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355房地产宏观调控策略分析及对策选择1

房地产宏观调控策略分析及对策选择

（1）

摘要

我国房地产市场宏观调控政策是收到了一定的成效的，主要表现在“过热”的房地产开发投资明显“降温”，投机“炒房”得到有效遏制，开发商“囤地”受到打击等等，但政策的作用效果还远远没有达到一劳永逸的程度，不断攀高的房价就是最明显的证明。

政策力度不够、调控面窄是政策效力不足的深层次原因。

在本文中，笔者通过对我国现行房地产政策效果的实证分析与评价，全面考察了处于不断调控下的我国房地产市场发展现状，意欲通过对处于宏观调控房地产业的考察，揭示中央房地产市场宏观调控政策的实际效果，并针对房地产市场发展现状，为政府加强进一步的宏观调控，提出了自己的建议。

关键词：

房地产，宏观调控，政策

目录

一、我国房地产宏观调控的背景描述1

（一）房地产业的概念及特点1

（二）房地产源头市场的发展现状2

（三）房地产开发市场现状3

（四）房地产销售市场现状5

二、我国房地产市场宏观调控的原因分析6

（一）房地产市场的特性使宏观调控成为必然6

（二）房地产行业的发展牵动着我国国民经济的运行7

（三）房地产泡沫容易引发金融危机8

（四）我国房地产市场呈现出严重的非均衡状态9

三、我国房地产市场的宏观调控及其效果分析10

（一）当前我国房地产市场的宏观调控及其效果分析10

（二）当前我国房地产业存在的问题13

（三）房地产业非正常发展的危害14

四、当前我国房地产市场宏观调控政策效果不佳的原因分析16

（一）我国房地产市场上存在着巨大的潜在需求和刚性需求16

（二）调控政策的不畅的传导机制:

地方政府与中央的博弈17

（三）调控手段使用失当17

五、对我国房地产市场进行有效性宏观调控的几点建议18

（一）合理利用宏观调控手段18

（二）针对不同的对象，实施有差别的调控政策19

（三）大力发展经济适用房，做好市场缺陷弥补者19

（四）建立和完善信息披露制度，规范房地产市场行为20

（五）房地产金融政策的创新，加强发展直接融资渠道20

五、结束语21

参考文献22

由于房价飞涨，国内中等收入阶层的房贷压力越来越大，甚至已经超过了很多人的经济承受能力。

作为城市消费的主要群体，中等收入阶层正日益收缩消费。

不断上涨的高房价已脱离了正常的市场运行轨道。

我国政府针对这种情况对房地产采取了诸多宏观调控措施，本文就我国的房地产宏观调控措施进行分析，针对我国房地产现状和存在的问题提出措施。

一、我国房地产宏观调控的背景描述

（一）房地产业的概念及特点

按照国际行业分类标准，房地产业是为城乡居民提供居住服务的行业，它属于第三产业。

它是20世纪中叶发达国家住房市场饱和后，为适应人口和职业流动的需要，成为专事存量资产流通的一个服务性行业，其产业范畴包括房屋和土地开发经营、经纪代理、评估咨询、管理服务等。

但我国房地产业涵盖的范围较宽，除上述领域外，还包括了房屋开发建筑和装饰修缮等部分建筑生产活动的内容。

其原因是我国房地产业起步时期正处于住房严重短缺的年代，建造住房满足民需是当前的主要任务。

因此，我国房地产行业从萌芽起就带有强烈的货物生产型体制色彩，是跨越建筑生产和房地产经营两个行业的广义房地产业，具有以下特点：

1、房地产业的区域差异大、级差收益明显。

我国是一个幅员辽阔、各地区社会经济发展水平极不平衡的国家。

现实的地区差异使房地产业经济活动在地区差异方面相当巨大，而且这种差异将会随着地区经济的发展变化处于不断的变动和发展之中。

房地产业自身这种区域性的产业特征，会使得各个地区房地产价格、房地产业及其房地产企业的收益有较大的区别，从而形成明显的级差收益现象。

2、高度综合性和高度关联性。

房地产业的综合性和高度关联性体现在它是横跨生产、流通和消费的产业部门。

3、高投资、高收益、高风险。

房地产业的经济活动过程，是大量资金的投入及其运作过程。

与其他行业相比，房地产业是一个高投资的行业。

但同时，因为房地产业的投资数量巨大、投资周期相对较长、资产变现能力差、受宏观经济和政策影响较大，因此容易出现较大的价格波动变化，其涉及到的风险如金融风险、财务风险、政策风险等既较为复杂又往往牵一发而动全身。

因此，房地产业也是一个高风险的行业。

4、对国家政策和法律制度具有很强的依赖性。

其产业的特殊性和产品的特殊性使国家的投资政策、财政税收政策、金融政策，土地政策、住房政策决定和影响着房地产业的发展。

5、在相当程度上关系到社会和政局的稳定。

房地产业以其独特的功能在社会稳定中发挥着相当重要的作用。

住房问题是一个社会生活水平和社会保障的重要标志，在一定情况下，房地产还成为一种政治问题，关系政局的稳定。

（二）房地产源头市场的发展现状

土地是房地产业发展必须依赖的根本，土地市场是房地产市场体系的源头市场。

改革开放以来，在我国房地产行业调控政策的指引下，土地市场发生了重大变化，其建设也取得了很大成效：

在全国全面实行了国有土地有偿使用制度；确立了新的土地储备制度：

土地公开交易的市场服务体系初步形成。

1.土地开发面积。

随着房地产业的迅速发展，我国的土地开发面积逐年加大，而上地资源是有限的，很多开发商从2003年开始大量囤积土地，2010年，据国家统计局对3000家重点房地产企业的调查，近1/3房地产开发企业拥有土地储备。

2003年以来，全国土地购置面积、开发面积以及囤积面积如表1所示：

表1房地产开发企业（单位）土地开发及购置

单位：

万平方米

年份

本年完成开发土地面积

土地购置费用

（亿元）

待开发土地面积

本年购置土地面积

1998

7730.1

375.4

13530.7

10109.3

1999

9319.6

500.0

13505.2

11958.9

2000

11666.1

733.9

14754.8

16905.2

2001

15315.8

1038.8

14582.1

23409.0

2002

19416.0

1445.8

19178.7

31356.8

2003

22166.3

2055.2

21782.6

35696.5

2004

19740.2

2574.5

39635.3

39784.7

2005

22676.2

2904.4

27522.0

38253.7

2006

27128.4

3814.5

37523.7

36573.6

2007

27566.2

4873.2

41484.0

40245.8

2008

28709.8

5995.6

48161.1

39353.4

2009

23037.4

6023.7

32816.5

31909.5

从表1可以看出，我国的土地购置面积以及开发面积基木上呈现逐年增加的现状，而且有大量的面积被开发商囤积起来。

2、上地价格。

上地是不可再生资源，其稀缺性决定了它的昂贵性。

从2000年至2010年，全国土地交易价格指数华本呈现逐年上升的现状。

表2土地交易价格指数

年度

总指数

各类用地

居民住宅

工业

商业、旅游、娱乐

其他

2009

105.40

106.40

102.20

106.00

106.20

2008

109.40

111.30

103.70

111.10

105.50

2007

112.30

113.70

105.90

113.00

103.80

2006

105.78

106.03

104.68

106.40

103.48

2005

109.05

110.25

103.60

107.90

106.73

2004

110.10

111.60

104.30

110.40

105.50

2003

106.90

112.00

101.30

104.90

104.40

2002

106.90

107.70

100.40

107.00

106.90

2001

101.70

102.20

100.80

101.20

101.70

2000

100.20

101.00

98.60

100.40

99.80

1999

100.00

99.90

100.00

100.00

100.20

1998

102.00

100.60

101.20

104.00

103.60

（三）房地产开发市场现状

1、房地产的开发投资规模。

房地产开发市场是连接土地市场与销售市场的纽带，房地产开发投资是全国固定资产投资的重要组成部分。

2000年以来，全国房地产开发投资额与全社会固定投资总额的具体情况如下，见表2。

从表中数据看，房地产投资增长要快于全社会固定资产投资的增长，而且房地产开发投资额占全社会固定资产投资的比重呈逐年上升趋势。

表3全国房地产开发投资额与全国固定资产投资额的比例

指标

2008

2009

2009年比上年增长（%）

投资总额（亿元）

172828.4

224598.8

30.0

按城乡分

城镇

148738.3

193920.4

30.4

#房地产开发

31203.2

36241.8

16.1

农村

24090.1

30678.4

27.3

#农户

5951.8

7434.5

24.9

按构成分

建筑安装工程

104958.9

138758.3

32.2

设备工具器具购置

40594.1

50844.2

25.3

其他费用

27275.5

34996.2

28.3

按三次产业分

第一产业

5064.5

6894.9

36.1

第二产业

76961.3

96250.8

25.1

第三产业

90802.7

121453.1

33.8

投资资金来源（亿元）

182915.3

250229.7

36.8

国家预算内资金

7954.8

12685.7

59.5

国内贷款

26443.7

39302.8

48.6

利用外资

5311.9

4623.7

-13.0

自筹资金

118510.4

153514.8

29.5

其他资金

24694.4

40102.6

62.4

建设规模（亿元）

建设总规模

498441.0

647024.1

29.8

在建总规模

388122.0

500444.4

28.9

在建净规模

184516.6

246082.2

33.4

房屋建筑面积（万平方米）

施工面积

632261.0

754189.4

19.3

#住宅

364354.4

431463.2

18.4

竣工面积

260307.0

302116.5

16.1

#住宅

159404.6

184209.5

15.6

注：

1.投资资金来源为财务拨款数，各项相加不等于投资总额。

2.增长速度未扣除价格因素。

2、房地产开发的资金来源。

房地产行业是资金密集型行业，它的开发需要大量的资余。

2008年全国房地产开发企业到位资金21178.5亿元，比上年增长23.4%，增幅比上年回落7.4个百分点。

前三大资金来源是定金和预付款、房地产开发企业自筹资金和国内贷款。

其中，定金和预付款同比增长4.8%，增幅比上年下降40.6个百分点。

国内贷款同比增长21.4%，增幅比上年增加203个百分点。

此外，债券融资额从2007年的0.19亿元增加到2008年的5.61亿元。

2008年1至5月，全国房地产开发企业到位资金9624亿元，同比增长24.1%，增速比房地产开发投资高出2.3个百分点。

其我国内贷款2188亿元，增长42.9%，增幅比去年同期提高342个百分点，增长速度连续5个月保持在40%以上；企业自筹资金3252亿元，增长25.7%；利用外资117亿元，增长4.7%；定金及预收款2640亿元，比去年同期下降10.5%，连续5个月负增长。

可见，房地产开发的资金主要还是依赖于国内贷款。

（四）房地产销售市场现状

1、价格持续上涨。

在房地产销售市场上，商品房价格持续上涨，2000年以来我国城市商品房销售价格指数如下。

表4房地产价格指数

项目

2000

2005

2006

2007

2008

2009

土地交易价格指数

100.2

109.1

105.8

112.3

109.4

105.4

居住用地

101.0

110.3

106.0

113.7

111.3

106.4

工业用地

98.6

103.6

104.7

105.9

103.7

102.2

商业营业用地

100.4

107.9

106.4

113.0

111.1

106.0

其他用地

99.8

106.7

103.5

103.8

105.5

106.2

房屋租赁价格指数

102.4

101.9

101.4

102.6

101.4

99.4

住宅

114.2

100.5

101.4

102.6

102.2

99.2

经济适用房

101.2

100.1

100.3

100.1

100.1

廉租房

100.0

100.2

100.4

100.0

91.0

商品住宅

102.6

99.7

普通住宅

100.6

102.3

103.6

102.0

100.3

高档住宅

100.1

100.2

101.2

107.0

95.8

非住宅

100.6

99.6

办公楼

96.2

102.9

100.9

102.9

99.9

100.4

商业营业用房

99.0

101.7

101.8

102.7

100.6

99.0

其他

104.5

101.9

100.9

102.5

101.2

物业管理价格指数

100.0

100.3

100.5

100.5

100.4

住宅

100.1

100.2

100.3

100.5

100.4

非住宅

100.6

100.4

办公楼

99.9

100.2

100.4

100.8

100.1

商业营业用房

99.8

100.6

100.7

100.4

100.7

其他

100.5

100.4

2、价格收入比较高。

房价收入比，即一套住宅的总价格与家庭年收入的比例，是世界广泛使用的判断房地产价格合理与否的重要指标。

世界银行的标准是5：

l，联合国的标准是3：

1，美国的比例是3：

1，日本是4：

1，而在我国，这一比例大约在10-15：

1。

依据世界主要国家和地区消费结构变动规律，住房消费超过收入30%的家庭，即存在过度负担。

据我国主流媒体的一项调查，目前31.8%的购房者购房月供占到月收入的50%以上，已超过国际上公认的住房消费警戒线。

3、商品房空置率较高。

在房地产销售市场上的三级市场上，即消费者与消费者之间的买卖，房产商品的投机性明显加强。

在没有足够真实有效需求的前提下，使得我国部分地区房屋空置率居高不下，己高于国际公认的15%的警戒线。

截至2008年7月，国内商品房空置总量己在1.2亿平方米左右，其中空置一年以上的超过50%，占压资金超过2500亿元，居我国各行业不良资产之首。

二、我国房地产市场宏观调控的原因分析

（一）房地产市场的特性使宏观调控成为必然

1、房地产具有自我增值的特性

土地是房地产的重要组成要素，土地的自我增值性决定了房地产的自我增值性。

在土地市场上，一方面土地资源是有限性的，因而其供给价格是缺乏弹性的；另一方面，随着人口的不断增长，人类对土地的需求是逐步增加的。

正是以上两种原因，引发了土地的增值性。

因而，房地产作为一种商品，不仅能够满足人类的消费需求，还能够满足人们的投资需求，即既可以作为消费品，又可以作为投资品。

房地产的投资品属性，诱发了大量的市场活动主体（如房地产开发商、房地产投机商等）开始囤积土地、房产，以待升值。

据建设部2010年调查，我国房地产的投资性需求增长迅速。

北京市商品住宅投资性购房比例约17%，在投资购房中，28.5%在短期内转手，23.5%用于出租，48%空置待涨价。

长三角主要城市商品住宅投资性购房比例在20%左右。

部分城市和项目存在一定的投机炒作现象。

表现为一些楼盘短期内价格上升较快，部分购房者转手牟利；部分城市次新房（购买后不到两年）短期炒作现象突出，如上海市2010年次新房转让占二手房交易量的46.6%。

土地价值的增加是由人口的集聚和生产的需求导致的，而非某个人的劳动或投资引起的，因此土地增值的收益应归全社会所有。

然而，现实中由于某些个人或企业的资源禀赋不同，很容易导致土地增值收益分配的极度不公平。

要想制止对房地产的炒作行为，实现土地增值收益的二次分配，需要政府对房地产市场进行调控。

2、房地产存在着“预期性”的价格形成机制

房地产一旦被赋予投资和投机的功能，就很容易形成供求与价格的泡沫现象。

在部分城市的购房中，投资性购房和投机性购房的比例已占到15%到20%，个别项目甚至占到50%。

与此相联系，作为投资品以及由此派生出来的投机品的房地产价格，与一般商品的价格形成机制是不一样的，即它是决定于未来的预期收益。

也可以这样说，房地产价格形成机制同股票价格形成机制有些相似，即都是决定于未来的收益预期。

当未来收益预期乐观，市场需求急剧增加，房地产价格迅猛上涨；当未来预期收益悲观，市场需求急剧萎缩，房地产价格持续下跌。

暴涨暴跌、“追涨杀跌”是房地产价格运动的重要特征。

这就很容易导致经济社会不稳定，给中低收入家庭造成很大危害。

3、房地产价格有着更为强劲的上涨压力

近几年来，我国房地产价格的迅猛上涨，和房地产供求缺口过于悬殊是有很大的关系。

根据国际1上一些国家的实践经验，当人均GDP处于1000美元至8000美元之间，是房地产需求迅猛扩张的时期。

2008年，我国人均GDP为1270美元，要达到8000美元的目标至少还有20-30年的时间。

我国正处在城市化快速发展阶段，无论是从新增城市人口的角度看，还是从城市居民改善住房的角度看，未来十几年我国城市居民对住宅的需求量是相当大的。

因此，与一般商品相比较而言，房地产商品的价格存在着更为强劲的上涨压力。

如果任由这种压力来推动房地产价格的上涨，势必引起房地产市场的混乱。

4、房地产的发展在相当程度上依赖于政府的土地政策

房产和地产是不可分割的，地产和房产在价格上是互相包容的。

地价只有包含在房价中才能实现其自身的价值。

由于土地使用权的转让是由地方政府垄断的，这就使得政府有可能在房地产市场运行中，扮演补充市场失灵的作用。

由于住房是一种高附加值物品，又是城镇居民的基本生活必需品；同时，保障城镇居民的住房权利，是政府义不容辞的责任。

因而不可能、也不应当把低收入家庭的住房需要也推向市场，通过完全市场竞争来达到住房供求均衡。

这就要求必须建立以低收入家庭为对象的具有社会保障性质的经济适用房供应体系。

正是由于我国房地产市场存在着以上特性，政府必须对其进行调控，促进它的健康可持续发展。

（二）房地产行业的发展牵动着我国国民经济的运行

2003年8月2，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发200318号）开始首次肯定房地产“已经成为国民经济的支柱产业”。

这体现了我国经济目前发展阶段的要求，符合经济发展规律。

房地产业作为主导产业有三种扩散性1影响，即回顾效应、旁侧效应和前瞻效应。

回顾效应是指主导产业的发展对为其提供投入品的产业的发展所施加的影响；旁侧效应是指主导产业的发展对社会的影响，主要表现为：

促进社会整体物质文明和精神文明水平的提高等间接影响。

房地产的三种扩散效应如下，见图1。

图1房地产业的扩散影响图

（三）房地产泡沫容易引发金融危机

房地产泡沫容易引发金融危机。

刚刚过去的美国次贷危机还历历在目，其波及的国家几乎都有一个重要特征，就是首先经历了房地产价格的崩溃，然后是银行体系的削弱，最后是汇率危机。

先后顺序并不一定说明存在着因果关系，但是，房地产价格的变动绝对是一个重要的影响因素。

下面让我们看一下金融机构在房地产价格形成过程中扮演的角色如下，见图2：

图2房地产偏离均衡价格的银行因素图

近几年来国内房地产市场投资过热、房价飙升，最为重要的原因是银行信贷的低成本及银行信贷的易获得性。

我国银行业与房地产业的关联度极高，房地产业的丝毫兴衰均牵动着各大银行的神经。

据有关数据表明，房地产链条中60%以上的资金来自银行。

四大国有商业银行的贷款2003年、2004年有20%以上的贷款流向了房地产，这是一个危险的信号，随即引起国家有关部门的高度重视。

房地产贷款余额在金融机构的比重从2002年末11%，已经上升到2005年末的16%。

其中，中长期的贷款增加尤其明显，2005年末已经上升到35%。

这些数据表明，我国当局应制定相关政策，防范房地产金融危机的发生。

（四）我国房地产市场呈现出严重的非均衡状态

高档商品住宅供大于求，保障性住房数量偏少。

由于开发商的逐利性，而经济适用房和其他保障性住房一般限定开发利润，这使得开发商喜欢开发商品住宅而不喜欢开发利润率相对较低的经济适用房和其他保障性住房，喜欢开发大面积户型、高档住宅及别墅，而不喜欢开发小面积户型和中低档次的住宅产品。

截止2008年8月底，全国商品房空置面积超过1.3亿平方米，而据相关资料显示有超过50%的城市居民买不起新建商品房。

开发商的这种趋利性使得市场上以中高端收入人群为目标客户群的中高端物业类型及物业数量较多，以中低收入者为目标客户群的中小户型、经济适用房及廉租房的开发量较少。