泉兴华庭小区物业上房手册完整版.docx
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泉兴华庭小区物业上房手册完整版
上房须知
尊敬的业主：
您好！
欢迎前来办理上房手续，为了节约您宝贵的时间，避免在房屋交接时产生遗漏而引起不便，客服中心特印此《上房手册》，请您务必仔细阅读本手册并按照流程办理相关手续。
完善的手续与规范的协议是我们维系小区品质的保障，能够促进我们不断提升服务品质以实现物业经营和小区管理的良性运作，来维护全体业主的合法权益和公共利益，以便为每一位业主提供更加舒适和规范的服务，同时希望通过我们物业服务助您的房产保值增值，使大家拥有一个文明和谐、品质优雅的社区。
因同期上房业主较多，请您上房时请务必携带以下资料，如手续不全或不属本批次上房的业主，恕不予办理。
一、《购房合同》原件及复印件一份。
二、《维修基金缴存凭证》原件及复印件一份。
三、《户口本》原件及复印件一份。
四、《户主身份证》原件及复印件一份。
五、如委托他人代理上房，请出示《委托书》、《委托人身份证》原件及复印件一份。
上房时间：
上午8:
00—11：
00，下午2:
00—5:
00。
本上房手册如有不足之处，欢迎批评指正，祝您上房顺利，工作愉快！
泉兴华庭客服中心
上房流程图
上房通知单
尊敬的先生/女士（业主）：
您好！
您所购买的号楼单元室房屋已具备入住条件，经验收合格现可交付使用，请您在两日内持有关手续到物业客服中心办理上房手续后领取房屋钥匙。
如您未按通知时间前来办理上房手续，我们将按《商品房买卖合同》约定的交付日期视为您已入住，并从约定之日起缴纳物业管理费及相关费用。
特此通知！
签收人：
（手印）
山东泉兴置业有限公司
年月日
上房通知单
尊敬的先生/女士（业主）：
您好！
您所购买的号楼单元室房屋已具备入住条件，经验收合格现可交付使用，请您在两日内持有关手续到物业客服中心办理上房手续后领取房屋钥匙。
如您未按通知时间前来办理上房手续，我们将按《商品房买卖合同》约定的交付日期视为您已入住，并从约定之日起缴纳物业管理费及相关费用。
特此通知！
签收人：
（手印）
山东泉兴置业有限公司
年月日
业主入住情况登记表
户主姓名
房屋坐落
号楼单元室
性别
车位号
照片
出生年月
工作单位
固话
手机
户口所在地
身份证号
储藏室号
ID卡内码
入住家庭成员情况
姓名
性别
出生年月
与户主关系
户口所在地
身份证号
手机
座机
工作单位
备注
收费标准及应交费用表
号楼单元室
建筑面积：
㎡
序号
名称
收费标准
金额（元）
1
物业管理费
住宅：
0.52元/㎡×建筑面积×6个月
商铺：
1元/㎡×建筑面积×6个月
2
电梯费
元/㎡×建筑面积×6个月
（含二次加压费）
3
装修保证金
住宅：
2000元/套，商铺：
5000元/套
4
建筑垃圾清运费
住宅：
2元/㎡×建筑面积
商铺：
2元/㎡×建筑面积
5
蓝牙车卡
元/个
6
ID卡
元/个
7
卫生费
代收环卫生活垃圾处理费5元/月·户×6个月。
8
水费
元/m³
以上合计
业主签字：
年月日
上房协议
甲方（物业）：
枣庄通润物业管理有限公司
乙方（业主）：
房屋楼层号：
号楼单元室，建筑面积：
㎡。
储藏室位置：
，建筑面积：
㎡。
车位号：
，车位面积：
㎡。
第一部分、物业管理服务协议
第一章总则
第一条前言
根据有关法律、法规及乙方与售房单位签订的《商品房买卖合同》中有关前期物业服务的约定，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就前期物业服务达成如下协议：
第二条物业基本情况
小区名称：
泉兴华庭，坐落位置：
薛城区中和路，物业类型：
住宅、商铺。
第三条甲方提供服务的受益人为本小区全体业主和物业使用人，本小区全体业主和物业使用人均应对履行本协议承担相应责任。
第二章委托服务事项
第四条小区房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：
楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体结构、楼梯间、走廊通道、门厅。
第五条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：
共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、加压设备。
第六条小区市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、沟渠、池、井、停车场。
第七条小区公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。
第八条小区附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。
第九条小区公共环境卫生，包括公共楼道、通道、电梯间、走廊、小区内道路、公共场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
第十条交通与车辆停放秩序的管理，包括停车场管理和车辆进出管理。
第十一条维护小区公共秩序和安全，包括安全监控、巡视、门岗执勤。
前款约定的事项不含业主、物业使用人的人身、财产保险和财产保管责任，如存放在公共区域无人看管的财物。
双方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的，以专项合同的约定执行。
乙方的家庭财产、人身安全、车辆等保险由乙方自行处理，对于乙方因第三方侵权导致发生损害结果的，甲方积极协助有关部门追查，乙方造成的损失应由实施侵权行为的第三方承担赔偿责任。
第十二条 妥善保管与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料，由专营单位建设、维护和管理的专营设备不在委托服务事项范围之内。
第十三条视业主所购住宅类型向业主和物业使用人收取下列费用：
物业管理费、电梯费、二次加压费、公共能耗分摊费用、建筑垃圾清运费、委托物业代收费用等。
第十四条 对业主和物业使用人违反《临时管理规约》的行为，根据情节轻重，采取规劝、制止、公告、曝光等措施。
第十五条 定期组织开展社区文化宣传活动。
第三章双方权利义务
第十六条甲方权利义务
1、按照有关法律、法规及物业服务协议，结合实际情况制定物业管理制度，尤其是物业管理区域内共用部分的使用要求和注意事项，供全体业主和物业使用人共同遵守来维护小区公共利益。
2、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关注意事项和禁止行为，订立书面约定，并负责监督；对业主和物业使用人违反《临时管理规约》的违规行为或其他违法行为，根据情节轻重，采取规劝、制止、曝光、暂停权限服务等措施或报告、协助有关部门制止违法、违规的行为，维护物业管理区域公共秩序。
3、不得擅自改变物业管理区域内共用部分的用途，可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；物业公司可在小区开展经营创收活动以满足业主需求和弥补物业支出。
4、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案。
5、公示协议约定的收费项目、标准和专项服务的收费项目、标准，依照协议和有关规定向业主和物业使用人收取物业服务费等其它费用。
6、加强装修管理，将房屋装饰装修的注意事项和禁止事项书面告知业主；虚心接受业主的监督，在日常物业管理服务活动中不得侵犯业主的合法权益。
第十七条乙方权利义务
1、遵守物业上房协议及物业制订的各类小区管理制度，支持并配合甲方依法所进行的物业管理和经营活动。
2、监督物业依照物业服务协议的执行情况和日常物业管理活动，就物业有关问题向甲方提出意见和建议。
3、发现小区内有治安或刑事案件，立刻报告公安机关依法处理；做好家庭防火，配合甲方的消防预治工作。
4、听取甲方关于物业服务协议履行情况和物业维修基金的使用情况的报告。
5、不拖欠物业管理费、使用共用设施设备的分摊费用以及其它代收代付费用，逾期一切后果由其自行承担。
6、转让房屋时应事先通知甲方并交清物业相关费用，受让方应遵守物业规定，对物业使用人或访客因违反物业相关规定造成的损失，应依法承担民事责任。
7、遵守《装修管理协议》适度装修；不得私自占用公共绿化用地开垦种植；不得占用、损坏共用部位、共用设施设备或改变其功能，造成损失应予赔偿。
8、根据安全、公正、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环境等方面的相邻关系，不得侵害他人合法权益，未经甲方允许，乙方擅自破坏共用设施、设备，侵占共用部位、空间的，乙方应立即停止侵害，情节严重甲方可停止服务，造成损失的承担损害赔偿、恢复原状和支付赔偿金额承担违约责任。
9、机动车辆或非机动车辆无蓝牙通行证不得入内，小区内行驶时速不超过5公里，停放应遵守物业规定文明有序并由使用人自行保管，损坏责任由使用人承担，另行签订停放管理协议的从其约定。
小区地面、绿化带、楼梯间、走廊、电梯口等非停车位路面禁止停放任何车辆。
10、积极配合甲方做好物业服务工作、宣传和文化活动，未经甲方许可，不得在小区内任何地方放置或悬挂任何形式的广告。
第四章物业服务要求
第十八条房屋外观
房屋整体外观统一、完好、整洁。
楼梯间、走廊、门口等共用部位无乱贴、乱画、乱占现象。
太阳能、空调、空气能外机按照指定位置有序安装，不得安装户外防盗窗，户外只能安装隐形拉丝防盗窗；公共区域无违章、乱搭、乱建现象。
房屋装修适度，制止违反装饰装修的行为，禁止破坏承重墙，由于地面下敷设地暖管道，在吊顶或地面施工时注意不得破坏地下管道。
第十九条共用部位、共用设施设备维保
公共设备完好，运行正常，定期维护，保养规范，无安全隐患。
管理人员持证上岗，掌握操作规程。
共用部位、共用设施设备完好率百分之九十以上，维修保养制度完善。
道路平坦畅通，排水排污畅通，无堵塞外溢现象。
小修实行报修预约制，按照双方预定时间到达现场处理。
第二十条卫生绿化
小区内道路、绿化带内卫生整洁，无明显杂物，无积水，垃圾清运及时。
花草树木长势良好，定期修剪，外形美观，绿化基本无病虫害。
第二十一条安全消防
协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序，做好安全防范措施，消防设施完好、有效，发生火警及时通报，协助消防部门开展救助，做好安全消防宣传工作。
第五章物业服务费用和维修费用
第二十二条 物业服务费，包括小区管理、保洁绿化、房屋设备运行、维护公共秩序、小区安全、日常公共部位、设施设备维修以及提供物业服务的其他公共性服务收费。
本物业管理区域物业服务收费为包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，签订物业服务协议后，物业交付业主前，物业管理费由建设单位承担；物业交付业主后，由业主承担。
具体标准如下：
1、本物业服务费，由乙方按以下收费标准收取。
（1）多层：
0.52元/月·平方米
（2）高层：
0.52元/月·平方米
（3）别墅：
______元/月·平方米
（4）商铺：
1元/月·平方米
（5）电梯费：
_____元/月·平方米（含二次加压费）
（6）生活垃圾处理费：
5元/月·户（代收代付）
（7）其它费用：
______元/月·平方米。
2、物业服务费用主要用于以下开支：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，不包括大中修、更新改造费用。
（3）物业管理区域清洁卫生费用。
（4）物业管理区域绿化养护费用。
（5）物业管理区域秩序维护费用。
（6）办公费用。
（7）物业管理企业固定资产折旧。
（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。
（9）法定税费。
（10）物业管理企业的利润。
（11）其它费用。
3、乙方按照上述标准收取物业服务费用，盈余或亏损由甲方享有或承担。
4、业主接到上房通知单，办理上房手续领取房屋钥匙后，视为交付物业；所需交纳的物业管理费等费用自开发商发出上房通知之日起计算并全额交纳。
5、物业各项费用按月收取，上房时业主提前预交半年物业管理费。
物业按照月度交纳，业主逾期不交纳物业管理费的，按日加收应纳费用千分之三的滞纳金，直至交清欠费。
欠费一个月以上甲方有权暂停其服务，并采取书面通知、电话短信、小区公示等方式催缴；恶意欠费半年以上的甲方可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
第二十三条共用的专项设备运行的能源消耗，应设独立计量表核算，合理分摊计收。
电梯、二次加压泵、公共设施的运行电费和维护检测费用，甲方根据耗电量电费和维护检测费用测算情况，每月向物业使用人收取，不足部分自行承担。
第二十四条房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护、大中修、更新费用承担：
1、保修期内：
属于保修范围的由建设单位按照《商品房住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。
如建设单位委托甲方维修，乙方报修甲方负责维修，如果建设单位未委托甲方维修，乙方报修甲方开具报修单上报给建设单位维修。
2、保修期外：
属于乙方房屋的自用部位和自用设备不属于物业服务范围，如需维修保养及特约服务的，自行与专营单位、维修个体或公司联系解决，委托甲方维修将收取相关费用，内容和费用由当事人之间自行约定。
如属于物业共用部位、共用设施设备的中修、大修和更新改造项目，经相关业主共同决定，可以使用专项维修资金，使用情况予以公布，如因客观情况无法动用维修基金或情况紧急，可由该共有部分或共用设施设备的所有业主按户或各自拥有的住宅建筑面积比例共同分摊收取。
第六章委托服务期限
第二十五条委托服务期限暂定为三年,合同期满或业主委员会成立，与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。
第七章违约责任
第二十六条甲方违反本协议未能达到约定的管理目标，乙方有权要求甲方限期整改，逾期末整改的，乙方有权向物业行政主管部门申请作出行政处理，或经业主大会通过（经三分之二以上表决权通过）解除协议，造成乙方的经济损失，甲方应给予乙方经济赔偿。
第二十七条乙方违反协议规定的，使甲方未完成规定管理目标，甲方有权要求乙方在十五日内解决，逾期未解决的，甲方有权解除协议，造成甲方的经济损失，乙方应给予甲方经济赔偿。
第二十八条甲方违反本协议第五章的约定，擅自提高收费标准的，乙方有权要求甲方清退；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
第二十九条为维护人民群众生命和财产安全，在不可预见的情况下，如发生燃气泄露、漏电、火灾、水浸等情况急需抢修或抢救，甲方因采取紧急措施造成乙方财产损失的，双方按照有关法律处理。
第三十条以下情况甲方不承担责任：
1、因不可抗力导致物业管理服务中断的。
2、甲方已履行协议约定义务，但物业本身固有瑕疵造成损失的。
3、为维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且已在小区公示，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等情况造成损失的。
4、因非甲方责任出现水、电、气、暖、通讯、有线电视、网络等共用设施设备运行障碍造成损失的。
第三十一条因违约而需解除本协议的，提出解除协议的一方应及时通知对方，协议自书面通知到达对方时即行解除，并在十五日内办理交接。
如有异议可请求人民法院或仲裁机构确认解除协议的效力。
第八章附则
第三十二条双方可对本协议的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本协议具有同等效力。
第三十三条本协议在履行中如发生争议，双方可以通过协商和解、依法申请调解、向有关行政部门申诉、提请仲裁机构仲裁、向人民法院提起诉讼等方式解决。
第三十四条协议期满本协议自然终止，双方如续订协议，应在该协议期满前三十日向对方提出书面意见。
第三十五条本协议一式二份，甲乙双方各执一份，具有同等效力；本协议自签字之日起生效执行。
第二部份、室内装饰装修管理协议
为加强装修管理，建设部第110号令关于《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，保证各楼建筑风格的统一和美观，维护区内的房屋和公共设施完好，保护业主和使用人的居住和使用安全，甲乙双方现就装修管理和装修秩序达成如下协议：
一、装饰装修前提
1、甲乙双方自愿承诺遵守建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》、《临时管理规约》等有关的政策法规并认同上述文件中的规定。
2、乙方在办理上房手续时应提前了解本小区有关装修注意事项并至少提前三日告知甲方和相邻业主，根据装修流程办理相关手续和交纳装修保证金后，物料方可进入小区装修。
3、乙方应当选择具有相应资质等级的装饰装修企业，并与之签订装修合同划分责任，指定施工场地负责人，每日监督现场装修活动，规范装修人员装修行为，乙方应对装修后果承担全部责任。
二、装饰装修手续
1、乙方应持身份证如实填写《装修申请表》，乙方应向甲方主动询问装修注意事项，否则违反装修规定造成损失自行承担；甲方有义务予以告知。
2、乙方交纳装修保证金用于确保乙方、装修公司和装修施工人员适度装修，装修完毕后乙方应向物业申请查验，如违反《住宅室内装饰装修管理办法》、《临时管理规约》、《物业管理服务协议》限期予以整改恢复原状。
整改合格后，双方签字确认《房屋装修验收表》一式两份，最后凭房屋装修验收表和押金单无息退还装修保证金。
3、因装饰装修产生的装修垃圾，乙方应予以袋装化并搬运至指定地点，不得撒落、堆放在楼道、路面或垃圾箱内，为方便广大住户无法处置装修垃圾可由甲方统一代为清理，清运费为2元/㎡×建筑面积。
4、交费后领取《装修许可证》，须将其悬挂在入户门内侧，便于甲方对装修的日常巡查。
向甲方申请许可后乙方装修施工人员方可进入小区进行施工，拒不登记办理手续的，甲方有权禁止装修施工人员进入物业管理区域。
三、装修施工时间
装修施工不得影响邻里休息，作业时间为每日8：
00—12：
00，14：
00—6：
00；周六、周日和法定节假日不进行有声作业。
四、施工人员管理
1、乙方应当告知现场装修施工人员、外来运送装饰材料的人员和车辆准确的装修信息，如装修地址、业主姓名和联系电话，按规定线路和速度行驶，并在指定位置停靠。
2、施工期间，装修人应进行现场监督，乙方有义务告知装修工
作人员遵守小区物业管理规定，服从甲方装修管理，文明施工。
3、不得在非工作区逗留；不得随地吐痰、口香糖，乱扔杂物、烟头；不得喧哗打闹、饮酒赌博；不得使用明火、留宿；不得损坏和盗窃区内设施设备；不得偷盗、损害公共和相邻住户的水、电等设施；不得擅自开启相邻空置房作为施工、住宿和大小便的场所；拒不服从甲方管理的，甲方有权采取相应管理措施。
五、材料装卸运输
1、对于违规随意停放的车辆、随意堆放的物料，甲方有权予以清离，在清离过程中造成的损失，甲方不承担责任。
2、搬运物料离开小区时要进行登记检查，乙方和装修施工人员须
予以配合。
3、乙方不得占用公共区域和共用部位进行装修或堆放物料，应在物业指定位置限时装卸和清运，如造成道路或绿化带污染或损坏，乙方承担全部责任，应予以恢复原状并支付违约金200元，甲方对乙方放置在室外的物料没有专门看管义务。
3、装修材料一般情况由楼梯搬运，搬运时应离地搬运，注意不
得污损地面、墙面或其它公共部位，如有任何污损（如涂料、胶水、油漆污染，搬运磨损）一切修复费用由乙方承担，每处20元。
4、乙方在小区内搬运砖块、黄沙、水泥、石灰等建筑材料时必
须做好防护措施，在指定装卸地点限时实行袋装化搬运，如散落在过道、楼梯、路面，应及时冲洗干净，确保环境整洁。
5、高层电梯为客用电梯，乙方运送建筑材料及大宗货物应使用指
定电梯，严禁超载使用，超过电梯轿箱尺寸的材料、物件，装修人应进行分拆、解体后搬运。
否则甲方有权制止并暂停电梯运行，如有损坏甲方有权要求乙方赔偿损失并视情节扣取押金。
六、施工用电
乙方在装修时应充分考虑根据住宅设计用电负荷容量来配置家用电器。
装修施工人员使用装修施工机具不得超过该户电表容量，严禁擅自乱接、乱拉电源线；如发现违章用电或一天超负荷用电跳闸2次以上，甲方有权责令其停工一天，由此造成的后果由乙方和装修施工人员承担。
七、噪音和气味限制
施工中应尽量减少或避免施工震动及敲击声；不得使用超过环保规定的高噪音电动设备；应有严格控制各种粉尘、有毒有害气体扩散的措施，污染较大的施工应安排在居住人员最少的时间内进行；施工期间应关闭户门，避免影响相邻业主或使用人；若因上述原因影响其他相邻业主或使用人正常生活、工作和人身安全的，甲方权责令其停工整改。
八、消防安全
1、施工现场应有专人负责消防安全工作，做好防火措施，发生
火灾及时拨打119，非火灾发生时不得使用消防栓。
2、每日施工完毕，乙方或负责人应认真检查施工现场，切断现场一切电源。
3、对于易燃易爆品应妥善处置，防止留下火险隐患，对于装修废料应及时、妥善清理干净，防止二次污染或堵塞上下水管道。
4、施工现场严禁吸烟、违章指挥、违规操作，乙方应加强装修期间的监督，否则引发的安全事故和造成的损失均由乙方和装修施工人员承担。
九、施工监管与巡视
乙方和装修施工人员不得拒绝和阻碍甲方依法对室内装饰装修活动的监督巡视工作，对违反房屋装修规定的行为，物业公司应进行劝阻、制止、公示、曝光；对于拒不改正的，甲方可报请有关部门依法处理。
十、装修施工限制
根据《住宅室内装饰装修管理办法》，结合本小区实际情况和物业管理目标，本物业管理区域内禁止下列行为，违者后果自负，危及他人合法权益的依法上报主管部门，依法追究其责任：
1、不得改动房屋建筑的主体结构、承重结构，影响楼体安全、危及其他业主或物业使用人合法权益；
2、不得用砖墙分割房间，增加楼地面静态负荷，造成房屋安全隐患；
3、在吊顶或凿锄楼地面时，不得破坏保护层及隐埋管线，特别是厨房、卫生间、地板、楼顶的防水层和各类管线（地暖），造成渗漏；
4、不得擅自切断、拆除、改装水、电、暖气、燃气、通讯、电视等自用或共用管线、阀门；
5、不得改变房屋外墙、阳台、外门窗（玻璃）的规格、颜色；
6、不得安装任何样式的室内外防盗窗，如需要安装应安装指定统一样式的隐形拉丝防盗窗；不得在户外墙上安装、网、罩、栏、雨蓬、花架、晾衣架、架设卫星接收天线、奶箱、报厢等；
7、不得改动或拆除、装修公共配套设施和公共部位；不得安装振动及噪声较大的设备；
8、空调机不得安装在指定位置以外的地方，不得随意穿凿墙体
安装，由于外墙有保温层，安装时应使用加长膨胀螺丝，支架未采用无锈材料，冷凝水管接入指定位置，外加护栏和机罩；
9、不得在楼梯、过道、庭园、天台、屋顶、道路及其它公共地
方搭建工棚施工，使用公用水电，使用公共区域堆放装饰装修材料和垃圾；
10、不得损坏共用设备、设施，损坏公共地面、楼道、墙面的完好和清洁；
11、不得使用易燃材料进行装饰装修，造成安全隐患；
12、不得从楼上向楼下道路或绿化带抛丢物品、废弃物，往排水、排污、通风等管道内倾倒建筑垃圾及其它物品（如油漆、水泥、沙浆、杂物等）。
十一、违约责任
1、因装饰装修造成下水管道堵塞、地面、墙面渗漏、停电、火灾、损坏他人财物及其它影响相邻业主或使用人等事故，由乙方负责修复和赔偿损失。
2、因搬运物品、装饰材料造成楼道、墙面、地面等损坏的，乙方应立即修复或赔偿损失。
如拒不修复或赔偿，甲方有权责令其停止施工，直至恢复原状。
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