梓山湖新城营销策划书.docx

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梓山湖新城营销策划书

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第一章项目概述

第二章项目配景阐发

一区域表面

（一）经济情况阐发

（二）政治执法情况阐发

二区域房地产市场阐发

（一）益阳市房地产市场供需状况

（二）益阳市房地产市场代价变革

（三）益阳市房地产市场变革趋势

第三章项目特性阐发与发起

一项目地段及总面积

二项目筹划设计

三项目户型设计

四项目配套情况

五交通状况

六物业治理

七项目销售状况及售价

第四章主要竞争楼盘阐发

一竞争楼盘根本信息阐发

（一）世纪嘉苑

（二）太一·御江城

（三）碧波豪苑·外滩

（四）碧桂园

二与竞争楼盘比拟阐发

第五章

一项目SWOT阐发

（一）优势阐发

（二）劣势阐发

（三）时机阐发

（四）威胁阐发

二具体战略与计谋

第六章目标定位

一销售目标

二财务目标

第七章项目定位阐发

一客户定位

（一）目标消费者阐发

（二）目标消费群体特征

二项目定位

（一）梓山湖新城自身优势

（二）市场需求阐发

（三）市场供应阐发

第八章促销组合计谋

一营销思路

（一）借势

（二）造势

（三）引市

二推广计谋

（一）焦点观点

（二）焦点卖点

（三）焦点卖点提炼——湖景

（四）焦点卖点提炼——户型

（五）焦点卖点提炼——物管

三销售推进计谋

（一）客户资源深度挖掘

（二）提升目标客户综合满意度

（三）促成目标客户下单

四营销时间选择

第九章推广行动筹划

一告白推广

（一）观点提炼

（二）告白调性

（三）整体包装

二媒体计谋

三告白分期推广计谋

（一）第一阶段——开盘前

（二）第二阶段——开盘后

四告白语表述

附件

1、梓山湖新城物业办事收费尺度

2、梓山湖新城二期户型图

3、世纪嘉苑经典户型图

第一章项目概述

此筹谋方案目的在于通过对市场情况的观察、消费者阐发、项目特性及竞争敌手的阐发，制定一分周密的市场营销计谋及行动方案，为房地产开发企业提供一个可行的销售方案，使房地产开发商在项目销售历程中更易于到达开发目标，获取更多的利润。

第二章项目配景阐发

一、区域表面

（一）经济情况阐发

1、2010年消费者收入阐发如下表：

金额（元）

增长率（%）

GDP（前三季）

510亿

14.5

人均GDP

13802

13.1

高收入者可支配收入

20837

9.7

人均养老金

1466

从表中可以看出，益阳市的GDP总值在逐年增长，人均GDP也保持增长的趋势，这将会直接促进益阳市居民对商品的需求和购置力的提高；高收入者可支配收入到达2万多元并在不停增长，这一部分人群也将会成为房地产商品的主要消费者，从而促进房地产经济的生长。

2、2010年消费者支出阐发：

居民消费代价八大类指数（%）

项目

总指数

食品

烟酒

衣着

家庭设备用品及维修办事

医疗保健和小我私家用品

交通和通信

娱乐教诲文化及办事

居住

全年

102.6

103.6

101.7

100.1

101.8

101.0

101.2

100.0

108.6

。

该表可以反应出我市的消费在全省处于较高水平，尤其用于居住的支出居八大消费之首，说明我市住房消费市场有着很大的生长潜力，并且居民对住房的需求仍有增无减。

3、居民存贷款额：

（2006~2009年）

年份

（年）

存款金额（亿元）

增长率

（%）

贷款金额

（亿元）

增长率

（%）

2006

296.1

20%

170.2

6.6%

2007

341.25

15.3%

192.66

13.2%

2008

425.02

24.5%

207.52

19.4%

2009

514.48

21%

266.85

28.6%

从表中可以看出我市居民的存款金额在逐年增加，说明居民的收入水平不停提升，并且用于金融投资的金额保持年年递增；贷款金额不停增长，说明从金融机构获取资金用于消费的比重加大，拉动了益阳市经济的生长，同时也为房地产市场的生长提供了包管。

4、财务政策阐发：

通货膨胀预期使房地产的投资代价得到进一步显现，房地产需求将进一步得到释放。

而房产具备自主和投资双层代价，保值升值潜力大，成为躲避通货膨胀的重要投资手段。

5、经济生长趋势阐发：

随着益阳高新区的建立，省级高科园区的建立，都市骨架正在不停拉大，益阳主城区到2020年筹划将形成紧凑生长的“一其中心、八大片区、四处公园、一个风物带、两条风物线”的都市结构，逐步向大都市生长迈进。

益阳的都市属性定位也将拉动房地财产的生长，依附“长沙后花圃”的都市定位使其吸引了大量的外资，给房地产生长带来较大推动力量。

3+5都市群战略深入，益阳开始对接长沙、宁乡、望城经济财产链，预计未来3-5年内，将是益阳都市人口及经济将到达生长的岑岭期，成为房地财产生长的重要契机。

（二）政治执法情况阐发

1、国度政策；

国务院于2010年4月17日宣布了严格控制差别化住房信贷的《关于果断停止部分都市房价过快上涨的通知》，9月27日，领土部和住建部又联合下发《关于进一步增强房地产用地和建立治理调控的通知》，对闲置土地一年以上的竞买人及其控股股东禁止加入土地竞买，进一步增强房地产用地和建立的治理调控。

但由于全国各个都市经济生长水平的差别，出现很大的差别。

新政着力点主要会合在一线都市，益阳做为三线都市，目前任然处于高速都市化阶段，对房地产市场的生长存在客观上的具备高潜力的刚性需求。

因此从长期来看，益阳房地财产的开发范围将连续增长，刚性需求连续释放，改进性需求和投资性需求进一步激活，益阳房地产将连续保持连续、康健、平稳、较快生长的良性势头。

2、益阳市政策：

我市房产政策《商品房网上生意业务及预售资金羁系系统》在2010年8月1日全面启用。

该系统实现房管部分、金融机构、开发企业之间商品房销售、抵押、按揭业务的无缝对接，将预售资金羁系、商品房预（销）售条约存案、在建工程抵押、商品房按揭、房地产抵押以及抵押注销等房地产相关业务纳入平台治理，到达了房管部分与金融部分和开发企业之间信息资源的共享和利用的目的。

为房地产销售市场提供一个公平、公平、公然的高效运行平台，为诚信开发企业提供一个取信于民、公平竞争的市场情况，为宽大购房者提供全面、准确、实时的房地产市场信息，以促进益阳市房地产市场的康健、有序地生长。

二、区域房地产市场阐发

（一）益阳市房地产市场供需状况

凭据益阳市房管局数据统计，2009年全年房地产市场累积消化量近90万平方米左右，2010年全年累积消化量近120平方米，这意味着未来2-3年内，益阳主要以消化存量房为主，但随着益阳经济、社会生长和都市情况、都市吸引力的提升、不排除市场出现大量外源购房者，这将再次推动益阳房地产的连续上扬。

2010年商品房成交量图：

（二）益阳市房地产市场代价变革

随着我市都市化建立的而高速生长，经济情况，投资情况不停提升，房价也不停上升，在未来较长时间内，我市房价将继承保持上升趋势。

2010年益阳市商品房均价走势阐发柱形图：

（三）益阳市房地产市场变革趋势

1、益阳市经济生长处于起步阶段，房地产开发本钱较低，房地产生长潜力和升值空间大，久远住房需求的存在为开发商提供了良好的契机，益阳将成为众多开发企业实现战略性转移的张瑶目的地，因此，我市房地财产生长继承保持着连续，康健，较快生长的良好势头。

2、随着众多开发商进入本地市场，导致开发总量过大；同时，由于现时住房需求以及购置力的不敷，在短期内，市场开始出现出供大于求的近似饱和状态。

另一方面，受国度宏观政策的影响，部分消费者的心理预期出现颠簸，造成持币张望的行为。

因此，未来的2年之内，在建（在售）楼盘将面临一定的风险和压力。

第三章项目特性阐发与发起

一、项目地段及总面积

梓山湖新城位于益阳市中心城区、益阳大道与龙洲大道两条主干道的交汇处，毗邻4A级奥林匹克公园、梓山湖国际高尔夫球场、佳宁娜国际酒店，交通便捷，配套完善。

项目总占地面积7000亩，筹划有110万平方米原生湖水、135万平米生态公园，6万平米佳宁市民广场，23万平米国际购物街区。

项目得天独厚的自然情况在益阳乃至湖南无与伦比。

二、项目筹划设计

（一）梓山湖新城紧依梓山湖畔而建，坐扔一线湖景，交2000亩梓山湖全景全部纳入眼中。

基于天气、采光经及观景的考虑，在筹划设计时交修建朝向进行了南偏东26度左右偏转，并接纳蝶形修建筹划结构，使得修建全天内均可最大限度地得到光照能量，最大限度适应本地亚热带东南季风性气候特征，包管修建在湿热情况中同样保持通凉爽爽，在冬季日照不敷情况下亦拥有康健干燥的情况。

（二）本项目分六期开发完成，住宅容积率为1.07。

（三）住宅造型犬牙交错，电梯楼与多层住宅、沿湖区的别墅形成围合；组成富厚的外部空间景观。

（四）梓山湖二区工程梓湖观邸拥有28层高达近百米的超高层修建，将港式修建精工主义伸入修建中心。

接纳垂直电梯交通，两梯四户设计。

（五）小区内有完善的底子设施建立以及娱乐和休闲场合以及餐饮和商业等。

三、项目户型设计

在二期开发项目中，主要有4种户型。

①A户型：

三室两厅两卫，结构方正，消息分区明确。

电梯大堂与入户门之间长廊设计使得室内外空间自然过渡，既宁静又有效支解，消息有致。

②B户型：

两室两厅一卫精致居室，结构紧张状态，结构新颖，实用方便。

入户即入前廊，眼前豁然开朗，私密空间成梯级结构，一步一景，宽大的景观露台，眼前湖光山色，不禁令人心醉神迷。

卧室外飘窗设计。

C户型：

三室两厅两卫，户型周正实用，各功效分区公道，彰显名宅风采。

餐厅与厨房却又有机组合，使餐厅兼具休闲空间功效。

充实考虑业主对湖居景观的追求，本栋修建两翼筹划设计上做了26度左右的偏转，分层平面怡如一只展翅翱翔的凤凰。

卧室兼具私密性和景观性双重效果，大飘窗设计。

客厅空间大，开间宽阔，露台宽大。

D户型：

三室两厅两卫，整体呈“L”型结构空间结构公道，消息分区明确。

整个户型雅致，设计创新，私密空间与大众空间互不滋扰却又有机相连，不愧为别开生面之经典。

客厅外观景阳台宽阔。

卧室外设飘窗、观湖大窗。

四、项目配套情况

梓山湖毗邻佳宁娜广场、梓山湖高尔夫国际球场、福中福商业城、奥林匹克公园，在休闲、购物、娱乐等方面具有得天独厚的优势。

在小区内部也配套有完善的娱乐休闲消费场合。

五、交通状况

1、梓山湖新城位于中心城区，门路四通八达，交通便利，门路十分宽广，未出现过拥挤状况，在门路旁有足够的停车位。

小区入口处设有独自己的公路，使小区内的车辆不会受到大道是车流的影响。

2、有方便的大众汽车

公交信息

A乘坐8路到益阳电台下车步行80米

B乘坐8路到麻纺厂下车步行328米

C乘坐16路到图书城下车步行329米

D乘坐20路8路9路到华天大酒店下车步行346米

E乘坐9路到益阳日报社下车步行385米

六、物业治理

现入主梓山湖新城的物业公司为梓山湖新城物业治理有限公司。

梓山湖新物业治理有限公司建立于二00七年初，注册资金500万元，到达国度一级物业治理资质要求，是一家以物业治理为主业，集物业治理培训、衡宇租赁、家政办事、汽车美容、园林绿化工程施工为一体的公司，现有员工近70人，具有高中级职称的治理技能人员5名，是由中外合资开办的物业治理有限公司。

公司从建立之日起按ISO9001：

2000质量治理体系尺度运作，治理的项目有佳宁娜市民广场、梓山湖新城售楼处等。

七、项目销售状况及售价

（一）一期开发项目有电梯房