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深圳房地产月度统计分析报告

深圳房地产月度统计分析报告（2014年10月）

来源：

深圳房地产信息网新闻与研究部

作者：

吴上锦  张粉层  林上康

目录

第一部分：

2014年1-9月深圳主要宏观经济数据

第二部分：

土地市场

第三部分：

新房市场

一、供应分析2、成交分析

2.1、10月份新房成交均价分析

2.2、10月份新房成交量分析

附：

深圳市各行政区13年10月～14年10月新房成交走势图

3、10月份楼盘成交龙虎榜TOP10

3.1、小户型物业成交龙虎榜TOP10

3.2、改善型物业成交龙虎榜TOP10

3.3、大户型物业成交龙虎榜TOP10

二、二手住宅

1、出售部分

1.1、10月份各区二手住宅挂牌均价

附：

深圳市各行政区13年10月～14年10月二手住宅挂牌均价走势图

2、出租部分

2.1、10月份各区二手住宅租金均价

附：

深圳市各行政区13年10月～14年10月二手住宅租赁均价走势图

3、各区热点楼盘行情

4、成交分析

1、10月份全市二手商品房成交概况

附：

深圳市13年10月～14年10月二手商品房成交走势图

4.2、10月份二手房、新房成交比较

第四部分：

商业

一、一手商业

1、商业新增批售分析

附：

10月份预售的商业项目

2、一手商业成交分析

附：

10月份一手商业成交TOP10

二、二手商业

1、出售部分

2、出租部分

3、二手商业成交分析

第五部分：

写字楼

一、一手写字楼

1、写字楼新增批售分析

附：

10月份预售的写字楼项目

2、一手写字楼成交分析

附：

10月份一手写字楼成交TOP10

二、二手写字楼

1、出售部分

2、出租部分

3、二手写字楼成交分析

第六部分：

小结

第一部分：

2014年1-9月深圳主要宏观经济数据

2014年1-9月，深圳全市经济继续保持平稳运行态势，主要经济指标逐渐回升向好。

1-9月规模以上工业增加值4640.17亿元，同比增长8.3%。

固定资产投资不断加快，1-9月固定资产投资额1904.93亿元，同比增长12.8%。

消费市场稳步上升，1-9月社会消费品零售总额3448.17亿元，同比增长8.7%。

外贸出口降幅收窄，1-9深圳全市进出口总额3376.98亿美元，同比下降18.8%。

其中，出口总额1969.71亿美元，同比下降15.3%；进口总额1407.27亿美元，同比下降23.3%；1-9月深圳全市居民消费价格总指数102.3，同比增长2.3%。

第二部分：

土地市场

根据深圳房地产信息网的监测，2014年10月深圳全市成交1块居住用地，编号为A802-0305宗地位于龙华新区，用地面积46646.77平方米，建筑面积186500平方米，由深圳市金骏房地产有限公司以468000万元竟得，折合楼面地价25094元/平方米。

第三部分：

新房市场

一、供应分析

市场交投惨淡的局面已持续大半年，供求双方的博弈终于在九月得以破冰，“金九”成色足，成交量单月首破三千，开发商的信心回升并稳住脚步。

根据深圳房地产信息网的监测，2014年10月深圳新房住宅预售面积426770平方米，环比减少58.5%，同比减少47.5%；住宅预售套数4207套，环比减少近六成，同比减少53.7%。

10月份全市共有9个楼盘取得住宅预售许可证，分布在罗湖、福田、南山、宝安、龙岗五个区域。

罗湖区的御湖峰家园一个楼盘取得住宅预售许可证，住宅预售量36666.63平方米/138套；福田区的虹湾花园一个楼盘取得住宅预售许可证，住宅预售量113895.09平方米/1211套；南山区3个楼盘取得住宅预售许可证，住宅预售量为161875.44平方米/1707套，其中位于西丽的华晖云门预售量为106371.39平方米/1104套，是南山区预售量最大的楼盘；宝安区两个楼盘取得住宅预售许可证，住宅预售量为80430.36平方米/729套，其中位于西乡的流塘阳光花园预售量为51269.61平方米/585套，是宝安区预售量最大的楼盘；龙岗区两个楼盘取得住宅预售许可证，住宅预售量为33902.69平方米/422套，其中位于坪山的京基御景印象预售量为28627.31平方米/340套，是龙岗区预售量最大的楼盘。

附：

10月份预售的住宅项目

2、成交分析

2.1、10月份新房成交均价分析

深圳新房成交均价“金九”坚挺，“银十”萎靡，其中，成交结构的变化是导致“银十”价格下跌的重要原因。

根据深圳规划国土委网站数据，2014年10月深圳新房住宅成交均价环比下跌2.6%，为22198元/平方米，同比上涨2.1%。

各行政区方面，10月份全市六区新房住宅成交均价走势各异，均价接近8万的云景梧桐继续助推罗湖区价格走高，10月份全区的新房成交均价逼近4万大关，为39925元/平方米，环比上涨10%，同比仍下跌5.1%；龙岗区的佳兆业城市广场、万科公园里重回主力之位，使得区域成交均价实现“三连涨”，10月份为18526元/平方米，环比上涨6.7%，同比上涨0.9%；福田区和盐田区由于高价项目成交萎缩，导致区域的成交均价都急跌约15%，其中，福田区不足4万，为39689元/平方米，同比也下跌5.2%；盐田区为27823元/平方米，同比仍大涨26%；宝安区由于价格相对较低的华盛西荟城和联投东方成交活跃，再度稀释了区域的价格水平，10月份为21142元/平方米，环比下跌5.3%，同比上涨9.3%；南山区环比下跌1.3%至46286元/平方米，同比上涨11.5%。

2.2、10月份新房成交量分析

“金九”的量价齐升以及央行的重磅利好强烈刺激楼市，市场积蓄的能量爆发，“银十”捷报频传，成交量再创年内单月新高，突破4000套，环比同比都有巨大的增长幅度，楼市回暖信号强烈。

根据深圳规划国土委网站数据，深圳楼市10月份共成交新房44.83万平方米/4783套，环比暴增约53%，同比也大增3成多。

环比增加5.9%，同比减少3.4%，成交套数2889套，环比增加7.8%，同比减少6.8%。

罗湖区10月份由于四季御园成交大增，使得全区的新房成交量环比成倍增加，创今年单月新高，共成交新房86套，环比增加1.6倍，同比增加2成多，成交面积8275平方米，环比增加1.5倍，环比减少约17%。

全区共有四季御园、云景梧桐、宝翠苑、港澳8号四个项目有成交，其中四季御园仍然是罗湖新房市场的支柱，成交量占全区的近7成。

福田区由于笔架山公馆进入成交高峰期，使得全区的新房成交量环比也成倍增加，今年单月首次超过百套，为106套，环比翻番，同比增加1.9%，成交面积1.13万平方米，环比增加61%，同比减少近3成。

全区共有笔架山公馆、山语清晖两个项目有成交，其中笔架山公馆的成交量占全区的75%。

南山区10月份增加鼎胜金域世家、华润城两个项目，成交量也有大幅增加，共成交224套，环比增加9.3%，同比增加6成多，成交面积超过3万平方米，环比增加36.7%，同比增加1.2倍。

全区共有十个项目有成交，其中，华侨城LOFT公馆、博林天瑞、鼎胜金域世家是全区的成交主力，三盘累计贡献全区6成多的成交量。

盐田区10月份的新房成交量继续大幅下滑，仅成交11套，环比减少3成多，成交面积596平方米，环比减少5成多，整体成交体量同比减少6成多。

全区共有浩海明珠雅居、蓝郡西堤两个项目有成交。

宝安区各项目成交活跃，实现“四连涨”，再创年内单月新高，10月份共成交1573套/14.93万平方米，环比增加约12%，同比则减少2成左右。

全区共有22个项目有成交，其中，华盛西荟城、联投东方、华业玫瑰四季、领航城表现突出，均有过万平方米的成交，四盘累计贡献全区约72%的成交量。

龙岗区10月份布吉、坂田、坪山等片区均成交活跃，全区的新房成交量水涨船高，环比增加近一倍，达24.88万平方米/2783套，创年内单月新高，同比也增加1.2倍左右。

全区共有41个项目有成交，其中，佳兆业城市广场、万科公园里、中骏四季阳光、振业天峦、尚水天成、恒大国香山、京基御景印象均有过万平方米的成交，七盘累计贡献全区近6成的成交量。

附：

深圳市各行政区13年10月～14年10月新房成交走势图

3、10月份楼盘成交龙虎榜TOP10

3.1、小户型物业成交龙虎榜TOP10

根据深圳房地产信息网的监测，华盛西荟城10月份共销售90㎡以下的小户型物业27940.29平方米/314套，取得小户型成交龙虎榜冠军；佳兆业城市广场以27401.92平方米/311套位居亚军；联投东方以24622.77平方米/295套位居季军。

3.2、改善型物业成交龙虎榜TOP10

根据房地产信息网的监测，华业玫瑰四季10月份共销售90-144㎡的改善型物业9368.27平方米/81套，取得了改善型物业成交龙虎榜冠军；领航城以5637.68平方米/43套位居亚军；华盛西荟城以5473.75平方米/40套位居季军。

3.3、大户型物业成交龙虎榜TOP10

根据深圳房地产信息网的监测，华侨城LOFT公馆10月份共销售144㎡以上的大户型物业10293.41平方米/34套，取得了大户型成交龙虎榜冠军；仁山智水以3896.1平方米/20套位居亚军；卓越皇后道以3328.79平方米/20套位居季军。

二、二手住宅

1、出售部分

1.1、10月份各区二手住宅挂牌均价

根据szhome二手房栏目的监测，10月份深圳二手住宅挂牌均价环比上涨1%再度站上3万大关，为30173元/平方米，同比上涨6.9%。

各行政区方面，全市六区的二手住宅挂牌均价各有涨跌，南山区环比上涨2.4%至36755元/平方米，同比上涨近11%；罗湖区环比上涨1.1%超过28000元/平方米，同比上涨近11%；福田区和宝安区环比上涨0.4%左右，其中，福田区为37709元/平方米，同比上涨11.5%，宝安区为24278元/平方米，同比下跌5.9%；盐田区环比下跌6.8%至25200元/平方米，同比上涨6.9%；龙岗区环比下跌1.6%至18684元/平方米，同比上涨4.8%。

附：

深圳市各行政区13年10月～14年10月二手住宅挂牌均价走势图

2、出租部分

2.1、10月份各区二手住宅租金均价

根据szhome二手房栏目的监测，10月份深圳的住宅租金为63元/平方米/月，环比上涨2元/平方米/月，涨幅3.3%，同比上涨5元/平方米/月，涨幅为8.6%。

各行政区方面，10月份各区的住宅租金涨跌互见，福田区和宝安区环比都上涨2元/平方米/月，其中，福田区为75元/平方米/月，环比上涨2.7%，同比上涨近12%，宝安区为46元/平方米/月，环比上涨4.5%，同比上涨约12%；罗湖区环比下跌2.9%至66元/平方米/月，同比上涨6.5%；龙岗区环比下跌2.6%至38元/平方米/月，同比上涨2.7%。

南山区和盐田区10月份的住宅租金环比持平，其中，南山区为71元/平方米/月，同比上涨近11%，盐田区为49元/平方米/月，同比上涨4.3%。

附：

深圳市各行政区13年10月～14年10月二手住宅租赁均价走势图

3、各区热点楼盘行情

根据szhome二手房栏目对挂牌频次较高的楼盘的监测，在14年10月监测的50个热点楼盘中，挂牌均价涨跌不一，不过多数热点楼盘的挂牌均价涨跌幅都较小，茵悦之生挂牌均价20695元/平方米，环比上涨3.8%，桃源居挂牌均价20931元/平方米，环比上涨3.7%，是涨幅较大的两个楼盘；罗湖金岸挂牌均价24165元/平方米，环比下跌5.3%，鹏兴花园挂牌均价24391元/平方米，环比下跌4.6%，是跌幅较大的两个楼盘。

租赁均价方面，10月份租金水平上涨的楼盘多于租金水平下跌的楼盘，阳光棕榈园租赁均价57元/平方米/月，环比上涨7.5%，京基御景华城租赁均价88元/平方米/月，环比上涨7.3%，是租金水平涨幅较大的两个楼盘；百仕达花园租赁均价68元/平方米/月，环比下跌6.8%，春华四季园租赁均价39元/平方米/月，环比下跌4.9%，是租金水平跌幅较大的两个楼盘。

租售比方面，10月份租赁均价上涨的楼盘多于挂牌均价上涨的楼盘，所以10月份多数楼盘的租售比呈现回落态势，深业新岸线租售比为1:

784，是租售比最大的楼盘，风格名苑租售比是1:

321，是租售比最小的楼盘。

4、成交分析

1、10月份全市二手商品房成交概况

■二手房成交量回升 环比小幅增加但同比仍萎缩

二手楼市在大环境的带动下，成交量终于得以回升。

根据深圳房地产信息网的监测，2014年10月深圳二手房成交面积426645平方米，环比增加1.9%，成交套数4525套，环比增加2.1%，同比减少三成多。

■ 福田成交量最多  盐田增幅最大

各行政区方面，福田区的成交套数最多，为1033套，环比增加14.1%，同比减少22.4%，成交面积9.2万平方米，环比增加10.6%，同比减少15.6%；罗湖区成交975套，环比增加14.0%，同比减少23.3%，成交面积6.1万平方米，环比增加5.9%，同比减少三成；龙岗区成交948套二手房，环比减少2.0%，同比减少43.2%，成交面积7.6万平方米，环比减少13.4%，同比大减五成多；宝安区成交751套，环比减少18.4%，同比减少41.8%，成交面积9.1万平方米，环比减少25.5%，同比减少21.2%；南山区成交692套，环比增加5.5%，同比减少33.8%，成交面积7.1万平方米，环比增加21.6%，同比减少22.9%；盐田区成交126套二手房，环比减少2.3%，同比减少20.3%，成交面积3.6万平方米，环比暴增2.5倍，同比暴增1.9倍。

附：

深圳市13年10月～14年10月二手商品房成交走势图

4.2、10月份二手房、新房成交比较

2014年10月深圳二手房成交量环比波动不大，但新房成交环比增幅明显，所以10月份新房与二手房的成交差距和9月份相比有一定程度的变化，10月份全市二手房成交套数年内首次低于新房的成交套数，新房的0.9倍。

各行政区方面，罗湖、福田、南山、盐田四区的二手房成交占绝对主导地位，罗湖区二手房成交套数是新房的11.3倍，福田区二手房成交套数是新房的9.7倍，南山区二手房成交套数是新房的3.1倍，盐田区二手房成交套数是新房11.5倍，宝安区和龙岗区都是以新房成交为主，二手房成交套数分别是新房的0.5倍和0.3倍。

第四部分：

商业

一、一手商业

1、商业新增批售分析

根据深圳房地产信息网的监测，2014年10月深圳商业预售面积59969平方米，环比大减68.7%，同比大减53.7%；商业预售套数416套，环比大减83.4%，同比大减78.8%。

10月份全市5个楼盘取得商业预售许可证，分布在罗湖、南山、宝安三个区域，罗湖区两个楼盘取得商业预售许可证，预售量为28512.73平方米/150套，其中位于清水河的博隆大厦预售商业面积28331.5平方米，预售商业套数147套，是全市商业预售量最大的楼盘；南山区前海康城华府一个楼盘取得商业预售许可证，预售量为1255.59平方米/22套；宝安区两个楼盘取得商业预售许可证，预售量为30201.02平方米/244套。

附：

10月份预售的商业项目

2、一手商业成交分析

根据深圳房地产信息网的监测，2014年9月深圳商业成交面积36952平方米，环比减少26.6%，同比减少4.6%，商业成交套数380套，环比减少32.6%，同比减少6.4%。

位于后海的SCC中洲控股中心成交6353.74平方米/59套，是全市商业成交量最大的楼盘，位于盐田的君临海域成交5584.53平方米/34套，居于第二位。

附：

10月份一手商业成交TOP10

二、二手商业

【注】：

由于盐田区的商业二手市场很小，跟其他区相比几乎可以忽略不计，故商业部分暂不对盐田区的商业进行研究。

1、出售部分

根据szhome二手房栏目的监测，10月份深圳的二手商业挂牌均价环比上涨5.9%超过6万，为60588元/平方米，同比下跌12.4%。

所监测的五个区的二手商业挂牌均价各有涨跌，罗湖区10月份由于东门商圈的二手商业放盘量大增，强力拉升的价格水平，突破8万大关，为80816元/平方米，环比大涨25.9%，同比也上涨5.5%；龙岗区环比也有将近一成的上涨，为46267元/平方米，同比上涨7.2%；宝安区环比劲跌8.2%不足53000元/平方米，同比也下跌近13%；南山区环比下跌3.5%至66074元/平方米，同比大跌约2成；福田区环比微跌0.7%至79342元/平方米，同比下跌4%。

2、出租部分

根据szhome二手房栏目的监测，10月份深圳的商业租金环比大跌13.4%，仅251元/平方米/月，同比也大跌14%。

所监测的五个区的商业租金走势各异，罗湖区环比大跌一成多，失守600大关，为591元/平方米/月，同比则暴涨56.3%；宝安区环比下跌7.1%至117元/平方米/月，同比下跌17%；福田区环比大涨28.8%，商业租金强势反弹至322元/平方米/月，同比上涨约一成；龙岗区环比上涨6.6%至129元/平方米/月，同比大涨约3成；南山区环比上涨3%至243元/平方米/月，同比大跌约3成。

3、二手商业成交分析

根据深圳房地产信息网的监测，2014年9月深圳二手商业成交面积20898平方米，环比增加12.9%，同比减少26.5%；二手商业成交套数502套，环比增加31.1%，同比增加38.1%。

罗湖、龙岗是二手商业成交量较大的两个区域，罗湖区成交4165.10平方米/197套，龙岗区成交6477.83 平方米/149套。

第五部分：

写字楼

一、一手写字楼

1、写字楼新增批售分析

根据深圳房地产信息网的监测，2014年10月份深圳市两个楼盘取得写字楼预售许可证，预售写字楼面积33928平方米，环比大减68.1%，同比减少39.9%，预售写字楼套数694套，环比增加近五成，同比减少50.8%。

其中位于西乡的流塘商务大厦，预售写字楼面积22290.69平方米，预售写字楼套数450套，是10月份全市写字楼预售量最多的楼盘，同样是位于西乡的流塘阳光花园，预售写字楼面积11637.3平方米，预售写字楼套数244套。

附：

10月份预售的写字楼项目

2、一手写字楼成交分析

根据深圳房地产信息网的监测，2014年10月深圳市写字楼成交面积11168平方米，环比暴增一倍，同比减少7个百分点，写字楼成交套数128套，环比和同比都增加48.8%。

位于福田下梅林的颂德国际成交2252.81平方米/13套，是全市写字楼成交量最大的楼盘，位于福田上梅林的卓越城成交1860.39平方米/9套，居于第二位。

附：

10月份一手写字楼成交TOP10

二、二手写字楼

【注】：

由于罗湖、福田、南山三个区的写字楼市场约占全市的98％，故写字楼部分仅研究这三个区的写字楼市场，其他三个区由于写字楼的量很少，暂时不划入研究范围。

1、出售部分

根据szhome二手房栏目的监测，10月份深圳的二手写字楼挂牌均价环比下跌7.1%，为36117元/平方米，同比上涨4.1%。

所监测的三个区中，写字楼重镇福田区10月份的写字楼挂牌均价环比劲跌7.2%，为38100元/平方米，同比上涨6%；罗湖区和南山区则略有上涨，其中，罗湖区环比上涨0.8%至23328元/平方米，同比下跌4.4%，南山区环比上涨0.4%至36271元/平方米，同比上涨5.9%。

2、出租部分

根据szhome二手房栏目的监测，10月份深圳的写字楼租金环比下跌4.3%，为133元/平方米/月，同比上涨7.3%。

所监测的三个区的写字楼租金各有涨跌，写字楼重镇的福田区写字楼租金同样领跌全市，环比下跌6.5%至145元/平方米/月，同比上涨13.3%；罗湖区环比下跌3.6%至108元/平方米/月，同比也下跌5.3%；南山区的写字楼相对坚挺，环比上涨3.4%，为122元/平方米/月，同比上涨13%。

3、二手写字楼成交分析

根据深圳房地产信息网的监测，2014年10月深圳二手房写字楼成交面积12949平方米，环比大增76.4%，同比大增近一倍，成交套数61套，环比增加17.3%，同比增加3.4%。

罗湖、福田是二手写字楼成交量较大的两个区域，罗湖区成交1784.73平方米/15套，福田区成交9222.20平方米/33套，两区成交量之和占总量的八成多。

第六部分：

小结

“银十”虽然受成交结构影响导致新房成交均价环比有所回落，但成交量则再创新高，超过4000套的成交量说市场不但回暖，甚至可以说已达到相当的热度。

“银十”作为“金九”的传承，其承上的作用令人振奋，“银十”作为第四季度的开端，其启下的作用也令人期待，同时“银十”的良好表现也给后市带来了充足的信心。

毫无疑问，央行的金融松绑在“金九银十”期间出台，意义相当重大，其对市场的刺激，对市场信心的提振，对萎靡的楼市来说有如惊雷，有如春雨，而且此时出台松绑政策的效果更是立竿见影，甚至被市场放大数倍，可以说是在恰当的时候出台恰当的政策。

今年最后的两个月，对各开发商来说至关重要，涉及到资金回笼与贷款偿还，涉及到年度成绩单，涉及到亮丽的年报，“冲量”意义重大，因此，预计市场仍然可以保持较高的活跃度，成交量不排除有再创新高的可能，价格则相对稳定。