房地产销售管理信息系统.docx
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房地产销售管理信息系统
理工学院
MIS课程设计
课程设计题目：
房地产销售管理信息系统
专业班级：
交通运输L091
学生姓名：
赵丛姗高覃
学号：
09L020513309L0205123
指导教师：
郭文东杨明欣
2010年1月10日
目录
第一章前言3
1.1.编写目的3
1.1.1.软件目标3
1.1.2.应用描述4
1.1.3.参考资料5
第二章项目概述5
2.1系统功能5
2.2.应用特点6
第三章具体需求7
3.1.产权产籍管理7
3.1.1.所有权变更登记7
3.1.2.所有权转移登记13
3.1.3所有权注销登记……………………………………………………………..14
3.1.4解封…………………………………………………………………...……...16
3.1.5预告登记……………………………………………………………………..17
3.1.6更正登记……………………………………………………………………..18
3.1.7房屋租赁………………………………………………………………….…19
3.1.8查封登记…………………………………………………………………….21
3.2.收费管理.25
3.2.1.引言25
3.2.2.功能需求26
3.3档案管理…………………………………………………………………………….28
3.3.1功能需求……………........................................................................................29
3.3.2其他……………………………………………………………………………31
第一章前言
一.1.编写目的
编写此文档的目的是确定用户对系统的需求，确定软件功能的细节问题。
通过此文档，用户和开发人员都非常明确，软件应该实现哪些功能，不实现哪些功能，以何种方式达到相应的业务功能，便于用户与开发商协调工作。
本文档面向的对象主要是使用阜南县房地产管理局的工作人员，以及开发单位的系统设计人员、编程人员、测试人员和文档编写人员
一.1.1.软件目标
构建房地产综合信息数据库，建立功能完善的阜南县房产管理信息系统；实现房产业务办理的信息化、网络化目标。
具体需求如下：
（1）本系统要能实现图形数据与属性数据的相互关联功能，实现以图管房、以图管档的思想；
（2）按照最新的房产登记办法（168号令）之规定实现甲方产权登记、交易管理等业务的收件、三审、发证、归档、注销及相关档案管理等功能（包括预告登记、异议登记、登记簿管理等等，具体规定可参考最新房产登记办法）；
（3）实现商品房的预售许可受理、审核、发证、归档及相关档案管理功能；
（4）实现房产测绘图形绘制、面积分摊与计算、生成分户图、成果报表自动输出等功能；
（5）系统能实现图数互动功能。
系统要能提供通过图幅号或地号、姓名、证号等数据信息直接关联到相应图形的具体位置，并显示该图形所包含的房屋的具体信息（产权人、面积、抵押、按揭、查封等信息）等功能，另外通过具体的图形信息也能查阅具体的数据信息；系统所需要的基础图形由甲方提供；
（6）对于查封、抵押、冻结等情况的房屋如办理过户，系统要有自动提示功能，并可处理多次查封、轮候查封等各类情况；
（7）系统需具有较全面的统计功能，既能进行图上统计，也要能按照所提供文字条件进行统计，为领导决策提供支持；
（8）系统需要提供较为强大的后台管理功能，需要具备完善的权限管理功能，要能灵活控制每一个人对每一个作业环节的权限，并可根据需要由甲方安排指定人员进行调整；
（9）乙方在系统正式运行后应为甲方人员提供相关开发文档（包括详细技术说明书、需求调研说明、技术开发总结、测试文档等）、软件安装调试、技术培训等服务，甲方应配合乙方使系统建设工作顺利进行；
（10）系统要能进行商品房的网上预售备案管理，能在网上查看到各待售楼盘的楼盘表、户型、面积、座落、销售状况等信息，能实现网上预售合同的管理等；
（11）系统要能实时显示楼市行情（如各楼盘销售状况、楼盘价格等）、成交状况、全县房地产市场基本数据统计等信息，为甲方及社会提供较为准确的房地产市场信息；
（12）含公共维修基金管理、白蚁防治、拆迁管理；
一.1.2.应用描述
阜南房地产管理局属于阜南县人民政府的行政部门，负责房产测绘业务、产权产籍管理、协助人民法院查访房地产、房屋拆迁管理、危房管理、房地产市场管理、物业企业管理、房改、房地产政策法规实施的督察等工作。
该局房产管理信息化程度一般，房产测绘手工作业、交易、产权登记、产籍管理已经实现电脑作业。
房产测绘：
手工计算以及分户图手工绘制。
房产管理：
局内使用C/S架构的OA办公系统，有各种登记业务的受理，表单打印，工作流管理等功能，实现了局内交易处网络办公自动化。
网络现状：
该局内部局域网与外网已建设完成，外网采用光纤接入internet。
硬件设备：
有40多台电脑，其中用户业务办公的大约20台左右。
服务器配置一台IBM塔式服务器。
技术人员素质：
由于以前使用过此类系统，操作人员电脑操作水平较高。
系统应用于阜南房地产管理局各个科室的日常业务办公：
参考资料
《软件工程》（高级）郑人杰主编清华大学出版社
《软件工程概论》郑人杰殷人昆编著清华大学出版社
《需求分析》KarlE.Wiegers著机械出版社
《计算机软件需求说明编制指南》
《如何编写高质量需求》
《房屋登记办法》
《房屋建筑面积测算培训教材》
第二章项目概述
二.1.系统功能
系统根据阜南房产局的机构设置，依照各科室的业务要求，系统功能如下表所示：
序号
功能
描述
相关科室或人员
1
房产测绘
房地产业务及业务管理，测绘成果更新管理
测绘所
2
房产交易与权属登记管理
房地产登记业务管理
交易中心、市场股
3
新建商品房网上备案
实现新建商品房预售许可管理和预售合同网上备案管理的功能
市场股
4
统计分析与信息发布
统计和分析房地产发布房地产市场信息
市场股
5
房产电子档案管理
把所有的房产材料以电子档案的形式存储于服务器，具有扫描、查阅的功能，各有权限的科室可以通过网络查阅市档案室的电子档案。
扫描设备最好用数码相机、扫描仪、复印机。
实现虚拟三维库房管理功能。
市场股
6
窗口办文
现场收件，打印承诺单、收件单给申请人。
把业务办理结果发给申办人，并把档案资材移交至档案室。
交易中心
7
办公自动化
新闻、通知、邮件，提供即时消息功能并嵌入业务功能中，方便局内交流和业务办理。
房管局
8
系统管理
定制业务所用的表单、定制工作流程、设置业务约束规则、管理用户及权限、设置系统运行的参数。
管理员
二.2.应用特点
阜南的产权号是唯一的，同一幢楼，不同房产拥有独立的产权号，对于其它单位，可能会把在同一地块内的房屋编入同一产权号。
即一个产权号可能对应多套或多幢房屋。
现有的档案材料有6几万份，包括：
产权、抵押。
扫描数据将以jpg格式存储。
在扫描的过程中，调出原有电子档案，修改其丘幢号，建立档案与图形的关系，对档案中不能确定丘幢号的房屋应进行现场调查，确定其图上位置。
实现系统运行与建库同步进行，系统使用过程中需要录入档案的时候，需安排专人录入档案数据。
第三章具体需求】
三.1.产权产籍管理
功能描述
1、新建房初始登记
2、商品房初始登记
3、集资建房初始登记
业务操作流程
业务详述
●收件
收件人输入申请信息含收件信息、产权人信息，共有权人信息，受理人信息，扫描纸质材料进电子档案库。
如果业务人员发现受理错，可以删除该笔业务。
●初审
初审人输入初审意见。
如果不同意该笔业务，可以打回到申请受理环节（不可以直接修改前面环节的资料），并签署打回意见。
●复审
复审人输入复审意见。
如果不同意该笔业务或发现在某一步骤录入的资料不完整，可以打回到该步骤（不可以直接修改前面环节的资料），并签署打回意见。
●审批
审批人输入审批意见。
如果不同意该笔业务或发现在某一步骤录入的资料不完整，可以打回到该步骤（不可以直接修改前面环节的资料），并签署打回意见。
●缮证
根据流水号生成所有权证号、录入编号，打出产权证、共有权证（证件号不能重复），检查证件与业务有无出入，如果发现证件与业务有出入，可以打回到相关出错的步骤，并签署打回意见。
●登簿
档案记载于电子登记簿并打印纸质登记簿。
●归档
把收件时的材料目录进行确认，编入档案号。
可以打回业务。
归档后业务结案。
其他
●收件页面，产权信息一栏中，系统可根据身份证号自动生成权利人的出生年月、籍贯和性别。
●证件类型默认为身份证，检查身份证号为18位。
●本初始登记包含新建公房、新建私房两种业务类型。
数据流图
数据字典数据流
名称：
申请表内容
来源：
产权登记工作人员录入
去向：
建立房屋产权数据关系
组成：
详见申请表
流通量：
每一套房或每一申请人发生一次。
名称：
房屋共有权证
来源：
生成共有权证
去向：
产权组工作人员
组成：
详见“房屋共有权证”
流通量：
每份申请对应零至多本房屋共有权证。
名称：
所有权证
来源：
生成所有权证
去向：
产权组工作人员
组成：
详见“房屋所有权证”
流通量：
每份申请对应一至多本房屋所有权证。
名称：
所有权登记申请书
来源：
生成所有权登记申请书
去向：
产权组工作人员
组成：
详见“阜南县房屋所有权登记申请表”
流通量：
每份申请对应一份所有权登记申请书
名称：
房屋权属登记情况
来源：
房屋权属数据登记情况
去向：
产权组工作人员
组成：
权属登记情况表
流通量：
不需要经常生成，只在需要统计的时候生成。
功能1所有权变更登记
功能描述
【业务名称定义】房地产变更登记（更名、更址）是指房屋权利人的名称、房屋座落或者房屋结构发生变更的。
【申请表单】《阜南县房屋变更登记申请表》
【申请条件】取得房屋所有权证，提供了更名、更址的证明材料；
【收缴证件】
（1）所有权变更登记申请书；
（2）申请人身份证明；
（3）房屋所有权证；
（4）房屋测绘报告；
（5）证明发生变更事实的材料。
【输出表单】收件回执／房屋变更登记申请表／产权证／共有权证／收费表
业务操作流程
数据流图
数据字典数据流
名称：
申请表内容
来源：
产权登记工作人员录入
去向：
建立房屋产权数据关系
组成：
详见申请表
流通量：
每一套房或每一申请人发生一次。
名称：
房屋共有权证
来源：
生成共有权证
去向：
产权组工作人员
组成：
详见“房屋共有权证”
流通量：
每份申请对应零至多本房屋共有权证。
名称：
所有权证
来源：
生成所有权证
去向：
产权组工作人员
组成：
详见“房屋所有权证”
流通量：
每份申请对应一至多本房屋所有权证。
名称：
所有权登记申请书
来源：
生成所有权登记申请书
去向：
产权组工作人员
组成：
详见“阜南县房屋变更登记申请表”
流通量：
每份申请对应一份所有权登记申请书
名称：
房屋权属登记情况
来源：
房屋权属数据登记情况
去向：
产权组工作人员
组成：
权属登记情况表
流通量：
不需要经常生成，只在需要统计的时候生成。
功能2所有权转移登记
功能描述
录入《转移登记申请书》的内容。
生成打印《房地产权证》、《房地产共有权证》。
该房屋如果处于按揭、抵押、查封等限制转移情况中，系统必须给出提示并不予受理。
业务操作流程
功能3所有权注销登记功能描述
【业务名称定义】房屋所有权证注销是指：
（1）房屋灭失；
（2）申报不实的，涂改房屋权属证书房屋权利灭失的，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的；
（3）因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的；
（4）因司法协助而对房屋所有权的注销行为等。
【政策依据】《城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》
【申请表单】《阜南县房屋所有权登记申请书》
【申请条件】取得房屋所有权证，房屋所有权因为各种原因已经丧失。
【收缴证件】
（1）房屋注销登记申请书；
（2）申请人身份证明；
（3）房屋所有权证；
（4）证明所有权灭失的材料；
（5）现场勘查报告（房屋灭失）
【输出表单】收件回执／房屋注销登记审批表
数据流图
数据字典数据流
名称：
原产权证号
来源：
拆除房屋产权注销明细表
去向：
产权注销登记
组成：
原产权证号
流通量：
拆迁一次，注销登记一次
数据文件
名称：
产权注销登记数据
简述：
存储产权注销登记的相关数据
组成：
拆迁单位+原因+拆迁开始日期+拆迁结束日期+经办人+联系电话+注销日期
加工
加工名称：
产权注销登记
简要描述：
记录注销登记的内容，存储被拆迁房屋的数据，并在产权数据文件中标识被注销。
输入数据流：
拆除房屋产权注销明细表
输出数据流：
产权注销登记数据
加工逻辑：
录入数据——存储数据——标识被拆迁房屋的数据为注销登记。
功能4解封功能描述
根据法院来文，解封原来预查封的房屋。
业务操作流程
业务详述
申请受理：
业务人员根据法院来文，根据座落、姓名、法院名称找到正确房屋，录入解封信息。
归档：
把收件时的材料目录进行确认，编入档案号。
归档后业务结案。
输入信息
步骤
信息字段
说明
收件
解除限制单位、联系电话、通讯地址、司法文书号
收件
解除限制原因、解除限制时间、登记时限、查封登记号
收件
附记
显示输出信息
登记号
解除限制单位、联系电话、通讯地址、司法文书号
产权人姓名、权证字号、共有权人、共有权证号
所有权信息
房地坐落、所属区域
解除限制原因、解除限制时间、登记时限、查封登记号
附记
序号、房地坐落、幢号房号、结构、套数、房屋总层次、所在层次、建成年份、取得年月、套内面积、分摊面积、建筑面积、设计用途
房屋状况
打印输出信息
无
数据流图
功能5预告登记功能描述
1、预购商品房预告登记
【申请表单】《阜南县预告登记申请表》
【收缴证件】
（1）预购商品房预告登记申请书；
（2）申请人身份证明；
（3）已备案的商品房预售合同；
（4）当事人关于预告登记的约定。
【输出表单】收件回执／预告申请表／预告证明／收费表／审批表
2、预购商品房设定抵押权预告登记
【申请表单】《阜南县预告登记申请表》
【收缴证件】
（1）预购商品房抵押权登记申请书；
（2）申请人身份证明；
（3）抵押合同；
（4）主债权合同；
（5）预购商品房预告登记证明；
（6）当事人关于预告登记的约定。
【输出表单】收件回执／预告申请表／预告证明／收费表／审批表
3、房屋所有权转移预告登记
【申请表单】《阜南县预告登记申请表》
【收缴证件】
（1）房屋所有权转移预告登记申请书；
（2）申请人身份证明；
（3）房屋转让合同；
（4）转让方房屋所有权证；
（5）当事人关于预告登记的约定。
【输出表单】收件回执／预告申请表／预告证明／收费表／审批表
4、申请房屋抵押权预告登记
【申请表单】《阜南县预告登记申请表》
【收缴证件】
（1）抵押权预告登记申请书；
（2）申请人身份证明；
（3）抵押合同；
（4）主债权合同；
（5）房屋所有权证书或房屋所有权转移登记的预告证明；
（6）当事人关于预告登记的约定。
【输出表单】收件回执／预告申请表／预告证明／收费表／审批表
业务操作流程
功能6更正登记功能描述
1、更正登记
【申请表单】《阜南县更正登记申请表》
【收缴证件】
（1）登记申请书；
（2）申请人身份证明；
（3）证明房屋登记簿记载错误的材料。
【输出表单】收件回执／更正申请表／审批表
业务操作流程
功能7房屋租赁功能描述
【业务名称定义】房屋所有权人将房屋出租给承租人，双方将租赁合同送房地产管理部门备案。
【申请表单】《房屋租赁备案申请表》
【收缴证件】
（1）房屋所有权证或权属来源证明
（2）房屋租赁协议；
（3）租赁双方身份证复印件。
【税费】
【输出表单】房屋租赁登记备案证明
业务操作流程
输入信息
步骤
信息字段
说明
收件
申请人、籍贯、证件类型、证件号码
申请人信息
缮证
证书编号、证字、证号
缮证
归档
档案号、档案存放位置
收件
代理人、证件类型、证件号码
代理人
收件
其他需要说明
收件
附记
收件
房屋坐落、房屋结构、建筑面积、房屋用途、出租人、承租人、有效期
租赁许可证
显示输出信息
信息字段
说明
收件号
房地坐落、房地来源、房屋产别、丘地号
租赁房屋状况
申请人、国籍（注册地）、证件类型、证件号码
申请人信息
证书编号、证字、证号
缮证
档案号
代理人、证件类型、证件号码
代理人
其他需要说明
附记
房屋坐落、房屋结构、建筑面积、房屋用途、出租人、承租人、有效期
租赁许可证情况
姓名、身份证号、出生年月、籍贯、性别、通讯地址、联系电话
出租人信息
打印输出信息
打印物
备注
房地产租赁登记申请书
打印
租赁许可证
套打
房地产业务收件回执
打印
审批表
打印
功能8查封登记功能描述
1、查封登记
【收缴证件】
（1）国家机关工作人员执行公务的身份证明
（2）已发生法律效力的对土地使用权、房屋所有权依法实施财产保全等限制措施的裁定书、协助执行通知书（原件）。
2、解封登记
【收缴证件】
（1）国家机关工作人员执行公务的身份证明
（2）已发生法律效力的对已查封的土地使用权、房屋所有权实施解除查封的文件（原件）。
业务操作流程
业务详述
申请受理：
业务人员根据法院来文，根据座落找到正确房屋，补全房屋信息及录入查封信息（原告、被告、查封法院信息、查封时间及时间限）。
如果房屋上已有查封，后来的查封处理为轮候查封。
扫描纸质档案进电子档案库。
如果业务人员发现受理错可以删除当前业务信息。
归档：
把收件时的材料目录进行确认，编入档案号。
归档后业务结案。
其他
●被查封后的房屋不能随便变更、转移、抵押。
●记录房屋的所有查封/解封的历史记录。
●默认的查封有效期=查封日期+两年。
●房屋一经解封后，轮候查封将顺序转为查封。
●能够满足房产部分查封登记的要求。
●部分查封的房产，根据具体的查封要求，对未查封部分可以抵押或转移。
●查封的注销应是由系统提示，由人工干预注销。
数据流图
数据字典数据流
名称：
司法来文
来源：
查封登记工作人员
去向：
查封登记
组成：
查封类型+来文单位+文号+标题+简要内容+被查封单位（个人）+被查封的房屋所有权证号+查封人+查封日期+查封有效日期
流通量：
查封一次有一组数据
业务操作流程
业务详述
申请受理：
业务人员根据法院来文，根据座落、姓名、法院名称找到正确房屋，录入解封信息。
归档：
把收件时的材料目录进行确认，编入档案号。
归档后业务结案。
业务流程
业务详述
输入统计条件：
输入统计的条件，如时间段、业务类型。
统计：
查看统计结果。
打印/导出：
把统计结果打印或导出。
功能9产权统计及报表打印功能描述
能实现对房屋产权登记、办理过程、发证、收费等情况进行分时段、分类统计，由需求人自主设计各类报表，使打印出来的报表更为规范合理。
业务流程
业务详述
输入统计条件：
输入统计的条件，如时间段、业务类型。
统计：
查看统计结果。
打印/导出：
把统计结果打印或导出。
数据流图
三.2.收费管理
三.2.1.引言
税费包括计价、收费和统计三部分，计费一般由窗口受理人员负责，制作交费通知书，然后交由税费科收费。
三.2.2.功能需求
功能1收费定制功能描述
收费标准是房产登记收费的依据，收多少、怎么收，往往是包含了很多政策的因素，因此，必须要考虑到收费标准的时间性和政策性，收费标准的调整和改变同样要考虑系统开放性的问题。
因此需要根据业务的种类，定制各类业务的收费标准。
业务操作流程
数据流图
业务详述
选择业务小类：
先选择业务大类，再选择业务小类。
输入收费计算方法：
分项输入该业务小类的收费标准。
功能2收费计算功能描述
计费功能包含在各个要收费的业务流程中，在收件环节，受理人员点计价菜单，系统要能根据该类业务的收费标准，计算出应收款项和费用。
业务操作流程
数据流图
业务详述
生成收费单：
系统自动取得当前业务小类，计算应收费用。
打印收费单：
查看收费信息无误后，打印收费单。
功能3税费统计功能描述
可以根据业务种类、办理时间段等统计收费情况。
业务操作流程
数据流图
业务详述
输入统计条件：
输入要统计的业务种类、办理时间范围
查看、打印、导出统计表：
查看统计表、并打印，并可以导出成Excel。
三.3.档案管理
三.3.1.功能需求
功能描述
把档案材料整理归档，生成打印卷内目录、案卷、案卷目录。
查封登记的档案材料是以追加的形式，加入原有产权档案，并在案卷说明栏内加以说明。
抵押登记、按揭登记则是另行立档，只是在原有的产权档案案卷说明栏内加以说明。
不同类型的注销登记则不另行立档，只是追加至相应的档案案卷。
业务操作流程
数据流图
数据字典数据流
名称：
业务档案
来源：
档案组工作人员
去向：
归案
组成：
相关业务的所有归档材料
流通量：
一件业务一次。
名称：
案卷目录
来源：
打印案卷目录
去向：
立卷人员
组成：
详见案卷目录
流通量：
打印案卷目录一次生成一次
数据文件
名称：
档案数据
简述：
存储并建立档案数据
组成：
详见归档数据
加工
加工名称：
归档
简要描述：
把每件业务的档案归档。
输入数据流：
业务收件材料等
输出数据流：
业务档案
加工逻辑：
把相关业务材料归档入案永久保存。
档案查询功能描述
案卷的多条件查询。
业务操作流程
数据流图
数据字典数据流
名称：
查询条件
来源：
查询人员
去向：
查询
组成：
“案卷”数据文件中的一个或多个字段组成。
流通量：
查询一次设定一次
名称：
查档证明书
来源：
查询
去向：
查询人员
组成：
编号+房屋所有权证号+发证日期+所有权人+共有权人+房屋座落+建筑面积+备注+查档日期+档案室经办人
流通量：
视查询条件而定。
数据文件加工
加工名称：
查询
简要描述：
根据查询人员设定的查询条件，从“案卷”数据文件中读取数据，返回查询结果。
输入数据流：
查询条件，案卷
输出数据流：
查档证明书
加工逻辑：
设定查询条件->从“案卷”数据文件中查询数据->返回查询结果。
其它
查档必备材料
分类
材料名称
材料类型
查本人档案
产权证
原件
身份证
原件
查别人档案
申请报告、主管领导签字
原件
身份证
原件
遗失补证
申请报告、主管领导签字
原件
身份证
升级会员 