土地增值税纳税申报表填表说明XXXX.docx

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土地增值税纳税申报表填表说明XXXX

【土地增值税纳税申报表讲解】

【申报表设计思路与出表规那么】

土地增值税，根据现行条例和细那么，根据具体处理的不同，可以区分为新建房和旧房。

从我省实践来看，新建房主要为房地产开发企业首次转让的商品房；除此之外均为旧房。

因此，根据具体的扣除工程不同，我们根本区分为从事房地产开发的纳税人适用和非从事房地产开发的纳税人的两套申报表。

其中从事房地产开发的纳税人根据房地产工程管理周期以及土地增值税清算单位的管理要求，又分为三个阶段，即：

预缴申报、清算申报、清算后尾盘销售申报。

非从事房地产开发的纳税人那么根据具体的业务和计算方法不同，分为转让国有土地使用权和转让旧房。

另，根据征收方式不同，除预缴申报外，均涉及查账和核定两种征收方式。

不同的征收方式，我们选用不同的申报表。

其中红色局部为纳税人需要填报局部，根据具体业务不同分别展开。

系统中出表规那么如下:

纳税人自领取第一张销售许可证起，系统根据税务机关做的工程鉴定，按月出预征申报表；

当税务机关发起清算提醒或清算通知书〔清算条件评估结束后〕，工程鉴定增加后，同时向纳税人出预征申报表和清算申报表；

当税务机关受理纳税人的清算申报表后，向纳税人按月出清算后再转让申报表。

当发起核定流程，将工程鉴定做核定方式，并确定不同的核定征收率后，出核定申报表；

对非从事房地产开发的土地增值税申报，实行大厅申报。

土地增值税纳税申报填报指引（主表框架）

土地增值税纳税申报表

税款所属期间：

年月日至年月日填表日期：

纳税人名称：

纳税人识别号：

金额单位：

元至角分，面积单位：

平方米

工程名称：

清算单位编码：

工程所在地：

工程

行次

合计

普通住宅

非普通住宅

其他类型房产

一、转让房地产收入总额

1

其中：

货币收入

2

实物收入及其他收入

3

其中：

保障性住房收入

4

二、预征率

5

三、核定征收率

6

四、扣除工程金额合计

7

五、增值额

8

六、增值额与扣除工程金额之比

9

七、适用税率〔%〕

10

八、速算扣除系数

11

九、应纳税额

12

十、已缴税额

13

十一、减免税额

14

十二、应补退税额

15

纳税人声明：

此纳税申报表是根据中华人民共和国有关税收法律法规填报的，我确认它是真实、可靠、完整的，并承当相应的法律责任。

法定代表人〔签章〕：

年月日

财务负责人〔签章〕：

代理中介机构〔公章〕：

主管税务机关：

年月日

年月日

年月日

申报经办人〔签章〕：

经办人〔签章〕：

受理人〔签章〕：

年月日

经办人执业证件号码：

年月日

年月日

【预缴申报】

土地增值税纳税申报表

〔从事房地产开发的纳税人预征适用〕

税款所属期间：

年月日至年月日填表日期：

纳税人名称：

纳税人识别号：

金额单位：

元至角分，面积单位：

平方米

工程名称：

清算单位编码：

工程所在地：

工程

行次

合计

普通住宅

非普通住宅

其他类型房产

一、转让房地产收入总额

1

1=2+3

1=2+3

1=2+3

1=2+3

其中：

货币收入

2

实物收入及其他收入

3

其中：

保障性住房收入

4

二、预征率

5

三、核定征收率

6

四、扣除工程金额合计

7

五、增值额

8

六、增值额与扣除工程金额之比

9

七、适用税率〔%〕

10

八、速算扣除系数

11

九、应纳税额

12

12=1*5

12=1*5

12=1*5

12=1*5

十、已缴税额

13

十一、减免税额

14

14=4*5

14=4*5

14=4*5

14=4*5

十二、应补退税额

15

纳税人声明：

此纳税申报表是根据中华人民共和国有关税收法律法规填报的，我确认它是真实、可靠、完整的，并承当相应的法律责任。

法定代表人〔签章〕：

年月日

财务负责人〔签章〕：

代理中介机构〔公章〕：

主管税务机关：

年月日

年月日

年月日

申报经办人〔签章〕：

经办人〔签章〕：

受理人〔签章〕：

年月日

经办人执业证件号码：

年月日

年月日

填表说明

一、适用范围

该土地增值税纳税申报表适用于从事房地产开发并转让房地产的纳税人。

具体情形如下：

1．房地产开发企业建造保障性住房的，应当在取得预售许可证的次月15日内到税务机关办理保障性住房不予预征备案手续，填写减免税申报表附表；

2.房地产开发企业销售房地产所取得的收入〔包括预售款、订金、定金等〕，应当自取得应税收入的次月15日内申报预缴土地增值税。

3.房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、股利分配、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等视同销售行为的，应当在发生视同销售行为的次月15日内申报预缴土地增值税。

4.房地产开发企业以产权调换方式安置被拆迁人，其开发产品用于补偿被拆迁人的局部，应当在开具销售发票的次月15日内申报预缴土地增值税。

5.房地产开发企业清算申报后，税务机关未出具审核结论前发生1-4情形的行为，应在次月15日内申报缴纳土地增值税。

二、表头工程

〔一〕主要工程填表说明

行次1：

“转让房地产收入总额〞，包括货币收入、实物收入及其他收入。

行次2：

“货币收入〞，按纳税人转让房地产所取得的货币收入〔包括预售款、订金、定金等〕填写。

行次3：

“实物收入及其他收入〞，按纳税人转让房地产所取得的实物收入及其他收入〔包括视同销售收入〕填写。

行次4：

“保障性住房收入〞，按苏地税规[2021]5号的规定，公共租赁住房、廉租住房、经济适用住房、城市和国有工矿棚户区改造安置住房等保障性住房暂不实行预征。

填写该栏次前须先填报减免税申报表，否那么该栏次填写无效。

行次5：

“预征率〞,按照该房屋所在地以及房产类型填写适用税率。

苏地税规[2021]2号、苏地税规[2021]5号公告规定，普通住宅预征率为2%，县〔含县级市〕非普通住宅2%、其他类型房产3%，省辖市市区非普通住宅3%、其他类型房产4%。

默认数字为工程鉴定维护的信息，即5个征收品目：

普通住宅

020212普通住宅

土地增值税纳税申报表〔从事房地产开发的纳税人预征适用〕

非普通住宅

020388省辖市市区非普通住宅

土地增值税纳税申报表〔从事房地产开发的纳税人预征适用〕

020399县〔含县级市〕非普通住宅

土地增值税纳税申报表〔从事房地产开发的纳税人预征适用〕

其他类型房产

020288省辖市市区其他类型房产

土地增值税纳税申报表〔从事房地产开发的纳税人预征适用〕

020299县〔含县级市〕其他类型房产

土地增值税纳税申报表〔从事房地产开发的纳税人预征适用〕

行次12：

“应纳税额〞为行次1转让房地产收入总额乘以行次8预征率的金额。

行次13：

“已缴税额〞按纳税人已经缴纳的本期本工程的土地增值税的数额填写。

行次14：

“减免税额〞为行次4转让房地产收入总额乘以行次8预征率的金额。

行次15：

“应补退税额〞为行次10应纳税额减去行次11已缴税额和行次12减免税额的差额。

三、相关要求。

从事房地产开发的纳税人在预缴申报期间应按季报送房地产开发工程情况报告表，同时完整保存相关资料原件，以备税务机关查验。

本表一式两份，送税务机关审核盖章后，一份由地方税务机关留存，一份退纳税单位。

【预缴申报附表一】【减免税申报】

减免税申报表

纳税人名称纳税人识别号金额单位：

元〔列至角分〕

行号

税种

税目

减免金额

减免事项名称

减免期间〔起〕

减免期间〔止〕

减免收入

征收率〔比例〕

计税依据

税率

减免税额

备注

1

土地增值税

普通住宅

保障性住房不预征

2

土地增值税

非普通住宅

保障性住房不预征

3

土地增值税

其他类型房产

保障性住房不预征

填报说明：

1.纳税人根据主表金额中所属类型的减免税额填写，减免事项默认为保障性住房不预征土地增值税。

2.备注栏中注明享受保障性住房暂不征的工程名称。

【房地产企业开发工程情况报告】（按季填报，表按系统现有开发的提供）

房地产企业开发工程情况报告

一、工程根本情况〔自动取自工程信息备案，可供纳税人确认〕

清算单位/工程名称

工程投资总额

工程座落地址

板块区域：

下拉选择

立项批文号

立项批文时间

土地合同签订时间

开工时间

时间选择

开始预售时间

时间选择

竣工时间

土地合同面积〔平方米〕

土地使用证面积〔平方米〕

土地合同与土地证差异

自动计算

土地合同证差异说明

差异说明

容积率

录入

绿化率

录入

规划总建筑面积

规划公共配套面积

建筑合同总金额

分期期数

数字选择

期数

下拉选择

二、工程面积信息〔辅助查询数字取自工程信息备案与房源明细、销售发票等相关数据〕

建筑总面积〔平方米〕

其中：

可扣除的公共配套设施面积

本钱核算面积

总建筑

总面积

类型

可售面积

类别

已售面积

类别

已自用面积

类别

已出租面积

普通住宅

录入

普通住宅

普通住宅

普通住宅

普通住宅

非普通住宅

录入

非普通住宅

非普通住宅

非普通住宅

非普通住宅

其他类型房产

录入

其他类型房产

其他类型房产

其他类型房产

其他类型房产

合计

小计

小计

小计

小计

已转让的房地产建筑面积占整个工程可售建筑面积的比例

剩余的可售建筑面积已经出租或自用的比例

三、工程清算条件〔打勾选择〕

应主动清算的

可要求清算的

1

2

3

4—1

4—2

5

6

7

房地产开发工程全部竣工、完成销售的

整体转让未竣工决算房地产开发工程的

直接转让土地使用权的

已转让的房地产建筑面积占整个工程可售建筑面积的比例在85%以上

比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的

取得销售〔预售〕许可证满三年仍未销售完毕的

纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的

省地方税务机关规定的其他情况

填报说明：

1、纳税人根据实际的土地增值税清算单位的相关情况每季度填报一次，主要包括工程根本情况、工程面积信息、工程清算条件以及工程明细信息报告四块内容。

2、本表中【工程根本情况工程】中【立项名称】、【立项文号】、【立项批文时间】以及【工程总投资额】中根据纳税人之前登记的房地产工程登记信息自动取数，纳税人无需填写，如信息有误，可通过房地产工程〔变更〕登记进行修改。

3、纳税人根据该清算单位的土地相关信息填写【土地签订时间】、【土地合同面积】、【土地证面积】。

4、纳税人根据该清算单位的规划信息【绿化率】和【容积率】

5、本表中的【开工日期】填报施工许可证列明的最早开工日期，【竣工时间】取自工程明细信息报告施工许可证中填写的最晚的竣工日期。

6、本表中【工程规划总建筑面积】、【规划公共配套面积】、【可扣除公共配套面积】、根据【工程明细信息报告】中的【建筑规划许可证情况】信息自动取数。

7、本表中【工程建筑总金额】和【建筑总面积】根据【工程明细信息报告】中的【建筑物明细情况】信息自动取数。

8、本表中【工程面积信息】需纳税人录入，其中各类型【可售建筑面积】、【已售面积】、【出租面积】、【自用面积】的信息，系统自动取数来源于?

房源明细表?

的信息可在点击【辅助查询】按钮查询。

9、本表中【已转让的房地产建筑面积占整个工程可售建筑面积的比例】、【剩余的可售建筑面积已经出租或自用的比例】均为系统自动计算。

工程明细信息报告表

1、工程立项情况

立项名称

立项文号

立项时间

工程总投资

2、建筑规划许可证情况

规划总建筑面积

容积率

绿化率

公共配套

规划面积

实测面积

公配性质

结构类型〔各地自行维护〕

公共配套名称1：

营利/非营利/公益

可选〔砖木/砖混/框架/钢混/框剪、钢结构〕

公共配套名称2

营利/非营利/公益

可选〔砖木/砖混/框架/钢混/框剪、钢结构〕

公共配套名称3

营利/非营利/公益

可选〔砖木/砖混/框架/钢混/框剪、钢结构〕

〔可新增〕

合计

自动合计

自动合计

3、建筑物明细情况〔实测面积根据测绘报告填写，竣工日期根据竣工验收表填写〕

施工许可编号

合同名称

施工面积

实测面积

结构类型

合同金额

竣工日期

施工单位

施工许可编号：

可选〔砖木/砖混/框架/钢混/框剪、钢结构〕

施工许可编号：

可选〔砖木/砖混/框架/钢混/框剪、钢结构〕

施工许可编号：

可选〔砖木/砖混/框架/钢混/框剪、钢结构〕

〔可新增〕

无施工许可证的可为空。

合计

自动合计

自动合计

填表说明：

1、本表工程立项情况中【立项名称】、【立项文号】、【立项批文时间】以及【工程总投资额】中根据纳税人之前登记的房地产工程登记信息自动取数，纳税人无需填写，如信息有误，可通过房地产工程〔变更〕登记进行修改。

2、本表中的建筑规划许可证情况中的公共配套需录入明细信息，取得规划许可证时需录入规划面积，竣工备案后或取得测绘报告后需录入实测面积，公配的性质需根据相关的规划许可等文件严格划分清。

3、本表中的建筑物明细情况中的施工许可证需录入明细信息，取得每一张施工许可证时需录入合同名称、施工面积、结构类型以及合同金额等，竣工备案后或取得测绘报告后需录入实测面积、竣工日期，无施工许可证的施工许可证编号可为空。

4、本表填写完整暂存后，主表相关数据自动带出。

工程合同登记表

合同类别

合同名称

施工单位

签订日期

合同方案完工日期

实际完工日期

合同面积

合同金额

实际面积

决算金额

实付金额

发票金额

情况说明

施工合同

设计合同

土地交易合同

景观工程

水电工程

供电合同

供水合同

绿化工程

苗木购销合同

可增加行次

注：

清算时自动添加给清算报告表的附表。

填表说明：

1、本表需根据不同的合同分别填写，同一类型的合同也需分别填写，系统可以自动增加栏数。

2、合同类别可下拉选择。

预〔销〕售登记〔查询〕

序号

发放单位

编号

发证时间

总可售面积

总套数

1

2

3

最后一张

合计

填表说明：

纳税人根据该房地产工程的每张预售许可证/销售许可证按取得时间先后顺序填写。

预〔销〕售登记明细〔查询〕

房屋类型

总可售面积

总套数

已预售面积

已预售收入

填表说明：

纳税人根据每张预售许可证/销售许可证上所载的房屋的实际销售情况填写。

房源明细数据录入〔可EXCEL批量导入〕

序号

条件

输入形式

默认

说明

1

房产工程管理码

点击进入房源明细信息录入

2

预售证号

待预售证登记后系统导入，与房源管理码一对多对应

3

房源管理码

保存后系统自动生成

4

小区名称

5

房屋类型

普通住宅、非普通住宅、非住宅，是否保障性住房

6

房源状态

不可售、可售、已售、在售、自用

7

坐落地址

8

公安编号

9

幢号

10

楼层

11

房号

12

房屋实际面积

13

建筑面积

填表说明：

本表根据各市不同的要求由税务机关或纳税人人工填写。

【清算申报】

土地增值税纳税申报表

税款所属期间：

年月日至年月日填表日期：

纳税人名称：

纳税人识别号：

金额单位：

元至角分，面积单位：

平方米

工程名称：

清算单位编码：

工程所在地：

工程

行次

合计

普通住宅

非普通住宅

其他类型房产

一、转让房地产收入总额

1

其中：

货币收入

2

实物收入及其他收入

3

其中：

保障性住房收入

4

二、预征率

5

三、核定征收率

6

四、扣除工程金额合计

7

五、增值额

8

六、增值额与扣除工程金额之比

9

七、适用税率〔%〕

10

八、速算扣除系数

11

九、应纳税额

12

十、已缴税额

13

十一、减免税额

14

十二、应补退税额

15

纳税人声明：

此纳税申报表是根据中华人民共和国有关税收法律法规填报的，我确认它是真实、可靠、完整的，并承当相应的法律责任。

法定代表人〔签章〕：

年月日

财务负责人〔签章〕：

代理中介机构〔公章〕：

主管税务机关：

年月日

年月日

年月日

申报经办人〔签章〕：

经办人〔签章〕：

受理人〔签章〕：

年月日

经办人执业证件号码：

年月日

年月日

填表说明：

填写本纳税申报表时须先确认房地产企业开发工程情况报告表，然后填写附表及附表汇总表，减免税申报表，最后自动生成该纳税申报表，并由纳税人确认该表后提交。

〔一〕表头工程

1.税款所属期是工程预征开始的时间，截至日期是税务机关规定〔通知〕申报期限的最后一日〔应清算工程到达清算条件起90天的最后一日/可清算工程税务机关通知书送达起90天的最后一日〕。

2.纳税人识别号：

填写税务机关为纳税人确定的识别号。

3.工程名称：

填写纳税人所开发并转让的房地产开发工程全称。

4.清算单位编码：

是在进行房地产工程登记时，税务机关按照一定的规那么赋予的编号，此编号会跟随工程的预征清算全过程。

〔二〕表中工程

1.“转让房地产收入总额〞，按纳税人转让房地产所取得的收入填写。

包括货币收入、实物收入及其他收入。

2.“扣除工程金额合计〞为按照条例规定，为“取得土地使用权所支付的金额〞、“房地产开发本钱、〞“房地产开发费用、〞“与转让房地产有关的税金〞、“财政部规定的其他扣除工程〞的合计数。

3.“取得土地使用权所支付的金额〞，按纳税人为取得该房地产开发工程所需要的土地使用权而实际支付〔补交〕的土地出让金〔地价款〕及按国家统一规定交纳的有关费用的数额填写。

4.“房地产开发本钱〞，根据?

细那么?

规定的从事房地产开发所实际发生的各项开发本钱的具体数额填写。

要注意，如果有些房地产开发本钱是属于整个房地产工程的，而该工程同时包含了二个或二个以上的计税单位的，要对该本钱在各计税工程之间按一定比例进行分摊。

5.“房地产开发费用〞，

6.“利息支出〞，纳税人进行房地产开发实际发生的利息支出中符合?

细那么?

第七条〔三〕规定的数额填写。

如果不单独计算利息支出的，那么本栏数额填写为“0〞。

7.“其他房地产开发费用〞，应根据?

细那么?

第七条〔三〕的规定填写。

8.“与转让房地产有关的税金〞，按纳税人转让房地产时所实际缴纳的税金数额填写。

9.“财政部规定的其他扣除工程〞，是指根据?

条例?

和?

细那么?

等有关规定所确定的财政部规定的扣除工程的合计数。

10.“单位扣除本钱〔不含税〕〞的计算公式为〔清算时的扣除工程总金额-转让房地产相关的税金等〕/清算的已售总建筑面积。

11.“增值额〞为行次1转让房地产收入总额减去行次5扣除工程金额合计的差额。

12.“增值额与扣除工程金额之比〞为行次14增值额与行次5扣除工程金额合计的比例。

13.“适用税率〔%〕〞，应根据?

条例?

规定的四级超率累进税率，按所适用的最高一级税率填写；

14.“速算扣除系数〞，应根据?

细那么?

第十条的规定找出相关速算扣除系数来填写。

15.“应纳税额〞为各类型增值额乘以适用税率减去扣除工程