蒸峰佳苑物业管理章程.docx

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蒸峰佳苑物业管理章程

蒸峰佳苑物业管理章程

（二〇一四年五月二十二日业主委员会全体会议讨论通过）

第一章总则

蒸峰佳苑居民小区经全体业主决定，本小区不委托也不聘用商业经营性物业管理公司或机构对本小区从事物业管理服务。

由全体业主依据《中华人民共和国民法》、《物权法》、《物业管理法》等法律法规实行民主自治。

第二章机构

第一条管理机构的名称为“蒸峰佳苑业主委员会”。

业主委员会按老、中、青具各方面代表性的由五至七人组成；按照《选举法》经全体业主大会以无记名投票方式选举产生。

每届任期三年，可连选连任。

第二条业主委员会委员的任职资格

1、必须是本小区拥有房屋产权并常年在本小区长期居住的业主。

2、为人正直、热心公益事业、办事公道、工作负责、无社会劣迹、无不良记录。

3、具有正常的民事行为能力。

第三条业主委员会成员的分工及职责

1、主任委员。

其职责为：

主持业主委员会的全面工作，行使全体业主及业主委员赋予的各项权力，代表业委会对外联络工作。

主持召开业主委员会会议，安排部署各项具体工作，有权检查督促各项工作的落实，有权对其他委员的工作提出批评指导。

严格执行民主集中制，实行少数服从多数。

特殊情况下可行使独立裁决权（如不同意见相持不下）。

2、副主任委员一人。

其主要职责为：

协助主任委员的工作，并具体组织落实。

当主任委员缺席或不在岗时，代为行使主任委员的权力，负责业委会办公室的日常文书档案工作，主管财务工作，根据需要，兼任其他没有明确到人的工作。

3、财务会计一人。

共同参与小区物业管理各项日常工作，主管会计业务工作，保管好会计资料及会计凭证，严格执行财务制度，及时记帐，日清月结，做到帐帐相符、帐物相符、帐款相符，按时牵头收取物业管理费。

4、财务出纳一人。

共同参与小区物业管理各项日常工作，主管出纳工作，严格执行财务制度，认真掌管好现金及各种收支凭证单据，及时向财务会计投帐及交割原始单据。

做到日清月结、帐帐相符、收支平衡。

按时牵头收取物业管理费。

5、环卫主管一人。

共同参与小区物业管理各项日常工作，主管小区内环境卫生，园林绿化的管理工作，经常检查小区内的环境卫生，园林绿化状况，随时监督检查卫生保洁员的工作情况，发现问题及时提出批评整改意见，并得以落实。

积极主动参与物业管理费的收取。

6、安保管理一人。

共同参与小区物业管理各项日常工作。

主管小区内的安全保卫工作。

经常检查小区内安全保卫工作的状况，定期检查供电设施及消防设施、消防通道的运行状况；及时查找并排除各种安全隐患；随时监督检查门卫值班员工作情况，发现问题及时提出批评整改意见，并及时落实。

积极主动参与物业管理费的收取。

第三章业主委员会的工作制度及财务管理制度

第四条业主委员会的工作制度

1、坚持主任委员负责下的民主集中制工作原则。

2、坚持少数服从多数，在不同意见双方相持的情况下，由主任委员行使裁量权。

实行集体领导、集体决策。

凡经集体讨论决定的必须无条件执行。

3、各自分管的工作必须尽职尽责，积极主动努力做好，不得推诿拖拉。

4、定期召开办公会议，原则上坚持每月召开一次办公会议，以便交流情况、研究工作。

如因工作需要将随时召开临时会议，无特殊情况不得缺席或拒绝参加。

第五条财务管理制度

1、坚持勤俭节约的原则，严格控制各项开支，杜绝不合理的费用开支。

2、每年初应按年度收入情况，由业委会集体审定年度财务开支预算计划，由财务主管严格执行。

任何人不得乱开口子；凡未经集体讨论决定的临时开支（包括各项临时补贴）不论涉及金额多少，任何人均不得事前通报许愿，随意表态。

3、严格执行审批制度，坚持财务主管一支笔批钱。

凡单笔涉及50元以上金额的开支必须经集体讨论决定列支，50元以下的开支由财务主管按照年度预算执行情况予以审核列支。

4、每年度应搞好年终决算。

年终决算结果经业委会集体审核后张榜公布，接受全体业主的监督。

第四章业主的权力与义务

第六条本小区的业主有下列权力：

1、有对本小区业主委员会成员的选举权和被选举权及罢免权。

2、有得到本小区物业管理章程中相关规定之服务的权力。

3、有对物业管理工作提出批评与建议的权力。

4、有对聘用人员的工作提出批评、质询直至提出辞退的建议权。

第七条本小区的业主应尽到如下义务和责任

1、必须无条件无理由按时按标准缴纳物业管理费，不得拖延、拖欠，否则将自愿接受相应的处罚。

如停止供水、供电，并处以应缴金额10%的罚金。

2、必须服从业主委员会的领导和管理。

3、遵守本小区所制订的各项规章制度，尊重和理解小区卫生保洁员及门卫值班员的劳动，支持其工作，听从其根据业委会赋予职责范围内行使的调度和指挥。

4、爱护和保护好小区院内所有公私财务及公共设施，同时要教育和监护好各自的小孩及无民事行为能力人员不予违反。

如有造成损坏应照价及时赔偿或恢复原样。

第五章卫生保洁及门卫值班员

第八条卫生保洁及门卫生值班员的雇用和待遇

1、卫生保洁及门卫值班员为临时雇用人员，年龄在60至65岁之间，身体健康、无社会劣迹、无不良记录，为人正直、办事公道、处事稳重、性格温和且愿服从领导、听从安排的男性，对自愿应雇者经甲、乙双方以口头协商议定为准。

2、卫生保洁及门卫值班员的待遇由业主委员会根据业主大会讨论决定的标准按月发放固定工资，不计发任何资金及补贴，但在年底可视其工作业绩，经业主委员会讨论可考虑中秋、春节两大传统节日给予适当的值班生活补贴，其标准为每个节日不超过200元，甲方不承诺为乙方承担养老、医保、意外伤害等任何社会保险费用，解雇时不享受任何补偿。

第九条卫生保洁及门卫值班员的职责

1、服从业主委员会及相关主管负责人的领导和安排，对业委会的工作负责。

2、坚守岗位，忠于职守，不得擅自离职离岗，一般不得休假，特殊情况需要请假时，半天至一天之内，向分管环卫和安保的负责人请假，一天以上二天以内向副主任委员请假，三天或三天以上五天以内向主要负责人请假或经集体讨论决定批准。

请假时需本人自己找好替代人替班。

如要业委会安排替班人员替班，则按请假人月标准工资以天折算从当月工资中扣发，以支付替班人的临时工资补贴。

除请假经批准后，允许找人替班外，不得私自换人替岗替班，一律不得对外从事劳务服务。

否则视为自动离职，自动离职连续或月内累计超过三天（含三天），将作自动解雇论处。

3、卫生保洁及门卫值班员工作责任。

（1）小区院内公共场所的卫生清扫保洁。

（2）小区花坛内杂草杂物的清除，花卉苗木的培育养护，抗旱浇水、施肥。

（3）门卫的值班守护，外来人员盘查登记并视其情况决定是否放行；拒绝外来车辆驶入院内，特殊情况必须先登记备案，经严格核查后决定是否放行，并限定停放地点及停放时间。

（4）负责安全防范及环境保护的监管监控工作，发现问题隐患及时制止和排除，对需要上报的应在第一时间及时向主管负责人报告，对知情不报或默认纵容的违纪行为给予严肃追究处理。

（5）看管好院内公私财物防止偷盗和损坏

第十条违章处罚办法

1、擅自离岗离职（除早晨买菜一个半小时内）每发现一次罚款100元，未经业委会批准同意私自找人替岗作擅自离岗离职论处。

2、院内如有发生失盗事件，每发生一次罚款50元。

3、院内公共财产、公共设施如发生丢失或损坏未及时发现和找到涉案当事人的每发生一次罚款20元。

4、对没有尽到第九条第三款所规定的工作职责的视其情节分别给予批评教育，责成检讨、罚款，直至解雇的处理。

第六章环境卫生管理制度

第十一条凡居住在本小区院内的所有居民及临时走亲访友做客小区的临时人员都应无条件严格遵守本制度。

第十二条必须保持本小区环境整洁一致，任何人不得更改和破坏。

1、本小区所有业主必须坚守集资建房合同中明确约定的相关条约，在房屋装修时必须按照小区统一规划执行，南面窗护防盗网，除弧形阳台外不得烧飘窗，内装修不得随意拆墙开门，加墙改建，改变主体结构；厨房、卫生间地面踢脚搞好防水处理，杜绝渗漏，以免影响他人正常居住，装修后建筑垃圾应及时清理出场，不得在院内堆放。

2、任何人不得在小区内任何地方搭建任何临时建筑物，不得从事违章建筑，一经发现立即停止供水供电，另将处以500元以上2000元以下罚款，并及时拆除清场。

对拒不执行者将通过司法程序追究其法律责任。

第十三条任何人都不得在院内利用住房、车库从事餐饮、娱乐、加工XXX等服务性经营业，一经发现无条件取缔。

家庭娱乐活动应严格控制噪音及活动时间，晚上最迟不得超过22点钟。

第十四条院内及单元楼道内禁止乱丢、乱扔、乱放垃圾杂物。

严禁向窗外抛物，严禁在院内公共场所晾晒衣服、被单等杂物，一经发现将处以每次5-10元罚款并及时清理。

第十五条爱护院内花卉苗木等绿化工程，禁止在花坛内种植瓜果蔬菜，禁止毁坏花卉苗木，一经发现将按情节轻重处以罚款，罚款金额按所毁坏标的物的价值予以计算。

第十六条任何人均不得在院内乱拉乱架供水供电管线。

如确因需要，应事先向业主委员会报告，在主管负责人的统一规划指定下进行施工。

且应保证安全、隐蔽、不影响环境美观及他人利益。

第七章安全保卫制度

第十七条安全保卫工作的范围

安全保卫工作主要包括做好“防火、防盗、防突发事件”方面的检查、督促、安全隐患的排查，安全防范意识及常识的宣传教育指导，安保措施的落实及整改，安保设施的定期检查维护保养。

第十八条安全保卫制度

1、凡居住在本小区的所有居民及临时人员均应无条件遵守本制度。

2、任何人都不得在院内（包括住房及车库）存放易燃、易爆、有毒有害等危险物品，更不得从事上述危险品的加工分装等作业。

不得在院内停放装载有上述危险品的车辆。

3、任何人任何时候均不得在院内燃放烟花礼炮。

4、任何人均不得占用消防通道及各种应急通道，不得损坏消防设施。

5、所有居民都应增强安全意识，学习安全防范应急常识，做到安全用电、安全用气、安全用火，做到人离关电、关气、熄火。

6、严禁超高超重车辆驶入院内，进入本院的车辆必须限高4m以下，限载5吨以下，外来车辆未经门卫审查登记同意不得驶入院内，非本院业主的车辆不得在院内停放，属本院业主的小型家庭乘用车辆仅限每户一台，可在院内指定地方有序停放，不得占用消防通道及主要公用通道，不得影响他人车辆的移动及通行，货车及营运车辆一律不得在院内停放。

7、小区大门前坪禁止停放任何车辆。

8、严禁外来闲杂人员、小商小贩、收捡破烂的人员进入院内，外来客人须先向门卫报告经相关业主认同后方可进入本院。

9、遵守门卫管理制度，人员及车辆应按规定时间进出，特殊情况例外，具体时间另行公告。

第八章附则

第十九条本章程自业主委员会讨论通过之日起生效执行。

第二十条本章程的解释权属蒸峰佳苑业主委员会。

第十十一条本章程依据相关法律法规制定，具备法律效力。

蒸峰佳苑业主委员会

二〇一四年五月二十二日