某商厦融资方案经济分析与评价.docx
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某商厦融资方案经济分析与评价
一、背景资料与分析……………………………………………………………1
二、财务评价……………………………………………………………………
三、不确定性分析………………………………………………………………
四、融资风险分析与应对措施…………………………………………………
五、综合评价和结论……………………………………………………………
六、详细计算过程………………………………………………………………
南鑫商厦融资方案经济分析与评价
（由学生自行命名，如：
凯源商厦、南方商厦等）
一、背景资料与分析
（一）项目概况
1、经营规模
本投资项目拟建一大型商厦，位于上海市徐汇区，南临××路，北临××路，东临××路，西临××路，总建筑面积为20000平方米。
商厦拟2年建成，第3年开始经营。
（位置由学生自行设置，如徐汇区，北临漕宝路，西临桂林路等）
2、实施进度
设本投资项目建设期为2年，经营期10年，计算期12年。
3、固定资产估算
固定资产投资含：
建筑工程费、投资方向调节税、设备费、装潢费用等。
建筑工程费中含：
工建费、水电征用费、设计费、动迁费等。
工建费以2750元/平方米（建筑面积）估算。
水电征用费以400元/平方米（建筑面积）估算。
设计费估算为200万元。
动迁费估算为350万元。
投资方向调节税以工建费的10％计算。
设备费中含：
电扶梯费、变电所、中央空调、电话总机等费用。
电扶梯估算为500万元。
变电所估算为300万元。
中央空调估算为1200万元。
电话总机为100万元。
商厦市场定位为社区型百货商厦。
装潢费用以2500元/平方米（建筑面积）估算。
4、递延资产和流动资金估算
递延资产估算为500万元。
其中：
开办费为300万元，不可预见费为200万元。
流动资金为2000万元。
5、总投资估算及资金来源
投资总额估算人民币1.7亿元。
其中，建设投资1.5亿元，流动资金投资0.2亿元，投资进度详见表1-1。
注册资本（自有资本）0.5亿元，银行贷款1.2亿元，贷款利率12％。
表1-1分年投资计划表（单位：
万元）
年份
项目
1
2
合计
1.建设投资
3000
12000
15000
其中：
自有资金
3000
2000
5000
银行贷款
0
10000（年中）
10000
2.建设期利息
0
600
600
3.基建投资
3000
12600
15600
其中：
固定资产
3000
11500
14500
不可预见费用与开办费
0
1100
1100
4.流动资金
2000
2000
其中：
银行贷款
2000
2000
5.项目投资总额
17600
6、贷款及还贷方式
固定资产还贷，建设期间只计息不还款，从经营期开始还贷，每年先付清利息，本金与建设期利息之和，分6年等额偿还。
贷款利息计入当年成本。
流动资金还贷，经营期间每年偿还利息，计算期末一次性偿还本金。
7、销售收入
销售总额第1年为1.8亿元，以后每年递增15％，毛利额按行业加成毛利率22%计算。
8、折旧与摊销方式
商场建筑和设备残值分别为原值5%，折旧年限分别为40年和10年。
装潢折旧无残值，折旧年限为5年。
递延资产摊销年限为5年。
折旧与摊销均采用直线法。
9、职工工资总额及附加费用
公司人员共计450名，职工工资总额及附加费用以平均20000元/年•人计算，经营期第1年为900万，以后每年以10%递增。
10、其他费用
其他费用经营期第1年估算为250万元，以后每年按10％递增。
11、税收
税收项目暂计增值税和所得税两项。
销售总额为含增值税的收入。
增值税税率为17%，所得税税率为33%。
（二）本投资项目分析中的财务处理
1、还贷方式
基建投资还贷，建设期利息只计不付，建设期利息计入开办费，形成递延资产。
原计划从经营期开始还贷，每年先付清利息，本金与建设期利息之和，分6年等额偿还。
贷款利息计入当年成本。
流动资金还贷，经营期间每年偿还利息，计算期末一次性偿还本金。
优先使用当年折旧费与摊销费来偿还本金与建设期利息，不足部分用当年利润垫付。
2、本投资项目经营初期亏损的处理
本商厦投资项目早期出现亏损现象，垫付还本无法支出，于是提出以下两个方案解决，
并通过计算选择较优方案。
方案1：
对于经营期亏损年度出现的亏损，以新的银行贷款进行弥补（贷款金额为50万的倍数，假设新的贷款统一在经营期第7年末偿还）。
方案2：
推迟对贷款本金的偿还，直到经营期第4年（第7年）才开始还贷。
通过分析，可以看到方案1的财务分析结果优于方案2，但方案2却可以减轻本商厦经营初期巨大负担，所以两方案各有长短。
这里采取方案1进行处理。
（三）项目融资的框架结构设计
1、项目发起人
在项目融资实施过程中，各参与人以项目公司为核心，建立起复杂的合同协议关系，以保证项目融资的顺利进行以及项目建成后的正常营运。
即项目融资参与者众多，其相互之间的关系由一系列复杂的合同来维系。
项目融资各主要参与人如下：
项目的发起人、项目公司、项目的贷款银行、项目的信用保证实体、项目融资顾问、有关政府机关等。
（各主要参与人自行命名，说明各自作用）
2、项目投资结构设计
通过对项目背景的调查，进行项目投资结构的设计（采用的投资结构，如合伙制结构、公司型合资结构、非公司型合资结构、信托基金结构，以示意图方式表达出投资结构设计方案），并进行评价（选择依据、优缺点等），参与人名称与前保持一致。
3、项目融资结构
在确定投资结构后，就要设计和选择合适的融资结构，以实现投资者对融资的目标要求。
项目融资通常采用的融资模式包括：
投资者直接融资、通过单一项目公司融资、利用“设施使用协议”型公司融资、生产贷款、杆杆租赁、BOT模式等多种方式。
（选择某一融资模式并以示意图方式表达），最后进行评价（选择依据、优缺点等），参与人名称与前保持一致。
二、财务评价
（一）财务盈利能力评价
1、主要财务报表（要求完成以下表格，计算过程附于第六部分）
表2-1折旧与摊销估算表（单位：
万元）
年份
项目
3～17年
固定资产
1.商场建筑
折旧原值
残值
折旧/年
2.设备
折旧原值
残值
折旧/年
3.装潢费用
折旧/年
摊销原值
折旧/年
表2-2投资总额与资金筹措表（单位：
万元）
年份
项目
建设期末
1.项目投资总额
1.1基建投资
1.1.1固定资产
其中：
建设工程费
投资方向调节费
设备费
装潢费
1.1.2无形资产与开办费
1.2流动资金
合计
2.资金筹措
2.1自有资金
2.2贷款
其中：
基建贷款
流动资金贷款
2.3建设期利息
合计
3.注册资本
表2-3借贷还本付息估算表（单位：
万元）
1
2
3
4
5
6
7
8
年初贷款累计
当年贷款
当年应付利息
当年应还本金
年末贷款累计
还本来源
1.折旧费
2.摊销费
3.利润垫付
9
10
11
12
13
14
15
16
17
年初贷款累计
当年贷款
当年应付利息
当年应还本金
年末贷款累计
还本来源
1.折旧费
2.摊销费
3.利润垫付
表2-4损益与利润分配估算表（单位：
万元）
年份
项目
3
4
5
6
7
8
9
10
销售收入
增值税
总成本
其中：
经营成本
利息
折旧
摊销
销售利润
弥补亏损，所得额
所得税
税后利润
弥补以前年度亏损
垫付还本
可分配利润
累计可分配利润
（续表1）
年份
项目
11
12
13
14
15
16
17
合计
销售收入
增值税
总成本
其中：
经营成本
利息
折旧
摊销
销售利润
弥补亏损，所得额
所得税
税后利润
弥补以前年度亏损
垫付还本
可分配利润
累计可分配利润
注：
增值税＝销售收入×22%÷（1+17%）×17%
销售利润＝销售收入－增值税－总成本
表2-5全部投资现金流量表（单位：
万元）
年份
项目
1
2
3
4
5
6
现金流入
1.销售收入
2.回收折旧残值
合计
现金流出
1.建设投资
2.流动资金
3.经营成本
4.增值税
5.所得税
合计
净现金流量
累计净现金流量
净现金流量现值
净现金流量现值累计
（续表1）
年份
项目
7
8
9
10
11
12
现金流入
1.销售收入
2.回收折旧残值
合计
现金流出
1.建设投资
2.流动资金
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