房地产项目合同合约策划报告.docx

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房地产项目合同合约策划报告

xxxxxxxXXXX项目

合约策划报告

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XXXXXX项目合约策划报告

一、项目概述

xxxxx项目位于xxxxxx，总用地面积为xxxx，容积率为xxx，拟建设销售面积xxxx万平米的高档次住宅小区，住宅类型初步定为高档次小户型之高层建筑、联排别墅。

整个项目分一期开发，计划于xxxxx开工建设，xxxx竣工，总发展期约xxxxx。

项目目前已开工。

本项目属自有资金投资项目，建安费用初步估算为xxxxx万元（含内配套），具体明细详见附件一。

二、合约策划综述

（一）目的

鉴于本项目占地面积小、房屋类型多、设计标准高、工期紧、项目管理要求高，同时，该项目又xxxx进入xxxx市场的第一个项目，如何克服新的陌生市场环境带来的困难进行有效的成本控制管理、预控指导下一步的工程协调管理，是我们合约管理工作的重点和难点。

为此，有必要在项目前期阶段制定出良好的合约管理体系、合约工作计划表等，以确保相关的节点目标和成本控制指标得以实现。

（二）合约管理架构

为有效管理和控制成本，我们拟采用总承包+专业分包的管理模式进行合约体系构架，总承包工程拟分为两个标段同步施工。

具体合约管理架构见图1：

xxxxx项目合约管理架构图。

（三）合约分判总体思路

为控制成本和施工管理，本项目拟采用总承包+专业分包的管理模式。

总承包商承担的工作是主体结构施工、内外粗装饰、强电及给排水工程施工，以及对指定专业分包商的照管（现场全面管理的责任）；各专业分包需与我司及总包签订三方合同，明确相互关系和各自权利义务。

招标报价模式采用xxx标准工程量清单报价模式（按相应模板），定标原则上采用最低价中标，确保最佳性价比。

特殊项目（如政府电力配套等垄断性项目）可采用直接议价委托的方式。

对于已出图工程合约价款形式采用总价包干，对于无图的暂定量工程和物资采购合同采用单价包干。

具体而言，本项目拟进行以下专业分包：

桩基工程、铝合金工程、公共部位精装修工程、室外园林绿化工程、售楼处及样板房精装饰工程、交通设施及划线工程、水景系统工程、弱电智能化工程、消防工程等；甲供料及设备拟包括电梯、外墙面砖、玻化砖、阀门、水电管材、外墙石材、屋面瓦、进户门、车库门等。

图1：

xxxx项目合约管理架构图

合约关系

总包管理现场照管

总包管理机电协调

（四）标段划分

根据目前项目发展情况，考虑到施工管理和工期进度要求，我们拟将本工程分为两个标段进行操作管理；专业上有具体要求不可分割的（如消防工程、弱电智能化工程），则统一为一个标段。

（五）时间节点控制思路

本项目工期较紧，对合约时间节点控制要求较高，同时合约分判计划又受到设计出图计划和工程进度计划的制约。

因此，本项目时间节点的控制原则是以工程发展进度计划为根本控制点，根据设计出图及样板确认计划安排具体的合约分判时间节点计划。

在工作开展之前我们将与设计管理部、项目发展部等部门进行良好的沟通，对彼此制定的时间节点计划之间的冲突进行协调处理；在工作开展过程中，我们将随项目实际发展进度对合约时间节点计划进行动态调整，并严格执行；一旦出现部分工序的延误，我们将及时分析原因，寻找补救对策，确保合约管理工作不影响到整体项目发展。

（六）工程量清单编制原则

工程量清单原则上由我司自行编制，模式按照xxxx统一工程量清单模板进行；同时，考虑到xxxx公司合约管理部目前的人手配置情况，为减少工程量计算失误概率，我们将采取两阶段招标方式，先通过回工程量的方式对5-8家投标单位的工程量进行比较复核，统一工程量后再进行报价。

（七）工程价款支付

本项目工程价款支付方式有两种：

里程碑节点支付和按月完成量支付，原则上无预付款（除大型/大批定制货物或设备外）。

里程碑节点支付方式适用于总承包等工期要求严格的工程、工程额较小的工程、工期仅1-2个月的工程；按月完成量支付方式适用于一般项目。

为了能够及时掌握建安成本实际变动情况，良好的控制建安成本，我们计划对设计变更和工程签证的工程量进行即时审核确认，对变更价款原则上在三个月内审定，款项在审定后的次月中期付款中支付。

工程结算在无特殊情况下，总承包工程在具备结算条件后6个月内完成结算工作，一般专业分包工程在具备结算条件后2个月内完成结算工作。

（八）销售卖场合约分判

为配合营销宣传和客户积累，销售处、样板展示区应尽早施工。

本项目销售卖场拟放置在本项目西北侧绿化带位置处、8号楼设置1套多层样板房、高层样板房设置的具体方案尚未确定。

根据与项目部讨论，销售卖场的结构部分将以工程联系单的形式直接委托多层总包单位实施，销售卖场及多层样板房的装修拟于春节前定标，高层样板房装修将根据项目发展计划进行分判。

分判的原则是一旦设计方案确定即进行招标，最低标中标。

（九）不利因素分析及应对措施

本项目定位较高，工程技术性强、质量标准高，加上工期较紧，对合约分判的速度和质量要求较高，在合约人员有限的情况下，如何促使团队在紧张的配合下快速、有效的运作将是面临的最大困难。

对此，我们将对项目的合约安排在事前做出尽可能详尽的统筹计划，并调用合约部的主要业务力量按工程性质进行职责分摊，使责任到人。

每周召开合约协调例会，检讨本周工作，将本周内遇到的需要配合协调的问题在会议中进行及时沟通解决。

三、招标分判

（一）招标分判概述

计划是指导项目有序、有效实施的指导性文件，前述内容中对本项目的主要合约安排思路做了概述，下面将详述主要工程合约分判计划和时间计划，该计划根据项目发展总计划编制，并将在每月月底根据调整的项目发展总计划相应调整时间安排。

xxxx项目的主要分判计划见表2，分判时间节点见附件二。

表2：

xxxxx项目合约分判计划表

工程类别

分判工程名称

分判单位

招标方式

价款形式

报价模式

付款方式

设计样板

投标样板

备注

基础工程

桩基工程

分包1-2家

邀请招标

单价包干

多次报价

A类

无

无

桩基检测

分包1家

邀请招标

单价包干

多次报价

D类

无

无

建筑结构工程

主体工程

总包1-2家

邀请招标

总价包干

多次报价

A类

无

无

铝合金工程

分包1-2家

邀请招标

总价包干

多次报价

A类

需要

需要

外墙砖

甲供1家

直接委托

单价包干

核价

B类

需要

需要

总部采购

公共装修工程

分包1-2家

邀请招标

总价包干

多次报价

A类

需要

需要

玻化砖

甲供1家

直接委托

单价包干

核价

B类

需要

需要

总部采购

机电安装工程

弱电智能化

分包1家

邀请招标

总价包干

多次报价

A类

需要

需要

消防工程

分包1家

邀请招标

总价包干

多次报价

A类

无

需要

电梯

甲供1家

直接委托

单价包干

核价

C类

需要

需要

总部采购

配套工程

自来水工程

水务局指定

直接委托

单价包干

无

A类

无

无

变配电工程

电力局指定

直接委托

单价包干

无

A类

无

无

电话及宽带

分包1家

邀请招标

总价包干

多次报价

A类

无

无

燃气工程

政府指定

直接委托

总价包干

无

A类

无

无

室外工程

园建工程

分包1-2家

邀请招标

总价包干

多次报价

A类

需要

需要

材料样板

绿化工程

分包1-2家

邀请招标

总价包干

多次报价

A类

需要

需要

材料样板

排水及道路工程

分包1家

邀请招标

总价包干

多次报价

A类

需要

需要

材料样板

备注：

付款方式——

A类：

一般工程类合同，按月付款，每月支付其完成工程造价的90%，在该分项工程最终付款以后支

付至工程总价的95%，留5%保修金；

B类：

材料类合同，每批材料到场并经相关方验收合格后支付该批材料价值的80%，在该分项工程最

终付款以后支付至工程总价的95%，留5%保修金；

C类：

设备类合同，每批材料到场并经相关方验收、调试合格后支付该批材料价值的80%，在该分项

工程最终付款以后支付至工程总价的95%，留5%保修金；

D类：

其它合同，根据需要定义特殊付款方式，主要以里程碑付款为主；

E类：

零星工程或总额较小的供货合同，完成结算后一次性付款至95％，留5%保修金；

*号：

表示有预付款。

（二）招标分判详述

1、总承包工程分判

根据项目的规模体量，本项目拟分为两个标段进行总承包工程的招投标，其理由在于：

1、由于在xxxx建筑市场我司无成熟施工单位资源，选择两家总包单位比只选择一家单位有利于规避单位选择失败的风险；2、项目的体量大小适合于2家单位承建，同时，选用两家总包，易于形成相互竞争的局面，有利于保证工期、提升现场安全文明管理水平、提升施工质量。

具体的标段划分将按照确保项目营销进度需要、标段金额大体均衡、易于施工管理为原则在与项目发展部进一步讨论后确定。

有关具体操作事项规划如下：

（1）投标单位要求

符合施工资质、有相关工程业绩、公司及项目经理信誉好、项目经理项目管理能力强、合约意识强、公司总部对项目部支持力度大的施工单位。

考察时间安排：

xxxx前完成初步考察，在投标后须对有意向的公司项目经理及项目班子、劳务队伍、施工质量做重点考察。

（2）有关时间节点

1设计出图时间

多层施工图计划出图时间：

xxxxx；

高层施工图计划出图时间：

xxxxx。

2工程进度计划节点时间

多层开始时间：

xxxx；

土方及围护时间：

xxxx；

地下室开始时间：

xxxx；

高层地上结构开始时间：

xxxx。

③招标计划时间（内部招标）

详见附件二；

3政府招投标手续办理时间

内部招标工作完成后，由招标代理公司及中标单位到xxxx市xxx区办理政府招投标手续，时间约为20-30天。

（3）合约形式：

工程量清单形式，包干总价（除设计变更外）。

（4）其他补充说明：

a.上述招标时间均为初步计划时间，视最终招标图纸出图时间而定。

如出图时间延后，则招标时间相应顺延；

b.机电预留预埋：

由于总承包工程招标时机电工程往往未能定判，则高层地下室工程、多层结构中的机电预留预埋工作建议由总包单位完成为妥。

为此，总承包工程中该部分的机电预留预埋在设计图纸中内容应设计清楚，以便于投标单位编制准确的清单和报价，并便于今后与机电指定分包单位的衔接。

c.总包的合约内容：

总承包单位自身施工的内容原则上为土建结构、粗装饰、强电及给排水工程、外墙面砖铺贴、部分机电预埋等，考虑到政府招标手续办理的复杂性，我们拟将桩基工程、公共部位精装饰、铝合金、消防、室外景观等项目作为暂定项目/指定分包项目纳入总包管理体系一并进行政府招标手续办理。

d.指定分包：

在招标时明确指定分包工程内容，同时招标时列出暂定金额，由总承包单位根据指定分包暂定金额申报照管费/总包管理费。

指定分包的分判将由业主方根据设计情况及工程进度依计划另行进行。

（各指定分包单位的详细分判详见下文）。

e.甲供材料：

主要为外墙面砖、木门、装修材料、大型设备和水电产品等，该等甲供材料于招标时以暂定金额形式列出项目供总承包单位申报总包配合费。

g.资金控制：

为确保工程顺利开展，要求总包及各指定分包必须建立专款专用帐户，指定分包工程款的审核由业主方完成，支付则通过支票背书方式由总包名义支付。

为确保总包不任意扣押指定分包工程款，我们将在合约中制定严格管理措施。

2、分包工程分判

（1）土建类指定分包

①桩基及围护指定分包

单位要求