卡纳物业应知应会及常见问题回答口径.docx
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卡纳物业应知应会及常见问题回答口径
托斯卡纳应知应会及常见问题回答口径
一、项目概况
1、解读“托斯卡纳”
托斯卡纳地区位于意大利中西部，行政区首府为艺术文化古城佛罗伦萨，历史上曾经出
现过众多知名的城邦，拥有深厚的文化底蕴。
现在它以“文明和大自然的完美结合”之
名，在《国家地理杂志》介绍中名列世界上51个“一生中必须看一次”的著名旅游胜地
之一，世界三大最著名的旅游度假区之一。
2、项目地理位置
xx大道北（xx堡立交北行1000米），西湖国家旅游度假区旁
3、项目通讯地址
通讯地址：
广州市xx区
4、项目门牌号
序号
区域
街道名称
门牌号
1
C1—C2栋
丝柏街
1、3、5、7、9、11、13号
2
C3—C4栋
丝柏街
15、17、19、21、23、25、27号
3
C5—C6栋
丝柏街
29、31、33、35、37、39、41号
4
A1栋
紫百合街
1号
5
A2栋
紫百合街
3号
6
A3栋
紫百合街
5号
7
A4栋
紫百合街
7号
8
A5栋
紫百合街
9号
9
B1栋
紫百合街
12号
10
B2栋
紫百合街
14号
11
B3栋
紫百合街
2号
12
B4栋
紫百合街
4号
13
B5栋
紫百合街
6号
14
B6栋
紫百合街
8号
15
B7栋
紫百合街
10号
16
会所
紫百合街
16号
5、项目所属街道
xx区永平街
6、项目所属派出所
xx区永平街派出所
电话：
xxxxxx8
7、项目产品
共有三大类，分别是叠拼庭院、扩拼洋房、错拼别墅
8、发售时间：
●A2栋于9月份开始内部认购，10月1日公开发售。
●别墅样板房已接受登记参观，9月底将公开发售；
●A1栋尚未定具体推售时间，预计10-11月；
●二期（目前动工的地块）是A6、A7、A8栋，预计12月推出；
9、项目售价
洋房组团：
A1：
预计均价9000元/m2，不包装修。
A2：
均价7000元/m2，其中07-09单位均价8500元/m2，不包装修。
A3：
均价6300元/m2，不包装修。
A4—A5：
均价6800元/m2，包1000元/m2装修。
如客户询问价格，应回答：
“您好！
洋房（或别墅或庭院）的均价为xxxx元，具体价格会因楼层、面积、朝向、位置、定位的不同，价格也不尽相同，具体麻烦您咨询营销人员，谢谢！
”
10、交楼时间
●合院交楼时间（800元装修标准）：
2006年12月31日；
●洋房：
A4－A5栋交楼时间（1000元装修标准）：
2007年1月30日；
A3栋交楼时间（毛坯）：
2007年6月30日；
A1—A2栋交楼时间（毛坯）：
2008年1月31日；
●别墅交楼时间（毛坯）：
2007年5月1日。
11、小区配套：
●商业：
亲水会所内设有满足基本生活、购物需求的商铺。
●教育：
幼儿园、小学
●会所6000平方米亲水会所，设有室外游泳池、网球场、篮球场、桑拿室；高级中西餐厅、咖啡厅；
超市、阅览室、自助银行；桌球、乒乓球室；艺术长廊等各类娱乐休闲配套设施；
●广场：
入口广场、会所前广场
●银行：
会所内设置自助银行（ATM机）
二、项目周边配套
1、附近医疗机构
南方医院：
广州市广州大道北1838号
电话：
87706163
东仁医院：
电话：
86168836
2、主要购物商场
黄石东路家乐福、好又多
3、附近银行机构
工商银行
4、附近邮局
同和邮局
5、附近公交车
——32路一汽巴士天平架－集贤苑教师新村
——76路A一汽巴士农讲所－龙归永兴村
——529路广州三汽广州火车站－太和
——563路溢通巴士罗冲围－太和（民营科技园）
——804路B恒通巴士广州火车东站6:
00-22:
30集贤苑6:
00-22:
30
——805路广州二汽广州火车站－永泰新村5:
45-22:
00
——833路溢通巴士动物园－太和动物园
——旅游3号线白马巴士外语学院6:
30-22:
00,大学城北枢7:
00-21:
30
6、附近交通配套
在原有的同和路、同泰路、新广从路等路网的基础上，增加：
（1）、华南快速干线三期，与华南快速干线二期连通，穿达番禺；（预计2006年中全线开通）
（2）、北二环高速；（现已开通使用，在项目北面约4公里石湖村）
（3）、机场高速；（现已开通使用，在项目北面）
（4）、地铁三号线；（部分已经于2005年12月28日开通，东站至新机场段将于2009年初投入使用，距离项目约600—800米）
7、其他
（1）都市群英俱乐部；（相距仅200米，约2分钟车程，步行5分钟）
（2）西湖国家旅游度假区，“种鸡场”地块以北规划有西湖国家旅游度假区西入口广场，连同xx山国家风景区保护区入口、广州新体育馆广场等建立xx大道中央景观轴线；（离西湖国家旅游度假区西入口广场仅500米，车程约2分钟，步行5分钟）
（3）xx新城规划，打造成一个新的现代商贸、文化及休闲体育中心；（距离约1.5公里，车程8-10分钟）
（4）东方乐园改建为亚洲大型国际会议中心；（距离约1.5公里，车程8-10分钟）
（5）xx山国家风景保护区；（距离800-1000米，车程6-8分钟）
（6）云溪生态公园、鸣泉居度假村、广州新体育馆；（距离约1.5公里，车程8-10分钟）
（7）广东外语学院；（距离800-1000米，车程6-8分钟）
（8）南方医院；（距离约2公里，车程10-15分钟）
（9）广从路饮食一条街；（距离800米，车程6-8分钟）
三、工程、规划
1、项目总体情况
项目用地规划一览表
序号
项目
计量单位
数值
所占比例（100%）
1
占地面积
万平方米
13.0192
2
居住区用地面积
万平方米
11.9934
100%
其中：
住宅用地
万平方米
5.8660
48.9%
公共建筑用地
万平方米
2.016
16.8%
道路用地
万平方米
2.703
22.5%
公共绿地
万平方米
1.412
11.8%
3
其他用地
万平方米
1.0250
4
总建筑面积
万平方米
22.9245
其中：
住宅建筑面积
万平方米
16.8135
87.7%
公共建筑面积
万平方米
2.3662
12.3%
其他建筑面积
万平方米
3.7447
5
绿化总面积
平方米
54437.434
45.4%
6
容积率
1.6
7
居住户数
户
1330
8
车位
个
2150
其中：
机动车位
个
950
非机动车位
个
1200
2、户数：
一、二期共1330户，
其中：
合院166套（C1：
38套、C2：
16套、C3：
18套、C4：
40套、C5：
38套、C6：
16套）
别墅46套（B1：
6套、B2：
8套、B3：
8套、B4：
8套、B5：
6套、B6：
4套、B7：
6套）
3、项目开发周期
目前工程按05年开发算期，周期为3年。
日后征地则滚动开发。
4、土地使用年限
使用年限为70年（从发展商征地开始计）
5、红线外的地块规划如何？
现在做何用途？
东面红路水库，西面广从公路，北面种鸡场地块以及南面地块规划为住宅用的。
6、项目墙体建筑结构?
主体为框架结构，墙体为砖混结构
7、外墙的材料是什么？
洋房A1－A5——佐敦涂料
会所、别墅、合院——STO涂料
8、电梯是什么品牌？
奥的斯（OTIS）
9、洋房以及合院的交楼装修是否一定附带装修，并且不得选择毛坯？
部分洋房（A4-A5栋）标准层以及合院附带装修，其他（A1-A3栋及别墅）为毛坯。
10、项目泳池规模面积？
何时可以投入使用？
泳池（直道）：
131米㎡，泳池（戏水池）：
345.0㎡
11、项目地块以前的使用用途（农地）？
农用
12、教育用地如何规划，小区其他规划还有其否它用途？
小学、幼儿园
13、高尔夫练习场还是否建设，从规划在线上查询的规划图显示改位置为公共设施用地性质？
具体建成时间？
用地范围为西湖红线范围，公共设施包括休闲度假用地，发展商拟建设高尔夫练习场，时间大约明
年开始建设。
14、入口广场是否是私家用地？
是否永久公共绿化用地？
答：
是xx集团红线范围。
15、装修后室内环境污染如何？
装修后室内环境污染物浓度限值
室内环境污染物
浓度限值
氡（Bq/m3）
≤200
甲醛（mg/m3）
≤0.08
苯（mg/m3）
≤0.09
氨（mg/m3）
≤0.20
总挥发性有机物TVOC（Bq/m3）
≤0.50
项目严格按照国家规范执行。
装修后室内环境的检测由中国环境检测中心进行测试，各项指标均达到国家规范标准。
16、项目白蚁、蚊子防治如何？
项目楼宇白蚁防治工作贯穿于基础、主体、装修的整个过程。
对白蚁的防止起到可喜成果。
且白蚁专业防治公司跟进楼宇白蚁防治20年有效。
物业服务中心会为小区创造一个清洁、干净的环境，清洁的环境能有效防止蚊虫的生长。
17、避雷装置是否有并足够？
小区各楼栋屋面在施工过程中已安装了隐蔽式避雷带装置，并已通过竣工验收，取得了政府防雷验收合格文件。
四、物业管理
1、住宅管理费收费标准
洋房：
2.00元/m2/月
别墅：
2.80元/m2/月
（均不含公摊水电费）
2、为什么要预收三个月管理费，收费依据是什么？
根据《广东省物业管理条例》及广州市物业收费办法规定，可以预收三个月物业管理费。
入住三个月后物业公司才开始按月向业主收取。
3、为什么要收取装修管理服务费，收费依据是什么？
因装修时需对路面及公共设施（如电梯轿厢）作防护处理，装修后需对墙壁进行清洁，且装修期间对装修现场的监督管理及公共区域清洁的成本较高，收费依据是建设部《住宅室内装饰装修管理办法》。
4、公共天台能否不上锁？
小孩上阳台易发生事故，出于安全方面的考虑，因此须上锁，钥匙保留在安全员手里，业主需要时可随时找安全员开门。
五、装修管理
1、一楼的私家花园能否安装花架、亭子等建筑物和构筑物？
根据《业主公约》的约定，一楼的私家花园不能安装花架、亭子等建筑物或构筑物。
因在私家花园搭建各种构筑物或建筑物严重影响小区原有设计风格和建筑物外观统一，另外，在未获得城市规划部门批准在私家花园搭建各类构筑物属违法建筑行为。
2、阳台、窗户能否安装遮阳棚和雨棚？
根据《业主公约》的约定，业主不能在阳台、窗户外面安装遮阳蓬、雨蓬等。
原因：
1）会影响房屋外观统一，且用不了多长时间就会变得很脏、很难看，不利于房屋保值；2）不耐用，会很快变旧，须经常更换；3）安装时容易损坏外墙防水，造成房屋渗漏；4）下雨时雨水打在雨蓬上会产生很大噪声，影响邻居休息，进而影响邻里关系。
如部分业主一定要装，须待业主大会成立后征得业主大会同意。
3、阳台、窗户能否封闭、能否安装防盗网？
根据《业主公约》的约定，阳台、窗户均不能封闭，因封闭不但影响了房屋外观和通风采光功能，不符合消防安全规定，而且竣工查丈时阳台只计算了一半面积，封闭不符合政策法规规定。
也不能在阳台、窗户外安装防盗网及在入户门外安装防盗门，但可在阳台门、窗户内侧安装拉闸门或防盗窗花，安装拉闸门、防盗窗花、花园苑门等均应安装于设施内侧，并采用管理处指定的款式（包括材料和颜色等）。
4、怎样办理装修申请？
装修工程开工前，请您携同您选择的装修单位携带以下资料到物业服务中心办理申报手续：
●装修施工图纸和施工方案1份（如室内更改水电须提交水电施工图纸）；
●装修单位营业执照复印件（加盖公章）、承建资格证书原件及复印件（加盖公章）、税务登记证复
印件（加盖公章）、装修合同复印件各1份；
●装修单位负责人身份证原件及复印件（包括联系电话）1份；
●施工人员身份证复印件各1份；
●装修负责人、施工人员一寸照片2张/人。
非业主的住宅使用人对住宅室内进行装修，应取得业主同意与业主书面委托书。
5、装修手续办理程序如何？
管理处装修办审核
交费
签订协议
发装修许可证
申请装修
●业主填写《装修申请表》，装修单位填写《施工人员情况登记表》，提交施工图纸和施工方案等相关资料；
●物业管理处审核资料及现场查看符合要求后与业主、装修单位签订《装修管理服务协议书》；
●业主及装修单位交纳装修保证金、装修管理服务费、临时出入卡工本费；
●签发《装修许可证》，办理施工人员临时出入卡；
●装修核验合格7个工作日后，逢周四下午退还装修保证金。
6、装修审批时间要几天？
简单装修方案一般在当日审批完毕；其它情况三个工作日内批复完毕。
7、为什么要交纳装修保证金，收费依据是什么？
为避免发生违章装修及损坏公共设施，维护全体业主的共同利益。
8、装修保证金如何退？
装修完毕，装修人验收合格后，由装修人向物业服务中心提出检查申请，如无违章装修行为，可在装修检查合格之日起，3个月后复检合格后7个工作日凭《装修许可证》原件、《装修现场监控记录表》、施工人员临时出入卡无息退还装修保证金。
9、办理《出入证》需提供哪些资料？
办理《出入证》需由装修负责人提供施工人员身份证复印件一张及照片两张、工本费5元/张、押金50元/张。
10、为什么要控制装修时间和限制装修最长期限？
因装修施工会对楼上楼下邻居生活造成影响，施工噪声给他人生活、休息造成滋扰，因此须对每天装修施工时间和施工时限进行限制。
11、装修施工期限最长为多少？
装修施工期最长不超过三个月，超过三个月需到服务中心申请延期并再次交纳装修管理费。
12、装修时可不可以铺大理石地板？
建议不铺。
因为大理石材质较重，对高层楼宇会产生超重危险，如一定要用，请选用厚度不超过1cm的石块；据报道大理石可能带有放射性有害物质，在室内使用对健康不利。
13、装修垃圾如何处理？
装修垃圾由装修队负责在规定的时间（每天18:
00到22：
00）装袋当天搬离本小区，不得在小区内堆放。
14、装修砌隔墙是否可以使用红砖？
为减轻楼面负荷，建议装修砌隔墙避免使用红砖，只能使用空心砖轻体砖。
15、铺木地板（实木地板）用的铁钉长度有规定吗？
限定在2.5CM之内，因楼板内铺有电线管及水管，如钉太长会对电线管及水管造成破坏。
16、装修时更改可视对讲机位置需与什么部门联系？
装修时可视对讲机移位需与物业服务中心联系，由服务中心专业技术人员拆除，业主自行保管。
17、装修期间为什么要配置灭火器？
由于装修期间大量用电，装修材料及物品堆放杂乱，易于引起火警。
为了能及时控制火灾，管理处根据消防法规，要求装修现场必须配备灭火器材。
18、装修施工现场应配置多少个灭火器？
住宅每户至少配2个灭火器；商铺每50平方米至少配置1个灭火器（至少4KG灭火器）。
19、服务中心是否有灭火器出租或出售？
为了方便装修队及业主，管理处可提供灭火器出租、出售服务。
灭火器出租30元/个/月、出售60元/个（４KG）。
租用灭火器手续：
每个灭火器交纳100元的保证金，退还灭火器时退还保证金，同时按30元/个/月的标准收取租金。
20、装修期间搬运材料出小区如何办理手续？
任何人（包括业主）搬运装修材料或大件物品出小区，均需填写《物资搬运放行条》，如果是装修单位或租户还需打电话请业主确认方可搬出。
21、为什么不允许装修人员在房内做饭？
主要是从消防安全考虑，因装修施工现场的易燃物很多,如油漆、木屑等，稍有不慎即可造成火灾，给广大住户的生命财产都带来威胁。
22、装修完毕为什么要服务中心检查？
服务中心装修检查主要是检查房间装修是否与申请项目相符，是否存在违章装修及损坏公共设施的情况。
23、装修完毕如何办理检查手续？
装修工程结束后，业主自行验收工程质量及施工要求，验收合格后，向服务中心提出检查申请。
服务中心只负责核验施工项目是否与装修申请项目相符，以及施工过程是否有损坏公共设施及其他违章行为，不对施工质量验收，也不承担任何装修质量责任。
24、装修人员能否在装修范围以外的场所活动？
该物业属私家物业，为了避免滋扰他人、侵犯其他业主及使用人权益，装修人员除在指定的范围活动外，不允许在其他场所活动和使用小区内任何公共设施，其任何行为必须遵守该物业区的管理制度和业主公约，服从小区管理处的管理。
25、装修人员进出小区为什么要办理出入证？
为了维护小区居民公共安全，防止外来人员对居民滋扰，装修人员进出小区必须佩带管理处发出的临时出入证，以便识别。
凡未曾向管理处办妥装修手续的装修承建单位及施工人员，将被拒绝进入小区。
26、卫生间、厨房装修如何预防渗漏？
卫生间、厨房均为长期用水的部位，发展商在施工时均做了防水处理，对这些部位撞击、敲打、振动都可能破坏防水层而出现渗漏水，施工时须小心预防。
发生渗漏情况时，业主或使用人必须对上述部位重新采取防水保护措施。
27、空调为什么要在指定位置安装？
由于空调随意安装后，使房屋外观杂乱，冷凝水随意排放，影响环境及外立面美观，降低物业档次，统一安装后，便于空调冷凝水集中排放和立面美观。
28、装修垃圾为什么要在指定时间般运？
装修垃圾属不可再利用垃圾，会对环境造成影响，如果将装修垃圾随意堆放、搬运，既占用消防通道影响消防疏散，又影响其他行人通行，因此要求在装修期间按指定时间搬运装修垃圾。
29、墙面能否随意开窗？
不能。
业主或使用人在装修过程中不能改变原规划设计要求和房屋外貌。
30、门窗尺寸大小、窗玻璃颜色能否更改？
由于门窗更换涉及物业整体外观，所以不能更改。
31、住户家中的管道堵塞主要原因是什么？
由于施工过程中保护措施不当，造成泥沙及混泥土进管道，或施工工人将残留混泥土或杂物倒入管道中，引起管道堵塞。
32、装修期间如何预防管道堵塞？
业主或使用人在装修过程中，对户内所有管口地漏作好有效保护措施，避免泥沙废物进入管道，堵塞主管，导致首层淹水，否则将会给您造成不必要的经济损失。
33、装修时为什么不能敲击外墙？
外墙敲击凿槽、振动，会导致墙体松裂缝，引起渗水，既给您造成损失又影响他人正常生活。
34、管线敷设、改线的注意事项有哪些？
室内管线除燃气、排污、供电、通讯主线不得变更外，其它均可根据自家使用要求变动，各类主线及排污管均以直线和统一部位安装，以便日常维护及方便更换，燃气如有特殊需要更改时，必须由燃气公司操作，业主和使用人不得擅自更改。
35、装修时能否拆除室内部分墙体？
业主和使用人在申请时，必须明确注明墙体部位，管理处将根据房屋结构明确是否可以拆除。
36、装修拆除墙体的注意事项？
一般框架结构除户与户之间的分隔墙及单元外墙、供电、通讯主管路埋设之墙体不能拆除外，其它部位在不影响结构及承重荷载的前提下均可拆除，但新增的墙体不超过原设计承重限度。
钢筋混凝土结构的承重墙不得拆除。
37、装修过程中为何要特别提醒业主注意做好防水？
防止发生渗漏。
由于装修过程中监管不严可能导致卫生间、浴室、厨房防水层破坏，导致渗漏水现象。
38、为什么要查施工人员证件及许可证？
主要巡查装修人员是否与申报人员相符、是否与申报项目相符。
39、消防巡查的主要内容？
是否按规定要求做好消防措施，是否存在用电及消防安全隐患，现场有无生火做饭或烧电炉等。
40、装修人员只施工一天是否可不办出入证？
不可以。
41、装修人员的《出入证》到期，如何办理延期手续？
装修延期需带《装修许可证》原件及《出入证》一起到管理处办理延期手续。
42、业主与装修队发生争议服务中心能否帮助解决？
服务中心无权解决此类问题，请双方按照所签订的装修合同及《住宅室内装饰装修管理办法》自行解决，如仍有问题可至相关部门申请仲裁。
43、要安装空调，是否要办理手续？
请业主与服务中心联系，服务中心会派维修技术人员到现场指导安装。
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