物业项目的接管.docx

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物业项目的接管

物业项目的接管

一、接管前的预备工作

房地产开发企业与物业治理公司应在物业项目立项时就建立合作关系。

但在一些地区，物业治理机构尚未健全，常常由房地产开发企业自设机构来治理物业。

一样来讲，由专业化的物业治理公司参与物业的开发全过程，将更利于物业治理行业的良性进展。

目前，物业治理公司的选聘大多采取议标的方法，少数采纳公布招标，不管通过哪一种方式，物业治理公司都要从开发企业或管委会手中接管物业。

从理论上讲，早期介入的物业治理企业并一定确实是前期物业的因此治理者，专门是房地产开发企业决定招标选聘时。

反之，早期介入的物业治理企业是否情愿承接该物业的治理也需通过科学的测算和对该物业经营实效的评估和权衡后方可作出明智的选择。

具体步骤如下：

1.房地产开发企业与物业治理企业接洽前期物业治理托付事项。

要紧是治理服务内容、标准、期限；保修责任的托付与实施；诸如遗留扫尾工程、空置房经租或看管等代为办理事项；治理服务费构成及筹集；治理用房、经营用房的提供使用及收益分配；物业及相关资料的验收接管。

2.在洽谈的过程中，物业治理企业对人力、物力等自身条件和接盘运作、盈亏风险作出测算，据此制定接管方案作为依据与房地产开发企业进一步协商或竞标。

如达成一致或中标即可签订前期物业治理托付合同。

3.一旦签约，物业治理企业就要实施验收接管。

依照的有关规定要紧有1991年2月4日国家建设部制订的«中华人民共和国行业标准——房屋接管验收标准»和（1993）814号文«都市住宅小区竣工综合验收治理方法»。

同时还应做好档案资料的移交工作，必不可少的档案资料有：

规划图，竣工图，地下管网竣工图，各类房层清单，单体建筑结构，设备竣工图及合格证或保修书，公用设施，设备及公共场地清单，有关业主或承租使用人的相关资料等。

4.依照前期物业治理合同所给予的治理职责，物业治理企业应制定一系列治理制度，以建立正常的治理秩序。

这些制度要紧有停车场治理方法，电梯使用规定，物业的报修与修理规定等。

5.为了迎接立即到来的业主入伙，物业治理企业应着手组成该物业的常设治理机构，配备治理人员。

人员不足时要着手进行社会聘请和上岗培训等预备工作。

6.建立与社会协作单位的联络，构筑综合服务网络。

前者是指物业正式启动运作后，势必要与社区主管部门和市政及公用事业单位取得联系，获得他们的支持与配合。

同时，物业治理企业也不是万能企业，有一些业务（专门是业主的特约服务）还需选定专业服务公司代理。

唯此，才能使业主入伙后各种需求得到充分满足。

7.物业正式出售又称〝开盘〞，这也是前期物业治理开始之日，物业治理企业能够和开发商一起参与楼盘营销。

第一能够就营销策略提出自己见解，促进销售顺利进行。

从全然上来讲，促销是房地产开发企业与物业治理企业共同利益所在。

楼盘滞销开发企业投资得不到完全回报，而物业治理也因滞销造成的空置物业和人气欠旺给治理与服务带来困难。

物业治理对提高物业附加值的作用日见明显，在具体策划上也有大力宣传该物业的治理水准和合理的收费以吸引更多的消费者前来购买等功效。

其次，参与营销（包括预售）是物业治理企业与消费者（即以后的业主）直会见面的最好机会。

了解他们对物业治理的具体要求将对今后业务的开展大有裨益。

最后，现行法规规定，在开发企业与业主签订物业转让合同时必须附上有关前期物业治理合同及«物业使用公约»、«住户手册»等附件，即〝应在买卖合同中对房地产产权人有承诺遵守小区治理方法的约定〞（详见国家建设部«都市住宅小区治理方法»）。

二、从房地产开发企业接管

建设部第33号令明确规定：

房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业治理公司承担住宅小区的治理，并与其签订物业治理合同。

住宅小区的物业治理公司负责治理前，由房地产开发企业负责治理，因此，参与物业开发全过程的物业治理公司最有可能成为同意物业治理托付的公司。

三、从治理委员会接管

物业治理作为一种经营服务型企业，是受物业产权人及使用人托付实施治理。

也确实是说，产权人及使用人有权选择治理者，这种权益集中表达在〝产权人及使用人代表大会〞上。

〝产权人及使用人代表大会〞按召开的时刻与形式可分为三种，即首届〝产权人及使用人代表大会〞、〝产权人及使用人代表大会年度会议〞、〝产权人及使用人代表大会专门会议〞。

治理委员会由首届〝产权人及使用人代表大会〞选举产生。

建设部第33号令明确规定管委会具有选聘和续聘物业治理公司的权益。

首次选聘物业治理公司的工作一样由开发企业完成。

管委会组成之后应对所选聘的物业治理公司进行考察，同时对物业治理公司的服务质量进行监督。

治理水平低下的物业治理公司将会被管委会解聘。

物业治理公司被解聘或者受聘合同到期未获续聘时，管委会可选聘其他物业治理公司接管物业治理工作。

物业治理公司在接管使用过程中的物业时，应做好如下工作：

（一）收集资料

在接管物业时，应收集以下资料：

1.物业规划图。

2.竣工总平面图。

3.单体建筑及结构设备竣工图。

4.地下管网竣工图。

5.建筑施工图。

6.隐藏工程验收签证。

7.沉降观看记录。

8.竣工验收证明。

（二）接管验收

1.接管验收应具备的条件。

2.接管验收应验交的资料。

3.房屋接管验收。

4.质量与使用功能的检验。

5.危险和损坏问题的处理。

（三）用户差不多情形调查

可采纳入户调查和调查表形式全面了解住户的差不多情形。

（四）资料归类、存档

物业治理资料对治理工作的实际操作具有指导作用，应采取妥善的方式储存、治理。

四、接管验收与竣工验收的区别

接管验收不同于竣工验收。

接管验收是由物业治理企业依据建设部1991年7月1日颁布的«房屋接管验收标准»，接管开发商移交的物业所进行的验收。

接管验收与竣工验收的区别在于：

1.验收的目的不同

接管验收是在验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为要紧内容的再检验；竣工验收是为了检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求。

2.验收条件不同

接管验收的首要条件是竣工验收合格，同时供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用，房屋幢、户编号差不多有关部门确认；竣工验收的首要条件是工程按设计要求全部施工完毕，达到规定的质量标准，能满足使用等。

3.交接对象不同

接管验收是由物业治理公司接管开发商移交的物业；竣工验收是由开发商验收建筑商移交的物业。

五、接管验收中应注意的事项

物业的接管验收是直截了当关系到今后物业治理工作能否正常开展的重要环节。

物业治理企业通过接管验收，即由对物业的前期治理转入到对物业的实体治理之中。

因此，为确保今后物业治理工作能顺利开展，物业治理企业在接管验收时应注意以下几个方面：

1.物业治理企业应选派素养好、业务精、对工作认真负责的治理人员及技术人员参加验收工作。

2.物业治理企业既应从今后物业爱护保养治理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以爱护业主的合法权益。

3.接管验收中假设发觉问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商对存在的问题加固补强、整修，直到完全合格。

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4.落实物业的保修事宜。

依照建筑工程保修的有关规定，由开发商负责保修，向物业治理企业交付保修保证金，或由物业治理企业负责保修，开发商一次性拨付保修费用。

5.开发商应向物业治理企业移交整套图纸资料，包括产权资料和技术资料。

6.物业治理企业同意的只是对物业的经营治理权以及政府给予的有关权益。

7.接管验收符合要求后，物业治理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。

当物业治理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。

六、接管验收的内容

接管验收的要紧内容是：

（1）主体结构。

地基沉降不得超过规定要求承诺的变形值，不得引起上部结构开裂或毗邻房的损坏。

其中，房屋的主体构件不管是钢筋混凝土依旧砖石、木结构，变形、裂缝都不能超过国标规定，外墙不得渗水。

（2）屋面与楼地面。

各类屋面必须符合国家建筑设计标准的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。

地面的面层与基层必须粘结牢固，不空鼓，整体平坦，没有裂缝、脱皮、起砂等现象。

卫生间、阳台、厨房的地面相对标高应符合设计要求，不承诺倒流水和渗漏。

（3）装修。

钢木门窗均应安装平正牢固，开关灵活；进户门不得使用胶合板制作，门锁安装牢固；门窗玻璃应安装平坦，油灰饱满、粘贴牢固；油漆色泽一致，不脱皮、漏刷。

（4）电气。

线路应安装平坦、牢固、顺直，过墙有导管，铝导线连接不得采纳绞接或绑接。

每一回路导线间及对地绝缘电阻值不得小于规定要求。

照明器具等支架必须牢固，部件齐全，接触良好。

避雷装置必须符合国家标准规定，电梯应能准确、正常运转，噪声震动不得超过规定，记录、图纸资料齐全。

（5）水、卫、消防、采暖。

管道应安装牢固，操纵部件启闭灵活，无滴、漏、跑、冒现象。

卫生间、厨房间排水管应分设，出户管长不超过8米，并不可使用陶管、塑料管；地漏、排水管接口、检查口不渗漏，管边排水流畅。

消防设施应符合国家标准规定，并有消防部门检验合格证。

采暖的锅炉、箱罐等压力容器应安装平正，配件齐全，没有缺陷，并有专门检验合格证。

各种外表、仪器、辅机应齐全、安全、灵敏、灵活、精确，安装符合规定，运转准确正常。

（6）附属工程及其他。

如室外排水系统的标高，窖井的设置，管道坡度、管位、化粪池等都必须符合规定要求。

信报箱、挂物钩、晒衣架应按规定安装。

另外，还包括场地清除、临时设施与过渡房拆除清理完毕，相应市政、公建配套工程和服务设施也应达到质量要求。

七、接管验收的作用

按管验收是物业治理企业接管开发企业、建设单位或个人托付治理的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为要紧内容的接管检验。

对新建房屋，接管验收是竣工验收的再验收。

在完成接管验收后，整体物业连同设备就应移交给物业治理企业。

物业的接管验收，是物业治理企业在接管物业前不可缺少的重要环节，物业的接管验收，不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应专门重视对综合功能的验收。

物业的接管验收，由开发建设单位和物业治理企业共同组织验收小组进行。

接管验收的作用要紧表达在：

1.明确交接双方的责、权、利关系

通过接管验收和接管合同的签订，实现权益和义务的转移，在法律上界定清晰各自的义务和权益。

2.确保物业具备正常的使用功能，充分爱护业主的利益

通过物业治理企业的接管验收，能进一步促使开发企业或施工企业按标准进行设计和建设，减少日后治理中的苦恼和开支。

同时，能够补偿部分业主专业知识的不足，从总体上把握整个物业的质量。

3.为日后治理制造条件

通过接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常治理过程的修理、养护工作量。

另一方面，依照接管中的有关物业的文件资料，能够摸清物业的性能与特点，预防治理中可能显现的问题，打算安排好各项治理，发挥社会化、专业化、现代化的治理优势。

八、接管验收的有关要求与标准

物业的接管验收，分为新建物业的接管验收和原有物业的接管验收。

其具体的要求与标准可参照建设部1991年颁布的«房屋接管验收标准»，要紧内容有：

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（一）接管验收应提交的资料

1.新建房屋接管验收应提交资料

（1）产权资料：

①项目批准文件；

②用地批准文件；

③建筑执照；

④拆迁资料。

（2）技术资料：

（1）竣工图——包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程有隐藏管线的全套图纸；

（2）地质勘察报告；

（3）工程合同及开、竣工报告；

（4）工程预决算；

（5）图纸会审记录；

（6）工程设计变更通知及技术核定单位（包括质量事故处理记录）；

（7）