《宝安区工业生产用房片区参考租金表》.docx
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《宝安区工业生产用房片区参考租金表》
《宝安区工业生产用房片区参考租金表》
使用指引
一、参考租金的制定发布依据
1、《广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展的若干政策措施》（修订版）（粤府〔2018〕79号）；
2、《关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施（试行）》（深府规〔2019〕8号）；
3、《宝安区关于稳定工业生产用房租赁价格降低行业企业成本的若干措施（试行）》（深宝办〔2018〕30号）。
二、参考租金释义
（一）本指引所称参考租金，是指在宝安区范围内出租的传统工业生产用房（俗称M1）,在一定时期内，某一片区的市场参考租金（或参考价格）。
其包含以下三个方面内容：
1、参考租金不是孤立的，它由平均租金和个别因素修正系数两个部分组成。
2、平均租金，是指某一时期某个片区的、与面积相关的加权平均的租金水平。
全区10个街道用于出租的工业生产用房共划分为1726个片区，每个片区都有一个经过加权平均的参考租金，它不一定代表某一间厂房的具体租金价格。
3、个别因素修正系数，是指根据“影响租金具体价格的个别因素”的影响力设定的修正系数。
（二）片区划分。
以社区网格为主线，以国土资源部门的土地等级划分为依据，以生产活动的便利性为指标，将辖区工业用途房屋成片的划属不同片区、不成片的划属不同路段。
片区（路段）划分遵循“属地管理、区块完整、尊重现实、有序排列、相对稳定”的原则。
三、参考租金的适用
1、本参考租金的作用，一是提高工业生产用房租赁价格的稳定性，防止租金大幅波动；二是为工业生产用房租赁市场主体在新签（或续签）租赁合同时，提供租金价格参考，不作其他用途。
2、本参考租金仅适用于传统工业生产用房（M1）以及少量用于办公、质检、宿舍、小卖部、员工食堂、仓储、水电房和门卫室等配套用房租赁，其中以整园区、整栋、整层为单元整租的工业生产用房中，包含不超过整租面积10%的研发、设计、创意等新型产业（俗称M0）的房屋。
四、《影响工业生产用房租金个别因素修正系数表》使用说明
各片区参考租金中，已经包含宏观经济因素、区域因素、市场因素和政策因素等主要影响因素，但未包含影响某一具体园区、楼栋或楼层以及其他情况的个别因素（如厂房类别与品质，相应配置，管理服务、租赁面积大小，是否整租等）。
在评定某具体厂房租金价格时，用该片区的参考租金乘以个别因素修正系数，即为该厂房合理的参考租金（或参考价格）。
个别因素修正系数通过使用《影响工业生产用房租金个别因素修正系数表》进行客观评定获得。
相应的参考租金乘以修正系数，即为租金价格的合理参考值。
如某片区的参考租金为30元/平方米，使用《影响工业生产用房租金个别因素修正系数表》评定总分为“20分”，则其修正系数为“1+0.2=1.2”，该工业生产用房的合理租金则为：
30×1.2=36元/平方米；如果评定总分为“-20分”，则其修正系数为“1-0.2=0.8”，该工业生产用房的合理租金则为：
30×0.8=24元/平方米。
使用《影响工业生产用房租金个别因素修正系数表》评定具体园区和厂房得分时，应遵守下列规则：
1、满足对应条件的单项可记满分，条件不足时在设置范围内酌情记分。
2、厂房类别对应的个别因素只能选其中一类。
3、租赁交易中使用个别因素修正系数的，所选的修正项目和确定修正系数分值，应经双方平等协商。
4、由于影响租金价格的个别因素众多，本次系数表未能一一列举所有的个别因素修正系数项目，使用人实践中发现的特殊项目，可在其他因素一栏增设项目和修正系数区间。
如有特殊主观因素，应经租赁交易双方平等协商后，再增设修正项目和修正系数区间。
5、在接受相关管理部门检查时，如使用个别因素修正系数，所选的修正项目和修正系数分值，应当理由充分、客观合理。
五、《影响工业生产用房租金个别因素修正系数表》使用案例
影响工业生产用房租金个别因素修正系数使用案例一（一类厂房）
附表1.1
序号
项目
个别因素
修正系数分值（%）
评估物业情况
评估打分（%）
备注
1
一类厂房
大型机械加工和重工厂房：
单层，层高超过7米，地面承重有专业要求，部分行业要求可以装行车（吊车）
+5～+10
一层重工厂房
5
新建厂房：
2013年以后建成
+5～+10
2013年新建
5
自2013年算起，根据建设日期和楼层高低在系数范围内酌情打分
2
高配电厂房
能满足用电量较大企业需要
+3～+5
基本可以满足需要
3
根据高配电设施在系数范围酌情打分
3
地理位置
园区内，距离主路较远；可能受灾害天气影响，内涝水侵等
-1～-5
位置较偏环境较差
-5
根据地理位置距离主路远近在系数范围内酌情打分
4
出租面积
按栋整租
-5～-15
整租1栋
-15
修正系数总分合计
-7
修正值为0.93
该片区工业生产用房参考租金为25元/平方米，该工业生产用房合理的租金为：
25×0.93=23.25元/平方米·月
影响工业生产用房租金个别因素修正系数使用案例二（二类厂房）
附表2.1
序号
项目
个别因素
修正系数分值（%）
评估物业情况
评估打分（%）
备注
1
硬件配套
厂区内生产服务配套，如园区内有办公用房、保卫管理用房、仓库、试验室、检验室等；生活配套，如园区内有食堂、商业、娱乐、运动、健身等配套（若配套的为垃圾房、门卫室、水电房、杂物房等加大租赁面积、增加厂房租金的，-1）
-1～+3
相关配套比较完善
3
根据厂房的生产设施配套和生活设施程度在系数范围内酌情打分
2
管理服务配套
有良好的物业管理服务，以及相关中介配套服务，如劳务、法律、广告、设计、管理咨询等中介服务业机构和金融、工商、税务、物流、采购等，金融、工商、税务、物流、采购等服务
+1～+3
有良好的物业管理服务，以及相关中介配套服务
3
根据厂房内的管理服务配套项目在系数范围内酌情打分
3
相邻片区厂房拆改
邻近的同类厂房正在拆改或即将拆改
+3～+5
相邻片区厂房将拆改
5
根据邻近同类正在或即将拆除厂房的规模或数量酌情打分
4
出租面积
经许可300㎡以下小面积分租
+5～+10
120平方米
10
5
楼层
一楼
+15～+20
√
15
修正系数总分合计
36
修正值为1.36
该工业生产用房同类、同级片区参考租金为35元/平方米，该工业生产用房合理的租金为：
35×1.36=47.6元/平方米·月
影响工业生产用房租金个别因素修正系数使用案例三（三类厂房）
附表3.1
序号
项目
个别因素
修正系数分值（%）
评估物业情况
评估打分（%）
备注
1
独院厂房
有独院围墙
+1～+3
有安全完好的独院围墙
3
2
产权情况
手续不全，或无手续
-5～-8
手续不全
-6
3
条件受限
消防不达标
-5～-10
需承租方消除消防隐患
-10
修正系数总分合计
-13
修正值为0.87
该片区工业生产用房平均租金为23元/平方米，该工业生产用房合理的租金为：
23×0.87=20.01元/平方米·月
附件：
影响工业生产用房租金个别因素修正系数表
影响工业生产用房租金个别因素修正系数表（一类厂房）
（试行）
表1
序号
项目
个别因素
修正系数分值（%）
评估打分（%）
备注
1
一类厂房
大型机械加工和重工厂房：
单层，层高超过7米，地面承重有专业要求，部分行业要求可以装行（吊）车
+5～+10
特种厂房：
特殊专业行业定制
+5～+10
电镀、五金等类可列入特殊行业
新建厂房：
2013年以后建成
+5～+10
自2013年算起，根据建设日期和楼层高低在系数范围内酌情打分
翻新厂房：
2013年以后翻新
+5～+8
2
硬件配套
厂区内生产服务配套，如园区内有办公用房、保卫管理用房、仓库、试验室、检验室等；生活配套，如园区内有食堂、商业、娱乐、运动、健身等配套（若配套的为垃圾房、门卫室、水电房、杂物房等加大租赁面积、增加厂房租金的，-1）
-1～+3
根据厂房的生产设施配套和生活设施程度酌情打分
3
管理服务配套
有良好的物业管理服务，以及相关中介配套服务，如劳务、法律、广告、设计、管理咨询等中介服务业机构和金融、工商、税务、物流、采购等，金融、工商、税务、物流、采购等服务
+1～+3
根据厂房内的管理服务配套项目酌情打分
4
环保要求
具备特种环保条件
+3～+5
根据行业特殊性酌情打分，如电镀类行业
5
高配电厂房
能满足用电量较大企业需要
+3～+5
根据高配电设施酌情打分
6
独院厂房
有独院围墙
+1～+3
7
地理位置
园区内，距离主路较远；可能受灾害天气影响，内涝水侵等
-1～-2
根据地理位置距离主路远近酌情打分
8
邻避效应
厂房附近存在不良影响建筑或地段
-5～-10
根据附近不良影响程度，如排污工业酌情打分
9
相邻片区厂房拆改
邻近的同类厂房正在拆改或即将拆改
+3～+5
根据邻近同类正在或即将拆除厂房的规模或数量酌情打分
10
承租企业品质
企业信誉好、效益高、较稳定
-1～-3
根据企业的信誉、规模酌情打分
11
产权情况
有产权登记证
0
各项不重复计分
未完成产权登记，但产权清晰
-2
手续不全，或无手续
-5～-8
产权纠纷
已裁决但还有影响
-5～-15
各项不重复计分
未裁决但允许出租
-10～-20
12
条件受限
消防不达标
-5～-10
环保不达标
-5～-10
未经批准改变用途
-5～-15
列入旧改限制使用
-5～-15
15
出租面积
园区整租
-10～-20
各项不重复计分（根据园区/楼栋/楼栋整租的面积酌情打分）
按栋整租
-5～-15
按层整租
0
经许可300㎡以下小面积分租
+5～+10
16
楼层
一楼
+15～+30
二楼
+1～+3
三楼以上
-1～-5
15
其他因素
其他特殊条件或特别约定
由租赁交易双方协商
修正系数总分合计
影响工业生产用房租金个别因素修正系数表（二类厂房）
（试行）
表2
序号
项目
个别因素
修正系数分值（%）
评估打分（%）
备注
1
二类厂房
1992-2012年修建的2-8层的轻工厂房
0
厂区内主路宽在十米以上，可调车装货
0
厂区空地宽敞，可临时堆放物品
0
2
硬件配套
厂区内生产服务配套，如园区内有办公用房、保卫管理用房、仓库、试验室、检验室等；生活配套，如园区内有食堂、商业、娱乐、运动、健身等配套（若配套的为垃圾房、门卫室、水电房、杂物房等加大租赁面积、增加厂房租金的，-1）
-1～+3
根据厂房的生产设施配套和生活设施程度酌情打分
3
管理服务配套
有良好的物业管理服务，以及相关中介配套服务，如劳务、法律、广告、设计、管理咨询等中介服务业机构和金融、工商、税务、物流、采购等，金融、工商、税务、物流、采购等服务
+1～+3
根据厂房内的管理服务配套项目酌情打分
4
环保要求
具备特种环保条
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