广安商业地产市场调研报告范本.docx
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广安商业地产市场调研报告范本
商业地产
市场调查分析报告
一、调研目的
本次调研主要针对市各商圈商业地产在售竞品项目、商业气氛较好的市场与项目同类产品进展调查分析，为项目后期推售提供理论数据和第一手的市场资料。
二、市商业开展状况
1、城市概况：
●人口:
市辖2个市辖区、3个县，代管1个县级市，市区人口47万，城区面积40余平方公里
●区位：
区地处“川东门户〞，位于华蓥山中段西侧、成渝经济区环渝腹地区块，交通便利，国道、省道、县道纵横交织，乡乡通水泥路，村村通公路，区已融入1小时经济圈。
●经济：
截止2013年数据显示，处于省经济开展中下水平的城市；
2、城市总体规划
●城区开展方向：
1、主城区开展方向规划策略：
东跨、西进、南扩、北控、中优。
2、前锋辅城开展方向
规划策略：
西联、东优、南扩、北控。
●空间布局：
中心城区城市结构为“中心组团式结构〞。
中心城区城市形态为“一主一辅三中心〞。
一主：
主城--新老互动的人文城〔包括老城区、协兴组团、枣山组团、官盛组团、奎阁组团等5个功能组团〕
一辅：
前锋辅城--产城一体的智慧城。
三中心：
城市主公共中心、奎阁城市副公共中心、前锋城市副公共中心。
3、城市商圈分布
4、城南商圈典型商业
〔1〕城南商圈典型商业-中天国际商业广场
市场名
恒大·中天国际
地理位置
金安大道1段
商业类别
城市综合体
铺位形式
独立单层街铺
商业规模
7万
层高
约6米
开盘时间
2009年
开业时间
2014年
出入口
2
市场性质
零售
楼层与经营分区
商业一层以服装扎堆经营为主，商业二层以休闲娱乐、餐饮为主
售价
1楼3万-7万/㎡；2楼1万-2万/㎡
销售率
98%
主流面积
40㎡
租金
一层主力面积100-200元/㎡/月、4-16万/年，二层150㎡左右16万
营业率
98%，个别位置尚未出租，毛坯
商户签约年限
3年或5年
转让费
0
商业代表
经营状况
开业时生意火爆，目前经营情况一般，由招商公司统一招商。
小结：
市服装分布较为散乱，该市场影响力品牌服装类稀少，周边项目越来越多，造成市场竞争剧烈，商管和物业公司不作为，运营活动也鲜有出现。
〔目前招商公司正在每年递减房租挽留更多商户〕
〔2〕城南商圈典型商业-摩尔春天
市场名
摩尔·国际商业中心
地理位置
市城南路一段
商业类别
城市综合体
铺位形式
独立商铺
商业规模
13万㎡
层高
5.2M
开盘时间
/
开业时间
2014年
售价
1层3-5万，2层1-2万/㎡
销售率
95%
主流面积
40-60㎡
租金
1层10-15万/年
2层4-6万/年
营业率
80%
商户签约年限
1年1签
转让费
5-10万
商业代表
春天百货，KFC，永辉超市，太平洋影院
市场整体经营状况
主街道生意火爆，街位置90%为空铺。
小结：
从永辉超市和春天百货入驻项目以来，分散了中天国际较多人流，其主要原因是华润商品的价格比永辉商品的价格相对较高；但街空铺率太高，存在商业断层，严重降低了商业气氛。
〔3〕城南商圈典型商业-家园建材市场
市场名
家园建材市场
地理位置
西溪路和金安大道交汇处
建筑形式
卖场
铺位形式
场分割式独立商铺
市场规模
约1万㎡
开业时间
/
主流面积
100㎡
租金
2-5万/年
主次通道
4M×8M
层高
约5M
楼层与经营分区
一层卫浴瓷，二层灯饰，三层家居
市场性质
零售
转让费
3-6万
市场整体经营状况
一般
小结：
该市场商铺租金主要因早租和晚租而定，早租的商户现在2万1年，晚租现在5万1年，目前经营状况一般；大多数商家在项目上做生意多年，由于项目体量限制，商家稀少，商品稀少，待枣山各同类别行业完全开业后，将直接替代家园建材市场。
〔4〕城南典型商业-中桥建材市场
市场名
中桥建材市场
地理位置
金安大道和建安中路交汇处
商业类别
专业市场
铺位形式
商业街独立门面
开盘时间
/
开业时间
约1996年
市场性质
专业市场
主流面积
100㎡
租金
3-4.5万/年
营业率
100%
转让费
8-10万
市场整体经营状况
良好
小结：
据商户反应，本市场开业20年左右，由当时开发商开发全体自主持有，因此租金相差幅度不大，目前市场情况经营情况良好，最新转让费已到达10万。
5、城北商圈典型商业
城北商圈典型商业—龙马商业广场
市场名
龙马商业广场
地理位置
洪州大道
商业规模
10万㎡
商业类别
步行街
市场性质
零售
主流面积
25-45㎡
租金
2-4万
营业率
100%
转让费
6-10万
小结：
城北城南商业开展相比，城北目前整表达状比拟落后；该市场单铺面积小，不利于大型品牌商业入驻；市场街道较窄，市场无运营管理公司，街区坡度、高差大，不利于商业良性开展。
三、市商业地产现状
1、在售商业代表汇总
序号
项目名称
商业类型
所属商圈
开发体量
1
泰合国际
专业市场
枣山
30万㎡，商业17万㎡
2
亿联轻工博览城
专业市场
枣山
30万㎡，商业23万㎡
3
万贯风情街
城市综合体
枣山
36万㎡，商业20万㎡
4
川渝家居
专业市场
枣山
23万㎡
5
临港大市场
专业市场
枣山
60万㎡，商业22万㎡
6
时代·奥特莱斯
社区底商+酒店+住宅
枣山
62万平㎡
7
国际会展中心
住宅+公寓+商业
枣山
40万㎡
8
寰亚国际·皮革城
商业+酒店+住宅
枣山
10万㎡，商业2万㎡
9
承平盛世
社区底商
城南
60万㎡，商业2.2万㎡
10
锦绣山河·低碳智慧新城
社区底商
城南
113万㎡
2、城南在售商业根本情况分析
〔1〕城南在售商业-承平盛世
项目名称
承平盛世
地理位置
区东南片区宏志大道
规模
60万㎡
商业规模
2.2万㎡
物业类别
社区底商
楼层
1层
售价
2.2万
主流面积
50㎡
优惠
一次性97折
销售率
售罄
销售模式
硬售
开盘时间
1期商业2015年11月7日
说明：
项目主要以住宅为主，目前住宅已销售70%。
〔2〕城南在售商业-锦绣山河·低碳智慧新城、
项目名称
锦绣山河·低碳智慧新城
地理位置
区白塔与西溪峡区域
规模
113万㎡
商业规模
/
物业类别
社区底商
楼层
/
售价
一期成交均价：
4200-4300元/㎡，以中间层为标准，上下浮动30-50元/㎡，二期成交均价：
4200-4300元/㎡
主流面积
50-160㎡
开盘时间
商业未开盘
说明：
本地住宅名盘，销售情况极好，去年完成销售1100多套，约合销售率70%。
3、枣山在售商业根本情况分析
〔1〕枣山在售商业-泰和国际商贸城
项目名称
泰合国际商贸城
地理位置
物流园区
规模
292148㎡
商业规模
171356㎡
物业类别
专业市场
楼层
4层
售价
/
主流面积
25-100㎡
优惠
/
销售率
/
租金
1层50元/㎡、
2层38元/㎡、
3层25元/㎡、
4层18元/㎡
租赁政策
前三年免租，租金9折（租赁年限5-8年）
说明：
开业后运营管理方无作为，市场包含种类多，与传统专业市场相比，具有广泛吸客性，皮革城的融入；配合招商公司推进，先招商后销售的工作思路，也未尝不能改善未来经营情况；但如假设保持现状，未来商铺的推售变得难上加难。
〔2〕枣山在售商业-亿联轻工博览城
项目名称
亿联轻工博览城
地理位置
广武路与物流大道交汇处
规模
30万㎡
商业规模
一期15万，二期8万
商业类别
专业市场
楼层
3层
售价
1楼1万，2楼8000,3楼6000元
主流面积
30-50㎡
优惠
一次性97折
销售率
40%〔2、3层5%〕
销售模式
返租5年〔回报分别为6、7、7、8、8%〕
租金
1楼15-35元，2楼20-40元，3楼不需要租金
租赁政策
5年免8个月租金
开业时间
2015年5月30日
开盘时间
风情街2015年2月7日
说明：
1楼以汽车配件为主；2楼以皮草为主；3楼电商。
3种业态都是目的性消费极强的品类，目前该市场开业半年多，毫无商业气氛，电梯也并未使用，现状难以支撑未来销售。
〔3〕枣山在售商业-万贯风情街
项目名称
万贯风情街
地理位置
站前大道桃园路交汇处
规模
36万㎡
商业规模
20万㎡
物业类别
综合体
楼层
3层
售价
1楼12000，2楼8000，3楼6000
主流面积
30-80㎡
销售率
30%〔一共约600套，备案180套〕
优惠
一次性97折
销售模式
硬售
说明：
市场定位与其地理位置不相符合，零售需要人气密集的地方。
〔4〕枣山在售商业-川渝家居
项目名称
川渝家居
地理位置
物流园区
规模
23万㎡
商业规模
一期66760㎡
商业类别
专业市场
楼层
3
售价
一期均价1万，二期均价6000
主流面积
30-50㎡
优惠
全款9折，按揭9.5折
二期：
交1万抵3万，一次性优惠3%，按揭优惠1%
销售率
20-30%
销售模式
返租10年，前3年20%回报，共计81%
开盘时间
2014年1月2日
开业率
50%
租金
1层28，2层18,3层8元
租赁政策
第一年免半年租金，约合1万/年
说明：
该项目销售极少，市场经营情况欠佳，市场商户反应，目前不能出售；目前招商以华美二期业态定位为五金机电，商贸城以板材为主作为招商噱头，促进招商。
〔5〕枣山在售商业-临港大市场
项目名称
临港大市场
地理位置
商贸物流园区物流大道
规模
60万㎡
商业规模
22万㎡〔两期开发体量分别约50%〕
物业类别
专业市场
楼层
3层
售价
1楼均价9000,2楼均价6000
主流面积
30-80㎡
销售率
60%
开业率
缺乏20%
优惠
一次性3%，老带新2%，业主购置3%
销售模式
返租5年，36%回报率
开盘时间
2014年5月
开业时间
2015年1月
说明：
市场几乎空铺，商户数量极少，目前不需要租金，销售前景堪忧。
〔6〕枣山在售商业-时代·奥特莱斯
项目名称
时代·奥特莱斯
地理位置
枣山大道南站西侧
规模
62万㎡
商业规模
/
物业类别
综合体
楼层
4层
售价
1楼6000-12000，2层8000,3层6000
主流面积
30-60㎡
优惠
一次性97折，按揭99折
销售率
50%
销售模式
硬售
开盘时间
2015年12月19日
〔7〕枣山在售商业-国际会展中心
项目名称
国际会展中心
地理位置
物流园区南站正门
规模
40万㎡
商业规模
/
商业类别
综合体
楼层
4层
售价
1楼1.5万，2楼1万，3楼8000,4楼不售
主流面积
30-100㎡
销售率
40%
优惠
一次性9折，按揭99折
销售模式
硬售
开盘时间
2016年
交房时间
2018年
说明：
业态无规划，只要做生意即可入驻，从开盘后未组织任何营销活动。
〔8〕枣山在售商业-寰亚国际·皮革城
项目名称
寰亚国际·皮革城
地理位置
物流大道与黎明大道交汇处
规模
10万㎡
商业规模
2万㎡
物业类别
楼层
售价
1楼1万，2、3楼6000-8000元
主流面积
50㎡
销售模式
硬售
说明：
项目处于封盘期，原因未知；市场无人气。
4、在售商业小结
〔1〕土地供给市场〔2月份数据，3月份无成交〕
区域
官盛新区
中桥组团
土地编号
GS-B-11-1
GC2015-44
GC2015-45
GC2015-47
GC2015-48
用 途
商业、住宅用地
商住用地
商住用地
商住用地
商服用地
土地面积（㎡）
63734
81257
54202
44703
9045
容积率
容积率≤3.0
≤2.2
≤2.2
≤2.5
≤1.5
出让方式
拍卖
拍卖
拍卖
拍卖
拍卖
起始价（万元）
11480
13360
8910
7880
1100
土地年限（年）
商业40
住宅70
商业40
住宅70
商业40
住宅70
商业40
住宅70
商业40
从土地供给市场来看，目前土地供给区域主要集中在官盛新区和中桥组团，枣山组团暂未出现。
〔2〕开发情况：
2015年全年房地产开发投资4813亿元，比上年增长9.9%。
商品房施工面积38981.4万平方米，增长6.8%。
商品房销售面积7671.2万平方米，增长7.4%。
目前市在售商业主要集中在枣山以专业市场为主，城南城北主要以住宅为主，鲜有大型商业入市；市整体开发体量大；市场上在售铺位面积小，总值低，目标客户群体经济实力呈直线降低。
〔3〕营销策略：
大多数楼盘以先招商后销售的方式推盘，行销配合活动营销作为销售主要渠道，硬售、返租模式在市场上并存；调研楼盘中，一拖二，一拖三等建筑形式的销售模式尚未出现，以单层分开销售为主；整个市场互联网营销与推广相对封闭。
〔4〕销售情况：
市整体商业一期销售情况落差不大且去化量低，销售率平均30%-50%左右，众多项目二期有存在降价的可能，区域市场销售前景不容乐观。
华美立家广场策划部
2016年3月11日
附件1：
2015年主要楼盘成交情况汇总表
2015年主要楼盘
成交情况汇总表
项目名称
帝谷公园城
地理位置
广武路与物流大道交汇处
规模
260万㎡
商业规模
一期80套商铺，二期12万方，暂未入市。
物业类别
商业步行街
楼层
一期2层
售价
1层12000元，2层，
主流面积
80-138㎡
销售率
40%
优惠
1万抵3万
升级会员 