规划设计.docx

规划设计.docx

《规划设计.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《规划设计.docx（18页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

规划设计

规划设计篇

1.住宅规划设计概述

1.2术语阐述

项目的规划设计工作是根据项目市场定位及自身状况，提出项目规划设计要求，并组织规划设计，完成产品定型工作。

住宅小区的规划设计具体包括针对小区内的住宅、公共服务设施、绿地、建筑小品、道路交通设施、市政工程设施等实体和空间进行综合规划设计，为住户创造完美的居住环境，符合舒适、便利、实用、卫生、安全和美观的要求。

1.2工作目的

在充分合理地利用土地，安排楼座、绿地、小品、道路、公共设施的基础上，设计出满足目标客户购房需求的住宅最终产品。

1.3工作原则

符合城市规划管理部门对该小区地块的控制性详细规划的要求

符合目标客户的审美要求和居住要求

1.4工作流程

采用设计招投标的方式进行方案设计，选定设计单位

在周密的市场调查基础上，提出详细的设计要求，进行规划方案设计

初步设计，施工图设计及设计监控

依据工程设计文件，监控工程实施

2.方案设计

2.1依据项目市场定位，制定项目方案设计要求

依据项目可行性研究阶段提出的项目初步市场定位及规划设想，由市场部、工程部、销售部门、物业管理部门等共同讨论，提出项目的方案设计要求，内容包括：

根据项目市场定位，确定总体规划的文化导向----规划的总体空间构想。

根据项目市场定位，确定建筑单体的平面户型构成。

包括平面布置和户型比。

根据项目市场定位，确定建筑单体的立面效果----文化定位。

根据该项目的市场定位，提出建筑应用材料的要求，包括大体的性能、档次、色彩等。

总体技术参数，包括：

项目的总用地面积、规划可开发用地面积、容积率、绿化率、户型比、停车数等相关数据。

指标说明：

总用地面积=项目规划红线标定面积+政府代征地面积

规划可开发用地面积=项目规划红线标定面积

总建筑面积=建筑物各层面积总和，包括地上和地下的面积

容积率=地上建筑面积总和/规划可开发用地面积

绿化率=规划用地内绿化面积总和/规划可开发用地面积

建筑密度=（住宅、公共服务设施和其他建筑物基底面积总和）/建筑基地总面积

2.2组织设计公开招投标的工作

一般项目应采用方案设计招投标的方式，选定设计单位。

2.2.1选定设计单位的一般规则

公开招标。

广泛接纳多方设计文件，组织主管部门和设计学术权威，成立项目设计评审组，进行科学严谨的论证评定，选定设计单位。

一般地讲，这种操作适用于政府部门重点项目、规模大投资大的项目、公司重点发展的项目等。

这种操作社会影响大，易于提高公司知名度和业界影响力。

但由于成本高、周期长，所以应进行详细科学的前期论证和成本控制。

邀标形式。

由公司主管项目规划设计的部门选定几家目标公司，组织设计招投标工作，为公司选定设计合作伙伴。

这种操作适用于规模适中和周期较短的项目，易于操作管理。

但要求我门应及时跟踪设计市场动态，细致跟踪、评定多家设计公司的运作情况，并在公司内部建立目标公司的档案，随时跟踪评测。

附录：

主要目标设计公司名录

公司名称

境内主要工程业绩

境内公司

建设部设计院

96年“首都建筑设计十佳”第八名

97年“首都建筑设计十佳”第一名

北京市建筑设计院

96年“首都建筑设计十佳”第一名

97年“首都建筑设计十佳”第三、四名

中国建筑科学院设计院

96年“首都建筑设计十佳”第三名

97年“首都建筑设计十佳”第六名

香港王董设计事务所

中天王董设计公司

新东安（王府井）广场

深圳海王大厦

香港关善明建筑师事务

开发有限公司

北京恒基中心

FULLLINK丰联广场

台湾李祖源建筑师事务所

北京新世界广场

境外公司

HO.K霍克国际（亚洲太

太平洋）有限公司

96年“首都建筑设计十佳”第八名

中国工商银行总行

美国RTKL国际有限公司

华远中心、冠华大厦

KANN-FINCH澳洲凯芬

斯（亚洲）设计有限公司

96年“首都建筑设计十佳”第二名

97年“首都建筑设计十佳”第五名

美国摩根集团有限公司

（亚洲）彩恩设计公司

远洋大厦

大连国贸中心

2.2.2准备招投标文件。

内容一般包括:

总体规划设计要求说明书

投标图纸文件要求，一般包括：

•总平面图（1:

500或1:

1000等）。

包括技术经济指标。

•绿化、交通分析图（1:

500或1:

1000）

•日照分析图

•单体平面图（1:

100或1:

200）

•单体立面或群体立面图（沿街立面）（1:

100或1:

200）

•单体剖面图或群体立面图（1:

100或1:

200）

•户型单元放大平面图（1:

50或1:

100）

•小区鸟瞰透视图

•主要入口或主要公建绿化透视图

定制模型要求

确定交标时间事宜

提供投标成本数额

依据工程规模，确定投标设计方案不少于两个，供比较评测

2.2.3准备设计基础资料，提供给投标单位，内容包括：

经批准的可行性研究报告及选址报告。

经规划行政主管部门核发的选址意见书、建设用地规划许可证和规划设计条件。

堪测地形图及工程地质勘察报告。

环境影响报告书。

防空地下室项目批示书。

实测管线资料。

各单项工程的详细使用要求。

项目位置图

地块现状图

2.2.4方案设计工作评审

依据公司制定的最初开发设想，在综合评价各设计单位的设计方案及核算其设计成本后，选择适宜的规划设计单位。

2.2.5选定设计单位及设计方案后，公司应组织相关业务部门对选定方案提出修改意见，提请设计单位修改后，报请市规划局、首艺委等政府主管部门审批。

（详见前期手续篇）

3.初步设计

在项目方案设计经北京规划局审批，并取得首都建设艺术委员会盖章同意和取得“审定设计方案通知书”后方可进行，并由公司向设计单位提交初步设计任务书。

3.1提出详细规划设计的要求

在确定规划设计单位后，公司的工程部门、市场策划部门和物业管理部门要协调研究，从各自角度提出详细规划设计的要求，供设计单位进行初步设计。

内容包括:

小区总体规划的建筑布局；

水、绿化、街景、道路等设计要求；

建筑外立面形状、色彩及风格；

商业、生活服务、文化等配套设施的功能及规模要求；

主力户型及各种户型的面积指标、功能要求、各种户型的比例要求、户型的采光通风要求等；

结构设计要求；

停车设计要求；

建筑材料的要求，包括外墙材料、门窗材料、结构承重及围护材料、管线材料等；

装修标准；

安全系数要求；

设备配置要求，包括电梯、厨房设备、卫生洁具、采暖通风设备、安全自控等智能防范设备、综合信息网络等；

管线设计要求，包括三表出户、分质供水、管线暗敷及管线集中综合布置等；

成本控制要求；

其他要求。

3.2向设计单位提供初步设计基础资料

内容包括：

经批准的方案设计文件及批文；

主要设备、材料的产品样品；

初步设计任务书。

3.3初步设计内容

主要依据建设总1992年10月发布的“建设工程设计文件编制深度的规定”编制。

根据周期长短关系等具体情况可适当增减，通常可分三部分：

设计说明书

图纸

概算书

根据国家规定：

初步设计和总概算是安排年度计划的依据，初步设计经批准后，方能进行下一步设计。

3.4初步设计审批单位

北京规划局、首都规划委员会

3.5注意事项

户型设计要求及小区公共配套设施的功能配置要求详细、合理，具有详实的市场调查基础；

结构形式（特别是地下部分）应细心考虑，注意降低成本造价及实现住宅的可持续发展；

主要设备应尽早选型，协调厂家同设计方接触配合，避免施工图设计阶段变动太多。

配合各主管部门协调进行设计修改，包括市政道路、给排水、消防、热力、电力通讯、煤气、绿化园林等各个部门提出的意见和建议。

4.施工图设计

4.1需向设计单位提供的文件资料

包括：

初步设计及批文

产品样本

4.2施工图设计内容

施工图设计依据建设部1992年10月发布的“建筑工程设计文件编制深度的规定”来制，包括：

总图专业图纸设计；

建筑专业图纸设计；

结构专业图纸设计；

暖通专业图纸设计；

给水、排水专业图纸设计；

强电专业图纸设计；

弱电专业图纸设计；

其它。

4.3施工图的审批

施工图设计除主管部门指定审批外，主要需报北京市规划管理局，经审批后获得“建设工程规划许可证”。

同时须报市建委及市消防局等有关部门审定。

4.4注意事项

核准结构形式的应用，详细核算结构技术参数，力求可能的前提下，降低成本。

设备、材料选型应明确，提供样本要准确。

经公司工程技术部门和相关部门评定核审后，方可予以使用。

进口材料都须经技术监管部门验定核审，方能进场，以免返工。

某些专业内容，如弱电中的办公自动化系统、综合布线系统、保安监控系统、火灾报警系统等和给排水中的中水处理系统、变频给水系统，技术较为先进，设计人员不太精通，而厂家却愿意免费设计。

所以设计图纸中这部分内容往往欠缺，同厂家图纸配合不好，会产生诸多矛盾，应组织设计院同厂家密切配合、完善图纸，厂家提供的图纸（多无出图资格）均由设计院校审，而且所有签名和图签均由设计院一家出具。

适应社会发展的要求，相应提高配套设施的档次,大量运用新技术、新材料，降低综合成本，提高建筑产品质量。

包括24小时热水、社区网络、分质供水、可视对讲、地板采暖等。

进口设备和材料，须由设计公司提供该产品的详细技术参数，并会同有关主管部门和公司工程技术部门依据国家标准核审，方可予以使用。

5.装修设计

对于内装修设计，设计单位只做到粗装修，对于装修的艺术性、专业性要求较高的项目，需单独委托装修公司设计。

对于外装修设计，如要求较高或采用特殊材料的，需要单独委托装饰公司设计。

装修设计的取费无统一标准，随市场而定。

施工图纸须报经市消防局等有关部门审批、备案。

5.1内装修设计

内装修设计通常分为：

方案设计、施工图设计。

方案设计阶段：

内容包括效果图、平面图、立面图、吊顶平面图、设计说明书、材料说明书、经济技术指标，要求作出两套以上方案供公司选定。

（包括详细尺寸标注、材料注明、材质色彩、性能等）

施工图设计阶段：

应该作出满足施工要求的各部分施工详图（包括相应部位的节点、大样），特别是对特殊装修材料的选用和施工方法应作详细说明，并配合相关专业工种完成设计。

装修设计应同主体设计和现场情况紧密配合，并在合同中明确设计方现场指导的要求。

设计选用的材料，特别是进口材料，要考虑供货情况，以防替代品影响设计效果。

5.2外装修设计

外装修设计材料规格和安装方法均需特别制定，由厂家和主体设计院密切配合，提交公司工程技术部门核准，方可进行施工图的设计。

包括

外墙面材料的选用。

石材（磨光花岗岩、大理石、剁斧石、蘑菇石等），标准模数300、600、900

面砖（无釉面砖、烧毛面砖、仿石面砖等），标准模数50、100、150

窗的选用（钢窗、铝合金、塑钢等）

5.3设计通常有两种方法：

由厂家设计，主体设计院从建筑、结构、暖通等方面对其进行审核。

由厂家提供资料，仍由主体设计院设计。

注：

此设计取费无统一标准，合同中应详细明确现场技术指导的要求。

5.4装修设计施工监控

依据施工图纸文件，核准装修施工进场资料，监控施工进程和成果。

若发现有功能不符、型号不符、品质不符的情况，坚决予以退反或返工。

并提交有关情况资料给上级主管部门。

6.设计合同

设计合同是配合做好工程设计，明确双方责任、权利和义务的一种约定，一经签署即具有法律效力。

6.1合同依据

现行依据主要是《中华人民共和国经济合同法》和《建设工程勘探设计合同条例》（国发〖1993〗122号令）。

6.2合同内容

建设工程名称、规模、投资额、建设地点。

设计资料、设计进度及文件提交。

设计取费的依据、标准及划拨方法。

违约责任。

另尚有附件：

附件一：

规划部门、主管部门等批准文件

附件二：

委托设计任务书

注:

现在有一些设计单位拟定的设计合同文本，对一般工程可以套用，但往往需根据已方利益作较多修改，主要是取费、付款进度方面。

往往是起草合同方比较有利。

根据工程具体情况，特别是“三边”工程，需根据市场销售、工程进度等变化作较大技术变动，这就需要签订一些补充合同，其内容就需视具体情况而定。

6.3其他事项

合同中应明确施工图设计中厂家图纸必须由设计院较审署名并统一使用设计院图纸签章。

因设计方时会出现会审不细，各专业矛盾频繁，施工中造成大量浪费和返工，对此应争取在合同中注明惩罚条文。

设计人员往往疏于现场指导，施工中又非常需要设计人员场指导解决问题，所以在合同中应对此作出相应的规定。

7.住宅规划设计技术要点

7.1确定住宅规划结构

7.1.1工作概述

根据人口及户口规模，一般将住宅区的结构分为4个等级

住宅区

住宅小区

组团

院落

户数

1000-1500户

1500-4000户

300-700户

100-200户

人口

3000-5000人

5000-1500人

1000-3000人

300-1000人

因此，住宅区的规划结构即指根据项目地块大小和政府规定的控规要点，确定项目的规划结构等级，并向下合理地组织制度等级结构关系，如：

住宅区住宅小区组团

住宅小区院落

住宅小区组团等模式

7.1.2工作流程及方法

确定项目所在的住宅区结构等级:

根据政府批准的控规要点，包括高度、容积率、配套设施指标等，可计算出项目的住宅建筑面积、配套公建建筑面积

根据前期市场调研,确定明确的市场定位和切入点,以确定该

项目的每套住宅的平均建筑面积，并计算出项目的总户数和

总人数的规模。

根据项目总户数和总人数规模，确定项目是属于住宅区规模，还是住宅小区，或者居住组团，或者居住群。

确定项目规划结构应采用几级结构模式:

如果项目很小，仅居住组团和居住群规模，则是一级模式

如果项目达到小区和住宅区规模，则需因地制宜，选择并不是按部就班，顺序通行往下来安排结构等级，而是可以灵活处理，根据周边条件和设计者的思路，精简一至二等级，也是可能的。

如：

住宅小区院落模式

住宅区住宅小区组团模式

7.2交通组织方式

7.2.1工作概述

住宅区的道路系统是一个住宅区最重要的“脉络”。

由其构成的网络骨架，维系着各个组团和院落的生息——人们的出行、工作、休闲源系于此。

如何在提供经济、便捷、安全的道路系统的前提下,创造出最佳的人文居住环境，也就成了我们规划设计任务中的“重中之重”。

一般地讲，从文化沿袭上分，有中国传统园林的交通网络和西方传统的几何园林布置两种。

而我们在具体操作中，应以项目所在时期和所在城市地区的不同人文特性而灵活运用----即确定该项目的“文化定位”。

从功能上分，一般有车行道和步行道两类。

车行道担负着住宅区与外界及住宅区内部机动车与楼座的交通联系，是区内道路系统的主体。

步行道往往与住宅区各级绿地系统结合，起着联系各类绿地、户外活动场所和公共建筑的作用。

车行道几乎担负了居住区内外的所有交通功能；而步行道则多作为各类绿地和户外活动场地的内部道路和局部联系道路，更偏重于“休闲”功能。

住宅区的交通组织分为“人车分行”和“人车混行”两大类。

交通组织规划工作的另一个内容是停车设施的安排，包括自行车和汽车停车的安排。

7.2.2人车分流的道路系统

人车分行体系是为了保持区内安全和安静，保证社区内各项生活与交往的正常、舒适地进行，避免居住区大量私人汽车对居民生活的噪音、空气污染，因此在区内将汽车行人路线分开。

车行道一般设在组团或院落周围，不进入组团、院落；

本着以枝状或环路在区内形成主干线，尽端道路分枝伸入小区组团内。

步行道则贯穿住宅或组团院落内部，将绿地、户外活动场地，公共建筑与住宅楼座联系起来。

7.2.3人车混行的道路系统

人车混行是以前较常见的住宅区交通组织体系。

在住宅区内私人汽车不多的情况下，住宅区内车行道贯穿于居住区本组团内部，比较经济方便，人行道大部分与车行道共用一个路网。

7.2.4根据确定的道路系统，进行停车系统规划

若住宅区是采用人车分行的道路系统，则停车系统一般采用两种方式：

地下停车

在住宅楼或公建设施、中央绿地地下开挖建设集中地下停车场，并尽显将车座入口设在主入口较近的地点，以使汽车进入小区后以最快的速度消失在人的视线内。

这种方式能非常好地解决人车分行及汽车污染问题，但造价高。

在道路尽端，安排集中地上停车场；或本小区、组团周边环路集中路边停车位。

这样做可最大限度减少汽车对居民生活的噪音及空气污染。

7.2.5明确道路分级

居住区（级）道路。

一般9米，若运行公交巴士，应增至10-14米

居住小区（级）道路。

一般5-8米，多采用一块板断面形式。

组团级道路。

一般5-7米，宜5米。

宅间小路。

一般不宜小于2.5米，人行道宽宜1.5-2米。

7.2.6依据国家、城市的相关规划法规进行技术控制。

7.3绿化园林方案设计

7.3.1工作概述

是住宅区内阐述人与自然环境对话的最直接的方式。

以改善小区乃至周边地区的小气候、创造自然优美的绿化环境为目的，包括对区内公共绿地等进行规划，合理安排草皮、灌木、乔木等软环境，铺砖广场、林荫步道等硬环境，以及小品、雕塑等。

7.3.2工作重点

确定居住区总体园林规划的文化特性。

遵从居住区整体文化定位，紧密结合交通路网的设计特点，力求做到满足功能要求的前提下，强调适合于当地气候、地理特点的高度审美要求的绿化造景。

7.3.3绿化设计

根据居民的不同使用特性，分为:

居住区中心绿地（可结合主要公建），公共绿地设计

居住区内，人们活动交往的中心，宜重点加强设计。

公共绿地的功能有两种，一是满足居民休闲、娱乐等户外活动要求，二是通过树木、草地、小品等手段，创造优美自然环境和景观。

其规模应高于政府规划部门规定的人均1.5M2标准。

组团院落间绿地设计

组团、院落间绿地是居民最常使用的绿地，设计上要结合公共绿地的设计风格，紧凑布局，尺度宜人，不仅要注意美观，更要方便实用。

宅前绿地

结合建筑物的平面特点、组合形式来创造景观，区分公共与私密空间。

植物应以小型、易生长的为宜。

立体绿化设计

适当引入用户个性化创造构思。

包括窗台、阳台和墙面的绿色植入，以及平台和屋顶的绿色植被。

并可考虑结合上人屋面的特点进行造景。

强调认同与归属感。

7.4建筑单体设计

7.4.1工作概述

依从于居住区的文化定位，应与规划风格和谐统一，相得益彰。

7.4.2平面设计

根据市场需求的切入点，选择最适宜的户型规模和平面分配。

积极导入新的设计手法和科技理论，创造最佳的空间环境。

依据现今消费趋势和户型规模，一般应以如下指标为宜：

●主卧面积不宜小于15m2

●客厅面积不宜小于10m2

●卫生间面积不宜小于3.5m2

●厨房面积不宜小于6m2

●主卧开间不宜小于3.3m2

●客卧和客厅开间不宜小于2.7m2

7.4.3立面设计

汲取相应文化的精髓，提炼设计手法与理念，勇于突破和尝试。

7.5公共服务设施的安排

7.5.1工作概述

住宅区公共服务设施安排是为了满足住房日常生活、购物、教育、文化娱乐、社交等方面的需要。

公共服务设施按使用性质可分为八类：

教育、医疗卫生、文体、商业服务、金融、邮电、市政公用、物业管理、其他。

7.5.2根据住宅区规模、政府规划部门对各级住宅区、住宅小区、组团和院落应配备哪些公共服务设施及规模大小，以及对项目周围公共配套设施详细调研的基础上，来确定公共设施的等级、功能、规模。

根据各住宅区的千人指标进行核算。

7.5.3确定各种公共服务设施在小区中的规划位置

文化商业服务：

使用频率非常高，其位置选择分为三种：

位置

几何中心

沿区内主要道路

主要出入口处

特点

服务半径小，便于居民使用，但不方便开车大宗购物

可兼为小区及对外使用，经常可为物业公司贴补部分亏空

方便居民上下班使用，便于临时停车，易于组织交通，经营效果较好

模式图

文化教育设施:

若住宅区属于小区以上规模，必须配小学或中学，则其位置一般应在住宅区临道路一侧，一是对居民干扰小，二是便于交通组织。

若区内仅配置幼儿园，可考虑放在小区内部，结合绿化景观一起设计，因幼儿园本身较为安静，占地规模小，可成为区内景观之一。

医疗卫生、金融、邮电、物业管理及其他

这些设施均可归入物业公司将来统一经常管理的服务范围，充分挖掘其经济价值，可放在小区相对交通便利的地块进行安排，达到充分利用土地的目的。

7.5.4细致调整客户要求，确定社区会所应包含的娱乐设施

除了根据政府部门千人指标规定，配备必需的公共服务设施外，社区会所应包含哪些娱乐设施应认真研究，调查客户需求，确定合适的种类和规模，既避免场地不够，种类不全的情况，也不能出现大而无物，无人使用的局面，给物业公司留下一块无法产生效益的房产。

以下几类娱乐设施的投资及土地占地都较大，尤其应审慎决定建与不建，以及建造的规模。

游泳池

网球场

保龄球场

7.6竖向设计

竖向设计在于分析修建地形条件的基础上，对原地形进行利用和改造，使其符合利用，达到功能合理、技术可行、景观优美、经济实用的要求。