二线城市房价过快上涨原因研究以合肥市为例论文.docx
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二线城市房价过快上涨原因研究以合肥市为例论文
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题 目：
二线城市房价过快上涨原因研究——以合肥市为例
二线城市房价过快上涨原因研究——以合肥市为例
摘要
在全面宽松的宏观经济政策刺激下，近期我国房地产价格整体继续呈现上涨趋势，但区域涨幅开始分化。
一线城市房价在人人喊打的声讨声中虽仍将继续上涨，但上涨幅度明显有所减缓，而二线城市房价则将全面大幅上涨。
从近日国家统计局发布的《4月70个大中城市新建商品住宅价格变动数据》中可以看到，上涨前列几乎被二线城市包揽，其中合肥、厦门、南京新房价格环比涨幅均超过4%，且已超过北上广深房价的涨幅。
本文通过对合肥市房价上涨原因的深层次探究，来得出我国二线城市房价上涨原因的一般性结论。
关键词：
房价上涨；二线城市；房地产
Reasonofsecond-tiercitieshousingpricerapidlyrising;theexampleofHefei
Abstract
Nowadays,underthestimulusofcomprehensivelyeasingmacroeconomicpolicy,thehousingpriceinourcountrycontinuestoriseoverallwithitsgrowthdifferingamongregions.Muchresentmentgained,thehousingpriceinfirst-tirecitieswillproceedtogrowwithaobviouslyslowertrendwhileinsecond-tirecities,it’sgoingtoexperienceasharpriseoverallinfuture.“TheDataofFluctuationofNewly-builtHousingPricein70LargeandMedium-sizedCitiesinApril”,releasedbyNationalBureauofStatisticsrecently,illustratesthatsecond-tirecitiesaccountforaconsiderableproportionoffastest-growingcitiesinhousingprice.Besides,thehousingpriceinHefei,XiamenandNanjingenjoysover4%ofincrease,whichexceedsthatofBeijing,ShanghaiandShenzhen.ThisarticlebyexplorethedeepreasonsofhousingpricerisinginHefeitofindsecond-tiercitieshousingpricerisinggeneralconclusionofreason.
Keywords:
housingpricerising；second-tiercities；realestate
目录
一、引言
（1）研究背景与研究意义
在当下中国，房价问题早已成为一个全民热议的话题，在一线城市，一套100平米的普通商品住房，动辄三四百万。
本来视为房价缓冲地带的二线城市，近期也突飞猛进，紧随北上广深，据测算，4月份新建商品房住宅价格环比综合平均涨幅一线城市比上月收窄0.7个百分点，二、三线城市则比上月分别扩大0.3和0.2个百分点[1]。
房价问题攸关人民群众的切身利益，解决好房价问题，对我国全面建设小康社会拥有重要意义。
（二）相关文献综述
李传松（2005）在《合肥房地产价格快速上涨的原因分析及对策研究》中认为房价上涨主要是以下几个原因导致的：
1、产品结构的高档化，即房子本身质量上升；2、消费需求旺盛；3、房地产开发成本的提高；4、市场对房地产行业预期良好[2]。
徐忠平和任鹏鹏（2005）在《房价上涨的原因及平抑措施》中指出，我国居民住房需求巨大、房地产市场成本上升、房地产市场无效供给过多以及房地产市场的垄断是造成房价上涨的主要推手[3]。
任峰（2011）在《试论我国房价上涨的成因和对策》中认为城市化导致土地稀缺，从而导致供求矛盾以及地方财政过于依赖房地产行业是根本原因[4]。
回建强和张黄花（2013）在《一二线城市房价上涨之分析》一文中提出，国家调控因素趋缓，市场力量占据上风；宏观经济增长不乐观，房地产投资占据重要角色；投资渠道狭窄，房地产投资继续火爆；货币贬值，房地产投资成为保值增值首选；外来人口增加，催生房地产的需求；土地价格上涨；首套需求，改善需求大规模释放；这七大因素导致了我国一二线城市房价的过快上涨[5]。
总而言之，国内的研究者都认为居民需求扩大与现有住房不能满足居民的这种需求的供求矛盾是最根本的原因，还有其他原因种种。
本文将在前人研究的基础上，归纳总结，结合时代发展背景，运用数量统计，对我国现今二线城市房价过快上涨的原因进行深入探究，为政府机构决策做一个参考。
二、我国城市房价总体现状
一线城市：
包括北京、上海、广州、深圳等。
作为中国的经济最发达的地方，其房价一直远远领先于国内其他城市。
表1：
一线部分城市房价
北京
上海
广州
深圳
3.86
3.84
2.09
4.18
二线城市：
包括武汉、青岛、大连、合肥、长沙等。
这些城市或为省会城市，或为区域经济中心。
房价一直处于一个中等的水平，可是部分二线城市近期的房价过快上涨，使这些二线城市被推倒风口浪尖。
表2：
二线部分城市房价
武汉
青岛
大连
合肥
长沙
0.95
0.88
1.09
1.10
0.67
三线城市：
包括芜湖，衡水，黄冈，洛阳等。
这些城市一般为地级市，房价一般较低且处于较为稳定的状态。
表3：
三线部分城市房价
芜湖
衡水
黄冈
洛阳
0.55
0.43
0.42
0.47
总体来看，我国房价大致根据城市经济发展水平以及地理位置不同而分为三个档次，第一档次大约为3.8万/平米左右，第二档次在0.9万/平米左右，第三档次在0.5万/平米左右。
三、合肥市房价概况
（一）合肥市简介
合肥市，是安徽省省会。
是全省政治、经济、文化、信息、金融和交通中心，位于安徽正中部，长江淮河之间，是国家级皖江城市带承接产业转移示范区核心城市、长三角城市经济协调会城市、长江中游城市群副中心城市，全国唯一的科技创新型试点城市。
全市面积共1445.1平方公里，常住人口779万，2015年全市GDP5600亿元。
2016年人均住房面积33.5平米。
（二）合肥市各地区房价现状
表4：
合肥市市区房价
蜀山区
包河区
新站区
政务区
高新区
滨湖新区
庐阳区
瑶海区
1.32
1.20
0.94
1.80
1.25
1.51
1.19
0.96
表5：
合肥市市辖县（市）房价
肥东县
肥西县
长丰县
经开区
庐江县
巢湖市
0.76
0.81
0.68
1.09
1.47
0.82
从两个表中我们可以看出，合肥市市区房价较高，平均在1.27万/平米左右且越繁华的地段越高。
而合肥市市辖县（市）则房价相对低些，平均在0.94万/平米，这个价位虽然相对于市区算低了，却也已达到我国二线城市的平均房价。
所以总体来说，合肥市房价现在明显处于一个比较高的水平。
（3）合肥市市区主要地段房价近期变动情况
图1：
合肥市市区各地段房价变动数据图
以上是我统计出的近六个月以来合肥市市区八个主要地区的房价变动情况，从这八个折线图中可以看出，八个地区房价上涨的具体数额以及起点虽然略有不同，但是上涨的趋势却几乎是完全相同，2016年2月是大部分地区大幅上涨的开端，而且到5月之时仍旧没有放缓迹象，而现在六月的房价也还是在继续快速上涨中。
由此可以预计，在未来一段时间内，合肥市的房价还将继续上涨，暂时不会出现回落的情况，房市情况不容乐观。
四、合肥市房价近期过快上涨的原因
（一）国家宏观调控不足
每当房价出现较大幅度的波动，国家都会对房地产行业进行宏观调控，我国对房地产行业的重要宏观调控分别发生在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年。
代表性调控政策包括国十六条、国八条、国六条、（新）国十条、23号文件、18号文件等[6]。
虽然房价调控政策隔几年就会重新出台一次，但是成效一直并不显著，我觉得主要有以下两个原因：
1、宏观调控措施未能结合地方实际
例一：
1993年我国首次出现房地产热，房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，形成了较严重的房地产泡沫，经济运行出现问题，为此务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施（通称"国16条"）;后又出台系列相关配套政策。
随着各项措施的落实，全国房地产开发的增长速度放缓，通货膨胀得到了一定遏制。
经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，但是此次调控却给房地产行业一记重创，留下遍地烂尾楼。
后经统计，海南省当时闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，而一海之隔的北海，沉淀资金甚至高达200亿元，烂尾楼面积超过了三亚，被称为中国的"泡沫经济博物馆"，海南等地房地产市场元气大伤，进入持续数年的低谷期。
此次国家宏观调控没能认真具体结合当地实际情况，只是不断的出台相关政策，进行大剂量的政策干预，而并没有根据当地经济发展水平等综合因素考虑来出台符合当地实际情况的相关配套政策，导致当地房地产行业几近崩溃，对当地经济发展造成了较大的破坏。
2、相关措施不被认真贯彻实施
例二：
2005年以深圳、北京为代表的全国众多城市房价迅猛上涨，房价成为社会关注的焦点。
为了抑制投资过热、调整住房供应结构、稳定房地产价格，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》（简称"国八条"），后又下发"新国八条"，对"国八条"进一步细化、延伸，以及《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（简称"九部委'十五条'"）等。
这些政策使房地产市场出现了一些积极变化。
但是房价调控效果并没立即显现出来，反而出现边调控边上涨的现象。
到2007年下半年，虽然总体房价涨幅有所放缓，但北京、上海、广州、深圳等城市住房价格仍在高位，且不断上扬。
之后的的房价走势也屡屡让人们失望。
国家此次宏观调控历时三年，然而却几乎任何成效，让人民大失所望。
此次调控的主要对象是北京、上海和深圳这种一线城市，政策在出台之后，由于相关利益纠缠，地方各级政府并没有认真的贯彻实施，甚至出现故意抵制相关政策实施的现象。
导致此轮楼市调控几乎没有起到任何作用。
（二）地方政府配套政策不足
1、地方政府税收过于依赖房地产行业
2015年合肥市财政收入1000.5亿元，其中来自房地产行业约占40%，这些年来，地方政府财政预算内主要靠城市扩张带来的房地产业和建筑业税收，预算外主要靠土地出让收入。
土地出让金成为了政府的摇钱树和财政支柱。
房地产真的垮下来的话，各地方政府会相当困难。
所以当国家进行宏观调控，要求地方政府跟进配套措施的时候，地方政府肯定不会十分认真的贯彻实施。
2、政策实施的内外部阻力
内部阻力：
国家在进行调控之时，都强调对于“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”对于这些地区，政府要要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。
上述规定使地方政府官员普遍的认为，一旦积极执行中央调控政策，则显示出本地区是房价过快上涨地区。
而一旦承认本地区房价上涨过快，则相当于承认自己在过去的工作中存在不足。
与此同时，一旦承认本地房价上涨过快，则接下来的工作压力将更大。
此外，商品房市场的兴盛能够给相关官员两方面收益，相关官员利用自己的职权可以买到比市价低很多的房子，甚至还可以得到地产商的孝敬，这是经济方面的收益，此其一；其二，房地产市场繁荣将令地方政府GDP大幅增长，地方城市面貌改善，这些都将成为相关官员的政绩，这样，相关官员的仕途将变得更加顺畅。
相关官员深知，一旦按中央部署，坚决执行调控政策，则其个人收益将大为降低。
外部阻力：
例如国家通过限制银行对房地产开发商进行贷款，减少资金来源，迫使地产商减少对楼盘的投资，但是地产商却转向民间进行融资，而民间贷款普遍利率较高，这个进一步使房地产开发成本升高，反过来却促使了房价的进一步上涨[7]。
其他调控措施，也都遭到了地产商的种种阻碍。
（三）房地产行业本身的垄断机制
1、房地产商对片区的垄断
中国房地产市场的显著特征就是区域性寡头垄断，商品房最终的定价权掌握在区域垄断寡头的手上。
虽然房地产行业本身竞争是相当充分的，但由于市场进入门槛提高，特别是我国的土地和金融市场是垄断的，使得我国的房地产市场，在特定的区域、特定的时间，基本上是寡头垄断市场。
诸如滨湖新区的地产，这种区域性的垄断更为明显，房地产商只要占据了特定地点的土地使用权，便可以漫天要价，居民想买这一块地方的房子，必须且只能在这个地产商处购买，这种地产商的区域性垄断，导致房产定价权不是掌握在市场的手里，而是掌握在房地产开发商的手里。
房地产商对区域地产的垄断，是造成我国房价居高不下，且一直不断上涨的一个重要原因。
2、地产商发布不实信息
我们知道，在房地产市场，买方和卖方的信息是严重不对称的，买方对其所购房产的所有信息基本上都是来自房地产商的一面之词，开发商在制作、发布房地产广告的时候，为了吸引购房则眼光往往夸大宣传自己相对具有优势的某个方面，但在交付房屋时，往往会让购房者大失所望，诸如“日光盘”、“千人排房”“春节以来，北上深等一线城市房价飙升，合肥楼市也一片火热”等。
开发商和销售公司借机哄抬房价，扰乱市场秩序。
（四）居民住房需求以及对房地产的投资
1、居民对城市住房的刚性需求房子
房子一直都是中国人最基本的需求，随着农村人口不断的涌入城市，对城市住房的需求也就日益加大，合肥市常住人口有779万，而流动人口则也拥有220，合肥市总人口达千万，如此庞大的人口数量，催生了对住房的巨额需求，合肥市每年的新增住房面积达不到每年新增人口所需的面积，供需比失衡，而供需比的失衡直接的后果就是合肥市房价的升高，这也是全国大部分城市房价升高的主要原因之一。
2、部分居民对房地产的投资
房价的持续上涨，促使一部分居民有了买房做投资的想法，在通货膨胀的压力下，货币不断贬值，购买力下降，而此时的房价却在不断的飙升中，通过买房来作为投资手段，进行保值成了大多数居民的首选[8]，家里动辄好几套房产，然后通过出租的方式获得租金。
这种情况的出现，更加加剧了房地产行业本身的供需不平衡的状况，使更多的人买不起房，从而反过来又促使房价继续上涨，形成恶性循环。
（五）保障性住房实施不到位
1、居民申请保障性住房的门槛过高
保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。
以下是合肥市申请保障性住房的条件：
（1）申请廉租住房保障家庭，应符合下列条件：
①申请家庭成员为本市市区居民户口；
②申请家庭申请当月前连续12个月内人均可支配收入低于17609元；
③申请家庭人均住房建筑面积低于16㎡；
④申请家庭成员之间具有法定的赡养、抚养或者扶养关系。
未婚者应与其父母共同申请。
具有完全民事行为能力、在本市无直系亲属的未婚者，可以单独申请廉租住房。
父母或已婚子女一方有住房且共同居住或各住一套的，按实际居住人口分摊面积，若人均住房建筑面积低于16平方米且符合其它条件，无房一方可申请廉租住房保障，实际发放金额在扣除分摊面积后实行差额租金补贴。
若人均住房建筑面积高于16平方米且符合其它条件，无房一方只可申请实物配租保障方式，不予发放租金补贴。
（2）申请家庭符合廉租住房保障条件并有下列情况之一的，可优先申请廉租住房实物配租：
①申请家庭享受本市城市最低生活保障2年以上；
②申请人是年满60岁的孤老；
③申请家庭成员持有《中华人民共和国残疾人证》（三级及以上等级）。
④烈军属家庭，家庭成员获得市级以上“劳动模范”、“三八红旗手”、“道德模范”等荣誉称号的以及受到市级以上人民政府表彰的；
⑤其它急需救助的家庭。
从这个申请条件中，我们可以看出其申请条件过于苛刻，居民要是合肥市户口，其年收入不足17609元，也就是说日收入不足50元，据我所知，在安大，兼职发传单的报酬是15元/小时，只要每天发四个小时传单的收入就已经超过申请保障性住房的条件。
人均住房面积小于16㎡,一个三口之家之前不能住在一个超过48㎡的房子里，估计只有学生的住房条件和收入能够较好的符合其申请保障性住房的条件。
2、政府对保障性住房建设的消极态度
政府在建设保障性住房的时候，普遍存在以下问题：
（1）选址偏远。
各地在保障性住房建设的选址上普遍存在离市中心较远配套设施没能同步建设，建成后迟迟不能入住或入住率较低，给保障性住房人群带来生活上的不便。
（2）设计不周。
保障性住房设计滞后，内部空间结构不合理，影响使用功能，设计、审图往往不严格。
（3）质量隐患。
一些保障性住房施工管理、工程监理、质量验收等环节把关不严，有些工程使用不合格建筑材料，建筑质量存有隐患。
这些问题的出现主要是由于保障性住房的资金主要由政府自己筹集，政府所要付出的成本较大，部分人认为政府机构正走向“经济人”，政府也要考虑自己的收益，由于保障性住房土地使用权的获取是划拨，使得土地使用权出让金的减少，从而政府的收入相应减少[9]。
政府作为“经济人”，当然不愿意去花大力气建设保障性住房。
糊弄了事的情况屡见不鲜。
五、结语
二线城市之所以能在此轮房价上涨中成为‘主力军’，总结来说是四个方面导致的：
一是政府调控不到位以及不作为，二是房地产商的大肆炒作，三是居民的推动，四是经济发展的必然结果。
在短期内，二线城市的房价不会下降，预计还将继续上涨，这种上涨不一定是偶发性的，短期性的，很有可能是必然性的，合肥房价上涨与其近期被列为全国交通枢纽城市和长江中游城市群副中心城市不无关系，或许此轮上涨只是拉开了我国二线城市房价大幅上涨的序幕。
主要参考文献：
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[3]徐忠平,卫鹏鹏.房价上涨的原因及平抑措施[J].中国物价,2005,05:
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[5]回建强,张黄花.一二线城市房价上涨之分析[J].上海房地,2013,08:
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[9]赵春燕.地方政府建设保障性住房的成本收益分析[J].商业文化,2012,05:
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