东平房地产市场调研报告.docx
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东平房地产市场调研报告
东平房地产市场
调查报告
河北恒森房地产开发顾问
二零零七年三月
目 录
第一部份：
东平房产市场调查目的一、东平是不是适合房地产项目投资二、对企业提供的现有地块进行考察，确定投资可行性三、在确定投资地块的基础上，对其进行开发定位
第二部份：
东平房地产整体状况分析一、东平宏观社会环境二、东平房地产宏观进展环境
第三部份：
东平楼盘状况及竞争性物业进展情形
第四部份：
东平居民购房专项调查报告一、居民购房需求调查二、消费人群资料分析
第五部份：
项目地块专项调查一、项目所在位置环境分析二、项目好坏势分析三、项目可行性预测
第六部份：
项目定位及广告初案
一、项目定位
二、广告初案
第七部份项目开发相关问题调查
一、本地现有土地价钱情形
二、本地建筑企业行情
三、建设周期
四、本地物业公司情形
五、银行按揭情形
六、建材及劳动力价钱情形
第一部份 东平房产市场调查目的
一、东平是不是适合房地产项目投资
二、对企业提供的现有地块进行考察，确信投资可行性
三、在确信投资地块的基础上，对其进行开发定位
第二部份东平房地产整体状况分析
一、东平宏观社会环境
一、人口因素
东平总面积1343平方千米,辖14个乡镇,716个行政村。
全县总人口78万,其中县城常住人口逾10万，非农业人口约万，其中公事员及事业单位人员1万人左右。
东平现代居民住宅小区数量不多，县城区域存在部份急需改造的老式平房，居民现有居住条件整体较差。
随着城市化建设加速，拆乡并镇，部份有条件的农业人口将落户市区，估量到“十一五”末，城镇人口将达18万人。
东平县外地流动人口较少，大体属于较封锁城市。
二、经济、文化因素及本地人购房心理
（1）工业占经济的主导地位
东平县产业结构为：
第一产业20%，第二产业%，第三产业%。
工业占经济主导，全县大体形成了以化工、资源开发、造纸、纺织、橡胶、机械制造、建材、食物加工、酿造、印刷包装、电子电器等为主的工业体系。
调查发觉，东平购房人群要紧为国家公事员和事业单位人员，第二是中小企业主、企业职工及乡镇富裕者。
（2）东平是位于鲁西南的历史文化名城。
东平古称“东原”，从西周到清朝,东平曾为国、郡、路、府、州,一直是区域性政治、经济、文化中心，历史悠长，古代文化遗存丰硕。
历史文化名人包括作家——罗贯中、书仙——安道壹、画杰——梁楷、杂剧家——高文秀等，因此有着良好的文化教育传统。
东平湖是宋朝“八百里梁山水泊”的唯一遗存水域，有着大量水浒英雄活动的遗迹和故事传奇。
如今东平县秉承“承禅山秀水文脉、扬古州水浒遗韵”的进展思路，城市建设、经济进展快速。
县城二月二白佛山庙会
东平历史名人罗贯中雕像
（3）东平人性格分析
东平人秉承了山东人忠厚直爽，外粗内秀，讲义气，受儒家文化的熏陶，专门讲究人际关系和尊卑品级，爱走上层线路，乡土意识重，地域自豪感强等特点。
（4）东平购房人群心理调查
与泰安其它地域比较，东平属于经济进展掉队、工资水平较低的地域。
经济的掉队也使房地产业在相对低的水平进展，致使现有居住环境差、居住水平低，居民对景观绿化、新户型等相关条件有更高的要求，对居住新理念、购房贷款等新观念易于同意。
以上东平人心理特点、性格特点，都值得咱们关注和研究。
3、城市计划
东平县城于1982年从位于西南方向的州城镇搬迁到此刻区域，通过二十连年的建设进展，东平城市基础设施建设趋于完善，城市的吸引力和辐射力不断增强。
目前，城区道路18条，形成了四通八达的道路网络；城市绿化成效显著，建设了佛山公园、平湖广场、光大公园等绿化工程，城市绿化覆盖率达%。
到“十一五”末，县城建成区面积将达20平方千米，城镇人口达18万人，城市化水平达44%,形成“一主、一辅、一区”的城市进展格局，（一主确实是现有建成区，一辅确实是大清河以南，依托瑞星集团的工业区，一区确实是白佛山以南至东平湖的旅行、休闲度假区）。
城区东部为山地，南部为大清河，因此西部是东平县城的计划进展方向。
4、旅行业进展快速
最近几年来，东平县大力进展水浒文化旅行，倾心打造“畅游东平湖，活读水浒传”的旅行品牌，推动了全县旅行经济的快速进展。
2006年上半年，全县旅行收入、游客人数别离同比增加47％和51％，实现了由旅行大县向旅行强县的跨越。
二、东平房地产宏观进展环境
一、房地产进展概述及近期市场描述
（1）现有房地产企业概述
东平房地产开发始于2000年左右。
2003年，第一家外地开发商（浙江开发商）介入东平楼市，并圈占到了260亩的地块，于2005年下半年正式开发杭州花园，现楼盘二期已处于尾盘期，三期将于2007年4月左右开盘。
商业地产方面，泰安广益公司（福建投资商）投资的金汇商业街项目坐镇县城中心，正在建设当中。
目前共有5家左右房地产开发公司在投资开发，除两家外地开发商外，其余以东平城市建设综合开发公司和个人资本的本地开发商为主，在从事旧城改造建设工作，由于实力小，开发量普遍不大。
（2）开发量与销售情形
东平房地产业起步于2000年左右，连年以来进展速度较慢。
前后动工建设的佛山、平湖、清河、银山四个住宅小区已入住，总建筑面积25万平方米。
目前东平城区在建住宅项目有金地房地产公司投资的杭州花园项目，一期、二期共12栋多层，销售率95%以上，三期13栋多层，将于2007年4月左右入市。
位于城西的卜楼小区、虹桥小区将于2007年开始建设，都属于城中村改造项目，多数住宅用于安置拆迁户，有小部份会通过各类形式作为商品房上市，金汇商业街项目除商业外，将有136套住宅对外销售。
现有可作为楼盘销售参考对象的只有杭州花园小区，由于开发商与政府曾协定二期未销售完毕，不得披建其他住宅项目，因此在杭州花园的近1年半销售周期中，其一、二期大体销售完毕。
综合调查东平整个住宅市场，临时未显现衡宇空置现象。
杭州花园项目现场
（3）房价情形
东平的住宅市场情形比较特殊，由于其受必然的政府干与性较强，因此现市销售可参考的只有杭州花园，销售价钱在1230元/㎡－1520元/㎡，车库1650元/㎡，均价1400—1450元/㎡。
由于2004年的房价最高在800元/㎡以下，近一年多时刻内房价受其阻碍上涨快速，因此居民普遍反映现有住宅销售价钱较高，超过了一样家庭的现有经受能力。
（4）目标消费群
国家公事员、事业单位人员、中小个体私营者、教师、企业工人、乡镇富裕者等中等收入群体为购房的要紧潜在客户，其中国家公事员所占比例最大。
（5）商业地产开发情形
金汇商业街属于东平招商引资项目，开发商免费征得土地，负责补偿、安置拆迁户。
本项目属于旧城改造项目之一，商业街全长600米，位于东平绝对市中心位置，集商业、住宅、休闲购物于一体，将建成东平的商业中心。
项目共四层，一层为单体式商业门脸，二层为放开式商铺形式，正在建设当中，商业、住宅临时都没有定价。
金汇商业街项目现场
二、以后楼市走势预测
随着东平基础设施建设日趋完善，房地产投资环境进一步优化。
城区道路已全线贯通，对东平房地产开发将起加速作用。
在东平经济快速增加和城镇居民可支配收入持续增加的带动下，房地产投资开发增加迅速。
住宅开发将慢慢向规模化、集约化进展，消费者需求增加稳步增加，产品日趋成熟，住宅现代化、智能化、人性化日趋明显。
就以后东平房地产进展的格局而言，占据资源优势的为东平城西片区，将定位为东平城市建设质量水平的现代化生态型的居住区。
由于杭州花园二期已接近销售完毕，政府在新建住宅项目的操纵上将有所放松。
市场供给方面，除杭州花园外，将有卜楼小区、虹桥小区等城中村改造项目和潜在地块的建设项目，住宅市场供给量会逐年增加。
多数消费者以为现有房价太高，但东平的空置房现象大体没有，这说明东平住宅市场临时是供小于求的状态。
依照在杭州花园售楼部的市调分析，杭州花园三期销售价钱将进一步上涨，在2007年上半年将冲破1500元/㎡的均价，最高价钱冲破1600元/㎡。
由此可见，以后2—3年内，东平县房价上扬仍然是进展趋势。
3、当前及以后3年土地供给情形预测
东平现有可供开发的地块不多，除本案及以西赵桥村地块外，还有旧城区商业大楼周围有地块可供开发。
其余多为旧城改造，因涉及拆迁安置等问题，开发本钱较高。
4、东平购房潜在客户预测及房价经受能力预测
国家公事员大体都有楼房居住，多数是单位集资房，但小区较陈腐，居住条件较差，部份居民有改善居住环境的愿望。
国家公事员、事业单位人员、中小个体私营者、教师、企业职工、乡镇富裕者等中等收入群体是购房的要紧潜在客户，年龄段要紧集中在30—40岁。
据调查，公事员对房价的经受力为1400元/㎡左右，其他那么在1200元/㎡—1300元/㎡左右。
第三部份东平楼盘状况及竞争性物业进展情形
前 言：
东平县城区域内，佛山、平湖、清河、银山等小区已经大体入住，卜楼小区等项目尚未建设，在售楼盘要紧为杭州花园、金汇商业街两个项目。
因此竞争物业调查要紧集中在以上两个楼盘，内容涉及楼盘规模、特色、价钱、户型设计、物业配套、销售状况、售楼人员素养、宣传推行手法等多个层面。
一、楼盘调查报告
一、楼盘特性分析
东平现有住宅均为多层，居民不适应住一楼，一楼多开发为车库和储藏室；为了保温隔热，顶层多建成阁楼形式。
2、售楼处分析
在售的两个项目，均为南方开发商（浙江、福建），比较注重自身形象。
售楼部都位于项目周围，处于交通要道，比较宽敞、整洁、敞亮，售楼部有沙盘，注重了形象设计，但整体环境形象一样。
售楼人员主若是本地人，形象一样，相关专业知识、对楼盘了解程度、对待客户热情程度等都相对较差。
3、价钱分析（以杭州花园为例）
楼层
一楼
二楼
三楼
四楼
五楼
车库（地上一层）
价格（元/㎡）
1400
1450
1520
1410
1230
1650
付款方式分析：
在付款方式上，通常有按揭和一次性付款两种方式，一样按揭方式为首付3成，贷款年限5—15年，建设银行和农业银行都能够提供贷款。
4、户型分析
在户型设计上，杭州花园户型从二室二厅一卫到四室二厅二卫，面积范围97—170㎡，二期所剩户型为160㎡左右的大户型，其中100—130㎡的两居室、三居室户型销售较好。
杭州花园主推户型
主力户型分析：
目前住宅市场主力户型为三室二厅一厨一卫，这在东平较具代表性。
面积在100—130㎡之间较多。
最大户型分析：
最大户型150—170㎡左右，以四室二厅一厨二卫和三室二厅一厨二卫的结构占多数。
最小户型分析：
最小户型在80—90㎡左右，一样是二室一厅一厨一卫。
最畅销户型分析：
通过在本地商品房交易机构了解，面积在80—100㎡之间，二室二厅一卫、三室二厅一厨一卫销售最为火爆。
5、绿化分析
多数建成小区，如佛山、平湖、清河、银山等小区，区内仅有简单的绿化，要紧有庭前绿化，包括绿地和树木，绿化水平很差，没有健身休闲设施。
杭州花园的绿化率在30%以上，设计配有中心景观花园。
县城现有小区绿化
6、物业配套
大体配套：
多数楼盘大体配套有水、电、有线电视，稍有档次的多配备防盗对讲机、宽带。
特色配套：
东平楼盘的特色配套不明显，24小时保安巡视、智能化、封锁式治理、远红外电视监控等智能化、封锁式治理是物业配套的进展趋势。
7、目标业主分析
（1）业主职业组成
东平城市计划框架较大，市政框架建设已经成型，城市化进程较快，但外地人并非多，因此一样楼盘也多是本地人消化。
在东平，政府部门公事员、企事业领导人和私营业主的收入相对较高，是买房的要紧社会群体。
（2）业主年龄组成
从年龄结构分析，最多的一类为40岁左右的成功人士，消费能力较强，为改善居住环境而购房。
他们通常比较关切小孩的上学问题。
另一类为30岁左右，通常事业初成，开始考虑住房问题。
（3）经济收入情形
政府部门职员：
800—1000元/月
政府部门领导：
1000—1500元/月
金融职员收入：
2000元左右/月
企业职工收入：
700—800元/月
一般上班人员：
500—800元/月
8、营销推行分析
（1）要紧宣传点
在楼盘的宣传上，个性化楼盘几乎没有，杭州花园卖点要紧集中在生态型现代居住区，地段优越、配套齐全、人文汇粹、环境优美等方面。
推行比较零碎，整合性、宣传力度不强。
杭州花园售楼部内部展板
（2）要紧媒体
宣传媒体要紧以DM及传单、横幅为主，配合以电视广告。
9、要紧竞争楼盘信息
楼盘名称：
杭州花园
开发商：
山东金地房地产（浙江桐庐房地产投资开发公司）
计划设计：
杭州新空间设计
物业单位：
东平和谐物业公司
位置：
东平县汇河街与平湖路交口西南区域
占地：
260亩
征地价钱：
3万元/亩
建筑面积：
20万㎡
总栋数：
60余栋
层数：
6层
开发周期：
一、二期（12栋），2005年下半年—2007年4月；三期（13栋），2007年4月—2020年5月
户型：
二室二厅、三室一厅、三室两厅、四室二厅
面积范围：
97—170㎡
销售价钱：
1230—1520元/㎡，车库1650元/㎡
物业费：
元/月·㎡
分析：
东平房地产市场快速进展始于2005年杭州花园的建设，项目的开发使本地住宅商品化进程迅速进展，房价从的800元/㎡左右迅速提高到1400元/㎡左右。
由于在开发前期处于垄断地位，整体房产销售形势不错。
东平城市计划框架较大，且已经大体完成道路交通等市政配套，城市化的进展急需成规模的住宅小区来填充城市框架。
但东平居民普遍收入不高，又缺乏外来人口的购房潜力，受整个消费水平的限制，对开发商来讲，投资需从整体效益上慎重把关。
第四部份东平居民购房专项调查报告
前 言：
东平作为一特定的区域市场，其消费适应、文化观念存在较为明显的地域性。
这一特性在现今以用户为中心的时期，对楼盘开发具有重要意义。
调查内容涉及购房意向、楼盘特色、定价方式、户型设计、物业配套、消费者个人资料等多个层面。
一、居民购房需求调查
一、东平居民购房缘故调查分析
改善居住环境为东平消费者购房的要紧缘故，能够占到购房者的一半以上。
第二为给小孩买、成婚用房能够占到三分之一的比例，房产投资比例不大，但增加速度专门快，随着东平房价的迅速提高，住宅投资比例会进一步提高。
二、购房因素关切程度
价钱为购房者最为关切的因素，普遍以为现有房价较高；第二为户型、交通方便、居住环境、地段、配套设施、物业效劳等。
教育正成为阻碍东平购房者的重要因素。
3、东平居民对面积、户型、价钱要求
（1）面积：
就面积而言，80—100㎡需求最大，第二为100—120㎡。
部份消费能力较强的市民，比较偏爱大面积的屋子，会选择110—130㎡范围的屋子。
（2）户型：
在户型选择上，调查发觉，多数消费者选择两室或三室，两室一厅、三室一厅、三室两厅是销售较好的户型。
（3）价钱：
就整体而言，东平人均收入较低，因此对价钱的经受能力较弱。
多数东平人以为1200—1300元/㎡左右的屋子最好卖、比较符合本地整体消费水平。
杭州花园的销售形势尽管较好，但各个阶级消费层几乎一致以为现有价钱过高。
从市调结果分析看，总价14万元以下的屋子比较受市场欢迎，占到整个消费群的半数以上，第二为14—18万的屋子，18万以上需求比例较小。
4、东平居民对小区环境、物业要求及收费
小区环境方面：
多数被调查者希望庭前绿化，而对其他室外锻炼场所、休闲健身设施、会所、中心花园等关注程度相当。
物业效劳方面：
多数人以为一般物管即能够接受。
智能化治理将是物业进展方向。
物业费：
多数被访者表示现有元/月·㎡能够同意。
5、居民购房需求调查综述
（1）大多数消费者购房是为了改善居住环境。
（2）配套设施问题上，东平人比较重视菜场、超市和学校，购房者一样通常很关注子女的教育问题。
（3）市场主流户型二室和三室。
（4）比较重视绿化，以庭前绿化和中心花园为主。
（5）价钱是真正购房者最关切的因素，心理以为现有房价高，但普遍仍然能够同意。
（6）东平人一样要求一般物管即可，要求24小时保安站岗和智能化这两方面比较多。
二、消费人群资料分析（数据来源：
东平县统计局）
一、城区人口：
10万
二、非农业人口：
万
3、人均国民生产总值：
9661元
4、职工年平均工资：
8744元
5、城镇居民人均纯收入：
6187元
6、农人人均纯收入：
3150元
7、家庭平均居住人口人，家庭结构比例：
一对夫妇：
18%；两代人一小孩：
%；两代人两小孩：
9%；三代人：
7%
8、户均住房总面积：
㎡
9、衡宇产权比例
租赁私房：
2%；原有私房：
4%；房改私房：
70%；商品房：
22%；其他：
2%
10、住宅建筑样式比例
单栋：
6%；四居室：
2%；三居室：
56%；二居室：
8%；一居室：
0；
一般楼房：
14%；平房及其他：
14%
消费者个人资料调查综述
（1） 东平属较封锁城市，外来流动人口少。
（2） 比较具有消费能力的年龄层在30—40岁左右。
（3） 当地个体经营者比较多，也是购房的主要群体。
（4）本地居民整体收入不高，多数人月收入在1000元以下。
（5） 家庭结构以三口之家为主，子女多处于中小学时期。
第五部份项目地块专项调查
一、项目所在位置环境分析
一、经济结构分析
本案地处东平县城西部，距离传统县城中心较偏，但处于东平县城市政进展计划的黄金地段。
隔街相望南部有较为成熟的居民社区（杭州花园），北邻东平煤气公司。
二、自然环境分析
（1） 本案北临白吉河，临时为东平污水聚集的要紧河流。
据了解以后1—2年内，本河流区域将进行河区环境综合治理。
（2） 南邻汇河街，交通便利，路面宽敞，直通县城中心。
（3） 地块现为麦地，地块平整，符合三通一平条件。
白吉河现状项目南侧紧邻的汇河街项目地块情形图
3、居住环境评估
本案南面有较大规模居民区“杭州花园”，隔汇河街相望。
周边生活配套设施齐全，沿路有新华联超市、水泊超市、平湖广场、明湖中学及沿街商业等。
河区环境综合治理后的白吉河，将提升本案的居住环境。
二、项目好坏势分析
一、优势、机遇
（1）、教育环境优越是项目的最大特点。
建成后的项目将配套完整的小学、中学，教育资源优势明显，在日趋重视子女教育的东平，无疑是本案的一大卖点。
（2）、交通便利。
与杭州花园相较，同处于汇河街沿路，但本案就近临街，而杭州花园没有临街，相对本案交通稍差。
（3）、上风上水。
更靠近新华联超市等商业配套。
处于杭州花园正北处，从风水学上讲处于其上风上水处，可在后期营销上作为优势之一。
（4）、完善配套。
周围有成熟的生活配套设施，杭州花园的开发使本案区域成为成熟居民生活，能够提升区域人气及本案的知名度。
（5）、东平市政计划框架已初步成立，急待填充完善，本案开发适应了城区进展趋势。
二、劣势、要挟
（1）、居民经济收入还处于比较低的层次，整体的房价同意能力有限。
（2）、市场竞争日趋猛烈。
杭州花园三期即将入市，且卜楼小区、洪桥小区等城中村改造项目也会带来部份市场供给。
随着房地产的进展，市场竞争会加倍猛烈。
（3）、区域进展前景好，但相对现有县城中心，位置在人们普遍的熟悉中仍是临时较偏。
三、项目可行性预测
该地块处于东平县城西部，目前而言地理位置距离县城中心较偏，但进展潜力庞大，属于城市重点住宅开发区。
就目前整体市场来看，需求购房者大有人在，只是由于各类缘故不能实现购买，其要紧一部份缘故仍是由于没有适合的楼盘上市。
近两年由于政府的干与性使得本地只有一个楼盘在售，房价也因此产生了过快的上涨。
因此本案若是是及早上市，把预备购房的人群吸引到本项目上，刺激人们的购房需求，使其产生购买行为。
对本地整个房地产市场也将起到必然的推动作用。
依照调查该地域楼盘销售价钱可达1400元/㎡左右，初步按100亩地开发，工程进度顺利，较理想的销售周期为：
正式开盘后一年内销售率达90%左右。
由于本地人已经能够同意外地开发商开发建设小区，再加上教育系统的口碑效应，然后把银行按揭的关口冲破，项目应该会走大伙儿都希望的短、平、快的方针趋势的。
故建议贵公司从本钱、效益、开发周期等诸多因素作一准确、细致的投资推算报告。
以期达到项目有效收益的最大化。
第六部份项目定位及广告初案
一、项目定位
一、依据项目地块计划、市场状况和进展商的假想，由于要建设学校，因此无疑问本项目的整体定位应是人文住宅小区。
这必然位内涵是：
◆建设高贵住宅小区，提供高品质的硬件设施和软件效劳为进展商的大体理念。
◆依托孔、孟之道的悠长文化背景，为本地居民提供一种新颖的生活空间和居住理想。
◆项目的卖点在于以教育为主题，以文化气氛为主线
二、目标客户 依照以上本项目的初步市场定位，结合的环境因素、计划条件、建筑质量、建筑特色，咱们把目标客户有：
◆收入稳固，且中高收入水平（家庭月收入在2500元以上），尤其是个体私营企业主；
◆对居住环境有较高要求，追求舒适和享受的生活；◆年龄在30－50岁之间，已有必然的事业基础；◆文化程度较高，对居住有自己的体味要求；◆两代或三代家庭；◆乡下想进城的人员；
◆城内旧城区改造，改善居住环境的人群。
二、广告初案
1、项目案名草案
星海名城:
依托本案教育优势，以教育为要紧卖点，大力打造东平首个人文住宅小区。
2、主题广告语
星海名城——为家托起明天的太阳
——成绩·生活·妄图
3、项目初步VI
标识 名片
信封 纸杯
户外
第七部份项目开发相关问题调查
一、本地现有土地价钱情形
由于近两年政府对土地的操纵较强，因此并无正式的对外出售地块。
以两个最为特殊的项目为例子：
一、杭州花园是2003年拿地计划的，那时地价只有三万元/亩；
二、金汇商业街是以物换地，开发商负责安置拆迁户，地款没有一分的费用。
就有关人士估算，此刻本地的土地价钱应该在25—30万左右/亩。
二、本地建筑企业行情
东平现有数家房地产建筑安装企业，以承揽项目建设为主、兼顾房地产开发。
据了解，本地建筑安装费用包工包料在600元/㎡左右，只包工不包料在150元/㎡左右。
三、建设周期
本地气温比较适宜建设，工期一样不受冬季气温阻碍。
据了解，建设工期从进场到主体封顶一样操纵在6—8个月。
四、本地物业公司情形
现有住宅区均聘用本地物业公司，如杭州花园聘用东平和谐物业公司。
五、银行按揭情形
通过对东平本地建设银行、农业银行走访，均表示能够为本案开发提供银行按揭。
具体方式为
建设银行：
一样为行政事业单位工作人员贷款，一个家庭有一个人有固定收入即可办理，30%首付、70%办理按揭。
农业银行：
开发商有三级资质证明，期房按揭要4证，房产证办理下之前开发商要有100万保证金，可办理30%首付、70%办理按揭。
贷款人员最好有固定收入，一样操纵在5—15年。
六、建材及劳动力价钱情形
建材价钱
砖：
—元/块
沙：
50元左右/立方米
石料：
30—35元/立方米
水泥：
200元左右/吨
钢材：
3100左右元/吨
劳动力价钱
大工：
50左右元/天·人
小工：
30元左右/天·人
升级会员 