房地产经纪综合能力讲义.docx
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房地产经纪综合能力讲义
房地产经纪综合能力讲义
第一章：
房地产经纪概述
1、房地产经纪作用、特性、分类
房地产经纪作用：
降低交易成本，提高交易效率；规范交易行为，保障交易安全；促进交易公平，维护合法权益。
房地产经纪特性：
主体具有特殊性；客体具有多样性；内容具有服务性；服务具有有偿性。
房地产经纪分类：
产居间和房地产代理。
2、房地产经纪机构的分类
按组织形式划分：
公司企业、合伙企业、个体工商户、独资企业。
按注册资金划分：
中资企业、外资企业。
按经营模式划分：
直营模式、特许经营模式、混合模式、参股合营模式。
按主营业务的不同：
新房代理机构、二手房经纪机构、综合型经纪机构。
3、房地产经纪机构的设立、备案
经纪机构设立的条件：
有自己的名称和组织机构；有固定的服务场所；有必要的财产和经费；有足够数量的专业人员；法律、行政法规规定的其它条件。
房地产经纪机构的备案：
领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。
4、房地产经纪机构经营信息公示
公示内容：
营业执照和备案证明文件；服务项目、内容和标准；房地产经纪收费；交易资金监管方式；信用档案查询方式、投诉电话及12358价格举报电话；经纪服务合同、买卖合同、租赁合同范本；
5、房地产经纪人员职业能力和职业道德
房地产经纪人员的能力：
熟悉房地产经纪行业的法律法规和管理规定；熟悉房地产交易流程，能完成较为复杂的房地产经纪工作；处理解决房地产经纪业务的疑难问题；运用丰富的房地产经纪实践经验，分析判断房地产经纪市场的发展趋势，开拓创新房地产经纪业务；指导房地产经纪人协理和协助高级房地产经纪人工作。
房地产协理的能力：
了解房地产经纪行业的法律法规和管理规定；基本掌握房地产交易流程，具有一定的房地产交易运作能力；独立完成房地产经纪业务的一般性工作；在房地产经纪人的指导下，完成较为复杂的房地产经纪业务。
房地产经纪人员的职业道德：
遵纪守法、规范执业、诚实守信、尽职尽责、公平竞争。
6、房地产经纪风险。
Ø受到行政处罚的风险。
Ø产生民事纠纷的风险：
未尽严格审查义务引起的风险；协助交易当事人提供虚假信息或材料引起的风险；承诺不当引起的风险；房屋钥匙保管风险。
房地产经纪服务合同风险。
Ø产权纠纷引起的风险：
产权瑕疵风险；产权转移风险。
Ø经纪业务对外合作的风险：
同行机构合作风险；其它机构合作风险。
Ø引发道德风险：
经纪人员道德风险客户道德风险。
第二章：
房地产的概念
1、房地产的三要素
房地产包括实物、权益和区位（三要素）。
2、房地产的特性
保值增值、不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值较大、用途多样、相互影响、易受限制、难以变现。
3、房地产的种类—按房地产开发程度分类
生地、毛地、熟地、在建工程、现房
4、房屋建筑的分类—按建筑物层数或高度分类
低层建筑、多层建筑、中高层建筑、高层建筑、超高层。
5、房屋建筑的分类—按建筑结构
Ø砖木结构。
Ø砖混结构。
Ø钢筋混凝土结构：
框架结构。
剪力墙结构。
筒体结构。
框架剪力墙结构。
框架筒体结构。
筒中筒结构。
Ø钢结构。
6、房屋建筑的分类—施工方法
施工方法：
现浇现砌式建筑。
:
预制装配式建筑。
部分现浇现砌式建筑、部分装配式建筑。
7、房屋建筑的分类—设计使用年限
设计使用年限分类：
临时建筑：
5年。
用于替换结构构件的建筑：
25年。
普通建筑和构筑物：
50年。
纪念性建筑和特别重要建筑：
100年。
8、地基的分类
按埋置深度：
分为深基础、浅基础和不埋基础。
按受力性能：
分为刚性基础和柔性基础。
按构造形式：
分为条形基础、独立基础、筏板基础、箱型基础、桩基础。
9、建筑总平面图、施工图
建筑总平面图。
用来说明建筑场地内的建筑物、道路、绿化等的总体布置的平面图。
施工图。
建筑施工图，包括总平面图、平面图、立面图、剖面图和建筑详图。
建筑平面图，包括首层平面图、标准层平面图、顶层平面图、屋顶平面图。
10、房地产图
房地产图。
房产图是在房产平面控制测量和房产调查完成后，对房屋及其用地状况进行的细部测量。
11、成套房屋建筑面积的测算
建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积
套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积
12、房屋设施设备
给水的供水方式。
直接供水。
设置水箱供水。
设置水泵、水箱供水。
分区、分压供水。
排水。
一般房地产交易中，客户对生活污水的排放（特别是卫生间排水）较为关心。
采暖系统。
供暖系统末端的散热方式主要有散热器、风机和热辐射等方式。
重点掌握三种方式的优点和缺点。
综合布线系统和楼宇智能化。
综合布线系统的主要优点是兼容性、灵活性、可靠性、先进重构性。
4C技术，是指现代计算机技术、现代通信技术、信贷控制技术、现代图形显示技术。
楼宇智能化由通信自动化、办公自动化、建筑设备电动化系统组成。
第三章：
房地产交易法律基础
1、民法的概念
民法是调整平等民事主体之间的财产关系、人身关系的法律规范的总和。
2、民事主体
包括自然人、法人、非法人组织。
不满18周岁的自然人为未成年人。
16周岁以上的未成年人，以自己的劳动收入为主要生活来源的，为完全民事行为能力的人。
3、民事法律行为
按照效力情形分为有效、无效、可撤销和效力待定的法律行为。
民事法律行为有效具备3个条件，第一：
行为人具有相应的民事行为能力；第二：
意思表示真实；第三：
不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
4、委托、代理与居间的对比分析
相同点：
都依据服务合同确立。
都是有偿服务。
行为结果都是直接归属于委托人。
不同点：
从事经纪活动的名义不同。
从事经纪活动的法律性质不同。
受益方、报酬支付方和服务完成标准不同。
5、承担民事责任的方式主要有以下11种
停止侵害。
排除妨碍。
消除危险。
返还财产。
恢复原状。
修理、重作、更换。
继续履行。
赔偿损失。
支付违约金。
消除影响、恢复名誉。
赔礼道歉。
6、诉讼时效
一般诉讼时效为3年。
《民法总则》规定，自受到损害之日起超过20年的，人民法院不予保护。
7、无效合同
无效合同是指国家不予承认和保护的、没有法律效力的合同。
8、不动产物权的种类
不动产物权包括用益物权、所有权、担保物权。
不动产所有权：
是不动产权利人对其所拥有的不动产依法享有的支配、占有、使用和收益的权利。
9、婚姻家庭中的房屋登记
属于夫妻共有的房屋，如登记一方所有的，可通过登记增加另一方为共有人，属于更正登记。
若是夫妻一方在婚前购买的房产（婚前房产）。
并已办理房屋登记的，在婚姻存续期间，添加夫妻另一方为房屋共有人的，属于转移登记。
10、法定继承的顺序
第一顺序：
配偶、子女、父母。
第二顺序：
兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
第四章：
房屋租赁
1、房屋租赁分类：
按用途，住宅和非住宅租赁。
按目的，自住和投资。
按租赁期长短，短租和长租。
2、房屋租赁特点：
租赁价格相对稳定。
季节性变化明显。
交易更为频繁。
属地区性市场。
3、房屋转租条件：
转租的房屋必须合法。
须经出租人书面同意。
转租期限不得超过原合同规定的期限。
4、出租人的禁止行为
Ø违反规定分割出租。
Ø厨房、卫生间、阳台和地下储藏室出租供人员居住。
Ø将未取得完全产权的经济适用住房、廉租住房出租或转租给他人使用。
Ø在房屋租赁合同期内，出租人单方面随意提高租金水平的。
Ø企事业单位、个人将非居住用房出租给他人居住使用。
5、承租人的禁止行为
Ø保障性住房转租的。
Ø违反租赁用途和使用要求使用房屋。
Ø擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施。
Ø不得损害其他业主和使用人的合法权益。
Ø严禁利用出租房屋进行各类违法犯罪活动。
6、承租人的优先权
Ø租赁期间，承租人死亡的，申请继续租赁的，应同意。
Ø租赁期间，房屋所有权发生变动的，申请继续租赁的，应同意。
Ø出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖5日前通知承租人。
Ø具有下列情形的，承租人住宅优先购买权的，不予同意。
出租人将房屋出卖给近亲属。
出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未表示购买的。
善意购买租赁房屋并已经办理房屋所有权转移登记手续的
7、影响房屋租金的主要因素
Ø房地产市场因素。
包括房屋租赁市场供求关系和房价因素。
Ø房屋基本情况。
包括区位情况、实物情况、权益状况。
Ø房屋出租的具体情况。
8、房屋租赁环节的税费
增值税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、个人所得税、城镇土地使用税。
第五章：
房屋买卖
1、买卖市场的类型。
Ø按房产流转次数，分为新房市场和存量房市场。
Ø按房地产的用途，分为居住房产市场和非居住房产市场。
Ø按交易时的开发建设状态，分为现房市场和期房市场。
Ø按房地产的档次，分为高档、中档、低档房地产市场。
2、买卖市场的特点。
垄断竞争性。
区域性。
周期性。
易于形成泡沫。
3、商品房预售的条件。
Ø已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
Ø持有建设工程规划许可证和施工许可证；
Ø按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
Ø取得商品房预售许可证。
4、不能买卖的房屋类型
Ø司法机关和行政机关依法裁定，决定查封的。
Ø依法收回土地使用权的房屋。
Ø共有房屋，未经其他共有人书面同意的。
Ø权属有争议的房屋。
Ø未依法登记领取权属证书的房屋。
Ø未经抵押权人同意的已抵押的房屋。
Ø法律、行政法规规定禁止转让的其它情形。
5、共有房屋买卖的规定
Ø共同共有人处分共有房屋，须经全体共同共有人同意。
Ø按份共有人处分共有房屋，经占份额2/3以上的按份共有人同意即可。
6、抵押房屋买卖的规定
Ø买卖也设定抵押的房屋，须经过抵押权人的同意。
Ø二手房买卖时，卖房一般先要解押。
7、出租房屋买卖的规定
Ø买卖不破租赁。
Ø出卖人出卖房屋，提前15日通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。
8、其它住房买卖规定
Ø已购公有住房买卖：
以市场价购买的公有住房，可以自由买卖。
以成本价和标准价购买的公有住房，则需补交相应价款。
Ø经济适用房买卖：
需要满5年，才能够买卖。
Ø限价商品房买卖：
需要满5年，并补交差价和一定比例的地款。
9、房地产价格的特点
Ø房地产价位与区位关系密切。
Ø房地产价格实质上是房地产权益的价格。
Ø房地产价格易受交易者的个别情况影响。
Ø房地产价格形成的时间通常较长。
10、房地产价格的影响因素
Ø供求理论是市场运行的基础理论，也是房地产市场运行和价格变动的核心理论。
Ø一般因素包括社会因素、经济因素、行政因素、人口因素等。
Ø个别因素。
指影响单套房屋的价格因素，包括面积、用途、户型、楼层、朝向、房屋类型、设施设备、装饰装修、新旧程度、权利性质等。
Ø区域因素指对某一特定范围的房地产价格产生影响的因素，包括交通因素、外部配套设施因素、周围环境和景观因素等。
11、房地产价格的分析方法：
市场比较法。
价格趋势分析。
投资收益率分析。
12、新房买卖环节的税费
增值税、土地增值税、企业所得税、契税、维修基金、登记费。
13、存量房买卖环节的税费
增值税、土地增值税、个人所得税、契税、维修基金、评估费、登记费。
第六章：
个人住房贷款
1、个人住房贷款的分类
Ø贷款性质。
商业性个人住房贷款。
住房公积金贷款。
个人住房组合贷款。
Ø住房交易形态。
新建住房个人住房贷款。
存量房个人住房贷款。
2、公积金贷款和商业贷款不同：
即贷款对象不同、贷款流程不同、贷款额度、利率不同。
3、贷款额度。
贷款人一般会用不同的指标，对借款人的贷款金额做出限制性的规定，例如：
Ø贷款金额不得超过某一最高金额；
Ø贷款金额不得超过按照最高贷款成数计算出的金额；
Ø贷款金额不得超过按照最高偿还比率计算出的金额。
Ø当借款人的申请金额不超过以上所有限额的，以申请金额作为贷款金额；当申请金额超过以上任一限额的，以其中的最低限额作为贷款金额。
4、等额本息还款额
借款人每月按照相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。
5、等额本金还款额
在还款期内把贷款总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款额在该月所产生的利息。
6、个人住房贷款担保的方式
抵押贷款。
质押贷款。
保证贷款。
抵押（质押）加保证贷款。
7、不得抵押的财产
Ø土地所有权。
Ø耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权。
Ø学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其它社会公益设施。
Ø所有权、使用权不明或者有争议的财产。
Ø依法被查封、扣押、监管的财产。
9、房地产抵押的类型：
一般房地产抵押。
在建工程抵押。
预购商品房贷款抵押。
最高额抵押。
第七章：
土地和房屋登记
1、不动产登记的概念：
是指不动产登记机构将不动产权利归属其它法定事项记载于不动产登记簿的行为。
2、不动产登记的目的：
保护不动产权利人的物权。
维护交易安全。
便于国家对不动产进行管理、征收赋税和进行宏观调控
3、不动产登记的类型
Ø不动产按照登记的物，分为土地登记、房屋登记、林权登记、海域登记。
Ø不动产按照登记的物权，分为不动产所有权登记和不动产他项权利登记。
Ø不动产按照业务类型，分为首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记。
4、住宅类不动产登记收费
Ø住宅类不动产登记收费为80元/件。
Ø廉租住房、公共租赁住房、经济适用房和棚户区改造安置住房所有权及其建设用地使用权办理不动产登记，免收登记费。
5、非住宅类不动产登记收费
Ø办理非住宅不动产权利的首次登记、转移登记、变更登记、收取不动产登记费，为550元。
Ø证书工本费。
核发一本不动产权属证书的，不收取证书工本费。
向一个以上不动产权利人核发权属证书的，每增加一本证书加收证书工本费10元。
6、登记收费优惠减免
登记收费减半收取的情况，更正登记、异议登记、变更登记；同一权利人因分割、合并不动产申请变更登记的。
登记收费免收的情况，申请与房屋配套的车库、车位、储藏室等登记，不核发证书的；小微企业；农村集体产权制度改革导致土地、房屋等确权变更而申请变更登记的。
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