我国当前商品房价格过高的事实与原因分析本科毕业论文.docx
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我国当前商品房价格过高的事实与原因分析本科毕业论文
南京审计学院
本科生毕业论文
题目：
我国当前商品房价格过高的事实与原因分析
二级学院：
国际审计学院 班级:
08工程3班
专业：
工程管理
毕业论文（设计）材料目录
序号
名称
备注
1
毕业论文（设计）全文（含中英文摘要）
2
毕业论文（设计）任务书
3
毕业论文（设计）开题报告或文献综述
4
毕业论文（设计）指导记录
5
毕业论文（设计）评阅意见表
6
毕业论文（设计）答辩记录
7
毕业论文（设计）成绩评定表
南京审计学院毕业论文（设计）诚信承诺书
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5.若在学校组织的毕业论文（设计）检查、评比中，被发现有抄袭、剽窃、弄虚作假等违反学术规范的行为，本人愿意接受学校按有关规定给予的处理，并承担相应责任。
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年 月 日
（签名日期为论文定稿日期）
我国当前商品房价格过高的事实与原因分析
08010944 08工程管理3班 赵凤秋
【摘要】自1998年我国取消福利分房以来，商品房投资规模不断扩大，商品房销售面积逐年增加，但同时过高的房价也一直是横亘在我国城乡普通居民面前的一道鸿沟。
本文从房价的现状入手，从居民人均存款数额和居民人均收入两个方面来说明房价过高的事实，并且从需求，供给，社会保障制度，政府政策等多个方面探讨商品房价格过高的原因。
当然，商品房价格不单单是个经济问题，也是个复杂的社会问题，想用短短文章是很难理清的，本文只是一个初步尝试，其中必然存在诸多理论与认识上的不足，也一定存在进一步深化和完善的空间，本人也将继续努力。
【关键字】商品房价格；居民存款数额；城镇居民人均收入；影响因素；结论与对策
ThefactofChina'scurrentrealestatepricesandthereasons
Abstract:
Since1998,Chinacanceledthewelfarehousing,realestateinvestmentscalehasbeenexpanding,realestatesalesincreasedyearbyyear.Atthesametimepricesaretoohightobecomealieinfrontoftheordinaryresidentsoftheurbanandrural.Basedonthestatusoftheprices,throughresidentsintheamountofpercapitadepositsandpercapitaincome，Itrytostatethefactofhighprices.Andthroughdemand,supply,socialsecuritysystem,governmentpolicies,Iwanttoexplorethereasonswhythecommercialhousingpriceissohigh.Ofcourse,thepriceofrealestateisnotjustaneconomicproblem,butalsoacomplexsocialproblem.Itisdifficulttosortoutinjustthearticle.Asamatteroffact,thisarticleisjustapreliminaryattempt,ofwhichtheremustbealackoftheoryandunderstanding.Theremustbespacetofurtherdeepenandimprove.Iwillcontinuetowork.
Keywords:
RealestatepricesTheamountofresidents'depositsResidents'percapitaincomeInfluencingfactorsConclusionsandCountermeasures
摘要.............................................................i
二、我国商品房价格过高的原因分析......................................5
（一）从需求方面分析...................................................5
1、我国存在巨大的潜在有效需求.,,,,,,,,...............................6
2、社会保障性住房制度的不够完善.......................................6
3、购房者对未来的预期.................................................7
4、商品房的金融属性的显现和强化而产生的投资需求.......................8
5、低利率时代商品房市场严重的投机需求.................................9
（二）从供给方面分析..................................................10
1、土地价格增长过快与高利润的追求....................................10
2、供给结构的严重不合理..............................................11
3、对市场的预期以及其开发商不规范的市场操作行为......................12
引言
在当前市场经济时代，住房作为一种重要的商品，在经济运行的过程中，发挥着不可替代的作用。
同时，住房还是社会保障的重要组成部分，所谓福利房、以及近些年很热的经济适用房、廉租房、保障房，都构成社会保障体系的一部分并且在社会再分配中某种程度上保证分配公平。
可见，在市场流通渠道的商品房的价格给我们日常生活，社会经济的发展运行，社会分配等方方面面都会带来重大的影响。
当前的商品房市场，不管在大城市，还是再中小城市，都存在着诸多问题。
除了核心的价格高企外，房地产市场供给结构不合理也已成为影响中国房地产业市场持续健康发展的重要因素。
据有关学者分析，住房供应结构中经济适用房、限价普通商品住房等政府调控房源应占总房源的30%~35%比较合理，但现在市面上商业营业用房、别墅、高档公寓的比率较大，无法满足中低收入消费者的购房需求，引发商品房市场供求关系的失衡。
同时，我们在长时间内住房推向市场，忽略了住房在某种意义上作为生活必需品的特殊之处，在不允许私自建房的情况下，政府没有为一部分低收入人群解决住房难题，而是将其推向市场，当然，这问题随着保障房的一批批完工会得到缓解。
本文基于以上考虑，对商品房市场的发展进行一次尝试性的探究，试图丰富对商品房市场方面的研究，为购房者解答某些疑惑并提供参考意见，同时也想通过自己的研究为政策决策方面提供一些自己的建议。
一、文献回顾
孙诚（2005）：
进入新世纪以来，已经大大超出普通居民的承受能力。
如何有效的控制商品房的价格，切实解决居民的住房问题，必将成为今后经济工作的重点。
房地产价格的高企使得局部经济过热，使得居民出现消费倾斜，抑制了其他行业的发展，促使了金融风险的发生，阻碍了整个国民经济的可持续发展。
对居民商品房价格承受能力分析室通过居民承受商品房涨价压力得出来的，这个指数是反应居民对房地产价格承受能力的大小的一个指标，它受到居民家庭收入，商品房价格等多个因素的影响，。
一般来说，一对居民商品房价格承受能力的研究主要通过一段时间内社会的通货膨胀指数，，居民用于购房的资金以及商品房价格这三个方面来计算。
高宇波（2005）：
市场价格反应了供给和需求协调的结果，供求的变化影响到商品的市场价格，从需求方面来看，我国城市化的不断加剧，存在着巨大的潜在住房需求，同时当前商品房市场高端住宅开发所占比例过大，超越了普通消费者的承受能力，同时利率的变化和消费者对未来的预期也都影响着商品房的价格。
王艳华杜明奎杨珽（2010）：
在1998到2009年间，我国商品房平均价格和销售量对于政府政策的调整做出了一定程度的调整，但是总体上价格的上涨趋势并没有发生改变，并且有加速上升的趋势。
虽然在此期间城镇在岗职工的平均工资水平有了大幅度的增长，但是其绝对值远远低于全国商品房的平均价格，以2008年为例，全国商品房的平均价格为3800元/平方米，同期工资水平为2435元/月，如果考虑到具体城市如北京上海等，差距则会更大。
我国城镇人口和城市人均住房面积的快速增长，这也是商品房市场很多投资者预期我国商品房价格会持续上涨的重要依据。
我国持续的流动性过剩，房屋指出结构的不合理，土地供应制度以及价格方面的问题，保障性住房不足等因素都对商品房价格市场。
谢孟军吴树畅（2011）：
房地产作为一种特殊的商品兼具消费和投资的功能。
房地产价格的影响因素是复杂的，是受众多的因素共同制约的，结合国内外有关研究经验和成果，房地产价格与以下因素有着密切的联系，并且提出如下假设：
货币因素，房价与M1存在正相关的关系；投资因素，我国房价短期内与投资呈现正相关的关系，但是长期应该呈现负相关关系；收入因素，房价与城镇收入之间呈现正相关的关系；银行信贷，宽松的货币政策会使得市场上得货币流量增加，在当前房地产过热得情况下，就会有大量的资金流向房地产市场，投资的扩大会有利于房地产市场的发展，增加供给的同时拉动房价下行。
接着，运用计量经济学软件Eviews对我国的相关数据进行验证，验证结果与假设三相悖，与其他假设均相符合，说明当前房地产市场价格的波动已经一定程度上脱离了经济的发展。
王力（2009）：
商品房价格的大幅度上涨已经已经引起了各级政府的高度重视，成为了社会各界关注的焦点。
当前，房地产商拥有拥有商品的定价权，并利用定价权不断抬高房价，导致潜在购房者只能不断被动接受高房价，复杂的审批程序，管理，审批收费增加了房屋成本，提高了商品房价格，社会游资住房投资不断拉升商品房价格。
之前众多学者的的研究，运用了多种方式，从某一项单个因素方面或某一个角度细致而有层次的论证了对商品房价格的影响。
但是从商品房整体市场供求的角度研究较少。
本文基于此考虑，从商品房市场整体的供求两个方面，分析某个影响因素对供给或者需求的影响，进而影响市场价格。
这里需要指出的是，商品房价格过高包含两个方面的含义，即前期商品房价格的上涨过快和当前价格维持在高位运行，以下的影响因素不做细分。
二、我国商品房价格过高的市场现状
（一）从全国情况来看
当前，我国商品房的价格，正如中国当前的经济一样，狂飙突进。
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