汶川县城市棚户区综合改造及配套基础设施.docx
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汶川县城市棚户区综合改造及配套基础设施
汶川县城市棚户区综合改造及配套基础设施
建设PPP项目确认谈判备忘录
2019年6月13日，汶川县城市棚户区综合改造及配套基础设施建设PPP项目谈判工作组（以下简称“谈判工作组”）与公司的授权代表：
杨智程（以下简称“社会资本方”），根据《财政部关于印发<政府和社会资本合作项目政府采购管理办法>的通知》（财库〔2014〕215号）的规定，就汶川县城市棚户区综合改造及配套基础设施建设PPP项目（以下简称“本项目”）进行了确认谈判，就PPP项目合同的相关内容变更如下：
1、删除PPP项目合同前言
（2）中“但项目公司承继的权利义务不包含应由乙方本身承担的权利义务。
”
2、PPP项目合同中8.1
（1）中“除本协议另有明确约定外，在项目合作期内的任何连续三年期间，由于一项或多项法律变更使项目公司对项目的资本性支出累计增加等于或超过元（RMB）；或在项目合作期内任何一年期间，一项或多项法律变更造成项目公司经常性支出的累计增加数额等于或超过叁拾万元（RMB），并且上述增加未因对项目公司有利的其他法律变更而得到补偿，则本协议第8.1（3）款的规定可适用。
”
更新为：
“除本协议另有明确约定外，在项目合作期内的任何连续三年期间，由于一项或多项法律变更使项目公司对项目的资本性支出累计增加等于或超过叁佰万元（RMB3,000,000.00）；或在项目合作期内任何一年期间，一项或多项法律变更造成项目公司经常性支出的累计增加数额等于或超过叁拾万元（RMB300,000.00），并且上述增加未因对项目公司有利的其他法律变更而得到补偿，则本协议第8.1（3）款的规定可适用。
”
3、PPP项目合同中8.2
（1）中“除非本协议另有明确约定，在项目合作期内的任何一个连续三年期间，一项或多项法律变更，使项目公司对项目的资本性支出的累计减少数额等于或超过元（RMB）或在项目合作期内的任何一年内，一项或多项法律变更，使项目公司的经常性支出的累计减少数额等于或超过元（RMB），并且上述减少未因其他法律变更而相应抵消，则第8.2
（2）款将适用。
”
更新为：
“除非本协议另有明确约定，在项目合作期内的任何一个连续三年期间，一项或多项法律变更，使项目公司对项目的资本性支出的累计减少数额等于或超过叁佰万元（RMB3,000,000.00）或在项目合作期内的任何一年内，一项或多项法律变更，使项目公司的经常性支出的累计减少数额等于或超过叁拾万元（RMB300,000.00），并且上述减少未因其他法律变更而相应抵消，则第8.2
（2）款将适用。
”
4、PPP项目合同9.1
（2）条增加：
“各方所履行的项目资本金应为自有资金，不得以债务性资金充当资本金或由第三方代持社会资本方股份。
”
5、PPP项目合同第二十一条中“项目公司在支付每一笔工程进度款时，由用款单位提出资金使用申请，经监理单位审核，再由过控公司进行核实、确认，最终由项目公司审批后的数额完成资金拨付。
”
修改为：
“项目公司在支付每一笔工程进度款时，由用款单位提出资金使用申请，经监理单位审核，再由甲方委托的过控公司进行核实、确认，最终由项目公司审批后的数额完成资金拨付。
”
6、PPP项目合同22.3条中“在项目协议有效期内均归甲方或其所属政府所有。
”
修改为：
“在项目协议有效期内均归项目公司所有。
”
7、PPP项目合同第二十五条建设期3.3建设成本超支风险风险承担方由“乙方”修改为“甲方和乙方”。
8、PPP项目合同第二十六条项目绩效考核
26.1绩效考核与可行性缺口补助的关系
根据财办金〔2017〕92号、川财金〔2017〕82号要要求：
建设成本实际与绩效考核挂钩部分占比应超过30%。
最低得分情况下的扣费额度应最少扣减到社会资本方应收回的项目资本金。
因此根据项目实际情况和市场测试结果，绩效考核结果与政府可行性缺口补助的关系如下：
政府实际年度可行性缺口补助=本期项目可用性服务费×70%×K建设期+[本期项目可用性服务费×30%+本期项目运维绩效服务费（运维成本+合理利润）]×K运营期-实际使用者付费×K使用者付费
其中：
ØK建设期指可用性付费支付比例；
ØK运营期指可行性缺口补助支付比例；
ØK使用者付费指使用者付费支付扣减比例；
Ø建设成本与运营期绩效考核挂钩比例为30%。
26.2可用性绩效指标及考核办法
本项目项目建设期可用性及可用性考核办法参见下表：
序号
考核内容
规定分
扣分
上限
考核标准
一、履约表现（10分）
1.1
主要人员
2
2
更换项目公司董事长、董事及监事；总经理、总工、副总经理等高级管理人员报业主备案的不扣分，未报业主备案的每一人次扣0.1分。
1.2
工程
进度
3
3
在合同规定工期内完工（因阻工、拆迁、等待设计变更和其他不可预见因数除外），绩效考核不扣分；若因乙方的原因，导致工程延期在1个月内不扣分，超过1个月后每延期1个月扣0.3分，扣完为止；
工期提前每一个月绩效考核加0.3分，最多加1.8分。
1.3
资金
管理
2
1
根据项目对资金的需要时间、融资计划及资金实际到位情况综合评分
1
与银行签订资金监管协议，服从监管的不扣分，否则视情况扣0-1分；
1.4
社会
稳定
1.5
1.5
项目建设中无负面社会影响事件发生不扣分，若因乙方的原因造成群体事件，引起不良影响的每次扣0.1分，扣完为止。
1.5
政府满意度
1.5
1.5
项目建设过程中政府的满意度85%（含）以上不扣分，否则每降低10个百分点扣0.2分，扣完为止。
二、工程质量（80分）
2.1
机构
设置
5
5
质量管理机构健全，人员配置合理，有分管领导的不扣分，否则视情况扣分，扣完为止。
2.2
制度
管理
3
3
建立健全各项质量管理制度健全，各项技术措施落实到位的不扣分，否则视情况扣分，扣完为止。
2.3
资料
管理
2
2
1、工程质量保证资料种类齐全，手续完整的不扣分；
2、各类施工方案、技术交底、作业指导书、质检记录、施工记录、检验、验收评定等资料缺失、错漏的，每项扣0.1分；签字手续不完整的，每项次扣0.1分；资料弄虚作假的，每次扣0.1分。
2.4
工程
质量
60
60
符合法律和国家行业规范、标准的规定，交工验收合格（分项工程合格，总体评分75分（含）以上）不扣分；
交工验收若有不合格工程，应进行返工整改，若在规定时限内未整改完成，每次扣2分；
3、交工验收一次通过，工程质量评分高于85分的，每增加1分，加0.5分
2.5
质量违规行为处罚
5
5
被通报批评，每次扣0.1分；被停工整顿，每次扣0.2分。
2.6
质量
事故
5
5
发生一般质量责任事故，一次扣0.5分；发生较大质量责任事故，一次扣3分。
三、安全、环保、文明施工管理（10分）
3.1
机构
设置
1
1
安全和环保管理机构健全不扣分，否则视情况扣0-1分；
3.2
制度
建立
1.5
0.5
安全、环保保证体系健全不扣分，否则视情况扣0-0.5分；
0.5
安全和环保技术措施落实到位不扣分，否则视情况扣0-0.5分；
0.5
安全生产和环境保护责任制健全不扣分，否则视情况扣0-0.5分；
3.3
风险和应急管理
2
1
督促施工单位对施工现场危险源进行辨识、分类，建立危险源台账，对危险源进行动态管理的不扣分否则视情况扣分；
1
督促施工单位建立应急预案并组织演练的的不扣分，否则视情况扣分；
3.4
安全
事故
3
3
施工期间发生安全责任事故：
特别重大事故扣3分，重大事故扣2分、较大事故0.5分，扣完为止。
3.5
标牌
管理
0.5
0.5
现场标牌、标语、宣传栏等标牌规范、整齐、统一的不扣分，否则视情况扣分；
3.6
生态环境管理
2
1
对植被、自然资源、野生动物、古树名木以及法定保护的树种采取保护措施的不扣分。
未采取保护措施，破坏生态环境，扣0.1分。
1
符合国家、行业相关环境保护要求的不扣分，施工期间发生环境保护事件，被市级环境保护部门处罚的每次扣0.2分。
注：
若国家、省、市、地方出台具体考核办法或新的相关规定，则上表中与之不一致的或未作约定的或约定不明的，以新出台标准为准进行调整执行。
对于本项目在建设期对项目公司绩效考核结果确定的惩罚金额，将在给予项目公司在正式运营期第一年的投资回报中进行扣减核算。
如果项目公司当年的投资回报不足以抵扣罚款金额，对于不足部分，甲方可兑取运营履约保函中的相应金额。
26.3运维绩效考核指标
①本项目将对项目的运营维护情况进行运营维护绩效考核
运营期政府付费的支付比例为当年项目的运营绩效达到考核标准的比例，政府可设置详细的绩效考评指标及方案，考评得分的多少将与运维绩效服务费和30%的可用性服务费的支付挂钩。
本项目运营维护的考核内容包括项目所属的安置房工程管理维护、道路工程养护管理、配套设施维护状况、项目公司整体管理体系、社会公众满意度等5个方面。
考核方式包括但不限于常规考核、临时考核和社会监督等。
②项目运营维护内容
按照甲方及相关政府部门意见，项目公司的运营维护内容为包括以下5个方面：
第一方面（20%）：
考查安置房工程管理维护
第二方面（30%）：
考查道路工程养护管理
第三方面（30%）：
考察配套设施维护状况
第四方面（15%）：
考查项目公司管理体系
第五方面（5%）：
考核社会公众满意度等
运营维护期内，主要通过常规考核和临时考核的方式对项目公司服务绩效水平进行考核，并将考核结果与运维绩效付费和一定比例的可用性服务费的支付挂钩。
常规考核每季度进行一次，在项目公司向甲方提交季度运维情况报告后5日内进行，并应在7日内完成。
甲方需提前48小时通知项目公司考核的时间、地点，项目公司在甲方的监督下，对项目区域进行检查。
常规考核结果与运维绩效付费和一定比例的可用性服务费的支付挂钩，对于运维服务绩效未达到绩效标准要求的，甲方将按绩效考核结果对价支付运维绩效付费。
甲方可随时自行组织考核项目公司的运维服务绩效，如发现缺陷，则需在24小时内以书面形式通知项目公司。
项目公司在接到甲方的书面通知后，应在绩效考核要求的时间内修复缺陷。
临时考核结果一般不作为项目公司违约情形处理，除非临时考核发现的缺陷会导致项目资产可用性破坏、道路通行受到严重影响。
无论何种情况，项目公司应及时修复缺陷，否则甲方可根据本协议相关约定提取项目公司提交的运营维护保函中的相应金额。
以下是运营期内绩效考核的指标：
考核内容
考核要点
考核标准
得分
安置房工程管理维护（20分）
裂缝
基础、主体无不均匀沉降、变形、开裂等结构性损坏情况
经检测危及住户安全扣20分
漏水
屋顶、屋面5年内不得漏水
前五年漏水一次的扣1分
附件
门窗、栏杆无损坏；墙面无开裂、脱落等现象
出现损坏且未修复的扣2分
给排水
正常运行
因管理不善原因，每月出现1次停水或污水排出不畅事项，扣0.5分
供配电系统
正常运行
因管理不善原因，每月出现停电现象，1次扣0.5分
消防报警系统
正常运行
因管理不善原因，消防报警系统出现不工作状态≥4次/月，扣10分
清洁
小区内无大面积垃圾、积水、油污；垃圾收集站设置合理、充足
发现一处，扣0.2分
噪声
需采取办法使噪声控制在70分贝以内
抽检，超过60分贝的，每超过1分贝扣0.1分
物业管理收费
需符合《四川省物业管理条》的要求
如不符合，扣3分
日常巡查
保证每日巡查并做好记录
现场抽查和抽查资料，每发现一次不到位的扣0.1分
房屋出租率
出租房出租率不得低于40%
如出租率低于40%，出租率每低于1%扣0.1分
道路工程养护管理
（30分）
车行道
路面保持干净整洁，无积土、垃圾、杂物或油迹/化学品溅出物
每公里路段内：
不符合清洁要求的面积大于20平方米的，每增加1平方米扣0.1分
坑槽/拥包直径不大于15厘米，深度/高度不超过3厘米
每公里路段内：
面积0.04平方米以上的，没增加0.04平方米扣0.1分
裂缝不得超过2毫米宽
每公里路段内：
网裂、龟裂面积超过20平方米的，每增加1平方米扣0.1分；线裂长度超过100米的，每增加1米扣0.1分
无松散或损坏与路面高差不得大于5毫米,路面宽度不少于设计宽度的95%
每公里路段内:
单侧啃边长超过60米的,每增加1米扣0.1分
沥青路面车辙不得超过3厘米（或混凝土路面脱落露石面积超过0.5平方米的）
沥青路面每公里路段内:
车辙长度超过25米的,每增加1米扣0.1分（或混凝土路面每公里路段内:
脱皮露石超过10米的,每增加1米扣0.1分）
沥青路面:
每个泛油带深度要不得大于2厘米（混凝土面接缝处变形突起高度差超过1厘米）
每公里路段内:
沥青泛油面积大于20平方米的,每增加1平方米扣0.1分（或混凝土路面接缝突起变形部分在1米的,每增加1米扣0.1分）
塌陷不得超过3厘米深
每公里路段内塌陷面积超过20平方米的,每增加1平方米扣0.1分
路肩
每公里路段路肩宽度不得小于设计宽度
每公里路段内：
宽度不符要求的路肩长度超过100米的，每增加10米扣0.1分
路肩不得高过路面最多不得低过3厘米
每公里路段内：
高度不符要求的路肩长度超过50米的，每增加1米扣0.1分
挡墙牢固无破损，排水孔干净
每公里路段内：
每发现一处不符要求扣0.5分
排水管和排水沟
排水管交叉段堵塞不超过10%，无结构性损坏并且用坚土或材料所包覆
每公里路段内：
每发现一处不符要求扣0.5分
排水沟、截水沟经常保持排水畅通，无阻塞物
每公里路段内：
每发现一处不符要求扣0.5分
桥梁涵洞
桥梁涵洞干净整洁，无积土、积雪、积水、积冰现象，功能齐全
每公里路段内：
每发现一处不符要求扣0.1分
保持伸缩缝清洁，缝内没有积土、垃圾等阻塞物。
桥梁泄水孔、涵洞内排水畅通，没有淤积物。
每公里路段内：
每发现一处不符要求扣0.1分
桥梁栏杆扶手和引道护拦（柱）无损坏、缺件
每公里路段内：
每发现一处不符要求扣0.2分
按规范对桥梁进行定期检测
以检测报告书为准，少一次检测扣2分
配套设施（30分）
交通安全
标示部件完整，无缺损，功能正常
每公里路段内：
每发现一处不符要求扣0.2分
路面标线具有良好的可视性，边缘整齐、线形流畅、无大面积脱落
每公里路段内：
每发现一处不符要求扣0.2分
护栏缺失或损坏
护栏缺失一处扣1分，护栏损坏一处扣0.5分
道路标线须每12个月施划一遍，以保持标线的清晰度。
不按规定施划造成标线不清晰，每次扣1分。
施工路段要按规范设立安全生产标志牌；上路作业人员必须穿（戴）安全标志（帽），并按安全操作规程作业
每发现一处违规扣1分
绿化养护
绿化植被成活率达到85%以上，具有防护作用
成活率低于85%扣3分
植被清理，没有植被会阻挡道路视线
每公里路段内：
每发现一处不符要求扣0.5分
路灯
亮灯率达到98%及以上
每公里路段内：
亮灯率低于98%的每降低1%扣0.1分
路灯完好率应达到98%及以上
每公里路段内：
每发现一处不符要求扣0.5分
停车场管理
制度完善，管理规范
未制定停车场管理细则0.5分；无车辆登记资料和收费档案的扣0.5分。
人员配备符合要求
现场管理人员少于规定人数的，扣1分；管理人员不履行职责的扣1分。
停车秩序良好
发现车辆未按照规定停在停车线内的，一例扣0.5分；
做好安全保障工作
发生一例违法事件造成人身伤害或财产损失，扣2分。
设施设施完好
发现一处设施设备损坏未及时维修或更换的，每次扣1分。
项目公司管理体系
（15分）
人员（5分）
工作人员培训后持证上岗，按照相应的规章制度履行工作职责，权责清晰
每发现一名工作人员无证上岗或消极怠工扣1分
组织机构（3分）
运营管理机构组织建立健全，日常运作职责明确，制定明确的管理责任目标
制度、职责建立不健全扣3分
运营档案（3分）
日常运营管理工作资料记录完善详尽，做好资料归档工作
有重大缺失扣分1分，未建立档案则扣3分
安全施工（4分）
作业现场、检查井盖及管道内必须采取安全措施，作业时应当有两人以上监护人员，监护人员不得擅离职守
每发现一次违规作业扣1分
社会公众满意度
（5分）
社会影响（5分）
每年被政府部门行政处罚、被社会有效行政投诉或公众媒体有效负面报道次数应不得超过3次
每一次投诉或报道扣1分，超过三次不得分
26.4绩效考核结果管理
（1）建设期考核与项目可用性服务费支付比例挂钩，具体考核系数如下表所示。
建设期绩效考核得分A1
可用性服务费支付比例K建设期
85≤A1
K建设期=100%
65≤A1＜85
K建设期=[1-（85-A1）×0.2%]×100%
60≤A1＜65
K建设期=90%
A1＜60
项目公司应进行整改，整改费用由项目公司自行承担，整改后重新进行考核：
（1）重新考核合格的，重新考核后的支付比例=90%×K建设期。
（2）重新考核仍不合格的，视为项目公司建设期违约，甲方有权终止PPP项目合同，并没收建设期履约保函。
（2）运营期考核与当年全部运营补贴支付比例挂钩，具体支付情况如下表所示。
运营期绩效考核得分A2
可用性服务费支付比例K运营期
85≤A2
K运营期=100%
65≤A2＜85
K运营期=[1-（85-A2）×0.2%]×100%
60≤A2＜70
K运营期=90%
A2＜60
项目公司应进行整改，整改费用由项目公司自行承担，整改后重新进行考核：
（1）重新考核合格的，重新考核后的支付比例=90%×K运营期。
（2）重新考核仍不合格的，视为项目公司运营期违约，政府方有权终止PPP项目合同。
（3）若项目公司连续两年考核得分低于60分，视为项目公司违约，政府方有权终止PPP项目合同。
（3）使用者付费绩效考核
本项目使用者付费主要来自于创业大楼出租和地下车库出租。
具体使用者付费绩效考核如下：
使用者付费收入情况
使用者付费扣减比例K使用者付费
K使用者付费=100%
（项目公司自身原因导致）
K使用者付费=
×100%
K使用者付费=100%
注释：
Q1为本方案预测的使用者付费；
Q2为实际使用者付费。
9、PPP项目合同27.4增加“运营期内，年度使用者付费以实际收入为准。
”
10、PPP项目合同27.5“最终以与银行贷款支付节点为准。
”
修改为：
“项目进入运营期后，每一个运营年满，甲方根据绩效考核得分支付上一运营年度政府运营补贴，支付节点最终以与银行签订的贷款合同为准。
”
11、PPP项目合同第三十条增加30.1违约情形
阶段
任一方违约
政府方违约
项目公司违约
准备期
1.未按时实缴项目公司出资；
2.未按时签署项目公司章程、配合完成项目公司设立；
3.未按时完成可研、初步设计；
4.未按时提供经审查合格的施工图。
1.未将项目付费纳入中期财政规划/财政预算；
2.未对项目融资提供约定的必要支持；
3.未按时提供建设场地；
4.迟延进行正向移交。
1.未按时完成融资交割；
2.未足额、按时支付约定由其承担的前期工作费；
3.未按时完成施工报建工作；
4.迟延支付经营权转让价款。
建设期
1.因自身原因导致项目总投资增加；
2.未按时支付建设期利息/补贴（如有）；
3.未（按时）完成对项目总投资超概算的报批及审批工作；
4.违约缩减项目规模；
5.违反排他性约定，与第三方合作。
1.未（按时）提交建设期履行保函；
2.因自身原因未按时开工；
3.建设资金未及时、足额到位；
4.未（按时）提交建设进度等相应文件；
5.因自身原因未按时完工；
6.未（及时）购买相应保险，或未保持保险持续有效，发生保险事故发生后未及时行使请求权导致未获理赔；
7.违约/违法发包、分包；
8.违约/违法进行设备等相关采购；
9.因乙方原因导致项目总投资增加；
10.违约转让项目公司股权。
运营期
/
1.未按时、足额支付服务费；
2.违反排他性约定，与第三方合作；
3.发生政府方可控的对项目设施或项目公司股权的征收或征用；
4.发生政府方可控的法律变更导致项目合同无法继续履行的。
1.未（按时）提交运营期履约保函、移交维修保函；
2.违约转让项目公司股权；
3.运维不达标；
4.移交不达标；
5.未（及时）购买相应保险，或未保持保险持续有效，保险事故发生后未及时行使请求权导致未获理赔。
12、PPP项目合同31.8中“A1=建设期终止时项目公司的实际投资额，需经双方认可的第三方审计。
”
修改为：
“A1=建设期终止时项目公司的实际投资（实际投资=已投资本金+已到位的贷款本金+实际发生的贷款利息）额，需经双方认可的第三方审计。
”
招标文件中所附PPP项目合同根据上述内容作对应调整。
谈判工作组人员签名：
社会资本方代表签名：
升级会员 