房地产经济学课后题.docx

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房地产经济学课后题

房地产经济学课后题

第一章房地产、房地产业、与房地产经济学

1.房地产的概念是什么？

狭义的房地产：

指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体以及依托于物质实体的权益。

（广义的房地产：

在狭义房地产概念的基础上，再加上水、矿藏等自然资源）

2.房地产有哪些经济特性和社会法律特性？

经济特性：

房地产经济价值的积累性和衰减性；房地产利用的递减性和合理集约性；房地产权利的可分割性与权益的流动性；房地产供给的稀缺性和经营的垄断性；房地产投资和消费的双重性；房地产的保值和增值性。

社会制度特性：

房地产的财富性；房地产的社会稳定性；房地产产权的法律性。

3.如何认识房地产业的概念及其基本特点？

房地产业：

指从事房地产投资、开发、建设、经营、租赁、抵押、信托、维修以及装饰等经济活动的产业部门。

基本特点：

1）区域经济——房地产业区域差异大、级差收益明显；

2）行业特点——房地产业具有高度综合性和高度关联性；

3）投资过程——房地产高投资、高收益、高风险；

4）社会经济活动——房地产业易受政策影响且与法律制度紧密相关联。

4.房地产经济学的研究内容主要包括哪些方面？

1）阐述房地产的基本内涵、商品属性及其房与地的内在关系；

2）阐述房地产业在国民经济中的地位和作用；

3）阐述房地产经济学的基本理论；

4）阐述房地产竞技的运行机制；

5）阐述如何建立与健全房地产经营管理体制；

6）阐述房地产有关制度及法律、法规等等。

5.房地产经济学的研究方法有哪些？

理论联系实际、系统分析、定性分析与定量分析相结合、宏观分析与微观分析相结合、规范分析与实证分析相结合、个案研究

6.房地产经济学的主要任务是什么？

研究和阐明房地产经济运行过程及其内在规律，逐步建立科学的房地产经济理论体系。

第三章房地产商品

1.如何理解土地价值？

土地作为自然存在和自然赋予的一种自然资源，如未经人类改造利用，不是劳动产品，便没有价值；

土地经过改良和投资，使土地由单纯的自然物质变成土地资本和生产资料，增加了土地产量和生产力，土地中凝结了人类投入的劳动，形成了土地的价值。

2.房地产商品属性主要表现在哪几个方面？

1）房地产是用于交换的劳动产品，具有价值和使用价值；

2）房地产的开发经营活动属于市场经济的范畴；

3）房地产的买卖、租赁、抵押、信托、入股等，都是实现房地产商品经济关系的具体交易形式；

4）与房地产有关的税费制度；

5）房地产既具有商品的消费属性，又具有商品的投资属性。

3.房地产商品的特殊性有哪些？

自然属性的特殊性：

固定性、耐久性、异质性、效用的多层次性。

社会属性的特殊性：

价值方面的特殊性、价格形成的特殊性、交易的先期性和逐步性。

4.房地产商品主要包括哪几类？

土地，住宅物业，写字楼物业，商业物业，工业物业，旅馆酒店，高层建筑综合体物业，特殊物业

5.房屋主要包括哪几类？

它有哪些社会经济功能？

住宅类房屋：

消费功能、社会功能；

非住宅类房屋：

生产功能、服务功能、其他功能。

6.如何理解房地产商品化？

组织与协调房地产的生产、流通，变房地产的产品分配为商品流通，依照等价交换的原则，实现房地产资金良性循环的整个行为过程。

第四章地租理论与区位理论

1.级差地租与绝对地租的概念

级差地租：

指被土地所有者占有的、由于土地等级差别所产生的超额利润；

绝对地租：

指由土地所有权决定的不论租种什么样的土地都必须缴纳的地租

3.决定或形成城市土地区位的因素有哪些？

1）自然条件和环境方面的因素

2）交通和通讯方面的因素

3）生产、生活及服务基础配套设施方面的因素

4）人口和经济集聚方面的因素

5）社会文化方面的因素

4.如何根据土地区位理论进行有关房地产投资微观区位的选择？

（1）商业用房地产微观区位的选择标准：

应处在商业区，以利于利用其外部经济效益；具有较好的临街或道路情况；交通及通讯便利；有足够的人口流量；有较好的增值潜力。

（2）居住用房地产微观区位的选择标准：

周围应有优雅、舒适的自然环境；良好的社区文化环境；交通、通讯和人际交往方便；便利的购物、出行条件；齐全的生活服务配套设施；具有较高的增值潜力。

第五章房地产产权理论

1.什么是产权？

什么是房地产权？

产权：

具有物质内容并直接体现经济利益的一种民事权利，权利内容主要包括：

财产所有权、财产继承权、承包经营权、国家财产经营权、知识产权和债权。

房地产权：

依据国家法律规定的存在于土地及其附着于土地之上的建筑物中的一系列排他性权利的集合体。

2.房地产产权主要包括哪些内容？

1）它是房地产经济关系的法律表现；

2）它是以房地产财产为客体的多种权利的总和；

3）它可分割、分解和复合，而且还会随着技术进步、经济发展和供求变化不断设置背后权能，其结构可重组；

4）它可以进入市场按商品化原则及价值规律进行交易、流通；

5）它需要法律、法规形式来加以界定、规范确认和保障；

6）它要人格化，界定要清晰。

3.我国的地产权和房产权各有哪些主要权能？

地产权包括：

土地所有权、占有权、使用权、收益权、处分权、赠予权、继承权、租赁权、抵押权、典当权、留置权、开发权、地上权、通行权。

房产权包括：

房产所有权、占有权、使用权、收益权、处分权、赠予权、继承权、租赁权、抵押权、典当权、留置权、售卖权。

4.什么是房地产金融产权？

它有何特点？

房地产金融产权：

因资金借贷关系的需要而由金融机构设定在房地产上的各种产权的统称。

特点：

具有设定性、契约性、转移性和强制性。

5.房地产抵押权和按揭权之间有何区别？

抵押权是抵押人以其合法的房地产不转移占有的方式向抵押权人履行担保的行为，按揭权的消失要在按揭人通过分期付款偿还本息后，按揭权人才把住房产权让渡给购房者，即二者在履行过程中住房产权的所有者不同。

6.如何建立社会主义房地产产权制度？

根据我国生产力发展水平的现实情况、经济运行规律和社会主义市场经济体制的基本要求，并遵循如下基本规则：

（1）坚持社会主义土地公有制原则；

（2）产权主体适当分解原则；（3）权利与义务相对应原则；（4）效益最大化原则。

我国的房地产产权应建成一个以社会主义土地公有制为基础，以土地使用权和房屋所有权为核心、多种产权权能形式并存的产权体系，关键在于立法的保障以及评估、登记、咨询等相应中介服务的完善和社会经济制度各个方面的改革。

第六章房地产投资

1.什么是房地产投资，它有哪些特征？

房地产投资者为了获取预期的投资收益，而不断将资本投入到房地产开发经营领域内及房地产金融资产上的经济行为。

特征：

房地产投资金额大，投资回收期长；可以获得多重利益，具有较高的投资回报率；具有保值作用；存在较高的风险性。

2.房地产投资过程包括哪几个阶段？

其主要内容是什么？

投资机会选择与策分析阶段：

市场分析、财务分析、可行性分析；

前期准备阶段：

对项目具体范围及地块的地质特征、规划用途等进行实地调查和咨询取证；获取土地使用权；进行征地与拆迁工作；获得规划许可，进行规划设计并制订出投资实施计划；施工现场的“三通一平”或“七通一平”工作；进行有关的谈判、协商及协议的签订工作；有关房地产政策、法规的咨询等；

投资实施阶段：

房地产的开发建设；

投资回收与终止阶段：

将开发出的房地产作为商品进行销售（出租收取租金）；将开发出的房地产作为物业进行经营。

3.房地产投资风险具体有哪些种类？

市场风险（流动性和变现性风险、购买力风险、利率风险）、经营性风险、财务风险、社会风险、政策风险、自然风险。

第七章房地产市场

1.房地产市场的概念是什么？

它的结构如何划分？

狭义：

房地产商品交换的领域和场所；

广义：

整个社会房地产交易关系的总和。

结构划分：

地产市场：

土地一级市场、土地二级市场、土地三级市场；

房地产物业市场：

房地产投资开发市场、建筑施工市场、物业交易租赁市场、金融市场、中介服务市场。

2.房地产市场有哪些特点和功能？

特点：

房地产市场是一种不完全开放、竞争不充分的市场；多方位的市场；投机性与投资性相结合的市场；变现能力差、流动性弱；具有滞后性。

功能:

房地产市场的纽带和桥梁功能；优化配置、提高使用效益的功能；交换功能；调节和再分配国民收入的功能；优化消费结构的功能。

3.房地产市场的运行机制有哪些？

各种运行机制之间有什么关系？

房地产市场的动力机制、价格机制、供求机制、竞争机制

4.房地产市场供求分析有哪些内容？

应如何进行分析？

城市市场供求分析：

城市土地供给、城市土地需求、土地供求平衡；

城市住宅供求分析：

城市住宅供给、城市住宅的需求、城市住宅的供求平衡；

非居住用房的供求分析：

非居住用房的供给、非居住用房的需求、非居住用房的供求平衡。

5.房地产市场预测的方法主要有哪些?

1）判断预测法：

德尔菲法、专家小组法；

2）购买力估算法；

3）相关因素法：

比例系数法、弹性系数法；

4）时间序列预测法：

简单平均法、移动平均法、直属平滑法；

5）回归预测法：

趋势预测、因果分析。

第八章房地产价格评估

1.如何理解地价的本质？

土地价格本质上是一种产权价格，是土地权利的收益价格，交易中转让的产权内容不同，收益能力的大小也不同，会导致土地的价格存在差异。

2.土地产权价格主要包括哪些内容？

土地所有权价格、使用权价格、抵押权价格。

3.影响房地产价格的因素主要有哪些？

经济因素、物理因素、环境因素、政策因素、社会因素、心理因素。

4.何谓房地产价格评估？

它的作用是什么？

由专业技术水平和经验的评估人员根据特定的评估目的，遵循法定或公允的标准和程序，运用科学的评估方法，对房地产商品的价格（租金）、价值进行科学的评定与估算。

作用有：

1）为各部门、各企业提供资产评估的基本标准，以加强企业经营和核算的基础性工作，完善企业的约束机制及奖惩责任制；

2）为房地产抵押、保险及税收提供权威性的房地产估价准则；

3）为股份制公司的资产评估提供合理、公正的评估方法；

4）为住房制度改革中制定房屋出售、出租价格提供依据；

5）为土地使用权的出让、转让以及旧房改造的补偿提供合理的标准；

6）为各种房地产商品的流通与交易活动提供基准价格；

7）为房地产分割、遗产继承、财产纠纷与诉讼等民事经济活动提供专业性的意见；

8）为房地产投资决策、项目评估等提供科学的一句和完善的咨询服务。

5.房地产价格评估有哪几种主要方法？

评估原理和步骤有何不同？

土地估价方法：

市场比较法、收益还原法、成本法、路线估价法、剩余法、费用补偿法；

房产估价方法：

成本法、对照法、重置价成新折扣法、比较法。

第九章房地产开发

1.什么是房地产开发？

它有哪些分类？

主要指以土地和房屋为对象的开发建设工作。

房地产开发的规模——单项开发、小区开发、成片开发

房地产开始的再生产角度——开发、再开发

2.什么是房地产综合开发？

它有哪些意义？

根据城市总体规划和城市发展的要求，在选定的区域内，对建设用地、房屋建筑、配套设施和基础设施等建设项目进行总体规划、统一建设、合理安排、分期施工、协调发展等以取得良好经济效益、社会效益和环境效益的一种房地产商品生产方式或开发活动。

意义：

1）有利于城市总体规划的实施；

2）有利于城市土地的合理利用；

3）有利于提高开发的经济效益。

3.作为一家房地产开发企业，在开发建设前期及开发实施期应做好哪些主要工作？

前期准备阶段：

工程勘察与设计、征地与拆迁、施工现场的“三通一平”或“七通一平”等工作；

开发实施阶段：

项目招投标、项目的工程监理、竣工验收等工作。

第十章房地产经营

1.什么是房地产经营？

它有哪些特点？

狭义：

房地产流通环节的业务，主要通过城市土地的出让、转让和房地产的出售及出租等形式，将房地产的产权或使用权转移给使用者或消费者；

广义：

房地产经营者对房地产的投资、开发、建造、买卖、租赁、信托、交换、维修及土地使用权的出让、转让等经济活动。

特点：

房地产经营难度大、经营风险大、经营政策性强

3.房地产经营包括哪些主要内容？

它们通过何种方式进行？

城市土地经营方式：

土地使用权出让、土地使用权转让、土地使用权出租、土地使用权的抵押

房产经营方式：

房产的出售经营、预售经营、出租经营

第十一章房地产金融

1.什么是房地产金融？

它有哪些功能？

狭义：

与房地产投资及开发经营相联系的货币资金融通活动和房地产金融资产投资活动；

广义：

房地产资金的融通，包括住房金融和土地金融。

功能：

1）筹集社会闲散资金，满足房地产开发经营对资金的需求；

2）筹集社会闲散资金，满足城镇居民购房的资金需求；

3）活跃房地产市场、加速房地产商品流通、提高房地产使用效率；

4）调控房地产业的发展速度、规模及产业结构，保持房地产业的良性循环。

2.房地产金融主要包括哪些业务内容？

存款、贷款、投资、信托、租赁、抵押、保险、贴现、承兑、有价证券的发行与交易、房地产金融机构办理的各类中介服务等

3.房地产抵押贷款主要由哪几种形式？

土地开发抵押贷款、房地产开发抵押贷款、住房抵押贷款、房地产抵押权的设定

4.房地产保险的概念及其种类是什么？

为消除各种风险造成的不利影响，房地产所有人、承租人或者有关当事人与保险公司达成协定：

一方通过交付一定的保险金已获得另一方对房地产的意外损失或因对房地产的利益及权利可能造成的意外损失给与一定的经济补偿的保证。

种类：

房地产财产保险、房地产利益保险、房地产抵押贷款保险、房地产信用贷款保险、其他有关房地产方面的保险

5.房地产信托的职能有哪些？

它有哪些种类？

融通资金职能、财务管理职能、社会投资职能、经济咨询职能

种类：

房地产委托业务、房地产代理业务、房地产租赁业务、房地产咨询业务

第十二章房地产税收

1.房产税收有哪些功能？

财政收入功能、资源配置功能、负税能力功能、宏观调控功能

2.房地产税收有哪几种分类？

房地产取得税、房地产保有税、房地产转让税

3.房地产税有哪些特点？

征税对象的指定性、税收体系的包容性、征收范围的广泛性、适用税率的复杂性、税种开征的特定目的性、税源分布的稳定性、税收收入的地方性

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