开发考点讲义426.docx
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开发考点讲义426
2011房地产估价师：
房地产投资与投资风险历年考试焦点
（一）历年考试焦点
（1）关于风险与投资组合中预期收益率、无风险资产的收益率、平均收益率、系统性市场风险系数之间的换算关系在2009年、2006年、2004年、2002年、2001年考试中频频出现，一定要掌握好。
（2）投资组合理论认为，把不同投资项目组合起来，可以降低或抵消个别风险，但系统风险因素仍然存在。
在2008年、2005年、2003年、2001年考试中以单选题、判断题的形式出现。
（3）“房地产投资风险比较”在2009年、2005年、2004年、2001年考试中以单选题、判断题的形式出现。
（4）“房地产投资特性”每年都会以单选题、多选题、判断题的形式出现，尤其是存在效益外溢和转移的特性。
（5）房地产投资的个别风险、系统风险每年都会以单选题、多选题、判断题的形式出现。
（6）关于房地产建筑物经济寿命和自然寿命的说法也是经常出题的地方。
（7）投资者进行房地产投资的主要目的是为了实现其财富价值的最大化。
（8）房地产投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，是最理想的投资工具之一。
（9）房地产投资区别于其他类型投资的重要特性是由于房地产具有不可移动性、寿命周期长、异质性、弱流动性等特性。
（10）居住物业的市场最具潜力，投资风险也相对较小，将逐步成为房地产投资者、尤其是中小型投资者的重要方向。
（11）房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的租金收入。
（12）房地产投资的利弊、房地产置业投资的特点、房地产直接投资、间接投资包括的内容是历年考试必考的焦点。
（13）按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型、机会型三种类型，房地产开发投资属于典型的机会型房地产投资。
（14）提高贷款利率对房地产投资的影响主要有：
一是导致房地产实际价值的折损，二是加大投资者的债务负担，导致还贷困难，三是抑制房地产市场需求。
（15）2009版《房地产开发与经营管理》教材（本书如无特指，均简称《开发》教材，下同）增加的内容：
房地产投资除了可划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按投资主体和经济活动类型划分。
2011房地产估价师：
房地产投资与投资风险疑难问题解析
（二）本章疑难问题解析
1．问：
租金调整可能引起的法律纠纷属于哪类风险?
答：
属于未来运营费用风险。
2．问：
投资的特性与房地产投资特点有什么区别?
答：
投资的特性有：
目的性、时间性、收益性和风险性。
而房地产投资的特点有：
区位选择异常重要、适于进行长期投资、需要适时的更新改造投资、投资价值难以判断因而易产生资本价值风险、变现性差、易受政策影响、依赖专业管理、存在效益外溢和转移。
投资的特性是从相对宏观层面上说的，是共性的，房地产投资的特点是针对房地产这类投资对象而言的，是相对微观层面的，是有个性的。
3．问：
收益现金流风险与资本价值风险有什么不同?
答：
收益现金流风险与资本价值风险的区别：
收益现金流风险是指项目未来市场收益水平达不到预期目标的风险；资本价值风险是指项目资本价值由于项目未来预期收益、运营费用以及收益率的变化，使预期资本价值低于现实资本价值的风险。
4．问：
投资类型与房地产投资类型有区别吗?
答：
投资可分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资、生产性投资和非生产性投资四种类型。
此外，投资还可按照国内投资和国际投资等多种方式分类。
房地产投资除可按投资的分类标准进行分类外，还可按投资主体、经济活动类型和物业类型分类；另外，房地产投资还可按投资形式分为直接投资和间接投资两类。
直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买的过程，可分为房地产开发投资和房地产置业投资，房地产开发投资可进一步细分为商品房建设投资和土地开发投资两种；间接投资是指资金投入与房地产相关的权益或证券市的行为，间接投资者不需要直接参与房地产开发经营与管理工作，一般包括投资房地产企业股票或债券、投资房地产投资信托基金、购买住房抵押支持证券三种。
5．问：
房地产的特点和房地产投资的特点有什么区别?
答：
房地产具有不可移动性、寿命周期长、异质性和弱流动性等特点，而房地产投资具有以下特点：
区位选择异常重要、适于进行长期投资（可简单理解为长期性，下同）、需要适时的更新改造投资（适应性）、投资价值难以判断因而易产生资本价值风险（投资价值不确定性）、变现性差、易受政策影响（政策影响性）、依赖专业管理（专业管理依赖性）、存在效益外溢和转移（相互影响性）。
房地产投资特点是由房地产特点所决定的，比如：
正是由于房地产具有不可移动性，房地产投资才具有区位选择异常重要性和相互影响性，异质性决定投资价值不确定性，弱流动性决定变现性差，寿命周期长决定长期性等。
6．问：
房地产开发投资与房地产置业投资有什么异同?
答：
开发投资的投资者主要是赚取开发利润，风险较大但回报丰厚；置业投资的投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。
当房地产开发投资者主要是建成房地产后推向市场进行销售，通过转让过程收回投资，获取开发利润，这时的房地产开发投资通常属于中短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给；当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、别墅、仓储用房等）或经营（如商场、酒店等）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
要注意明晰这里的“短期投资”与“长期投资”都是相对的概念，由于房地产本身寿命周期长，房地产投资本质上属于长期投资。
房地产置业投资目的有：
①自用，即自营或消费，这种行为在满足自身生活居住或生产经营需要的同时，也潜藏了保值、增值的诉求；②出租，获取长期收益；③出售或转售，获取出售或转售收益。
这里的出售或转售有投资和投机两种情形。
7．问：
时间风险与持有期风险的区别?
答：
时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。
房地产投资强调在适当的时间，选择合适的地点和物业类型进行投资，这样才能使其在获得最大投资收益的同时使风险降到最低限度。
时间风险的含义不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短等。
持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风险。
一般来说，投资项目的寿命周期越长，可能遇到的影响项目收益的不确定性因素就越多。
如上所述，时间风险内涵中蕴含持有期风险，持有期风险是时间风险的一种，是从一个特定的具体角度来说的；而时间风险的内涵更丰富。
8．问：
“由于通货膨胀风险直接降低投资的实际收益率，房地产投资者非常重视此风险因素的影响，并通过适当调整其要求的最低收益率来降低该风险对实际收益率影响的程度。
但房地产投资的保值性，又使投资者要求的最低收益率并不是通货膨胀率与行业基准折现率的直接相加。
”这句话如何理解?
答：
这句话考虑了通货膨胀风险正反两个方面的情况。
一是考虑通货膨胀风险，要上调要求的最低收益率；二是出于对房地产投资保值的考虑，投资者要求的最低收益率可能会低于通货膨胀率与行业基准折现率之和。
9．问：
开发投资与开发成本是否是一个概念?
答：
开发投资的内涵更丰富，开发投资在销售情形下可视同于开发成本。
10．问：
房地产投资的物业类型中，高尔夫球场属于什么物业?
答：
在房地产投资的物业类型中，高尔夫球场既属于“酒店与休闲娱乐设施物业”，也属于“特殊物业”。
（一）单项选择题
1．对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（ ）。
（2009年试题）
A．设计寿命 B．经济寿命
C．法定寿命 D．自然寿命
答案：
B
2．地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（ ）的特性。
（2009年试题）
A．变现性差 B．易受政策影响
C．依赖专业管理 D．效益外溢和转移
答案：
D
3．甲、乙物业2008年10月的价值均为ll00万元。
预计2009年10月甲物业的价值为l200万元和l000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。
甲、乙物业投资风险比较的结果是（ ）。
（2009年试题）
A．甲物业投资风险大 B．乙物业投资风险大
C．甲、乙物业的投资风险相同
D．难以判断甲、乙物业的投资风险大小
答案：
B
4．如果整个投资市场的平均收益率为l5%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0．23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（ ）。
（2009年试题）
A．10．38% B．0．07% C．12．45% D．13．62%
答案：
A
解析-该房地产投资折现率=9%+0．23×（15%一9%）=10．38%。
5．土地一般不会毁损，地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性，这表明房地产投资非常适合作为一种（ ）。
（2008年试题）
A．长期投资 B．短期投资 C．风险投资 D．金融投资
答案：
A
7．房地产投资风险可分为系统风险和个别风险，下列属于个别风险因素的是（ ）。
（2008年试题）
A．变现风险B．时间风险C．或然损失风险D．通货膨胀风险
答案：
B
8．投资组合理论认为，把不同投资项目组合起来，可以（ ）。
（2008年试题）
A．提高投资收益 B．降低系统风险
C．降低个别风险 D．使投资毫无风险
答案：
C
9．房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（ ）。
（2007年试题）
A．销售收入 B．转让收入
C．租金收入 D．利息收入
答案：
C
10．当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（ ）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
（2007年试题）
A．出售 B．抵押 C．转让 D．经营
答案：
D
11．下列风险中属于系统风险的是（ ）。
（2007年试题）
A．比较风险 B．市场供求风险
C．未来运营费用风险 D．持有期风险
答案：
B
解析：
系统风险包括：
通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险。
12．假设银行一年期存款利率为2．28%，贷款利率为5．85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0．6，则房地产投资的预期的收益率为（ ）。
（2006年试题）
A．4．42% B．8．11% C．8．13% D．9．54%
答案：
B
解析：
利用公式E（rj）=rf+届[E（rm）-rf]，收益率=2．28%+0．6×（12%一2．28%）=8.11%。
13．某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（ ）特性。
（2005年试题，有修改）
A．区位选择异常重要 B．投资价值难以判断因而易产生资本价值风险 C．需要适时更新改造投资 D．存在效益外溢和转移
答案：
D
14．房地产投资的缺点是（ ）。
（2005年试题）
A．相对较高的收益水平 B．易于获得金融机构的支持
C．抵消通货膨胀的影响 D．投资回收期较长
答案：
D
15．甲、乙两个物业2005年10月的价值均为l000万元，预计甲物业2006年lo月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业2006年lo月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是（ ）。
（2005年试题）
A．甲物业投资风险大 B．乙物业投资风险大
C．甲、乙两个物业投资风险相同 D．无法判断
答案：
B
16．假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险相关系数是（ ）。
（2005年试题）
A．0．25 B．0．50 C．1．5 D．2．00
答案：
B
解析：
（20%一l0%）βj＋l0%=15%，可求出βj=0．50。
（二）多项选择题
1．下列风险中，属于房地产投资系统风险的有（ ）。
（2009年试题）
A．市场供求风险 B．变现风险 C．利率风险
D．时间风险 E．资本价值风险
答案：
ABC
2．下列关于商业物业的表述中，正确的有（ ）。
（2008年试
A．能为投资者带来经营性的收入现金流
B．分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式
C．适合于长期投资
D．需在机构投资者之间进行交易
E．位置对其有着特殊的重要性
答案：
ACDE
3．在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有（ ）。
（2006年试题）
A．买地一建房一卖房 B．买房一经营 C．买房一出租一转售 D．买房一出租 E．买地一开发一转让
答案：
BCD
4．提高贷款利率对房地产市场的影响主要有（ ）。
（2006年试题）
A．导致房地产实际价值下降 B．导致房地产实际价值上升
C．加大投资者债务负担 D．抑制房地产市场需求
E．增加房地产市场需求
答案：
ACD
5．从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产的类型主要有（ ）。
（2005年试题）
A．商住楼B．土地C．在建工程D．写字楼 E．建成后的物业
答案：
BCE
6．房地产间接投资的形式主要有（ ）。
（2005年试题）
A．投资房地产信托基金 B．购买住房抵押支持证券
C．购买房地产企业债券 D．购买物业用于出租经营
E．购买土地进行开发
答案：
ABC
7．房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有（ ）。
（2005年试题）
A．自我消费B．房地产保值C．房地产增值
D．开发利润 E．出租收益
答案：
ABCE
（三）判断题
1．具有相同市场价值的房地产，其投资价值因人而异。
（ ）
答案：
√
2．房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成为大型机构投资者直接投资房地产的重要工具。
（ ）
答案：
×
解析：
是个人投资者以及大型机构投资者间接投资房地产的重要工具。
3．房地产开发投资通常属于长期投资，它形成了房地产市场的增量供给。
（ ）（2008年试题）
答案：
×
解析：
房地产开发投资通常属于中短期投资，它形成了房地产市场的增量供给。
4．假如某投资项目预期收益率与市场平均收益率的变化幅度相同，则该项目的系统性市场风险系数为l。
（ ）（2008年试题）
答案：
√
5．系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。
（ ）（2007年试题）
答案：
× 解析：
系统风险是不能被分散和抵消的风险。
6．房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。
（ ）
答案：
×题
20112011房地产估价师：
房地产市场与市场运行历年考试焦点
（一）历年考试焦点
1．房地产市场指标
《开发》教材列举了10项供给指标、ll项需求指标、9项市场交易指标和l0项市场监测和预警指标。
其中需要重点掌握的有：
供给指标中的存量、新竣工量、灭失量、空置量、空置率、可供租售量。
市场交易指标中的销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期。
这部分出现在2009年、2008年、2007年、2006年计算型的单选题、多选题和判断题中。
一定要掌握概念的要点和计算的表达式。
2．房地产市场的特性
房地产市场具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。
但房地产市场还具有以下6方面特性：
①市场供给的垄断性；②市场需求的广泛性和多样性；③市场交易的复杂性，包含三个具体含义：
交易时间长、交易费用高、需要专业人士服务；④市场价格与位置密切相关，价格总体呈向上波动趋势，价格易受交易主体的个别因素影响；⑤存在广泛的经济外部性，分为正外部性和负外部性；⑥市场信息的不对称性；其中第五、第六个特性是2008年、2009年《开发》教材的新增内容。
除以上6个方面特性外，房地产市场还要受社会体制的规定，比如我国土地出让制度（如一次性交纳土地出让金、土地“招拍挂”）导致的我国房地产市场不同于美国等其他国家的一些特殊性。
3．房地产市场运行环境与房地产投资的系统风险辨析
房地产市场运行环境有8个方面：
社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境、国际环境。
房地产市场运行环境中，由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的基本因素。
经济环境包括：
城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等。
房地产投资的系统风险也有8种：
通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险。
房地产投资的系统风险是房地产投资者在房地产市场中投资时不可控制和不易判断的风险。
正是由于房地产市场各种影响因素作用于房地产市场，从而产生了房地产投资的系统风险。
比如：
通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险对应于经济环境作用于房地产市场的影响，利率风险对应于金融环境作用于房地产市场的影响，政策风险对应于房地产法律制度环境作用于房地产市场的影响，政治风险对应于政治环境作用于房地产市场的影响等。
4．当承包商仅仅作为营造商时，其利润仅与建造成本和施工周期有关，承担的风险相对较少。
5．从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构
（二）疑难问题解析
1．在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有（）。
A．按存量增量细分 B．按交易形式细分
C．按目标市场细分 D．按房地产用途细分
E．按地域细分
答案：
BCD
问：
这道题给出的标准答案很难让人理解，请明确答案，并说明理由。
答：
注意没有E选项，因为题目给出的范围已限定在“某市”，其他选项《开发》教材上有明确说法。
2．问：
在第二章房地产的运行环境中，第三条在经济环境中，有利率与通货膨胀，而在房地产运行环境及其影响因素的表格中又没有这一条，若万一有这一项多项选择题，是按第30页的第四行经济环境答，还是按下边的表格中的经济运行环境及影响因素答。
也就是说是否要把利率与通货膨胀也答上是经济环境的影响因素。
答：
可以把利率与通货膨胀算在经济环境影响因素中。
3．问：
中华人民共和国城市房地产管理法称：
本法所称房地产交易，包括：
房地产转让，房地产抵押，房屋租赁。
这与史老师强调的第八讲第二节按交易形式细分中：
按照“中华人民共和国城市房地产管理法”的规定，房地产交易包括：
房地产转让，房地产抵押，房地产租赁有冲突啊。
（史老师说在租赁中还有单纯土地租赁这种形式）在基本制度与政策中老师说的也是和“中华人民共和国城市房地产管理法”说法一样，房地产交易包括：
房地产转让，房地产抵押，与房屋租赁。
若考试中恰巧有这样的多项选择题，我们怎么答，是答房地产交易包括：
房地产转让，房地产抵押房屋租赁，还是房地产租赁啊。
答：
《开发》教材第37页说法是“房地产租赁”，《房地产估价理论与方法》（以下简称《理论》）教材第97页提到“在土地或以土地为主的情况下一般称为地租，在土地与建筑物合在一起《的情况下习惯上称为房屋租赁价格，简称房租”，因此，我个人认为，房地产法中所说的“房屋租赁”是一种不太规范的简称或习惯性称谓，其实质应是“房地产租赁”，建议你考哪门以哪门为准。
4．问：
房地产市场按增量存量细分的分类方式哪种应用更广?
答：
房地产市场按增量存量细分有两种分类方式。
第一种是将房地产市场划分为三级市场：
一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）。
第二种划分是将土地划分为一级土地市场（增量市场）和二级土地市场（存量市场），将房屋划分为一级房屋市场（增量市场或一手房市场）和二级房屋市场（存量市场或二手房市场）。
这两种分类方式的区别在于：
第一种分类是将整个房地产市场作为一个整体来看的，分为一级、二级、三级市场；第二种分类是将房屋与土地分开，单独划分，土地市场分为一级、二级市l场，房屋市场分为一级、二级市场。
第二种分类方式应用得更加普遍和广泛。
5．问：
房地产市场分类方式的引申意义?
答：
房地产市场可按地域细分、可按房地产用途细分、可按增量存量细分、可按交易形式细分、还可按目标市场细分。
上述的五种划分方法是相互独立的，不同的市场参与者通常关注不同的子市场。
根据研究或投资决策的需要，可以将五种划分方式叠加在一起，得到更细的子市场。
如北京市写字楼出售市场、深圳罗湖土地拍卖市场、南京市二手房转让市场、上海市甲级写字楼租赁市场等。
6．问：
房地产空间市场和资产市场的区别和联系?
答：
房地产空间市场和资产市场是将房地产市场进行的一种人为划分方式。
房地产空间市场更强调房地产市场的物理属性及其使用功能，房地产资产市场是从投资房地产的角度下的定义。
两者的联系体现在：
空间市场的供求变化影响资产市场的需求，反过来，资产市场又决定空问市场的供给。
两者的区别在于：
房地产空间市场的存在形式有租赁房地产或拥有房地产两种途径，换句话，房地产空间市场的存在形式不一定非要拥有产权；房地产资产市场的存在形式只能是通过拥有房地产这一条途径。
7．问：
房地产市场的自然周期和投资周期的关系?
答：
房地产市场的投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。
8．问：
2004年竣工的房屋，2006年卖出去，按增量存量细分，是二级市场还是三级市场?
答：
如果按房地产市场划分成三个市场的话，应该是二级市场（新建商品房租售市场）；如果是按增量存量细分的话，应该是一级房屋市场（增量市场或一手房市场）。
因为：
一是存量中的报告期是指一段时间，具体是多长没有给出，退一步说，即使这些房屋属于“存量”房，但存量的定义与存量房屋市场概念中的“存量”不一定是同一个概念。
二是从行业惯例来说，空置房也属于增量房，也是新房，只有经过市场流通后（比如转让）的房屋才算二手房。
9．问：
关于空置量的概念。
答：
空置量指报告期末房屋存量中没有被占用的部分。
这里的“占用”主要指销售、出租出去。
10．问：
空置量、可供租售量、存量、吸纳量的外延排序是什么?
答：
吸纳量<可供租售量<空置量<存量。
（一）单项选择题
1．2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万m2，其中可供销售的住宅面积为1800万m2，可供出租的住宅面积为450万m2；当年销售和出租的房屋总面积为2750万m2，其中销售的住宅面积为1680万m2，出租的住宅
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