变化。

总体如下所示。

首先，在流转税税种、税率、计算方法发生变化。

“营改增”前房地产行业征收营业税，适用税率5%，实行价内税；“营改增”后征收增值税，适用税率目前未定，但征收5%可能性极小，实行价外税。

价内税是指销售价款中已内容具体有税款，计税公式为：

税款=含税价格*适用税率；价外税是指销售价款中未内容具体有税款，计税公式为：

税款=（含税价格/（1+税率））*适用税率=未含税价格*税率。

其次，增值税和土地增值税依然存在矛盾，土地增值税的征税对象即土地使用权及其表面建筑附着物成为增值税定义中的商品时，如果还按照当前的税种延续，房地产业会是两个税种共存且征税对象重叠的一个行业，且两个税种都是影响房地产业行业生存状况的重税。

再其次，房产税、印花税、契税及流转税附加税费等计税依据的变化。

价内税和价外税的变化，必然导致房产税、印花税及流转税附加的计税依据发生变化，国有土地出让行为如果因为要适应增值税的要求做出相应改变，计税依据也有可能随之发生变化。

最后，企业所得税的计税依据发生变化。

由前文可知，应纳税所得额＝收入总数额－（不征税的收入＋免税收入）－各项可扣除额－允许弥补的以前年度亏损。

“营改增”后，如果企业提供应税劳务的价格不变，收入总额为“1”，“营改增”前，营业税是价内税，意味着收入也为“1”，“营改增”后，增值税是价外税，收入就变为了“含税销售额÷（1+税率）”，也就意味着企业的一部分收入某种意义上变为了税款，这就首先改变了公式中的“收入总额”；其次，“营改增”前，营业税是可以在企业所得税税前进行全额扣除的；“营改增”后，可扣除的进项税额减少。

综上所述，可以看到，在“营增改”施行后，房地产开发企业在应缴税款、营业收入还是成本都会发生较大变化，该变动除了对流转税及其附加产生影响，还对土地增值税、企业税后净利润及企业所得税的缴纳产生影响，由此影响整个企业的经济效益。

（二）房地产开发企业税务筹划必要性分析

通过上一小节内容可以看到“营增改”对房地产企业的税务影响较大，因此房地产企业进行合理的税务筹划有着极为重要的作用。

借助蒋伊沫（2016）在文中的分析结果，可以看到，房地产开发企业必须要进行税务筹划。

其具体体现在以下两个方面。

第一，税务筹划处理方面。

大部分房地产开发企业及其下属公司在税务处理时过于激进冒险，只片面盲目追求税收负担的减少，却没有考虑到其背后的政策风险以及财务风险，没有正确区分处理合理避税和违法避税，经常因为某些不符合税法规定的操作，违反了国家相关政策法规而遭到相关税务部口的调查和罚款，给集团企业造成不必要的损失。

第二，税收筹划认识方面。

大部分房地产开发企业片面的认为税收负担的减少一定会使企业的利润最大化，没有从公司从长远角度出发，对税务筹划处理缺乏整体思路，使得筹划方案具有片面性且可操作性不强。

同时没有正确处理税收筹划和企业长远发展之间的关系，税务筹划理念目标不明确。

综上所述，房地产企业进行税务筹划，一方面能够对企业财务状况进行客观梳理和控制。

另一方面，也能够通过税务筹划降低企业财务风险，降低企业经营成本。

三、“营改增”后房地产开发企业的税务筹划

（一）房地产开发企业经营特点

探讨房地产开发企业的税收筹划状况，离不开对房地产开发企业经营特点的分析。

从房地产开发企业的经营特点切入，为“营增改”后房地产开发企业的税务筹划分析奠定理论基础。

1、房地产开发企业开发周期长

我国房地产开发企业经营规模相对较大，并且房地产开发企业的产业链相对较长。

这使得我国房地产开发企业的开发周期相比较长。

从其最初获得项目的开发权，还需要经历项目实地勘察、前期规划、拆迁征地、房屋建设等较多的阶段，再加上各个房地产公司融资能力、设计进度等方面的差异，进一步延长了房地产公司开发周期。

2、投入资金量大

我国房地产开发企业在整个房地产开发建设的项目和工程量往往都是大型工程。

因此，房地产公司在整个开发环节中需要入的资金量十分大。

特别是在前期阶段受到设计、勘察、征地补偿等方面的影响，其总体的资金消耗是非常大的，这其中的土地使用权资金往往能占据到房地产公司经营的一半左右。

3、融资成本高

我国房地产开发企业属于特殊企业，由于房地产项目的特殊性使得房地产开发企业往往有着较大的资金需求量。

正如前面所提及的房地产开发企业投入资金数量巨大，因此，房地产企业往往需要进行融资。

房地产公司在经营的过程中对资金的占用时间非常长，再加上当前国内房地产市场较为低迷，进一步的加重了这一情况，导致了房地产公司经营所需的融资成本非常高，传统的融资渠道在很大程度上已经不能满足当前房地产公司融资的需求，导致部分房地产公司为了进一步的融资，不得不提升自身的融资成本。

（二）当地产企业税务筹划方法探讨

1、合理筹划企业经营活动的税收

早介入早谋划，必须全过程合法合规筹划税费。

一是对于房地产增值税一般纳税人，要从筹资、土地取得、项目设计、供应商合作者的选择等前期环节介入，直到项目营销的各个环节的费用和成本都要尽可能符合销售税金和土地增值税清算的纳税抵扣，加强对材料供应、劳务服务、融资渠道等合作企业的选择，要加强对增值税发票的管理，提高增值税抵扣意识；二是加强与合作企业的合同约定，要对材料等供应商的资质和材料的报价进行对比分析，在一般纳税人处购进零散建筑材料的时候，通过索要增值税专用发票的方式能够最大额度的抵扣。

如果是在小规模纳税人处进购材料的时候，如果是无法进行抵扣或者是抵扣比较低的情况下，可以在价格上进行协商。

第三，要充分的利用税率差异，一般情况下，物资的税率是17%左右，而建筑行业的税率则是11%，如果是政策允许，可以利用纳税对象之间的税率差异来减少房地产企业的税务负担。

另外，要对房地产企业的纳税人身份进行相关的利用，做好税收筹划，例如小规模纳税人的进项税超过了销售额的8%,在这种情况下，如果要减少税负，房地产开发企业可以申请成为一般纳税人。

最后，可以通过纳税时间延迟、争取优惠政策等措施进行税收筹划。

2、房地产企业积极转变营销策略

针对营改增对房地产企业税收产生的影响，要想在新的税收政策下降低成本，就必须结合实际做好营销策略的转变工作。

例如在定价不变的情况下，通过营改增能够有效降低房地产企业的相关费用和成本，在提升利润方面能够发挥十分重要的作用，但是如果材料、人力、设备等相关因素的变化，则会导致成本上升，在这种情况下，房地产企业就要对营销策略进行有效调整，升级业务，扩展业务范围，不断提高企业的竞争力，房地产企业要积极实现产品的多样化，并且尽可能的根据实际实现住宅项目和商业项目的同步开发来实现税负降低的目的。

对于销售阶段的房地产税务筹划策略我们提出以下两种方式，即：

一种方式是，房地产企业可以选择采用出售或出租房产实现税务筹划。

房地产企业开发的房产到底是全部出售还是留下一部分用于对外租赁，这取决于企业制定的战略以及管理者的意图。

在保证企业收入一定的前提下，出售房产与租赁房产这两种不同的选择会给企业带来有差别的税收后果，如果出售和出租均是企业可以接受的，那么，从税务筹划的视角来看，运用税负平衡点分析法给出决策建议。

根据我国现行税法规定，房地产企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，产权未转移的不征土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

出售房产要税缴土地增值纳，而出租房产要缴纳的是房产税，如果转出售为出租的话，房地产企业缴纳的土地增值税会减少，但需要缴纳的房产税会增加，二者是此减彼增的关系，我们不能仅根据出租方式下不用缴纳土地增值税这一点就武断得出出租方式下税收成本更低的结论，正确的纳税筹划思路是要把减少的土地增值税与增加的房产税放到一起比较之后方能得出结论。

为保证在出售和出租两种情形下企业获得的收入相同，现假定出售房产的销售收入为S，对外出租房产总的租金也为S，该部分房产相应的成本和费用为C，增值率为R，则R=（S-C）/C，土地增值税税率为r，速算扣除系数为m，不考虑货币时间价值因素，下面讨论在收入一定的情况下，如何选择能使企业的税收成本较低。

若使出售房产与出租房产面临的税收成本相同，城建税及教育费附加相同，只需出售房产需缴纳的土地增值税等于出租房产应缴纳的房产税即可，即（S-C）×r-C×m=S×12%。

由该式可以推出S=C×（m+r）/（r-0.12），代入R=（S-C）/C中，化简得到出售与出租的税负平衡点增值率R=（m+0.12）/（r-0.12）结合我国土地增值税四级超率累进税率的特点，用代入检验法逐级验证很容易就能找到满足条件的税负平衡点增值率。

假设增值率≤50%，则r=30%，m=0，把数据代入上面的公式，得税负平衡点增值率R=0.12/0.18=66.67%，这与假设增值率≤50%相矛盾，假设不成立，需要提高税率进行测算。

假设50%<增值率≤100%，则r=40%，m=5%，代入上述公式，得税负平衡点增值率R=0.17/0.28=60.71%，与假设相一致，假设成立。

同理可以验证，当100%<增值率≤200%以及当增值率﹥200%，用公式推得的结论与假设矛盾。

在出售与出租收入相同的情况下，当出售房产的增值率为税负平衡点增值率60.71%时，出售房产与出租房产的税收成本相同。

当出售房产的增值率大于税负平衡点增值率60.71%时，出售房产需要缴纳的土地增值税会高于出租房产应缴纳的房产税，选择出租方式税收成本较低，企业可以通过转售为租来降低税负。

当出售房产的增值率小于税负平衡点增值率60.71%时，出售房产需要缴纳的土地增值税低于出租房产应缴纳的房产税，选择出售方式税收成本较低，出租反而会加重企业的纳税负担，此时，从税务筹划的视角来看企业不应转售为租。

另一种方式是，通过出售精装房实现税务筹划。

精装修是房地产企业普遍采用的一种促销方式，它存在较大的税务筹划空间，精装修房税务筹划的关键在于选择更加科学的合同签订方式。

合同签订方式不同，企业的纳税义务会出现较大的差别。

如果开发商和购房者仅签订一份精装修房屋销售合同，则税法认定的不动产销售收入是合同总价款，开发商就产生了按照合同总价缴纳计算土地增值税的纳税义务。

根据我国现行税法的规定，土地增值税实行先预征后清算的制度，合同总价款中包括的装修价款也需要按照当地的预征率预缴土地增值税，在土地增值税清算时由于装修成本可以从装修收入中扣除，这部分装修价款并没有增值额，实质上不用缴纳土地增值税，但因为合同签订方式和预征制度的约束，企业损失了该部分资金的货币时间价值，这种做法不符合税务筹划的递延纳税原理。

如果开发商在和购房者签订合同时能把销售毛坯房与对房屋进行精装修这二者分开，实行分立定价，则可以在总收入一定的情况下减少税收成本。

具体做法如下，在开发建造的房产初步完工时就先和购房者签订毛坯房销售合同，在准备装修时再同购房者签订精装修工程总承包合同，之后按照原价与装修公司签订工程转包合同，由装修公司负责具体的装修事宜。

在这样的合同签订方式下，税法认定的不动产销售收入是毛坯房的价格，开发商仅需按照毛坯房销售合同的总价款缴纳计算土地增值税。

因为装修工程不在土地增值税征税范围里，不产生土地增值税的纳税义务，企业无需就装修价款预缴土地增值税。

对于保有阶段，房地产开放企业税务筹划，我们提出采用租金收入收取方式进行税务筹划。

即如果房地产开发企业找不到合适的被投资方，无法用房地产投资入股，或者根据管理层的战略意图，企业决定对外出租某个特定房产以赚取租金收入，此时，就有必要对租金收入的收取方式进行税务筹划。

房地产企业在出租商品房的同时通常会提供物业管理服务，并代收承租方的水电费，取得的收入实际上可以拆分为商品房本身的使用费、物业管理费和代收的费用这三大部分。

企业在收取承租方支付的价款时，采取一揽子收取方式或者分别收取的方式，企业可以获得相同的总收入，但是不同收取方式下税收后果会有明显的差异。

如果企业与承租方签订了一揽子房屋租赁合同，则企业需要按照合同总价款缴纳房产税等，不管是物业管理收入还是代收的水电费价款均应包含在房产税的计税依据当中，这无疑会加大税基，增加企业的税收成本。

如果企业能意识到物业管理费在单独核算时只需要缴纳附加税费而不需要缴纳房产税这一点，采取合理的方式把它从总价款中分离出来，企业的税负将会大大减轻。

如果企业能与承租方签订多个合同，把从承租方处收取的价款区分为商品房使用费、物业管理费和代收的水电费，那么，企业仅需就收取的商品房使用费缴纳房产税，物业管理收入以及代收的水电费将被排除在房产税的计税依据之外。

在实务中，房地产企业可以投资成立独立核算的物业管理公司，将部分租金表现为其他合理的形式，以此来降低税负。

在同承租方签订合同时，可以采取由房地产企业与承租方签订房屋租赁合同、由物业公司与承租方签订物业管理合同的做法，并且要合理分配租金和物业服务费用。

具体来说，就是要在企业总收入不变的情况下，尽量降低租金收入，提高物业管理收入。

站在最终投资人的角度看，企业收取的总价款并未减少，只不过是总收入在两个不同的主体之间分配了一下而已，但总的税收成本则会明显下降。

3、进行全过程税收筹划管理降低税负

在实行营改增之后无论是先前的项目还是之后新项目，都要开展积极合理的税收筹划，按新老项目区别对待进行全过程税收筹划和管理，最大程度的降低税负。

一要准确判断、区分新老项目，选用合规的税率，一是以是否取得工程施工许可证为标准来判断。

营改增之前签订的建筑施工合同，但没有办理施工许可证，工程未动工，6月10日后才办理施工许可证，工程正式动工的项目，是新项目。

二是以合同是否签订来区分。

6月10日后签订施工合同的项目是新项目。

三是有施工许可证也签订了施工合同，但5月1日前未完工、营改增之后继续施工的项目，是老项目。

四是“先上车后买票”的行为，6月10日之前没有签合同，包括工程施工许可证等法律手续，但已正式动工了，6月10日后补办手续的工程，还叫做老项目。

二要清楚取得的增值税进项额是否可以抵扣。

按照“实质重于形式”来掌握取得进项税额是否能够抵扣，比如：

6月10日前采购的建筑材料已经用于工程项目但6月10日后才支付材料款取得增值税专用发票，进项税不能抵扣；6月10日前购买的办公用品、机械设备等固定资产及其他存量资产但6月10日后才获得增值税专用发票的进项税不能抵扣。

三要按照分开采购、分开决算、分开核算的原则，对房地产新老项目销项税和进项税进行分项、分开管理，新项目取得的进项税不能用于老项目抵扣。

4、规避政府性规费带来的负面影响

首先，可以通过土地出让的方式获取土地的使用权，然后根据土地成交价格及相关规费的金额，凭政府部门开具的合法凭证按照一定的比例扣除税款。

其次，针对库存量按照销售收入实行简易征收，征税率确定为5%左右。

另外，房地产企业要充分利用政府出台的各种优惠政策，减轻税负增加。

最后，房地产企业可以考虑调整产品开发结构，更多开发建设精装修房，这样在精装修过程中产生的劳务、材料费用都能够取得增值专用发票，在缴纳增值税的时候可以作为进项税额进行抵扣。

5、与国家税务机关保持沟通协作

营改增之后，房地产企业税务征管主体由过去的地方税务机关转变为国家税务机关，加上很多政策、规定和要求需要进一步的明确，因此房地产企业必须要与国家税务机关多沟通、多联系、多交流，构建通畅的协调关系，及时了解和掌握增值税方面的相关知识以及房地产企业在营改增之后需要注意的事项，获取最新的税收政策信息，为房地产企业规范自身的纳税行为提供可靠的业务保障。

四、“营改增”后房地产开发企业进行税务筹划需要注意的问题

（一）进项税方面

进项税额。

从理论上讲，降低销项税额或增大进项税额都会有效降低增值税应纳税额，但是在销项税率固定不变的情况下，降低销项税额，就意味着降低销售价格，这是不可取的，所以降低增值税额的最佳办法是增加进项税。

增加进项税理论上可以通过提高采购价格或者进项税率来实现，但是提高采购价格是不可取的，所以提高进项税率是增加进项税额、降低增值税负的最佳途径。