常德房地产市场分析报告.docx
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常德房地产市场分析报告
（一）宏观环境研究
常德市是省辖地级市，位于湖南省北部，史称“黔川咽喉，云贵门户。
”东南联益阳市，西邻张家界市、淮化市和湘西自治州，北与湖北省恩施、宜昌、荆州等地交界。
土地面积18190平方公里，总人口598万。
辖武陵、鼎城两区和安乡、汉寿、澧县、临澧、桃源、石门6县及德山、柳叶湖、西湖、西洞庭4个管理区，代管津市市。
常德东濒洞庭湖，西处武陵、雪峰山脉，地势自西向东倾斜。
是江南著名的鱼米之乡。
常德自然资源丰富，美丽清澈的沅江呈“几”字形横穿其中，常德沅芷澧兰，山川秀丽，名胜古迹遍布其间。
最美的山——壶瓶山，最丽的湖——柳叶湖等优美景观。
1、经济环境：
1）经济总量：
2002年，常德市实现国内生产总值443亿元，按可比价计算，同比增长10.3%，经济总量在全省14个市州中名列第三位。
全市人均国内生产总值7423元，约900美元，其中市辖区人均达1811美元。
2）财政收入
2002年，常德财政收入达35.9亿元，同比增长29.6%。
其中地方预算内财政收入16.6亿元，增长13.8%，在地方预算内财政收入中：
市辖区7.7亿元，增长15.9%。
3）产业结构
产业结构：
常德市积极推进“工业化、农业产业化、城镇化”发展进程，产业结构不断调整优化升级。
2002年，全市三次产业占国内生产总值的比重为：
25.7%、40.0%、34.3%，第三产业所占比重比上年提高0.8个百分点，三次产业由1997年“一、二、三”演进为1999年的“二、三、一”结构。
4）所有制结构
2002年，常德市国内生产总值中非公有制经济比重达70%，规模以上的工业总产值，国有占52%，集体占11%，三资、个体、股份制等其他经济类型占37%。
全社会消费品零售总额中，国有占8%，集体占8%，三资、个体、股份制等其他经济占84%。
在规模以上工业总产值和全社会消费品零售总额中非公有制经济所占比重分别比上年提高9个和4个百分点。
5）农村经济
常德市是一个农业大市，耕地面积416千公顷，农业人口469万人。
盛产稻谷、棉花、生猪、鲜鱼、水果、珍珠、湘莲、苎麻、茶叶、烟叶等。
常德市“五个百万亩产业化工程”已取得实质性进展，杨树、早熟柑橘，淡水珍珠生产在全国地级市中位居前茅，奶牛、肉牛、肉羊、蔬菜、水产、畜禽等已成为主导产业。
涌现农业龙头企业133家，其中年产值3000万以上的发展到22家。
各类规模较大的农业专业市场70多个。
全市农业商品产值118亿元，农业商品率为69%。
2002年，常德市有乡镇企业14.7万家，从业人员6.1万人；完成企业总产值504亿元，工业增加值81亿元，分别比上年增长9.6%和8.9%。
6）工业经济
2002年末，常德市共有工业企业405家。
全年实现工业增加值145.9亿元，比上年增长13.1%，其中规模以上工业增加值81.5亿元，增长15.3%
常德市工业以加工业为主，综合优势突出。
逐步形成了烟草制造、食品加工、机电设备制造、纺织业、建材业、造纸业、医药业七大支柱产业。
常德卷烟场是全国五大烟厂之一；金健米业是“全国粮食第一股”酒类和食盐生产居全省第一位；华南光电、华文科教、汉光科技为国家认定高科企业，湖南车桥厂车桥生产量居全国第二；杰新、车棉棉业、中太化纤及常纺机形成了纺织、印染、服装、化纤、纺织机械多层次纺织工业体系，棉沙、布产品产量占全省1/3，“巨鹰牌”摇架占全国同类市场分额70%；坝道特种水泥厂、塑钢铝材、永昌盛构成建材产业群；恒安纸业是全国卫生纸最大生产企业，“心相印”卫生纸属国家名优产品；益桥制药、洞庭药业、德海药业为龙头的医药产业已成雏形。
常德卷烟厂始建于1951年，拥有总资产近50亿元，卷烟年生产规模达到80万大箱，被纳入国家520家重点企业之一。
2002年，企业实现经营总收入80亿元，其中卷烟销售收入71亿元，税利42亿元，利润7亿元，企业综合经济实力连续10余年寄身全国500家最大工业企业前列，2001年按税利排全国500家第17位，列行业第5位。
“芙蓉王”以“烟界瑰宝”享誉全国。
2002年，常德市规模以上工业完成工业总产值181.2亿元，同比增长9.5%，完成工业增加值81.5亿元，同比增长15.3%，实现产销率100.6%，同比上升0.9个百分点。
增加值绝对额位居全国第三。
2002年全市共有个体工商户78650户，其中新发展15647户，比上年增长20%，共有私营企业2385户，其中新发展880户，比上年增长37%。
个体私营企业注册资金41.4亿元，从业人员178051人，实现产值22.84亿元，销售总额30亿元。
7）国内贸易
2002年，常德市社会消费品零售总额为142.49亿元，比上年增长10.6%。
人民中路商业步行街为全国“百城万店无假货示范街”、全国“购物放心一条街”。
商业市场和特色街：
2002年末，常德拥有各类商品市场301个，年成交额达96亿元。
桥南市场群以经营日用工业品、五金、为主，年成交额超过26亿元，为中南地区最大的商品市场之一。
火车站市场以经营糖酒副食、家具家饰、装饰材料、农机、农产品为主，市场规模不断扩大。
甘露寺蔬菜批发市场、桥南水产市场为全省闻名的农产品专业批发市场。
商业特色街有人民中路商业步行街，郎州南路通讯电脑产品一条街，洞庭大道西段的按摩、足浴一条街。
8）旅游概况
2002年，常德共接待海内外游客367万人次，比上年增长20%；实现旅游综合收入19亿元，比上年增长21%。
全市旅游收入相当于GDP的4.6%，占第三产业增加值的12.96%，旅游业正在成为国民经济强劲增长点和第三产业支柱。
2000年，常德正式被授予“中国优秀旅游城市”称号；2001年，桃花源风景区被评为首批国家4A级景区，花岩溪、柳叶湖、夹山被评为国家3A级景区。
9）利用外资：
2002年，常德市新批外商投资企业26家，总投资96922万元，同比增长43.8%；合理利用外资9505万美元，同比增长79.4%；外资到位6501.1万美元，同比增长25.9%。
2002年，常德市参加年检的外商投资企业155家，正常运转的107家。
其中，独资企业69家，合资企业76家，合作企业10家。
产业分布：
第一产业14家，第二产业89家，第三产业52家。
盈利企业36家，利润22112万元，持平86家，亏损33家，全年实现销售收入16.8亿元，同比增长9.9%；上缴税金1.32亿元，实现利润2.07亿元，安排就业12220人。
2002年，常德市进出口总值为7559万美元，比上年增长55.2%。
其中出口4185万美元，同比增长66.6%；进口3374万美元，增长43.1%。
10）金融保险
2002年末，全市银行类金融机构968家，从业人员8561名。
各项存款余额262.94亿元，比年初增加41.89亿元，同比多增8.98亿元；贷款余额242.85亿元，比年初增加11.14亿元，现金尽回笼15.17亿元，比上年多回笼4.58亿元。
11）交通
常德交通形成了以石长铁路为主轴，公路干线为骨架，水陆空主题发展的体系。
319、207国道连接8条省道辐射周边，长常高速公路全线通车，常张高速公路正在建设，枝柳铁路纵跨3县、石长铁路横连枝柳线，对接京广线路。
沅江、澧水客货船只可经洞庭湖直达长江。
桃花源机场距市区13公里。
为国家标准4C级机场、可泊波音737等大型飞机，相继开通广州、深圳、海口、北京等航线。
12）城市建设
常德市在大力发展经济建设的同时，始终把城市建设摆在优先位置，提出了“加快城建步伐，建设全省一流城市”的战略目标。
每年投入近5亿元资金于城市基础建设，城区面积迅速扩大，城区面积达60平方公里，城市人口近60万。
城市道路建设依照城市总体规划，形成了以洞庭大道、武陵大道为主线、五纵六横、以线连点，以线带面、大街小巷共同发展的道路网络格局。
1997年，提出了将常德城建成国家园林城市的创建目标，通过不懈努力，绿化大量增加，园林档次不断提升，至去年底，绿地面积1651.15公顷，公用绿地面积285.61公顷，绿地覆盖率达39.1%人均达8.22平方米。
去年十二月常德市被建设部正式命名为国家园林城市。
随着社会经济的迅速发展以及国家住房制度的改革逐步深入，城镇居民住房条件明显改善。
人均住房建筑面积达到28.27平方米（人均使用面积20.55平方米），自有房拥有率达到62.4%，住房自有化带动了住房消费带动了住房消费热潮，平均每户购房金额达到28497.19元，装修费用达到7010.75元。
住房消费的热潮刺激了主房消费相关的物业管理的告诉发展。
物业管理社会化、市场化趋势日益明显，共有39家物业公司为19106户居民提供了优质的物业服务，截止2002年底，全市共有开发公司100余家，小区或居住组团近50个，城区有1/5的居民生活在小区或居住组团中。
2002年全市房地产业投资总额达到20.19亿元。
其中城区房地产投资额达到8.23亿元，实现五年内平均增长42.23%，常德房地产业发展令世人瞩目。
常德市城区是湘西北地区的区域性中心城市，也是湘西北地区的交通枢纽和流通中心。
城市总体规划2005年城市人口规模为58万人，规划建设用地控制在58.72平方公里内。
2020年规划为85万人，规划建设用地控制在85平方公里内。
城市规划区面积为638平方公里。
13）居民生活
2002年，常德市城镇居民人均可支配收入7460元，比上年增长9.6%；农民人均纯收入2341元，增长5.9%。
2002年末，常德市城乡居民储蓄存款余额达203.67亿元，比年初增长17.9%，人均储蓄存款额3405元。
2002年，常德市城镇居民人均消费支出5758元，恩格尔系数为35.2%；人均用于文化教育娱乐和交通通讯的支出分别比上年增长54.7%和36.1%。
农村人均生活消费支出2135元，恩格尔系数50.2%。
2002年，常德市住宅竣工面积89.63万平方米。
城镇居民人均居住使用面积20.55平方米，农村居民人均住房面积38.02平方米。
14）经济发展任务
大幅度提高城市经济实力，进一步增强常德市作为湘西北中心城市和其在湘鄂、湘渝重要通道上的中心地位。
发挥能源基地、轻型工业与农业基地、交通枢纽和商品流通中心的作用。
广辟建设资金来源渠道，加强城市建设力度，大力加强基础设施与环境建设，发挥城市凝聚力，促进经济发展；
大力发展旅游业，培育新的经济增长点；
塑造有特色的宜人的现代化城市环境，提高城市竞争力；
坚持可持续发展战略和科教兴市战略，提高城市经济、社会、环境的整体效益，提高城市发展的质量和水平。
经济环境综述
常德市国民经济持续健康发展，经济总量迈向新的台阶，市场价格保持稳定，全年居民消费价格指数为100.6，同比增长0.6个百分点。
劳动就业基本稳定，各项改革初见成效，认真实施“五个百万亩”工程，加快建设产业化龙头企业，促进农村经济全面发展。
随着改革的深入，经济的发展，城市化进程力度的加大，房地产业稳步发展，实现五年内平均增长40%以上，政府出台一系列政策促进房地产业的发展，随着税收政策、金融政策，户籍政策的完善，整个房地产业的运作逐渐走向专业化和规范化。
武陵区主要经济指标：
指标名称
单位
绝对数
同比%
国内生产总值
万元
160927
14.3
第三产业
万元
92883
18.0
农业总产值
万元
37967
6.2
规模以上工业总产值
万元
21850
13.9
全社会固定资产投资
万元
74551
16.1
社会消费品零售额
万元
89702
10.6
出口总额
万美元
295
18.0
城镇居民可支配收入
元
7459
9.6
农民人均纯收入
元
3512
8.4
财政收入
万元
9508
10.1
2、政策环境
自1998年起，各单位基本停止住房实物分配，逐步实现住房分配货币化，根据住房市场变化和需求，国家初步建立新的住房体系。
在2010年，城市人口将达到100万，每年需住宅3万多套，约320万平米。
停止院内集资新建住宅，严禁市城区、党政机关、企事业单位、部省属驻常单位在院内集资新建住宅，也不许委托开发商代建住宅。
全面放开房改房上市交易，在市城区购买房改房，不受级别、地域、户籍、职业限制。
任何单位不得以特殊理由限制、阻止外来人员购买房改房，购房人享受该区物业管理的同等待遇。
降低交易税费，市城区住房交易税费按建筑面积收取，每平方米10元。
鼓励非城区户口公民在市城区购买商品住宅，非市城区户口公民在市城区购买商品住宅，经本人申请，户籍管理部门要办理落户手续，并享受市民同等待遇。
加大经济适用房建设力度，经济适用房的销售对象是面向广大中低收入家庭，考虑到普通家庭的经济承受能力，又兼顾政府财政补贴，按保本微利的原则，建房成本加3%的微利确定，单位面积控制在120平米以内，均价控制在950元每平方米以内，按2002年职工平均工资计算，房价控制在年收入的3-6倍范围内，月供控制在家庭收入的三分之一左右，月收入1000元，月付300元左右，以上数据是以120平米房，总价11.4万，20年按揭，首付3.42万元。
经济适用房选址于市城区东、西、南、北交通便利，环境较好地段，离市中心10-20分钟车程。
市政府提出到2015年提前五年全面建成小康社会的奋斗目标。
3、文化环境
人文环境：
常德市中心城区现有普通高等院校2所，普通中专院校9所，成人高等学校2所，成人中专学校8所，技工学校三所，在校学生24506人，教职工2606人。
其中常德师专和常德高专在合并升格为常德师范学院。
常德市文明历史悠久，文物古迹众多，其中许多被列为国家及省市一级的保护单位。
常德市区市级以上文物保护单位一览表
级别
名称
年代
地点
国家级
铁经幢
宋代
市滨湖公园
省级
荣定王墓
明代
德山老码头粮油仓库
常德会战阵亡将士公墓
民国
青年路
宋代碑刻
宋代
市滨湖公园
常德诗墙
现代
沅江北岸
市级
笔架城
明代
人民中路古城堤
常德府古城墙
明代
城东等处
南城古城墙
宋代
德山莲花池村
上石柜、沙湾石柜
唐代
城西、城东沅江北岸
清真古寺
清代
人民东路
丝瓜井、四眼井等五处古井
明代
城北丝瓜井居委会等处
地理环境：
常德，古称武陵，境内地貌山地、丘陵、平原各具特色，自然风光旖旎，名胜古迹众多，自古就有“风景之国，文物之邦”的美誉。
至1998年底，全市共有国家级森林公园5处，省级森林公园2处，国家级自然保护区1处，省级风景名胜区2处，省级旅游度假区1处。
众多的历史遗迹和近现代人文景观更是星布全市。
主要景区有桃花源、花岩溪国家森林公园、壶瓶山国家自然保护区、柳叶湖省级旅游度假区、澧县城头山古文化遗址、嘉山省级风景名胜区、夹山寺、常德诗墙等。
全市水系完整，河流稠密，数百条溪河汇于沅、澧两大水系。
境内沅江长164公里，澧水长169公里，水能资源丰富。
滨湖、白马湖、柳叶湖形成优良的城市水岸线。
人口环境：
（二）宏观环境综述
1、宏观经济形势对项目发展的影响
良好的经济形势为常德市整个房地产市场打下坚实的基础，也为商业和娱乐业的进一步发展积累了充分的市场基础，低于40%的恩格尔系数，城区市民的花费更多的集中于娱乐、休闲，为本项目的发展提供了多面的发展空间。
2、旅游资源对项目发展的影响
丰富的旅游资源为常德的旅游业发展创造良好的环境，独特的地方文化，优越的地理位置吸引大量的旅游人群，如何依托张家界著名旅游风景区，进一步立足本地的旅游开发，为本项目借“游”之势带来契机。
3、住宅需求对项目的影响
连年来房地产业的高速稳步发展，逐渐具备一定规模，不断的带动和刺激商品房的消费意识，目前，常德房地产设计建设还不具规模，具有新型生活理念的楼盘初现市场，当地房地产营销企划相对薄弱，为本项目迅速占领和领导市场埋下伏笔。
（二）常德规划研究
近期建设发展规模
常德市2005年城市建设用地约57.84平方公里，总人口58万人，人均用地102平方米以内。
近期城市建设规划用地发展方向
1、江北城区：
以老城区为中心，向北、向西发展，主要完善武陵大道北段两侧的建设，同时加快朝阳路西侧柳叶路与滨湖路之间的城市建设。
2、江南城区：
城市向南向西发展，近期在沅南路两侧进行建设。
3、德山开发区：
主要向南发展，在现状建设用地与崇德路之间形成一定城市规模。
4、近期主要建设内容：
Ø老城区改造
主要指江北城区。
对人民中路两侧进行改造，形成一个商业气息浓厚、环境宜人的商业步行街。
常德旧城区中区改造，22公顷；商品房开发，250万平方米，其中住宅220万平方米。
Ø居住区建设
随着城市用地规模的增加及用地方向的拓展，在相应地段配备相应的居住用地。
结合市区的水网和绿化建设一些环境宜人的高级别墅住宅区。
Ø公共设施
1、改建现有人民中路和建设路两侧商业设施，适当增加一些商业网点，完善和丰富江北城区的商业中心。
2、在常德师专东侧新建市政广场，并在其周围配置相应的行政办公、商业金融、文化娱乐、体育设施等用地，近期初步形成江北城区同时也是常德中心城区的行政中心和商业副中心。
3、改善江南城区桥南市场的交通环境，加强市场管理，使其形成江南城区的商业中心。
4、增加德山开发去的行政办公、商业金融、文化娱乐、体育设施等用地，完善其公共设施服务网络。
5、常德外语学院、常德大剧院、柳叶宾馆、常德市电视广播大厦、老年病医院。
5、近期建设重点项目投资：
单位（万元）
商品房开发
250000
旧城区中区改造
300000
柳叶宾馆
18000
市广电大厦
32000
市政广场
15000
江南公园
9000
滨湖公园改造
10000
柳叶湖综合开发
55000
城市污水处理工程
3000
常张高速公路常德段
250000
常吉高速公路常德段
270000
6、城镇发展战略布局：
Ø一个中心：
常德市。
Ø两大城市群：
以石门为核心的西北城市群和以津市——澧县为核心的东北城市群。
Ø三条轴线：
南部发展轴（319国道、1848省道、石长线、长常高速公路沿线）、北部发展轴（津市、澧县沿澧水流域到石门）和中部发展轴（207国道、石长线和1836省道沿线）。
Ø四类空间：
以常德为中心的都市区，以各城镇发展轴为依托的城镇密集区，以交通干线和沿线重要城镇为骨干的城镇点轴发展区和西部山区的城镇点状发展区。
7、深度开发常德旅游资源，强化水上体育运动、观光休闲度假、会议培训购物三大旅游特色。
8、城市人口规模：
2005年58万人；2010年66万人；2020年85万人（其中江北城区55万，江南城区15万，德山开发区15万）。
9、城市用地发展方向：
江北城区以强化中心职能为主，近期向北沿武陵大道、向西沿洞庭大道发展。
远期向西北发展，向东以铁路为界。
德山开发区以向南发展为主。
江南城区向西发展，适度控制向南发展。
10、城市用地总体布局：
Ø江北城区：
以洞庭大道和武陵大道为骨架，依托市政广场（芙蓉广场）结合江北水系绿化带布置未来的城市中心区。
综合布置广场、行政、商务中心、绿地、文化旅游休闲中心等。
保留原有旧城区的商业服务中心，完善配套现有居住区，规划新的居住区。
西部布局文化教育用地。
在火车站西侧和西南部布局工业、仓储用地。
城市绿地主要结合水系布置。
Ø江南城区：
配套完善基础设施。
中部布局生活居住区。
东、西部结合批发市场布置一些加工工业。
金霞路中段和玉霞路南段集中布置公共绿地。
以桥南市场一带为中心组织江南片区中心。
Ø德山开发区：
北部在原有基础上适当调整用地布局，配套完善基础设施，提高环境质量。
南部新区东西侧布置工业用地，中部布局居住和公共设施用地，火车站西侧布置仓储工业用地。
德山开发区的中心布局在乾明路南段。
（三）土地市场研究
地块价格比较
地段
面积（平米）
用途
价格（万/亩）
人民中路（大桥四区）
2660
商业综合40年
28
人民中路（大桥四区）
7382
商业综合40年
21
人民中路（大桥四区）
17960
商业综合40年
23
207国道家具产业园地块
55839
商业仓储40年
20
和平西街
3782
商住综合40年，建高17层
32
无线电专用设备厂地块
4160
住宅用35年
18万
无线电专用设备厂地块
1962
住宅用35年
10万
无线电专用设备厂地块
16974
住宅用35年
20万
丹阳路
15485
商住综合40年
15万
朝阳路
11944
商住综合40年
64万
柳叶湖七里桥
57977
住宅70年
18万
柳叶湖七里桥
24057
办公住宅40年
18万
数据采自常德政务中心房地产部，为全部挂牌竞标地块，基本无人参与竞价，土地市场平淡。
（三）商业环境研究
为准确判断当地市场的商业环境，各类商业业态所占比例，对整体商业宏观层面的把握和微观业态的研究，进一步发掘市场的空白点与饱和点，抽取了常德主要商业街道，对餐饮、娱乐、休闲业态做全面的普查与征对性调查，为项目的策划工作作充分的准备。
武陵大道商业业态：
类别
名称
数量
比例
足浴、按摩
杨氏足浴按摩中心、六合按摩院、蓝风按摩中心、金池保健足浴、脚脚休闲城、三和按摩院、和平休闲中心、金泉足浴按摩、水依天按摩休闲（盐浴、宫廷浴、泰式按摩、足浴、桑拿、茶艺）、浴岛休闲城、月伴湾足浴休闲、满堂红足浴广场、湘水水足浴、碧水山庄温泉广场（保健推拿、医疗足浴、影视温泉、咖啡茶艺）、金色年华扬州足浴、紫云居休闲城、赛龙美容美发足浴按摩、都市豪情南宏广场、玉波苑按摩中心、逢鑫专业按摩、泰康休闲中心、漂亮宝贝洗脚、皇朝休闲、大天和专业按摩、鹏川阁休闲城、雅虹足浴城、
26
26%
美容、美发美体
白领丽人、杨氏美容美体俱乐部、时代经典美容美体生活馆、喜芙浓意大利健康纤美馆、蝴蝶秀化妆、十八郎形象设计、今生有约美容美发、天姿美容院、焦点玉人美容美体休闲机构、沁浪理容、天天理容休闲城、
11
11%
茶艺
怡清源茶行、金秋茶苑、清荷茶馆、蓝天茶艺港湾、御品光茶艺、万紫千红茶艺广场、天堂楼茶艺中心、
7
7%
酒店、酒楼
舒乐大酒店、华岳宾馆、华天大酒店、丰园酒家、小海豚酒店、湘水人家酒店、超强酒店、鸿锦大酒楼、天宝大酒店、光丰大酒楼、福湘源酒楼、食为天酒家、泰和酒楼、蓝宝石（KTV包房、商务套餐、标房）、手拉手美食府、金太阳大酒店、重庆小天鹅湖渝园酒店、金满楼饭店、金叶宾馆、金叶大酒店、国香酒店、茂哥酒店
22
22%
中式餐饮
一德堂特色米粉、江南传统小吃、杨裕天面粉小吃、大宫殿臭豆腐、庆华园芙蓉炒米粉、紫金超市茉莉村快餐粥吧、风味美食府、龙马美食文化村、罗汉膳堂、金冠王美食城、
10
10%
西式餐饮
米萝咖啡（意式咖啡、中西快餐、牛排、花果茶）、世纪风（音乐、茶艺、咖啡）、维多利亚广场、上岛咖啡（进口现摸磨咖啡豆、台式快餐、西餐、堡子饭、牛扒、花果茶）、
4
4%
服饰
华伦天奴、细川服饰、哥弟服饰、金利来、
4
4%
其他
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18
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合计
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分析：
武陵大道商业业态比重依次为：
足浴按摩、（酒店、酒楼）、（美容、美发、美体）、中式餐饮、茶艺、西式餐饮、服饰。
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